经典必备历年土地估价师资格考试综合计算题解题汇总.docx
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经典必备历年土地估价师资格考试综合计算题解题汇总
（经典必备）历年土地估价师资格考试综合计算题解题汇总
一、审题
（1）明确题目要求。
确定题目要求的估价时点（注意估价时点距土地取得时间的间隔，明确剩余土地使用年限[02实务第一题]）、
估价结果的形式（单位地价、楼面地价、总价）、年期、地价内涵（划拨使用权价[04年实务第3题]、承租土地使用权价格[02年实务第3题]、抵押价格[00年实务第1题]、开发程度[04年实务第3题]等）。
（2）梳理有关资料。
题中给出的信息交错在一起，审题时应注意分类。
有关信息包括：
①土地及其地上建筑物的信息，如土地面积、土地取得时间、土地出让年限、容积率、物业分割情况、建筑物经济耐用年限等；②市场上同类物业经营信息，如租金水平、出租经营费用等；③房地产开发建设信息，如建安综合造价、开发周期、分期投入情况等；④其他信息，如土地还原率、综合还原率、利息率等。
在解题过程中，一些参数（如建筑面积、相应的商场、办公楼面积分摊等）必须通过指标换算才可能取得，一些信息（如计划自留2000平方米作办公用房使用等）往往产生迷惑作用，因此，需要对信息进行分析归类，根据答题要求，逐步处理。
也可将题目提供资料分为两类：
一是有关估价对象资料，审题时需留意估价期日、估价对象范围（是否含地上建筑物）、权利状况、土地出让时间及出让年期等地价影响因素；二是市场调查资料，该类资料是解题的基础，也是选择方法的主要依据。
收益法一般会给出了同类物业的客观收益和运营费用，建筑物的重置价格等资料，审题时需留意所给资料的具体说明；还要注意题目中给出了哪两种还原率，这对确定解题思路至关重要。
（3）审查关键内容，考虑资料取舍。
一般收益法所给资料较多，既有房屋实际造价，又有房屋重置价格；既有写字楼的实际租金，又有市场客观租金。
审题时要考虑哪些资料能用，哪些资料不能用，做出初步判断。
另外，题目中一般对各项出租费用（如管理费、保险费、房产税等）的费率取值基数作了详细说明，审题时应注意。
二、题型分析
第一部分综合计算题
综合计算题:
该题型主要考察应试者对几种主要估价方法的综合运用能力，每道小题的解答通常贯穿一种主要方法，但方法中所需某些条件未直接给出，需借助其他方法计算得到。
（一）、剩余法+收益法
以剩余法为主线，其中预期开发价值需借助收益还原法求得；
[典型例题：
00年实务第1题]
解析：
折旧年期，计息期。
[00年实务第1题]
某公司于1998年10月通过出让方式获得一宗5000平方米土地的使用权，出让年限为50年，根据规划，该地块用途为综合，容积率为3。
该公司于1999年10月动工兴建一座钢混结构的综合大楼。
由于建设资金紧张，该公司拟于2000年10月将土地使用权向银行抵押。
如果以该宗土地使用权评估价的70％贷款，请问该公司可贷多少款?
项目其他有关资料如下：
（1）该大楼1～3层为商场，建筑面积为3000平方米，4-15层为办公楼。
（2）大楼开发周期预期二年，第一年投入60％，第二年投入40％。
（3）大楼建成后该公司计划自留2000平方米用作办公用房，其余部分以出租方式经营，预计商场与办公楼的出租率分别为90％和80％。
目前同类建筑物的建安综合造价为每建筑平方米3000元，同类物业的商场市场租金水平每月为300元／平方米，办公楼市场租金水平每月为150元／平方米。
（4）经过调查，有关参数确定为，房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10％，维修费为租金的8％，保险费为建安造价的2％0，税金为年租金的12％；项目投资回报率取建安造价的30％；建筑物经济耐用年限为70年，残值率为2％。
另外，当地土地还原率为8％，综合还原率为10％，银行贷款利息率为10％。
标准答案：
（一）审题
（1）明确估价对象，正确选择方法。
本题名义上估算贷款，实际上是计算地价，对象是有限年期的土地使用权价格。
由于涉及到房地产出租经营，存有收益，以及经房地产开发建成综合楼，需要倒算地价，因此，应考虑收益还原法和剩余法的结合使用。
（2）明确估价时点。
本题的估价时点为2000年10月，距土地经出让取得的时间间隔有2年，剩余土地使用年限为48年。
（3）明确价格类型。
由于需估算的贷款和总地价对应，因此，在估算过程中，除了需要估算单位面积地价外，最终结果应体现出土地使用权年限为48年的总地价及相应推算的贷款额。
（4）了解资料内容。
题中给出的信息交错在一起，审题时应注意分类。
有关信息包括：
①土地及其地上建筑物的信息，如土地面积、土地取得时间、土地出让年限、容积率、物业分割情况、建筑物经济耐用年限等；②市场上同类物业经营信息，如租金水平、出租经营费用等；③房地产开发建设信息，如建安综合造价、开发周期、分期投入情况等；④其他信息，如土地还原率、综合还原率、利息率等。
在解题过程中，一些参数（如建筑面积、相应的商场、办公楼面积分摊等）必须通过指标换算才可能取得，一些信息（如计划自留2000平方米作办公用房使用等）往往产生迷惑作用，因此，需要对信息进行分析归类，根据答题要求，逐步处理。
（二）解题思路与方法选择
1．方法选择
估价对象为一宗正在建设中的房地产，并将通过出租经营的方式产生收益，而要求评估的是包含在整个房地产中的有一定使用年期的土地使用权价格，进而推算由此可以得到的贷款额度。
有收益的房地产估价适合采用收益还原法，而在建设中的土地价格也适合采用剩余法。
在这种情况下，必须注意审题，对方法选择作出判断，主要依据是假定仅采用一种方法估价是否可行，否则应考虑两种方法的综合应用。
在本题中，若只用收益还原法，难于估算建筑物年纯收益等；若只用剩余法，房地合一的价格无法直接得到。
因此，必须考虑收益还原法和剩余法的共同使用。
2．解题思路
（1）运用收益还原法估算房地合一的房地产价格。
（2）运用剩余法估算土地价格。
（3）根据题目提供的贷款要求推算可以贷款的额度。
（三）公式与计算步骤
1．本题应用的主要计算公式
（1）收益还原法涉及的主要公式：
年房地纯收益=年出租总收入－年房地费用
式中：
年出租总收人=商场年出租总收人+办公楼年出租总收入
年房地费用=管理费+维修费+保险费+税金+折旧
式中：
年折旧=建安造价÷按土地剩余使用年限计算的折旧期
采用收益还原法计算房地产价格公式：
P=a/r[1-1/（！
+r）n]
式中：
P为房地产价格，a为年房地纯收益，r为综合还原率，n为使用年期。
（2）剩余法涉及的主要公式：
地价=房地产价格－总建筑成本－利息－利润
（3）可抵押贷款额计算涉及的主要公式：
可抵押贷款额=地价×可贷款比例
2．计算步骤
（1）用收益还原法测算房地产总价
●计算年出租总收入
在计算年出租总收入时，应明确：
①房地产的总建筑面积以及不同类型房地产的物业面积分割情况；②办公楼自留使用部分应按市价计算虚拟其出租收入；③对与出租收入有关的各项指标应用。
在这一步骤中需要注意，该房地产建成并投入经营使用的时间为2001年10月，此时距通过出让方式取得土地使用权的时间已历经3年，故在2001年10月这一时点上的剩余土地使用年限为47年，虽然题目给出的建筑物经济耐用年限为70年，但按照有关法律规定，实际建筑物的可使用年限为47年，并且整个建筑物投资必须在可使用期内全部收回。
在本题中，还原率为综合还原率（10％），项目建成后使用年限应和剩余土地使用年限一致，为50－3=47年
在此应当注意，从土地出让取得到开发建设完成经过3年时间，故地价计息周期为3年；而开发建设到完成是2年时间，其中第一年投入60％，第二年投入40％，往往假定在相应年度内均匀投入，则相当于第一年投入集中发生在第一年年中，第二年投入则集中发生在第二年年中，故二者距开发建设完成时间分别为1．5年和0．5年。
●该地价为50年期土地使用权价格。
而考虑估价时点为2000年10月，尚剩余土地使用年期48年，需要进行年期修正，故估价时点的地价为：
8494．26×[1-1/（1+8%）48]/[1-1/（1+8%）50]=8463.47（万元）
（3）计算可抵押贷款额
可抵押贷款额；地价×70％=8463．47×70％=5924．43（万元）
（四）难点与常见错误分析
1．试题难点
（1）方法的综合应用。
本题涉及到收益还原法和剩余法的综合应用，因此在解题时，必须牢记各种地价评估方法的操作步骤，并且能对计算步骤作简要说明，答题时按顺序进行，避免跳步被扣分。
（2）信息的庞杂与取舍。
由于作为综合计算题命题，内容覆盖面广，提供的信息有交叉，需要根据题目要求并结合必要的法律法规作出判断，如自有办公用房是否要虚拟作为有收益的办公用房，建筑物年折旧额的计算如何考虑建筑物自身的经济耐用年限和土地使用年限的关系，等等。
（3）有关假设前提和相关时点、年限的确定。
本题是为抵押目的而评估在建工程中的土地使用权价格，涉及到针对这一目的的估价原则和前提假定。
首先，从为抵押目的评估而言，通常遵循保守、谨慎原则，由于房地产尚未建成，有关土地投资中的利润是否计入土地价格应该慎重；其次，尽管本题仅应用了收益还原法和剩余法，但是作为土地估价的基本原则之一——替代原则一直贯穿在估价过程中，实际上应试者可以假定有一块空地，除了土地使用年限为50年外，其他条件与本宗土地一致，包括土地取得、房地产开发建设过程以及房地产经营获益方式都完全一致，而且这些假定应符合市场的一般情况并保持不变，那么，应试者则可以应用常规的剩余法估价方法和步骤评估该块空地在本题设定的估价时点时拥有50年使用年期的土地使用权价格，然后进行必要的年期修正来评估待估宗地在本题要求的估价时点下的相应土地使用年期的地价；最后，对于在建工程的土地价格评估，可能涉及到减价或增价修正的情形，由于本题对此类条件没有明确，只能暂且忽略。
此外，本题的时点涉及到土地取得时点、开始动工兴建时点、土地估价时点（即拟向银行贷款时点），还隐含着开发建设完成投入经营使用的时点；在相关利息计算时，还涉及假定第一年投入、第二年投入所集中发生的时点。
相应地，从土地使用年限和各类投资的计息年限上存在着多种情况，必须予以清楚的界定。
所以建议应试者在涉及到剩余法应用的试题时，通过现金流量图来表示各项收支的情况，以帮助答题。
（4）关于剩余法应用中的销售税费问题。
对于出售型房地产，在应用剩余法进行估价扣除有关项目求取地价时，必须扣除相应的销售税费。
由于本题作为出租经营型房地产考虑，题目给定条件中也未涉及有关销售税费因素，答题时可以不考虑这项因素。
（5）对土地使用权价格的年期修正。
从本题估价时点到土地使用权到期时点相隔48年，需要进行年期修正。
2．常见错误分析
（1）审题不够细致，方法选用不当。
由于信息量大且互相交织在一起，审题时容易只及一点，仓促选用单一方法来答题，往往出现“有头无尾”的答案。
（2）基本概念不清。
如建筑面积、土地面积和容积率的关系、建筑层数和建筑面积的关系比较混乱，导致分类物业面积分割错误。
（3）指标计算漏项。
如某项物业年出租收入的计算缺少出租率或12个月等。
（4）计量单位不统一。
常见的是金额计量单位万元和元混用，造成计算结果偏差。
（5）关于办公楼自留部分，在本题中要假设将其按出租方式经营，并计算虚拟收入，否则可能造成漏算。
（6）计算折旧问题。
虽然本题条件中建筑物的经济耐用年限为70年，但受土地使用年限的影响，具体计算折旧时应按房地产建成后尚可使用年限47年计算。
（7）时点和有关年限的选用混乱。
（8）利息计算中，未注意涉及到的各项费用和发生时点，或未采用动态计息方法。
（9）未进行剩余土地使用年期修正。
[典型例题：
98年实务第3题]
（解析：
[98年实务第3题]
某房地产开发公司拟以出让方式取得某宗地土地使用权。
具体条件如下：
宗地面积4500平方米，商住综合楼用途，出让年限为50年；规划限制条件和涉及方案为总建筑面积15600平方米，其中地下两层，地下二层1000平方米为设备层；地下一层1000平方米为停车场，设有汽车位60个。
地上1～4层为商场，面积4000平方米，5—16层为住宅，面积9600平方米，地上尚有车位50个。
根据当地规定，交足40％地价款后即可开工，剩余地价款应在建筑物建成后一次性交清。
又根据市场调查，有以下数据：
该项目开发建设周期为两年，建成后住宅部分可一次性全部售完，其售价为5000元／平方米，销售税费为售价9％；商场和车位用于出租，同类型、同档次商场日租金按可出租面积计算为5元／平方米，可出租面积占总建筑面积的70％，每个汽车位租金为地下480元／月，地上400元／月，有关税费及经营管理费按租金的30％计。
此类建筑物的建安综合成本分别为：
商场及地下部分2500元／平方米，住宅2000元／平方米，地上车位平均为500元／个，专业费为建安综合成本的3％，假设资金投入方式为第一年60％，第二年40％。
目前贷款年利率为8％，投资回报率为20％，土地还原率为7．5％，商场的房地产综合还原率为7％，建筑物还原率为8．5％，试算该开发公司开工时应交纳的最低地价款。
标准答案：
（一）审题
该题与上述综合计算题5有许多类似之处，所不同的是：
①对预期开发价值题目中给出的是销售和租金资料，而不是交易案例，在求取方法上存在差异；②投资回报率未给出计算基数。
审题时还要特别注意题目中所提到的“地价款”的具体含义。
（二）解题思路与方法选择
根据题目所给条件可想到采用剩余法，预期开发价值可通过收益还原法间接求出。
因地价款为分期支付，可能会给应试者带来疑惑，是否需要分期计算利息。
但仔细分析不难发现，尽管地价款为分期支付，但实际上题目中所提到的“地价款”即为开发前一次性投入的地价款。
因此，仍可按正常情况，用剩余法求得所应支付的地价款总额，乘以40%即可得到开工时应交纳的地价款。
（三）公式与计算步骤
1．适用公式
全额地价=不动产总价—建安费—专业费—不可预见费—利息—税金—利润
2．计算步骤
（1）解题思路：
先用收益还原法计算不动产价格，再用剩余法计算土地价格。
（四）难点与常见错误分析
1．试题难点
（1）剩余法中利息、利润计算基数与计息期的确定。
该题计算利润的基数应为待估地价、建安成本与专业费之和，关于利息计算基数及计息期的确定，参见综合计算题5中的有关说明。
（2）收益还原法计算中收益年期和还原率的取值，参见简单计算题7中的有关说明。
2．常见错误
应试者常犯的错误是：
①被分期支付地价款所迷惑，仅对地价款的40％计算利息；
②在计算地上停车位价值时，错误的采用了综合还原率；③对用于出租的商场、停车位也计算了销售税费。
（二）、剩余法+市场比较法
以剩余法为主线，其中预期开发价值需借助市场比较法求得；
[此类题型还没出现过]
（三）、剩余法+成本法
[典型例题：
04年实务第3题]
解析：
划拨土地使用权价格。
[04实务第3题]
某制药企业为扩大经营规模，准备将位于W市城区的老工厂迁出。
根据当地政府规定，老厂区土地由政府按一定价格收购后，重新开发利用。
该企业拟用政府收购老厂区的补偿价格在郊区工业开发区购置土地，建设新的现代化制药厂。
经调查，该企业老厂区土地为1987年以无偿划拨方式取得的国有土地，土地面积为3000平方米，重新开发后，规划建设商务办公楼，规划容积率为2．4。
该办公楼建成后，预计售价为11000元／平方米，开发期为两年，建筑费为4500元／平方米，专业费和不可预见费分别为建筑费的5％和3％，建造成本第一年投入45％，第二年投入55％，年内均匀投入，建成后即可全部售出。
该项目预计投资回报率为房地产售价的15％；税金为房地产售价的6％，年贷款利率为8％，土地还原利率为6％。
W市郊区工业开发区周边地区近3年农作物的年平均亩产值为1800元／亩，因当地人多地少，故征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值。
青苗及地上物补偿费按当地农作物一年产值补偿。
根据当地规定，征地过程中的征地管理费按照征地费总额的4％征收；耕地占用税按5元／平方米计收；耕地开垦费按10元／平方米计收。
开发区平均土地开发程度达到“五通一平”（通路、通水、通讯、通电、排水，场地平整），土地开发费为60元／平方米，开发周期为1年，开发费在开发周期内均匀投入；土地开发的投资回报率为15％，经调查，该市土地增值收益与当地出让金标准一致。
根据该市规定，开发区工业用地土地出让金最低不得低于150元／平方米，住宅用地土地出让金最低不得低于300元／平方米，商业用地出让金最低不得低于600元／平方米。
市区老厂区所在区域工业用地土地出让金最低不得低于300元／平方米，住宅用地土地出让金最低不得低于500元／平方米，商业用地出让金最低不得低于930元／平方米。
1.请测算老厂区用地在规划用途条件下、法定最高年期的土地使用权单价和总价。
2.经协商，当地政府同意对老厂区按规划用途条件下划拨土地使用权价格的60％给予补偿，试问，该企业最高可以得到多少补偿。
3.该企业如以该补偿价购置开发区的土地，可以最多购买多少面积的土地。
标准答案：
1、方法选择
根据题目要求和所提供的资料，老厂区土地宜采用剩余法评估，工业开发区土地宜采用成本逼近法评估。
2、．适用公式
（1）老厂区规划条件下，出让土地使用权价格评估公式：
土地价格=开发完成后的楼价—建筑费—专业费—不可预见费—利息—利润—销售税费
（因题目中未给出购地税费比率，在此不考虑购地税费）
（2）老厂区规划条件下，划拨土地使用权价格评估公式：
划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格—土地出让金
（3）工业开发区土地市场价格评估公式：
土地价格=土地取得费+土地开发费十税费+利息+利润十土地增值
3、难点与常见错误分析
A．试题难点
（1）评估思路的确定。
本题设问较多，且涉及老厂区和工业开发区两类用地，要求应试者能通过分析各问题之间的内在联系，理出其中的关键点，即：
求取老厂区规划条件下地价和工业开发区地价。
有了这两种地价，结合土地出让金资料，则不难求出企业的最
高补偿金额和可购置的开发区土地面积。
（2）剩余法评估中利息的计算，尤其是计息项目和计息期的确定。
除各项建造成本需要计算利息外，待估地价也应计息。
只是这两项费用由于投入时间不同，计息期存在差异。
根据题意，项目开发期为两年，建造成本第一年投入45％，第二年投入55％，年内均匀投入，则第一年投入建造成本的计息期为1．5年，第二年投入建造成本的计息期为0．5年；而土地取得费用（地价款）通常在项目开发前一次性投入，待估地价的计息期应为整个开发期2．0年。
（3）成本逼近法评估中土地取得费的计算。
本题并未直接给出土地取得费数值，而是给出了农作物年产值和各项费用的取值标准，应试者需根据相关法律规定，按相应补偿倍数计算确定。
B．常见错误分析
（1）缺少评估思路或叙述不清。
说明评估思路是解答综合计算题的重要步骤，也是进行具体测算的基础，应试者不容忽视。
（2）剩余法测算中易出现的错误：
①利润计算错误。
误将销售利润率当作成本利润率，造成利润计算基数错误；②利息计算错误。
未计算待估地价利息，或计息期有误。
（3）成本逼近法测算中易出现的错误：
①未统一费用单位或换算错误；②利息计算错误。
未计算征地税费利息，或计息期有误；③缺少土地使用年期修正或修正有误。
（四）、收益法+重置成本法
以收益还原法为主线，房屋现值需借助重置成本法得到；
解答该类题目，首先要看清题目要求和已知条件，然后再考虑应以哪种方法为主，还有哪些条件不能满足，需借助什么方法求得。
通常题目中会给出许多条件，其中部分属于干扰性条件，解题时不能采用，如实际租金、实际建安造价、实际土地取得费、实际出让地价等。
应试者一定要注意甄别，除非实际情况与估价时点时的客观标准一致，或是评估带租约的房地产，否则，无论收益还是成本费用，均应采用客观标准，而不能用实际值。
但同时也要注意，根据题目叙述的情况分析，若实际支付费用或获取收益情况符合估价时点时的市场客观标准，直接采用实际值也未尝不可，这就要求应试者仔细阅读试题所给条件，以便做出正确判断。
[典型例题：
环球的第19题]
解析：
该题求保险损失价格，思路为收益法+市场比较法+成本法
计算题19．
某市一工业企业于1998年10月以出让方式取得一宗国有土地，建造了厂房进行生产，土地面积6000㎡，建筑面积4800㎡，出让年限50年。
该企业对地上建筑物办理了财产保险，根据《保险合同》规定，若地上建筑物毁损，保险公司将按建筑物毁损价值的80％进行赔偿。
2004年4月，因生产事故造成地上建筑物毁损70％，该企业向保险公司提出索赔。
保险公司经过核实，认为符合理赔条件，特委托某估价机构对地上建筑物毁损价值进行评估，并确定理赔额度。
为此，该估价机构搜集了如下可用资料：
（1）该地块所处区域内两幢类似物业的近期交易价格分别为：
实例A：
1250元／㎡
实例B：
1420元／㎡
（2）该地块所处区域于2003年10月出租的一工业厂房（实例C），房地年出租净收益为105元／㎡，可收益年限50年。
（3）该地块与三个可比实例A、B、C的影响因素修正指数如下表1，表中数值表示各案例条件与待估房地产比较，负号表示案例条件比待估房地产差，正号表示案例条件比待估房地产好。
表1
比较因素
待估房地产
比较实例A
比较实例B
比较实例C
交易时间
100
+3
0
—2
交易情况
100
—2
+8
0
使用年期
100
0
一1
+2
区域因素
100
—1
十3
—1
个别因素
100
0
+5
+7
（4）该地块所处区域目前征地费（包括土地取得费及相关税费）为18万元／亩，土地开发费1．5亿元／k表1，土地开发周期为1年，当地银行贷款利率6％，土地开发利润率12％，土地增值收益率20％，土地还原利率7％，综合还原利率8％。
解：
（1）解题思路：
首先根据出租资料采用收益还原法计算出租厂房即实例C价格；然后采用市场比较法计算不动产总价；用成本逼近法计算土地总价，最后根据不动产总价=土地总价+建筑物现值，计算建筑物现值，从而最终得到建筑物毁损价值及理赔额度。
收益还原法计算公式为：
（a÷r）×[1-l÷（1十r）n]
式中 a——纯收益；
r——土地还原利率；
n——土地产收益年期。
市场比较法基本公式为：
待估宗地价格＝比较实例宗地价格×待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数×待估宗地估价期日地价指数/比较案例宗地交易日期地价指数×待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数×待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素条件指数
成本逼近法测算地价公式：
土地价格＝（土地取得费+土地开发费十投资利息+投资利润+税费十土地出让金）×年期修正系数
（2）用收益还原法计算实例C价格
（105÷8％）×[1—l÷（1+8％）50]＝]284．516元／㎡
（3）用市场比较法计算不动产总价P
第一步：
分别计算三个案例的比准价格
A＝1250×100/103×100/98×100/100×100/99×100/100＝1250．868元／㎡
B＝1420×100/100×100/108×100/99×100/103×100/105＝1228．013元／㎡
C＝1284.516
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