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天津市房地产泡沫的实证研究
本科毕业论文
内容摘要
近年来，政府出台相关政策法规对房地产市场进行调控，使得房价增速有所放缓，但就目前的高房价和持续增长的状况根据国外经验还是令人担忧，尤其以北京、上海等一些一线城市的高房价为例，中低收入者根本没有对商品房的购买能力，同时还伴随着温州、鄂尔多斯等个别三四线城市房价的突然下滑，以至于中国存在房地产泡沫的说法越来越值得思考。
本文选择了我国直辖市之一的天津市作为研究对象，首先简单介绍了什么是房地产泡沫，紧接着对衡量房地产泡沫的各个指标作出了具体分析，以此作为后文研究的基础，然后对天津市房地产市场的发展现状进行简单概述，继而运用上文所述指标判定了其存在泡沫的可能，并分析了天津市产生房地产泡沫的原因，最后又概括了房地产泡沫所带来的危害，并提出了针对我国特殊国情的政策调控建议。
关键词：
价格泡沫；房地产市场；投机
Abstract
Inrecentyears,thegovernmentintroducedpoliciesandregulationsrelatingtotherealestatemarketregulation.Althoughthegrowthofpriceshasslowed,thecurrenthighpricesandsustaininggrowthistoohightoworryaboutaccordingtoforeignexperience,particularlyinBeijing,Shanghaiandsomeotherkindsoffront-linecitiesduetolow-incomingfamiliescannotaffordthelargeamountofmoneywhichmanycausethebankruptcy.AtthesametimeWenzhou,Ordosandotherthirdorforthlinecities’housingpriceshavesuddenlyfell,soChina'srealestatebubblewithgrowingargumentisreallyworthconsidering.
ThispaperchoseTianjinastheresearchobject.FirstlyIbringabriefintroductionofwhatistherealestatebubble;followedbythevariousindicatorstomeasuretherealestatebubblehasmadeadetailedanalysisasthebasisforlaterstudy.TheninTianjincurrentdevelopmentcarriedoutabriefoverviewoftherealestatemarket,hereafter,usetheaboveindicatorstodeterminetheexistenceofbubbleandanalyzethecausesofthehousingbubbleproducedinTianjin.Finallysummarizestheharmcausedbytherealestatebubbleandmaderecommendationsforpolicycontrolofspecialconditions.
Keywords：
PriceBubble;RealEstateMarket;Speculation
目录
一、引言…………………………………………………………1
二、房地产泡沫的衡量指标分析………………………………2
（一）房价收入比……………………………………………2
（二）房价租金比……………………………………………2
（三）房地产投资总额/GDP…………………………………3
（四）房价增长率/GDP增长率………………………………3
（五）单位面积房价/单位面积成本………………………3
三、天津市房地产市场的实证分析……………………………3
（一）天津市房地产市场发展现状概述……………………4
（二）天津市房地产市场价格泡沫存在性的判定…………5
（三）天津市产生房地产泡沫的原因分析…………………10
四、房地产泡沫的危害及其政策调控建议……………………13
（一）房地产泡沫的危害……………………………………13
（二）应对房地产泡沫的政策调控建议……………………14
天津市房地产泡沫的实证研究
一、引言
房地产价格泡沫通常简称为房地产泡沫，是资产价格泡沫的一种。
关于它的界定，目前学术界也没有一个最终的统一定论。
近几年国内外学者集中代表的定义主要有以下几种。
美国著名经济学家金德尔伯格（CharlesP.Kindleberger）认为：
房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者，随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫，泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫的破裂，它的本质是不可持续性。
我国学者周京奎在对资产泡沫定义的基础上认为房地泡沫是一种价格运动现象，是在金融支持过度背景下由于人们群体投机行为导致的房地产价格偏离基础价格而持续上涨。
清华大学房地产研究所刘洪玉等认为：
房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。
牛瑞斌、贺兵认为：
房地产开发中的泡沫现象，主要是指土地和房屋价格极高，与其实用价值（市场基础价值）不符，虽然账面上价值增长很高，但实际上很难得到实现，形成一种表面上的虚假繁荣。
虽然以上定义的表述并不是非常统一，但是在一些基础上的认知却是相同的：
一是房地产泡沫的产生主要是因为人们对于未来市场过于乐观估计，已经不再关心房地产自身的使用价值和盈利能力，而只是想通过房地产的买卖获得短期利益的这一投机行为造成的房地产价格的不正常增长；二是房地产泡沫表现为房地产价格超过基础价值的那一部分价格；三是房地产泡沫是以房地产为载体的资产价格泡沫。
结合上文，本文定义房地产泡沫为：
由于预期等因素，人们疯狂的在房地产市场上进行投机等行为，导致房地产价格持续攀升，严重脱离其市场基础价值的一种经济失衡现象。
通常表现为地价和房价的高水平状态。
房地产泡沫本质上是一种金融泡沫，当经济高涨时，土地与房屋的价格暴涨，造成一种表面上的虚假繁荣，但是很难兑现。
当经济开始衰退时，最初的预期将逆转，房屋土地价格暴跌，最终泡沫破裂。
二、房地产泡沫的衡量指标分析
在衡量房地产泡沫的研究方面，目前国内外的研究方法大致可以分为两种：
模型法和指标法。
由于我国引进计量经济学的时间较短，在数据储备、实际操作等方面还有欠缺，所以采用模型法来测度房地产泡沫时，会导致结论与事实有很大差异，说服力不强。
而指标法在数据方面不但容易获得而且能够直观的比较，并且操作起来简便，所以在我国对房地产泡沫的研究中多采用指标法。
衡量房地产泡沫程度的指标有很多，国际上通常采用的指标有房价收入比和房地产投资总额/GDP等，其他指标还有房价租金比、房地产价格增长率/实际GDP增长率和单位面积房价/单位面积成本等。
（一）房价收入比
所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入的比值，这个指标反映的是居民对房屋的相对购买能力和家庭对当前房价的承受能力。
如果比值越高，说明居民的支付能力就越低，相反则越高。
当这个指标大到居民支付能力不能满足房地产价格上涨的时候，就说明推动房地产价格上涨的原因很可能是因为市场中存在着大量投机者的缘故，这种现象继续发展下去，就很容易产生房地产泡沫。
国际上通用的房价收入比的计算方法是以住宅套价的中值除以家庭年收入的中值。
还有一种是世界银行的算法，其计算公式为：
房价收入比=商品住宅平均单套销售价格/居民平均家庭年收入。
根据国际经验，合理的住宅平均价格应该是一般居民家庭年收入的3～6倍。
（二）房价租金比
房价租金比就是用房地产的价格除以短期内的房地产市场平均租金水平的值。
之所以采用短期内的平均租金水平，是因为长期稳定的租金水平会影响房地产投资需求。
租金是为了获得房地产使用权所支付的费用，出租房对于满足生活消费需求的房地产消费者来说只是替代品，而租金作为替代品的价格一定和房地产的价格有着某种关系。
当租金上涨时，房地产的真实需求增加，由于房地产市场在短期内缺乏供给弹性，房地产价格也随之上涨，反之亦然，这就使得二者的比例不会出现大幅变化。
当房地产市场出现泡沫的时候，房价大幅上涨，而房租相对于房地产价格相比不存在投机的成分，短期内的房地产市场平均租金水平将保持稳定。
因此，房价租金比可以在一定程度上反映房地产泡沫。
（三）房地产投资总额/GDP
房地产投资总额/GDP是反映房地产投资所在国民经济各个行业中的投资结构是否合理的基础指标。
房地产投资的增长速度如果适中，有利于拉动经济的增长，但如果增速过快，不仅会减少其他行业的投资比例，使经济失去平衡，还会使房屋空置积压，导致资源浪费。
从国际经验中来看，一国在低收入阶段房地产投资占GDP的比重仅为2%，进入中等发达阶段这一比例可上升至8%，是房地产业发展最快和对国民经济贡献最大的时期，而到了发达阶段，这一比例可降到3%～5%之间。
（四）房价增长率/GDP增长率
GDP增长率可以用来表示一国实体经济的发展情况，那么便可以用房价增长率/GDP增长率这一指标来反映房地产业的发展程度是否符当前整个实体经济的发展状况。
一般来说，这个指标越大，说明房地产价格增长速度越高于GDP增长速度，房地产业的发展就越不符合当前大环境下实体经济的发展情况，也就说明房地产业出现了虚假的繁荣，这时的房地产市场很可能已经存在泡沫。
通常情况下，房地产价格增长幅度是GDP增长幅度的2倍以上时，房地产市场就出现了的泡沫。
（五）单位面积房价/单位面积成本
如果是因为房地产商成本的增加导致房地产价格的上涨，那么单位面积房价/单位面积成本将会保持在一个合理的范围，这个范围的确定是由供给弹性大小而决定的。
但是在短期的房地产市场中，由于供给缺乏弹性，当投机需求增加时，房价大幅上涨，在房地产商的成本没有较大变动情况下，单位面积房价/单位面积成本的数值也会随之增大。
因此，单位面积房价/单位面积成本越高，房地产市场出现泡沫的可能性越大。
三、天津市房地产市场的实证分析
房地产因为具有很强的区域性，再加上我国各区域发展不平衡等原因，使得各地房地产市场有很大的区别，所以相比研究全国整体房地产市场的状况，不如单个分析某个区域。
本文选择我国直辖市之一的天津市，通过各项数据的搜集、整理和计算对其进行实证分析。
（一）天津市房地产市场发展现状概述
改革开放以来我国房地产业发展迅猛，各地区房价一涨再涨，但近几年由于政府出台国五条、房地产税等相关政策法规对房地产市场进行调控，我国房地产价格相比之前增速有所放缓，目前我国房地产市场正处于一种较高房价并且继续稳步增长的情况。
天津市作为我国直辖市之一，同样存在上述情况。
自2007年以来，整体的大好发展加上滨海新区效应的带动，使其成为继北京、上海等一线城市之后新的房地产投资热点。
表1为天津市房地产市场的有关数据，其中房地产开发投资额/GDP的走势情况（见图1）可以清晰的反映出2000年到2012年天津市房地产业的整体发展趋势。
表12000-2012年天津市GDP与房地产有关数据
年度
住宅商品房平均销售价格（元/平方米）
GDP（亿元）
房地产开发投资额（亿元）
房地产开发投资额/GDP（%）
商品房竣工面积（万平方米）
商品房销售面积（万平方米）
2000
2274
1639.36
133.93
8.2
583.5
391.8
2001
2308
1919.09
161.27
8.4
690.5
537.5
2002
2414
2150.76
175.84
8.2
746.4
564
2003
2500
2578.03
211.39
8.2
911.3
786.5
2004
2950
3110.97
263.92
8.5
1108.1
847
2005
3987
3697.62
327.54
8.9
1479.2
1408.4
2006
4649
4462.74
402.32
9
1520.2
1458.6
2007
5576
5252.76
505.3
9.6
1723.9
1548.6
2008
5598
6719.01
653.72
9.7
1769.2
1252
2009
6605
7521.85
735.18
9.8
1902.1
1590
2010
7940
9224.46
866.64
9.4
2098.5
1564.5
2011
8547.64
11307.28
1080
9.6
2105.3
1643.1
2012
8010
12893.88
1260
9.8
2542.7
1661.7
（数据来源：
根据国家统计年鉴整体所得）
图12000-2012年天津市房地产开发投资额/GDP走势图
需求方面，天津市的整体资源较集中于市内六区，近几年环城四区和滨海新区也在逐步完善，外来人口众多，再加上本地人口基数较大等原因，使得以上区域的房地产需求强盛，而远郊区县的房地产需求相比就没有那么多了。
供给方面，由图2可知，商品房竣工面积逐年增长，2007年以后商品房竣工面积出现较大于销售面积的情况，主要是因为远郊区县的房地产需求相比市内六区等其它区域较小的原因。
总体来说供给较大，但结构存在不合理性。
图22000-2012年天津市商品房竣工面积与商品房销售面积走势图
图32000-2012年天津市住宅商品房平均销售价格走势图
总的来说，天津市近几年房价平均水平持续上升（见图3），且各区域差距较大，其中市中心的高房价已经很难让人接受，而部分远郊区县却出现了供大于求的局面。
（二）天津市房地产市场价格泡沫存在性的判定
通过上文对天津市房地产市场发展现状的概述，表明虽然整体发展迅速，但是不乏存在一些问题，其中就有出现了房地产泡沫的可能。
下面将通过指标法对天津市房地产泡沫的存在性做出判定。
1.房价增长率/GDP增长率
表22000-2012年天津市GDP增长率与房价增长率数据
年度
GDP增长率（%）
房价增长率（%）
房价增长率/GDP增长率
2000
10.8
5.4
0.5
2001
12
1.5
0.125
2002
12.7
4.6
0.36
2003
14.8
3.6
0.24
2004
15.8
18
1.14
2005
14.7
35.2
2.4
2006
14.7
16.6
1.13
2007
15.5
19.9
1.28
2008
16.5
0.4
0.02
2009
16.5
18
1.1
2010
17.4
20.2
1.16
2011
16.4
7.7
0.47
2012
13.8
-6.3
-0.46
（数据来源：
根据国家统计年鉴整理所得）
图42000-2012年天津市GDP增长率与房价增长率柱状图
图52000-2012年天津市房价增长率/GDP增长率走势图
结合表2、图4和图5可以看出，2000年到2003年的房价增长率还低于GDP增长率，两者的比值处于较低水平，2004年房价增长率开始超过GDP增长率，2005年房价增长率/GDP增长率的数值高达2.4，已经超出了正常水平，房地产市场很可能已经出现了泡沫，随后几年，除2008年因为金融危机很大程度上影响了房价的增长以外，房价增长率都超出了GDP增长率，但两者比值还算正常，直到2011年，由于政府对房地产市场的调控，使房价增速放缓，使其低于GDP增长率。
2.单位面积房价/单位面积成本
表32000-2012年天津市房地产开发企业主营业务成本与收入数据
年度
房地产开发企业主营业务成本（亿元）
房地产开发企业主营业务收入（亿元）
房地产开发企业利润率（%）
单位面积房价/单位面积成本=利润率+1
（%）
2000
90
109.86
22.1
122.1
2001
96.67
130.06
34.5
134.5
2002
120
165
37.5
137.5
2003
154.53
213.04
37.9
137.9
2004
279.55
359.44
28.6
128.6
2005
287.49
388.68
35.2
135.2
2006
355.43
486.9
37
137
2007
394.52
559.57
41.8
141.8
2008
342.83
511.5
49.2
149.2
2009
507.08
731.71
44.3
144.3
2010
638.36
933.78
46.3
146.3
2011
845.09
954.04
12.9
112.9
2012
1166.12
1294.9
11
111
（数据来源：
根据国家统计年鉴整理所得）
图62000-2012年天津市单位面积房价/单位面积成本走势图
由表3和图6可以看出，2011年之前，单位面积房价/单位面积成本这一指标的数值整体上是上升的过程，尤其是2007年到2010年，指标数值过高，很可能出现房地产泡沫，随后，因为政府对房地产市场的调控使得房价增速放缓，再加上房地产开发企业成本的不断上升，这一指标开始下降。
3.房价租金比
表42000-2012年天津市房价与租金数据
年度
房价（元/平方米）
租金（元/月*建筑面积）
房价租金比
2000
2274
16.21
140.08
2001
2308
15.53
148.62
2002
2414
15.55
155.24
2003
2500
17.12
146.03
2004
2950
21.48
137.34
2005
3987
22.77
175.1
2006
4649
22.81
203.81
2007
5576
22.97
242.75
2008
5598
23.89
234.32
2009
6605
24.18
273.16
2010
7940
25
317.6
2011
8547.64
25.33
337.45
2012
8010
25.58
313.14
（数据来源：
根据国家统计年鉴整理所得）
图72000-2012年天津市房价租金比走势图
2000年到2012年，房价租金比的整体走势（见图7）和图3所反映的房价整体走势相类似，再结合表4中的数据分析表明，2004年以来房价租金比的持续上升是由于房价上涨幅度较大，而租金水平基本保持正常上涨幅度，这样的状况很可能是因为房地产市场存在泡沫。
4.房地产投资总额/GDP
由图1可知，房地产投资总额占GDP的比重持续增高，即使有下降也是个别年份，再结合表1的具体数据，各年数值均已超过国际惯例中的最大值8%。
充分反映出房地产投资所在国民经济各个行业中的投资结构缺乏合理性，房地产业的发展速度过快，不符合整个国民经济的发展趋势，天津市房地产市场存在着一定的泡沫。
5.房价收入比
表52000-2012年天津市房价、人均收入与人均建筑面积数据
年度
住宅商品房平均销售价格（元/平方米）
城镇居民家庭人均可支配收入（元）
城市人均住宅建筑面积（平方米）
房价收入比
2000
1948
8141
13.88
3.32
2001
2017
8959
21.1
4.75
2002
2092
9338
22.2
4.97
2003
2197
10313
23.1
4.92
2004
2608
11467
24.7
5.62
2005
2937
12639
24.97
5.8
2006
3119
14283
26.05
5.69
2007
3645
16357
27.09
6.04
2008
3576
19423
28.53
5.25
2009
4459
21402
29.89
6.23
2010
4725
24293
31.28
6.08
2011
4993
26921
32.77
6.08
2012
5430
29626
32.9
6.03
（数据来源：
根据国家统计年鉴整理所得）
图82000-2012年天津市房价收入比走势图
由图8可知，从2000年开始，房价收入比一直是上升的趋势，结合表5的具体数据进一步分析表明，自2007以来，除了2008年受金融危机影响，房价收入比的数值已经超出国际最高正常值6，居民的正常收入较难购买价格虚高的住宅，天津市房地产市场中很可能存在泡沫。
通过各项指标的实证数据分析，表明天津房地产市场在2004年到2010年很可能存在泡沫，但是泡沫的程度不算太大，再加上近几年政府对房地产市场的调控，房地产泡沫有缩小的趋势，值得注意的是，天津市的远郊区县相比市内六区等其他区域没有强大的房地产需求作支撑，房地产泡沫更有可能出现或变大，甚至破裂。
（三）天津市产生房地产泡沫的原因分析
房地产不仅具有实物资产的性质，而且兼具金融资产的一定特征。
这就使得房地产在为人们提供使用功能的同时，还为投资者提供了投资选择。
在市场经济中，房地产已然被视为一个重要的投资工具，投资者可以通过投资房地产来为自己的财富带来保值或者增值，并可通过房地产的买卖实现资产的转换。
但是，由于在房地产投资中存在着过度投机等原因,导致了房地产泡沫的形成。
1.投机过度是泡沫产生的直接原因
投机是指利用市场出现的价差进行买卖从中获得利润的交易行为，在西方经济学中其并无贬义，认为是“预期商品价格变动以赚取利益”的一种手段。
相对于投资，两者主要的区别在于获利方式的不同和资产买入后持有时间的长短。
但在市场经济中，投资和投机确是两种密不可分的经济行为，良好的投资环境能够促使投机行为的产生，适当的投机活动又反过来活跃投资环境，吸引人们更多投资，两者相辅相成。
适当的投机活动并不存在对市场的危害，反而对市场是有利的。
但随着市场的发展，人们所得到的信息对未来市场而言全部都是向好的，并没有看到大环境下存在的风险，投机者随之增多，投机活动充斥这整个市场，造成资产价格严重脱离市场基础价值，形成泡沫。
对于房地产市场，房地产具有周期长、自然寿命和经济寿命长以及土地供给
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