房地产开发与经营重点整理案例分析也包括在内DOC.docx
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房地产开发与经营重点整理案例分析也包括在内DOC
房地产开发与经营重点整理（案例分析也包括在内）作者：
奚晴
1.（名）房地产是指土地以及定着在土地上的建筑物和其他附属物的总称，以及由这些实物所衍生出的各种财产权利。
P2
2（名或选）其他附属物是指为提高房地产的使用价值和功能而建造的附属物体，包括种植在土地上的花草、树木，人工建造的假山、抽水井，埋设在地下的管线、设施等附属物体。
P1
3.（选）房地产权利一般包括所有权及其衍生的使用权、租赁权、抵押权、地役权、典当权等。
P2
4.（选）房地产交易的实质是房地产权利的交易行为。
P2
5.（简）房地产与不动产的关系P2
概念：
不动产是不能移动或者移动后会改变其原来性质、形状或失去原价值的物。
不动产包括土地、地上改良物和地下矿产资源及其衍生的权利。
地上改良物包括定着在土地之上的房屋、构筑物、其他附属物和树木。
将不动产与房地产所包括的范围相比，不动产包括房地产、矿产、林产，而房地产是不动产的一个重要组成部分。
6.（简或选）房地产的属性P3~4
1）房地产位置的固定性
2）房地产使用的耐久性
3）房地产的异质性
4）土地供给的稀缺性
5）房地产投资与消费的双重性
6）房地产的相互影响性
7）房地产的易受限制性
8）房地产的难以变现性
7.（选或判）特殊用途房地产（飞机场、加油站、高尔夫球场、医院、学校）P3~4
8.（名）房地产的内涵P5
房地产是从事房地产投资、开发、运营、服务和管理活动的主体及其所进行的相关经济活动的有机结合。
9.（选或简或论）房地产在国名经济中的定位和作用P6
1）房地产业是国民经济的基础产业
房地产业在国民经济生活中有重要影响，能较大程度制约其他产业和部门发展的产业。
房地产是社会经济活动的基本要素和场所，是居民消费的载体。
体现在①房地产业是社会经济活动的基本物质前提，是国民经济发展的根本保证；
②房地产业是人口素质提高的和社会全面进步的基本条件；
③房地产业是城市经济发展和城市现代化的重要基础；
④房地产业是社会财富创造的重要源泉。
2）房地产业是国民经济的支柱产业
房地产业在国民经济中生产发展速度较快，对整个经济起引导和推动作用的先导性产业。
其具有较强的连锁效应，能诱导新产业崛起，对为其提供生产资料的各部门、所处地区的经济结构及其发展变化，有着广泛而深刻的影响。
10.（名）房地产开发与经营的含义P9
是指房地产开发经营主体在国家的法律允许范围内，通过对土地、建材、基础设施、劳动力、信息等多种资源的优化组合利用，进行基础设施、房屋建设和土地开发，并对开发成果进行转移、运营、管理等一系列经济活动。
11.（简）房地产经营的特点P10~11
1）房地产开发经营活动的复杂性（自身）体现在活动协调的复杂性，项目操作的复杂性
2）房地产开发经营的区域性（空间）
3）房地产开发经营活动长期性（时间）
4）房地产开发经营活动资金密集性（生产要素）
5）房地产开发经营活动高收益性和高风险性（回报）
6）房地产开发经营活动政策性（政府）
12.（简或选）房地产开发与经营的参与者
1）政府2）房地产开发主体3）土地使用权人4）投资主体5）金融机构6）建筑承包商
7）专业顾问8）消费者
※房地产开发主体包括房地产开发企业和房地产开发个人（又称为开发商或建设单位）
房地产开发主体参与并控制从策划到建造产品、销售、售后服务的全部过程，是项目的出资者、组织者、管理者和协调者
（选）房地产开发企业分一、二、三、四级资质
13.（名）房地产市场的概念P13
广义的房地产市场是指经济主体之间进行房地产交易活动及其在活动中形成的经济关系和作用机制。
14.（名）旧城更新改造（老师补充）
是指在城市建成区一些区域内的建筑和基础设施进行功能和形象的再造，改变房屋陈旧、交通紧张、设施落后的面貌，实现土地利用节约化。
（名）新区开发（老师补充）
通过对城市郊区的农地或荒地的改造使之变成建设用地，并进行一系列的房屋、市政等公用设施方便的建造，使之成为新的城区。
15.（选或简）房地产市场的分类（老师补充）
按交易顺序一级土地使用权出让
二级土地使用权转让以及新建商品房的租售
三级存量房地产的交易
16.（简或论）房地产市场的影响因素（作业做过）P14~15
1）内部因素①时滞包括建造时滞和资讯时滞
②生产者和消费者的心理因素包括非理性的预期，追涨不追跌，以及投机心理等
③技术和理念的革新给房地产市场带来不小的冲击
2）外部因素①政治制度基础影响因素
②国民经济重要影响因素
③政策法律措施用于反房地产经济周期，规范房地产市场秩序，确保房地产业为国民经济发展服务
④金融业发展状况对我国房地产市场的迅速发展和房地产价格水平的提升有重要作用
⑤通勤技术改变人们固有的物业区位概念，增加对不同位置物业的选择机会，促进不同地区的资本流动
⑥人文社会环境人们对住房的认识以及住房消费观念与消费模式发生巨大变化
⑦自然环境环境恶化，城市发展走向扩散，从市中心搬迁至郊区生活
17.（判或选）P16
存量指某一时点（报告期初或期末）全社会已占用和空置的物业总空间量，单位为建筑面积或套数
空置量指某一时点（报告期初或期末）房屋存量中没有被占用的部分
空置率指某一时点（报告期初或期末）房屋空置量占房屋存量的比例
容积率指房屋的建筑面积与房屋的占地面积之比
18.（名）房地产周期P19
指房地产经济水平起伏波动、周期循环的现象，表现为房地产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩两大阶段、循环往复的复苏—扩张—收缩—衰退四个环节。
P22~23自己理解记忆四个环节自己画图理解
1）复苏阶段AB
2）扩张阶段BC
3）收缩阶段CD
4）衰退阶段DE
19.（选）房地产开发经营新程序总体上划分为土地储备开发、房地产二级开发两大阶段P29
土地储备开发分为准备工作行政审批项目实施与交付三个阶段
房地产二级开发分为投资决策、前期工作、项目管理、经营与物业四个阶段
投资决策投资机会选择和投资分析决策P34
前期工作土地使用权获取、专业评价与项目核准、规划设计报批、合作单位选择（选择）P35
（规划设计报批最重要的工作是办理建设用地规划许可证
建设工程规划许可证
建筑工程施工许可证）
项目管理建设施工阶段三控成本控制进度控制质量控制P37
两管安全管理合同管理
一协调全面的组织协调
竣工验收阶段
经营与物业服务阶段房地产营销物业服务
20.（选）投资行为的四项基本要素包括投资主体、投资客体、投资目标和投资方式P131
了解
21.（简或选）房地产投资的目的自用出租转售自营P133
22.（简）房地产投资的任务P134
1）为投资者提供投资方向
2）为投资者提供运作方案建议
3）为投资者报批及合作提供依据
4）为投资者预测投资收益
5）为投资者描述风险及提供避险方法
23.（简或论）市场分析的内容P136
房地产市场分析的内容主要是市场调查和市场预测
（1）房地产投资环境的调查与预测
（2）房地产市场状况的调查与预测
①各类物业的供求关系、空置率、成交量、需求量、市场吸纳能力和速度
②土地出让数量和用途的分布；已出让和计划出让土地面积、用途和可建建筑面积；单宗土地出让转让信息
③房地产商品的销售价格、租金和经营收入，地价、拆迁安置补偿成本、建造成本和其他成本费用，以及房地产经营过程中的税费等
④竞争性物业发展状况，用途、所处区县、位置、占地面积、容积率、建筑面积和预计开工建设日期
规划建设中的主要房地产开发项目
正在开发建设中的房地产项目
已建成投入使用的主要竞争性项目
⑤各类房地产投资收益率和房地产开发利润率
⑥项目用地附近地区土地利用现状、总体规划和专业规划，包括市政设施发展规划、公共配套设施发展规划、大型公共建筑发展规划、重点商业区或工业开发区发展规划、土地利用规划等方面的情况。
⑦市场购买者对房地产商品功能的要求，购买者的职业、年龄、受教育程度、现居住或工作地点的区位分布，投资购买和使用购买的比例等
24.（选或判）区位条件分析P138
对投资项目构成影响的区位条件包括所在地域政治、经济、人文、法律等社会因素，还包括该项目具体地点的自然特征，如地块宽度和深度、地貌、排水、土壤构成、基础设施等内容。
25.（选或判）资金筹措分析P142
资金筹措分析分为资金筹措计划和资金使用计划
资金筹措计划分为权益融资和债务融资
26.（名）财务分析P143
房地产投资项目分析又叫财务评价。
它指投资分析人员在房地产市场调查和预测、项目策划、投资、成本与费用估算、收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡情况所进行的分析，据此评价和判断投资项目在财务上的可行性。
27.（选）不确定分析P146
1）临界点分析盈亏平衡点
2）敏感性分析
3）风险性分析
28.（选或判）房地产投资分析的运用领域P156
一是项目可行性研究二是项目申请报告
概念：
可行性研究是指在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。
29.（简）可行性研究报告的主要内容P158
1）项目概况主要包括项目背景、投资单位基本情况、编制依据、项目概况及主要经济技术指标等
2）市场分析主要包括投资环境分析、市场调查与供求关系分析、市场定位、营销策略等
3）项目建设条件主要包括项目选址分析、项目基地现状、建设条件分析（地质、交通、周边环境等）
4）建设方案比选主要包括规划设计的指导思想、规划方案、建筑方案、经济技术指标以及多方案的比选结果
5）节能评估主要包括节能措施介绍、项目建设的建筑、设备、工艺的能耗水平和其生产的用能产品的效率或耗能指标
6）物资供应主要包括建筑材料、设备和物料的需求量预测及供应保障方法
7）投资估算和资金筹措主要对投资额进行分析估算、编制总投资汇总表和年度投资计划、资金筹措方式与来源
8）财务评价包括基础数据估算、财务报表编制、财务分析指标计算分析等
9）不确定分析与风险分析包括对不确定因素进行敏感性分析和盈亏平衡分析，并对主要风险因素进行分析，提出风险应对策略。
10）结论与建议
30.（简或选或判）土地使用类型与权能P219
土地使用权可分为两类
一类是土地所有人对自己拥有的土地所享有的使用权，称为所有权能的使用权，又称为所有人的使用权
一类是非土地所有人对土地享有的权利，称为与所有权相分离的使用权，或叫非所有人的使用权
土地使用权四项权能：
占有、使用、收益和处分
1）占有。
指使用人对土地实行控制或支配的权利。
2）使用。
指对土地的利用和运用的权利
3）收益。
指使用人享有土地上利益的权利，即它是基于使用土地而取得的经济收入
4）处分。
指使用人按照法律和合同的规定转让土地使用权的权利
31.（名）土地使用权出让的概念P220
是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者想国家支付土地使用出让金的行为。
（判）土地使用权出让金是指通过有偿有期限出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租。
P221
32.（简）土地出让的内涵P221
1）土地出让的主体。
出让方是土地的所有者——国家，土地使用权的受让方是中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人。
由于国家是一个抽象主体，在具体行使出让权时，一般是由土地所在地政府作为具体代表。
2）土地出让的客体。
土地出让的客体是城镇国有土地，即城市、县城、建镇制、工矿区、开发区范围内属于全民所有的土地。
城镇规划区内的集体土地，证为国有后方可出让。
3）土地出让的内容。
土地出让是土地出让方将一定年限的国有土地使用权转让给受让方，受让方支付相应出让金的行为。
受让方取得的是具有独立意义的土地使用权，具有占有、使用、收益和一定程度的处分权能，具体表现为对土地的使用权、转让权、出租权、抵押权等。
33.（简或选）土地使用权的特点P221
1）出让方的唯一性。
土地使用权出让，也称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权
2）出让权利的局限性。
经出让取得土地使用权的单位和个人，对受让土地只有使用权，在使用期限内对土地拥有使用、占有、收益、处分权；土地使用权可以进入市场，可以进行转让、出租、抵押等经营活动，但地下埋藏物归国家所有。
3）土地出让客体的单一性。
土地出让客体必须是国有土地，集体土地未经征收不得出让
4）出让主体的平等性。
土地使用权出让是国家以土地所有者的身份与土地使用者之间关于权利义务的经济关系，具有平等、自愿、有偿、有期限的特点
34.（选或判）土地使用权年限
居住用地70年
商业、旅游、娱乐用地40年
工业，教育、科学、文化卫生、体育用地50年（科教文卫体工）
35.（名或判）土地出让方式与比较P222~227
1）招标出让
是指市、县国土资源管理部门发布招标公告或者发出投标邀请书，邀请特定或者不特定的法人、自然人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。
2）拍卖出让
是指市、县国土资源管理部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。
3）挂牌出让
是指市、县国土资源管理部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期截止时的出价结果或现场竞价结果确定土地使用者的行为。
5）协议出让
是指市、县国土资源管理部门以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者支付土地使用权出让金的行为。
出让和转让的区别
项目
出让
转让
行为主体
政府及土管部门
境内外任何经济实体和个人
法律关系
法律关系不平等（优益权）
平等
在市场所处层次
土地一级市场
二级市场
年限
按合同规定
合同年限—已使用期限=剩余年限
土地转移方式
协议、招标、拍卖、挂牌
出售、交换、赠与
36.（简或论）城市规划与房地产开发的关系P243~244
从某种程度上说，城市规划与房地产开发是城市建设的不同阶段，其共同的目的是为城市服务、创造良好的城市生活环境和生产环境，以满足人们需要。
1）城市规划对房地产开发起到管制作用
2）城市规划指导和促进房地产开发
3）城市规划设计是房地产成片开发的必经阶段和必要手段
总之，房地产开发必须接受城市规划的统一管理，城市规划为房地产开发提供了指导，同时规划设计也是房地产谋求合理经济效益的必要手段。
37.（选或判）P245~248
建设项目选址意见书1）有效期为一年
2）需延长的，在期满前一个月内向市规划行政主管部门提出申请，延长期不超过6个月
建设用地规划许可证1）有效期为6个月
2）期满前30内提出申请
建设工程规划许可证建设单位和个人领取建设工程规划许可证后，因故在一年内不能动工的，应在期满前一个月内，向市行政主管部门办理延期手续。
未办理延期手续，自行失效
38.（名）房地产项目管理的概念P265
房地产项目管理是指房地产开发企业对整个项目的开发建设过程中，通过计划、指挥、检查和调整等手段进行质量、进度、成本、合同和安全等方面的全面管理，并与社会各相关部门进行联络、协调、以实现项目的经济效益、社会效益和环境效益。
39.（简）房地产开发项目质量的特点P267~268
1）质量影响因素多
2）质量波动大
3）质量离散
4）质量隐蔽性强
5）竣工检验局限性大
40.（简或选）施工阶段质量控制手段
1）旁站监督
2）测量
3）试验
4）指令文件
5）规定质量监控工作程序
6）利用支付控制手段
41.核心产品居住、投资、教育、健康、娱乐、社交、医疗
形式产品式样、颜色、风格、配套设施、地上（下）停车位
延伸产品服务、物业
42.（选或判）P2874P理论产品Product价格Price渠道Place促销Promotion
43.（简或选）开发商选择自行租售的情况P290
1）大型房地产公司
2）处于卖方市场
3）项目已经由明确的销售对象
44.（简）价格制定的程序P294
1）确定定价目标
2）确定经营开发成本
3）估测目标市场的需求
4）分析竞争者
5）选择定价方法并进行测算
6）确定销售价格
45.（简或论）价格确定方法P295
成本导向定价法、购买者需求导向定价法、竞争导向定价法
重点掌握成本导向定价法
①成本加成定价法。
指开发商按照所开发物业的成本加上一定百分比的加成即利润率来制定房地产的销售价格
单价=单位面积成本价×（1+利润率）
②目标利润定价法。
是根据房地产企业的总成本和计划的总销售量，再加上按投资收益率确定的目标利润额来定价的方法
单价=（总成本+目标利润+税金）/预售销售面积
目标利润=投资总额×（1+投资收益率）
了解购买者需求导向定价法①认知价值定价法②价值定价法
竞争导向定价法①领导定价法②挑战定价法③随行就市定价法
46.（名）物业服务的早期介入P318
是指物业服务企业在接管物业以前的各个阶段（项目决策、可行性研究、规划设计、施工建设等阶段）就参与介入，从物业服务运作的角度岁物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、配套设施、管线布置、施工质量、竣工验收等多方面提供建设性意见
47.（简或论）物业管理的早期介入的作用P315
①促进规划合理，设计优化
②减少返工，防止留下后遗症
③为物业的正常管理打下基础
④有利于提高房屋建造质量
⑤有利于房地产开发商集中人才技术资源，专心项目开发建设
48.（选或判）房地产融资的方式债务融资、权益融资和金融租赁P331
具体方式银行信贷发行股票发行公司债券与信托投资公司合作
49.（名）股票发行P337
股票发行是房地产开发企业股权融资中最常用的一种方式，是房地产开发企业获得持续资金支持的最佳融资方案
（是房地产企业为筹集资金用于证明投资者股东的身份和权益并以此来获得股息和红利的凭证）
50.老师补充内容
一、房地产法律法规体系框架
1、基本法律
《中华人民共和国宪法》
《中华人民共和国土地管理法》
《中华人民共和国城乡规划法》
《中华人民共和国城市房地产管理法》
2、相关法律
《物权法》、《合同法》、《担保法》
3、配套法律
《房地产行政法规》
《房地产行政规章》
《地方性房地产法律规范》
《地方性房地产规章》
二、分类
1、与房地产开发用地相关法规
《土地管理法》、《城乡房地产管理法》、《城乡规划法》等法律都对房地产开发用地原则进行了规范。
2、与房地产开发建设相关法规
《城乡规划法》、《城市房地产管理法》等
3、与房地产开发企业相关法规
《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》
（名）宏观调控：
是指政府为了保持经济持续、稳定、协调发展，对国民经济的总体调节和控制。
主要手段：
财政政策和货币政策，包括汇率政策
三、（论或简）政府对房地产开发进行宏观调控的必要性
1、房地产开发在房地产经济活动中的重要地位
2、房地产开发的复杂性、社会性
3、弥补“市场失灵”
4、国民经济总量平衡的目标要求
5、调整和优化产业结构的要求
四、宏观调控政策
1）信贷政策：
对房地产市场的影响主要体现在三个方面：
一是存款准备金率的变化；二是基准利率的变化；三是二套房首付比例及贷款率的变化。
2）保障房政策
3）限购政策、土地政策、税收政策
五、建立完善的房地产开发宏观调控体系
1、加强对房地产开发投资资金的调控
多元化的投资结构和融资渠道
2、加强对房地产开发用地的调控
（1）加快土地市场化改革
（2）切实垄断土地一级市场，规范土地市场交易行为
v政府对房地产开发税收的管理
1、房地产税收：
是指以房产和地产为课税客体或者主要以房地产开发经营流转行为为计税依据的税赋。
它是政府财政收入的主要来源之一。
与其他税收一样，房地产税收具有强制性、无偿性、固定性的特点。
2、房地产税收类型（了解）
n4类，12个税种
（1）持有土地、房地产应缴纳的税包括：
城镇土地使用税、耕地占用税、房产税
（2）房地产开发经营中应缴纳的税：
耕地占用税、营业税、城市维护啊建设税及教育费附加
（3）房地产交易相关的税：
营业税、城市维护建设税、教育费及附加、土地增值税、印花税、契税
（4）所得税：
企业所得税、个人所得税
案例分析
【案例1】2009年4月15日，济南夏先生与某地产公司签订购房合同。
夏先生购买了地产公司开发的公寓1号楼2单元101室，面积134.4平方米、地下室14.8平方米，住宅价格为4400元／平方米，地下室价格为1800元／平方米，促销折扣3500元，总计价款61.45万元，夏先生按约交齐了房款。
同年10月，夏先生入住。
但随后提起诉讼，要求地产公司退房退款并双倍赔偿。
夏先生称：
开发商售楼时的宣传材料与事实不符，使他对环境的期望成为泡影。
签订合同时，开发商给夏先生一份公寓简介规划图和广告宣传材料。
宣传材料显示，公寓楼坐北朝南，整个楼区的结构分布为：
住宅楼前面只有一栋位于小区西南角的两层小建筑楼（实为锅炉房），楼前是一空场地，公寓楼东侧是两块面积很大的绿地，绿地分南北两块，其他则没有标识出任何建筑物。
而且广告宣称：
“公寓内集中供热，热水直接供应至每一单元。
”
但是，开发商在他及其他业主入住后，却在2010年4月下旬又在1号楼前的停车场建了2号楼对外销售
2011年4月，宣传材料中承诺的绿地处也开始破土动工，兴建3号楼。
虽然开发商所建的公寓1号楼、2号楼及即将进行的三期工程的建设，均有规划、土地建设管理局的建设工程规划许可证、施工许可证，却与开发商在宣传材料中的表述不一致，对购房者明显实施了欺诈行为。
同时，开发商并没有在公寓内集中供热，热水也没有直接供应到每一个单元。
而开发商认为，他们的宣传材料中确有不实之处，宣传图不构成欺诈，购房合同真实有效，开发商为追求施工方案的尽善尽美，并在不损害原告利益的情况下，对原宣传材料内容略作变动，无可厚非。
v1、你认为夏先生提出的诉讼请求合理吗？
2、商品房销售中广告与承诺应如何规范？
你认为夏先生提出的诉讼请求合理吗？
答：
开发商对在宣传材料中的表述和承诺在合同中没有载明，虽然交房后没有实现，但这并不会导致夏先生的购房目的完全落空。
开发商的宣传材料中确有不实之处：
公寓楼前的空地虽然不能确定为停车场，但不应该为建筑物2号楼；虽然没有标明绿地面积的大小，但确定为绿地而非建筑物无疑。
况且，开发商的确又在宣传图标
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