世博对上海房地产市场影响研究.docx

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世博对上海房地产市场影响研究

世博对上海房地产市场影响研究

工程管理xxx

[摘要]改革开放以来，在社会主义市场经济的大潮中，我国的房地产业脱颖而出，迅速崛起，并正在逐步形成包括房地产的投资，开发，经营等多种经济活动在内的房地产市场体系，房地产业在国民经济中的比例和地位不断提高。

世博会被誉为“经济领域内的奥林匹克”，其对举办地的经济作用是不言而喻的。

而作为国民经济的先导产业，上海的房地产业受到世博会的带动是更为显然的。

世博会在带动上海的国民经济的同时也促进了上海市民的购买力，而大量的馆址区域的建设所带来的动迁人口都是增加上海房地产市场有效需求的动因。

而世博会的召开也将加快上海的市政建设，提速上海的硬件设施，这样能有效的提高上海的投资环境，及与周边地区的联系。

进一步，在品位上提高上海的房产市场。

同时，在看到上海房地产业受世博的推动而前行的同时，也必须注意到上海房地产业在面临世博机遇的时候也应不断的完善自身的机制，提高房地产企业的竞争力。

[关键字]上海世博房地产

[Abstract]InChina,RealEstateisgorwinguprapidlyinthesocialistmarketeconmy,sincetheReformOpen.AnditiscomingtobeingaRealEstatesystem,includingRealEstateinvestment,RealEstatedevelopmentandRealEstatemanagerment.TheproportionandthestationofRealEstatebecomemoreimportantinthenotioneconomy.

TheWorldExpro.iscalled“TheOlympicsintheEconomyField”.Evidently,itwillimpactthehost’seconomyfield.However,astheguidingindustry,theWorldExpro.willcertainlyacttheRealEstateofShanghai.

TheWorldExpro.willimprovethepurchasingpower,whiletheWorldExpro.improvethenationeconmyofShanghai.ThedemolitionpopulationwhichisbroughtbytheconstructionofplentyoftheexpositionareaisoneoftheimportantreasonswhichcanincreasetheeffectivedemandoftheRealEstateofShanghai.

Surely,itwillquickenthepolitcsconstructionandthehardwares’constructionofShanghaithatShanghaiholdstheWorldExpro..Thus,itcanbenefittheenvironmentofinvestmentofShanghaiandstrongentherelationwiththeregionswhicharenearShanghaieffectively.AnditcanenhancethequalityofShanghai’sRealEstate.

Ontheotherhand,whenweknowtheWorldExpro.willbirngtheRealEstateofShanghaitheadvance,weshouldpayattentiontotheproblemsthattheRealEstateindustryofShanghaishouldimproveit’sinstruction,whileitisfacingthechancesbroughtbytheWorldExpro.anditalsoshouldenhanceit’scompetitionpower.

1绪论…………………………………………………………………………………4

1.1意义与目的………………………………………………………………………4

1.2研究范围与研究技术范围………………………………………………………4

1.3本课题应解决的主要问题………………………………………………………5

2上海世博会背景分析………………………………………………………………5

2.1上海申办世博会基本情况分析………………………………………………5

2.2上海世博会规划…………………………………………………………………6

2.2.1选址……………………………………………………………………………6

2.2.2场观设计和布局………………………………………………………………6

2.2.3展望……………………………………………………………………………6

3上海举办世博会与对城市经济的影响……………………………………………7

3.1上海经济状况分析………………………………………………………………8

3.1.1国民经济增长态势……………………………………………………………9

3.1.2招商引资状况…………………………………………………………………9

3.1.3产业结构………………………………………………………………………10

3.2世博会对城市发展的影响………………………………………………………10

3.2.1城市发展的“助推器”………………………………………………………10

3.2.2提供就业岗位…………………………………………………………………11

3.3辐射效应…………………………………………………………………………12

3.3.1相关行业的效应………………………………………………………………12

3.3.2对周遍地区的辐射效应………………………………………………………13

4上海世博会对房地产市场的影响…………………………………………………14

4.1上海房地产市场发展历程………………………………………………………14

4.2上海房地产市场现状……………………………………………………………15

4.2.1经济环境状况…………………………………………………………………15

4.2.2需求状况………………………………………………………………………16

4.3世博会对上海城市建设的影响…………………………………………………16

4.3.1推动市政建设…………………………………………………………………17

4.3.2加快浦江开发…………………………………………………………………18

4.3.3促进上海房地产市场的需求…………………………………………………20

4.4世博会对上海住宅型物业的影响分析…………………………………………20

4.4.1世博会效应带动滨江楼盘……………………………………………………20

4.4.2沾"世博"光上海楼市兴旺…………………………………………………21　

4.4.3因“世博”拉动供需同步增长……………………………………………22

4.4.4对于申博成功后，上海房价的分析………………………………………23

4.4.5申博成功对上海二手房市场的影响………………………………………23

4.5世博会对于上海商务类物业及其他类型物业的影响………………………24

4.5.1对于写字楼的影响…………………………………………………………24

4.5.2对于酒店业的影响…………………………………………………………26

4.5.3对酒店式公寓的影响………………………………………………………26

4.5.4对商铺的影响………………………………………………………………27

5上海房地产市场发展的对策……………………………………………………28

5.1防止世博概念的透支…………………………………………………………28

5.1.1透支世博概念将引致后期发展乏力………………………………………28

5.1.2相应对策……………………………………………………………………28

5.2加强房地产企业的竞争力……………………………………………………28

5.2.1战略性并购和重组…………………………………………………………29

5.2.2提高产品品质，树立企业品牌……………………………………………29

5.3合理调整房地产开发经营结构与策略………………………………………29

6小结………………………………………………………………………………30

1绪论

1.1意义与目的

世界博览会：

人类进步的舞台。

如果把人类世界比做“地球村“的话，那么，循着历史的脚印，你会发现，这个村落的发展是一步步拾级而上的，在每一个时间节点上，人类都留下了进步的痕迹。

而在近代世界，世界博览会就是反映人类历史进步的”台阶“。

历届世界博览会均展现了当时政治，经济，文化和科技的发展状况及其成就，同时也展示了人类社会经济发展的未来。

因此世博会的举办必将受到世人的注目，而世博会本身也会对其举办地产生在经济等各方面长远的影响。

而另一方面，房地产市场发展状况，是区域宏观经济发展态势的后续体现。

上海近年来房地产经济的高位运行，很大程度上得益于经济发展的良好势头。

“世博”对上海“经济之花”的推动力，势必也将作用到其“果实”———房地产这一环节上来。

同时，由“世博”而产生的巨大的基础设施的投入，将由点及面地带动城市建设的全局，对房地产发展而言至关重要。

目前，“世博”场馆聚集地———浦东江线卢浦、南浦段已吸引国内外众多房产开发大鳄群雄汇集，其开发建设已轰轰烈烈地启动，它将由点及面，带动上海的新发展。

从现在起到2005年之前，上海市政府每年将以1000亿元的资金力度投入到基础设施建设中去。

到2010年，上海城市轨道交通将增加到15条线路、400公里；每天客运能力将从80万人次提升到500万人次；此外，还将开通沪杭、京沪高速铁路，在外高桥建设4个万吨级的码头，有13条高速公路通向世博会会场。

从而形成一个一体化公共交通体系，大大消融上海房地产市场中的地域概念，加速一城九镇格局的成型，同时也会培育出更多的适宜居住、开发空间巨大的新兴区域。

的确，世博会的举办对于中国的经济中心上海来说，影响将是全方位的，这也将成为城市发展的助推器。

而其对于上海房地产市场的影响则可能显得更为的迅速与直接。

此外，房地产做为国民经济的先导行业，同时也是支柱产业。

其相关行业涉及到方方面面，对于国民经济的发展有着重要的影响。

因此，作为中国经济中心，研究上海在申博成功之后，会对其房地产产生怎样的影响是相当重要的。

1.2研究范围与研究技术路线

房地产业是国民经济的支柱产业，而与其相关联的行业也有很多，这就决定了，决定房地产发展趋势的也必然不止一个两个。

而此次世博会的申办成功，在促进上海国民经济的同时，也将在很大程度上改善上海的城市面貌，加快上海的城市建设，完善上海的作为中国乃至世界经济中心的城市功能。

同时，世博会的举办也将在无形中提升上海的城市品位，以及城市的号召力。

这会吸引更多的外来投资者前来上海。

这些都将对上海的房地产市场产生积极的影响。

此外，世博会的召开必然的的吸引大量的游客前来，这对于上海的酒店业以及新兴的酒店式公寓而言无疑都将是个利好消息。

本文将通过这些“世博效应”，阐述上海世博会的申办成功对于上海商品住宅以及各类商务写字楼，投资型物业的影响。

1.3本课题应解决的主要问题

整体而言，申博成功对上海房地产绝对是利好。

从中长期看，上海会进一步被世界了解，这会给上海带来更多的商机、更多的外来高素质人口，成为房地产发展的新的基础动力。

同时，上海的市政设施建设也将全面提速，这对房地产的推动至关重要。

然而，在世博效应在给上海的房地产市场填砖加瓦的同时，也应该注意防止故意抄作的的行为。

同时房产市场的利好，也必将加剧上海房产市场的竞争。

这要求上海的房地产企业不断的增强自身的实力。

因此，有必要在这里对上海房地产市场受上海世博会的影响进行客观的分析，这对于上海房地产市场的良好，健康的发展是有利的。

同时相应的提出使上海的房地产业更好的适应世博会建设和召开的建议

2上海世博会背景分析

2.1上海申办世博会基本情况分析

自1851年世博会在英国伦敦首次举办到今天的151年年间，世博会已逐渐发展成为世界各国新思想，新概念，新技术的载体和传播交流的平台。

世博会每5年举办一次，展期通常为6个月，并已先后举办了40届。

151年间，世博会已经从最初单纯的商品展览发展为现在展示各国新生产技术，新生活理念的国际性展会，并由于能为申办地区带来难以估量的经济效益和社会效益，世博会因此还享有了“经济，科技，文化领域内的奥林匹克盛会”的美誉。

本届世博会会址将选在上海黄浦江沿岸。

其直接投资估计将超过30亿美元。

在参观人数预计可达到7，000万人次，将创世博会历史记录，而上海的海内外游客可达1.4亿人次。

在城市交通状况方面，到2010年上海城市轨道交通将从目前三条线路，65公里增加到15条线路，400公里。

每天客运能力将从80万人次提升到500万人次。

而上海的高速公路网届时可达650公里。

世博区域内保留用地56.71公顷，保留建筑面积116.98万平方米，其中在建项目用地2.5公顷，建筑面积8.36万平方米。

规划改建用地342.99公顷，新建建筑面积447.35万平方米。

新建所需要拆除用地235.68公顷，建筑面积211.54万平方米。

而建设世博会场观所需动迁人口8，500户，约2.55万人。

目前，上海市中心商圈与世博会规划区之间的地域已经被认为是上海未来房地产投资开发最具潜力的地区，最好的明证是最近这些地区市场的升温。

不仅楼价节节攀升，位于区内的一些楼盘更一度成为上海楼市销售的榜首。

此外，中国从未举办过综合类的世博会，给予中国一次世博会举办权，世界将拥有共同发展的又一良机。

2.2上海世博会规划

2.2.1选址

上海世博会的选址位于上海的母亲河—黄浦江边，在卢浦大桥和南浦大桥之间的滨水地区，地处上海市中心区的边缘，世博会展览场地分设浦江两岸。

在周边交通方面：

会址东北侧和西侧均为城市主干道，可直接方便地进入城市高架快速路系统，联系机场，铁路车站，港口码头与公路等对于外交通设施，周围有M2，M8，M5三条地铁和轻轨，共设有七个车站，其中M2，M8线也在计划实施之列。

此外，结合黄浦江两岸地区规划，设想在两岸各开辟一条沿江方向的新型有轨电车，以加强沿江区的联系。

在越江交通方面：

已有两座车行桥和一条隧道以外，还将设置两条地铁线路，一座人行桥和四条轮渡线。

2.2.2场观设计和布局

整个世博园设计体现自然和人之间的协调，使黄浦江成为世博会的组成部分。

其主要特征：

（1）建造一条运河，借以清晰地界定展区面积，并将世博会融入城市景观。

（2）建造一条绵延起伏的植物走廊，形成一种和城区截然不同的生态环境。

（3）建造一座连接黄浦江两岸的人行桥，这座桥将是上海世博会的标志性建筑。

在场内布局上展览区域大致可以容纳近200个展览空间，预计包括60个参展国自行设计建造的展观，75个主办建造并出租的“个性化”独立展观，50个位于联合展观中的展览空间，以及10个国际组织馆，另外还将建造一个包括34个中国地区馆在内的中国国家馆，四个主题馆和40个企业展览空间。

场内交通以自动人行布道和电平车为主，配合轨道交通和其他新型交通方式，使所有参观者都能通过便捷，舒适，高效的交通工具到达各个场馆。

在后续利用上中国馆，人行桥，绿色走廊和运河将予以保留，会议大厦，联合展馆，企业馆区与世博村等将在改造后利用，沿江的国际展区将会完全新建成为滨江居住区，部分展馆具有永久的结构和风貌特色，可保留作为社区设施，将形成文化展览中心和有特色的人居环境实验区。

2.2.3展望

世博会之后,南浦大桥与卢浦大桥之间的黄浦江两岸将耸立起众多各具特色的展馆、商务楼、会议中心、博物馆、电影院等建筑.而值得一提的是:

所有这一切却实际上仅是上海进行浦江两岸开发浩大工程之一部分.2001年10月,上海市城市规划管理局对于长度为20公里和面积为22.6平方公里的黄浦江滨水地区进行了浦江两岸开发之总体改造规划设计,主要内容为:

1）清理黄浦江两岸的码头、工厂和仓库，建设融合居住、工作、文化、休闲和旅游等合功能的滨水公共开放空间；2）在治理工业污染的同时，开辟滨江绿地系统，提高城市环境的生物多样性；3）改善道路交通条件，特别是加强城市与滨江地带的联系，提高滨江地带的可达性和亲水性；4）保护城市的历史文化遗产；5）重新塑造城市的空间景观。

2002年1月10日，上海市政府正式宣布启动此项工程,其总投资将超过人民币1000亿元,而世博会将是与浦江开发两位一体、同步进行的重大项目。

其中,世博会之场馆建设工程需要投资约30亿美元的资金。

而由浦江开发（包括世博会项目）所拉动的新一轮旧区改造和道路、交通、通信、供电、供水等城市基础设施以及商业设施等延伸领域投资将是直接投资的5-10倍以上（5000亿人民币—10000亿人民币）,投资规模之巨大已远超过了北京奥运工程.资料反映:

规划中还将建设18项越江设施，现在正在建设的有4项、拟建设的有7项。

另在“世博板块”区域，上海将共有30多条公交线与全市相连。

工程与投资之浩大由此可见一斑。

而在资金运作上,上海世博会将采用政府支持＋市场化运作的核心思路.世博会30亿美元的总投资将从政府（43%）、企业（36%）、银行（21%）三方获得。

目前,中国财政部已代表中央政府保证将给予上海筹办和举办2010年世博会财政上的支持并作最终担保；上海市财政局业已代表上海市政府作出保证，为2010年世博会的筹备和举办作出财务担保。

具体的财政支持包括：

在世博会承办和经营者收入实现以前，将采取预支方式保证世博会的各项支出;中央政府保证将为上海举办2010年世博会提供一切财政上的支持和税收上的优惠。

3上海举办世博会与对城市经济的影响

国内外不少学者都将房地产业称为“市场经济的晴雨表”。

因为房地产产品，既是生产资料，也是消费资料，是投资需求与消费需求扩张的良好载体。

上海作为中国最大的城市，其在中国的经济地位是勿庸质疑的。

随着中国的改革开放，上海也正努力由中国的经济，金融中心向着世界的经济，金融，贸易以及航运中心发展。

而世博会的召开对于上海乃至周遍地区的发展来说都无疑将是一个良好的契机。

而国民经济的发展必将会给上海广大的市民带来个人收入上的提高，而相应的市民们在购房时也将增加其购房支出，或是体现在对住房量上的要求，或是体现在住房质上的需求。

同时，由于经济的发展也会使上海与国内各地以及海外各国产生更为密切的商务往来。

可以预计，随着世博会的召开将会有更多的跨过企业来到上海，这会带来大量的对于办公楼的需求。

在申博成功后的短短几日内，上海楼市作出了迅速反应：

“世博板块”内观望已久的一些楼盘纷纷以高出原价三五百元／平方米的幅度对外推售；原先一些几乎已近谈妥的开发项目暂时告停，甲方的心理价位已上涨了10－15％，并表示要再作评估。

“世博”效应对房地产市场的波及力度强大、影响范围深广。

同时，应该看到，在短期刺激性反应逐渐回归理性之后，上海房地产市场长远发展的动力，更大程度上来自于“世博”为我们整体经济所作出的贡献。

房地产市场发展状况，是区域宏观经济发展态势的后续体现。

上海近年来房地产经济的高位运行，很大程度上得益于经济发展的良好势头。

“世博”对上海“经济之花”的推动力，势必也将作用到其“果实”———房地产这一环节上来。

按照展销经济规律，每100块钱的展会投入，将会带来相关产业900－1000元资金的利润，联动效应十分可观。

世博会的举办，无疑将大大缩短上海房地产市场与国际大都市水准平齐的进程，吸引更多的境外大小投资者携资进入。

2001年，上海房地产市场预售总量中，境外消费者交易量占1．3％；2002年这个比例已上升到4．2％。

综观伦敦、纽约等大都市，一般会有10－15％的交易量被海外买家消化，未来八年内，上海房地产市场与世界惯例相比，境外购买力的差距将逐步缩小，甚至消除。

由此可看出世博会通过促进上海经济的发展产生对上海房产市场的作用。

即：

世博会→经济发展→上海房地产市场

同时，上海房地产业在整个上海的经济与社会发展的过程当中也起到了重要的作用。

（1）上海房地产对整个上海国民经济已经有了直接的贡献  按照去年公布的数据，去年完成房地产的投资720亿，实现新建商品房的销售是1961万平方米、存量房的销售是1790万平方米、房地产业的增加值是373亿，占整个上海ＧＤＰ的比重由2001年的6.4%上升到6.9%。

720亿的投资占2002年全市固定资产投资的33.4％，从这一组数据充分说明上海的房地产业已经对上海的国民经济做出了直接的、积极的贡献。

（2）由于房地产业的发展，拉动了其他一系列相关产业的发展。

比如从第一产业来看，绿化这几年在发展过程中，绝大部分的楼盘都非常注重环境的布置，其中，很重要的一块是绿化。

因此，房地产业在发展当中，对绿化、对园林发展起了一个很直接的带动作用。

又比如从第二产业的领域来看，从建筑业、建材业、装璜业、家具业、家电，等等。

这个产生的拉动作用，也是显而易见的。

从第三产业，建筑设计、金融、房地产的经纪、中介、广告，等等。

所以从整个一、二、三产业来分析，整个房地产业，它不仅仅是自身发展，同时对一、二、三产业都起到了相当大的拉动作用。

因此，有必要在这里分析一下世博会的召开对上海经济发展的影响。

3.1上海经济状况分析

3.1.1国民经济增长态势

“九五”时期，上海GDP年均增长11.4%，增幅比全国平均水平高出3.1个百分点；GDP总量达到18536.72亿元，为“八五”期间的1.3倍，经济规模与实力明显增强。

2000年，全市GDP达到4551.15亿元；人均GDP接近3.5万元，按当年汇率折算达到4180美元，已达到世界中等收入国家（地区）的水平。

第三产业增加值占全市GDP的比重超过50%，经济中心城市功能日益显现。

“九五”期间，上海经济运行中出现了许多积极的变化，主要表现为：

上海GDP在全国的地位不断上升；经济增长的稳定性日益增强；产业结构调整优化作用进一步显现；新兴产业发展对全市经济增长的贡献作用日益重要；以公有制为主体、多种所有制经济共同发展的新局面逐步形成。

这些积极的变化，为上海在“十五”期间加快国际经济、金融、贸易和航运中心建设奠定了扎实的基础。

近10年来，上海的社会生产力水平进一步提高，综合经济实力不断增强。

1990年，全市人均国内生产总值首次突破1万元，1996年跃上2万元台阶，1999年再上3万元新台阶，2001年达到3.74万元。

按当年汇率折算，全市人均国内生产总值达到4500美元，成为全国除港、澳、台地区外各省级地区之首，相当于世界上中等收入国家（地区）的水平。

图3-1上海国内生产总值

资料来源：

上海市2001年统计年鉴

3.1.2招商