房地产项目财务评价报告.docx
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房地产项目财务评价报告
项目
财务评价报告
前言
房地产项目的可行性研究是指在房地产项目投资决策前，对拟建项目有关的社会、经济、技术等方面进行深入细致的调查与研究，对可能采用的各种开发方案进行认真仔细的经济分析和比较论证，对项目建成后的经济效益进行科学的预测和评价；并在此基础上，对拟建项目的技术先进性和适用性、经济合理性，以及建设的必要性和可行性进行全面分析、系统论证、多方案比较和综合评价，由此得出该项目是否应该投资建设和如何投资建设等结论性意见，为项目投资决策提供可靠的科学依据。
房地产项目的可行性分析从内容可分为以下五个方面:
房地产项目的投资环境分析、房地产项目的市场分析和市场定位、房地产项目投资总成本费用估算及资金筹措分析、房地产项目财务评价和房地产项目投资风险管理。
一个完善科学的房地产项目可行性研究在房地产项目实施过程中可以起到以下三个主要作用:
（l）保证项目投资决策的科学性。
房地产项目投资数额巨大，少到几千万、多到几个亿。
而且，房地产开发项目投资周期长，牵涉面广，而且房地产市场的不确定因素多，盲目投资很难取得预期经济效益。
只有对投资项目进行详细可靠的市场预测、成本分析、效益计算和风险评估，才能使投资决策建立在科学合理的基础上，进而取得理想的预期效益。
（2）保证项目投资优化。
一般情况下，可行性分析是研究一个项目能不能做，能做的话能得到怎样的经济收益和应该怎样做的项目分析。
同时，有的情况是研究一个项目的多个方案，要在多个可行方案中选出一个最优方案。
这样，研究人员就能在可行性分析的基础上，全面考虑市场、资金、风险等各方面的问题，综合评价、合理取舍，优选最佳项目方案，使投资获取最大经济效益。
如果没有房地产项目投资的可行性研究成果，房地产项目投资就无法得到优化。
（3）保证项目投资有序性。
房地产项目投资的可行性研究阶段，实质上就是对未来项目的实施进行周密安排的过程。
特别是围绕项目开发进度所进行的资源配置、资金筹措、现金流、还贷能力等进行一系列分析研究，可初步确定项目开发建设过程中各阶段的资金供给与资金使用、原材料和设备的供应、配套工程实施步骤等，使整个项目的实施有条不紊地进行，以达到预期目的。
本报告拟就对济南**项目进行可行性研究，进一步说明可行性研究对房产开发项目的巨大作用。
一、项目概况
（一）地理位置
济南经十东路以北，山东建筑大学西邻，雪山南侧。
（二）项目环境现状
小区的配套设施要求时尚、齐全，基本能够做到既能满足小区业主日常的生活需要又能满足现代人对现代化住宅的消费需求。
●针对周边生活环境，设立商业配套（超市、综合商场、文教用品商店、美容美发店、餐饮店等。
）
●区内配业主会所，丰富小区文化，如：
健身中心、网球场、娱乐中心等。
●时尚配套齐全（宽带网、对讲门、楼宇监控防盗系统等）、先进的建筑材（地板采暖、可调节供暖设备、塑钢窗、蘑菇石）成为该项目必不可少的附加值）。
具体的生活配套设施如表1.1所示：
表1.1**项目配套设施配备
类目
项目
名称
配套说明
距离
交通出行
公交
临港南区
115;115;116;116;136路上行;136路下行
395米
高速
邢村立交桥
可以直上济南绕城高速
2000米
教育配套
幼儿园
东方剑桥幼儿园
山东省济南市历城区
2708米
小学
济南市智远小学
山东省济南市历下区
2391米
中学
济南公交职业高中
山东省济南市历下区
2281米
生活配套
超市
项目自身规划有商业，未来将建成商业街，以满足业主生活所需。
家家悦
山东省济南市历城区
1191米
万嘉隆超市
泉港路山东建筑大学
1345米
公园
山东建筑大学
临港开发区凤鸣路
1297米
类目
项目
名称
配套说明
距离
其他
济南市邮政局高新区邮电支局
山东省济南市历下区
3956米
商务休闲设施：
净雅大酒店、喜来登大酒店提供一流完善的商务服务和休闲设施，奥体中心周边还建有咖啡厅、餐厅、ktv等娱乐场所。
5890米
政务配套：
龙奥大厦、省国资委、省交通局、省高院、省粮食局、山东省档案馆
6734米
文体配套：
奥体中心、省博物馆
9866米
金融配套：
建设银行、中国农业银行、交通银行、工商银行等几大银行
1220米
其他配套
其他
社区门诊
山东省济南市历城区
1218
（三）规划设计方案的主要经济指标
**项目总占地面积4.63公顷，地上容积率为1.8，地下容积率为0.77分摊至各个用地类型，具体的指标如表1.2所示
表1.2**项目经济指标
序号
名称
单位
数量
一
总用地面积
㎡
46342
二
总建筑面积
㎡
12000
（一）
地上建筑面积
㎡
83400
1
住宅面积
㎡
80000
2
公共建筑面积
㎡
3400
2.1
农贸市场
㎡
700
2.2
商场
㎡
2000
2.3
物业
㎡
500
2.4
配电
㎡
200
（二）
地下建筑面积
㎡
35900
1
地下停车场面积
㎡
4500
2
地下室
㎡
5500
3
地下商场
㎡
25000
4
仓库
㎡
1200
三
地上容积率
%
1.8
四
地下容积率
%
0.77
五
绿地率
%
35
七
停车率
%
90
二、济南市房地产市场走势分析
（一）宏观环境分析
1、宏观背景状况
在宏观环境中，政治法律因素是企业战略决策者在进行战略决策时所要考虑的重要因素，它制约着企业行为。
回顾一段时间以来，“楼市过热论”、“楼市泡沫论”一直充斥着中国的房地产市场，楼市的上涨吸引了大批资金“弃实体入楼市”，抑制楼市过热使资金重回实体成为当前调控的重要目的，也是关系到国家经济转型和改善民生的重大事情。
高层频繁表态，调控方向保持不变。
2012年中央一直推进调控的决心很大。
从限购令到控制银行准备金率，调控一直在稳步推进，房价下行压力进一步加大，房价俨然出现全国普降的局面。
尽管2013年上半年中国的房产市场有所回升，但还是处于比较低迷的态势。
2、经济环境分析
2013年前三季度GDP仍保持6.9%以上的增长速度，但增速呈缓慢回落态势。
在国内外综合因素的影响下，应对通货膨胀的政策效应导致增速回落，经济增长由偏快转向过热的风险明显降低，国民经济运行总体良好，继续朝着宏观调控预期方向发展，宏观经济指数较为稳定。
经济环境是指企业所属的或可能会参与其中的经济体的经济特征和发展方向。
2013年上半年，CPI指数不断攀升，6月份上涨8.5%创36个月以来的新高，通胀压力持续加大；下半年开始，在政策控制下CPI指数不断下滑，11月份创年内新低，推高通胀因素逐渐消除。
（二）济南市房地产市场现状与发展趋势分析
1、济南房地产市场逐渐走向理智化
●客源特征：
客源层次广泛，需求多样化，在楼盘选购及消费心理上趋于理性，此时散户消费逐渐成为市场主力。
●开发商特征：
迫于竞争的压力，开发商主动寻求新的开发理念，对营销策划理念逐渐接受，同时专业销售人才带来的先进理念也影响了开发商的思想，开始注重客源需求，逐渐向以产定销的路线靠拢，品牌意识已大大增强。
同时由于政府对土地资源进行统一管理，地价开始上升，而促使开发企业走出暴利阶段，利润趋于合理，此时一部分资金实力弱、管理不完善、开发理念陈旧的小企业将面临严峻考验。
●项目特色：
产品多元化，在仍以多层为主的同时，小高层逐步为市场认可，高层也占领一定市场份额。
地域限制日渐被打破，小区规划趋于合理，特色鲜明，并且小区品质不断提升。
●销售特色：
价格趋于合理，市场出现整合态势，营销理念随专业销售机构的介入逐步为市场接受，人员日趋专业化，宣传手段不断翻新。
2、限购之后济南各大地产商的的变化
●销售策略转变：
销售额前三名的中海、绿地和恒大均有大幅降价行为，尤其中海特价房及降价活动在大规模宣传下，销售额获得大幅提升，为全年任务的完成打下了良好的基础。
●推广渠道变化：
推广宣传由以前报纸等大众媒体向小众如楼宇、短信、直投等性价比较高的渠道转变，部分选择网络团购等方式。
●融资渠道转变：
因银根紧缩，开发商融资开始困难，为了维持项目正常运作，开发商不惜借高利贷或其他方式，部分开发商通过卖地变现，缓解资金压力。
●开发模式变化：
减缓拿地开发，寻求多方合作，以降低风险，化解危机，部分开发商采用代建模式，如万科总裁郁亮表示，考虑介入保障房建设；绿城中国在2005年即组建团队，研究代建模式的可行性。
●自身节流：
部分开发商为节约开支，选择裁减员工等方式
3、2013年济南第一季度房地产市场数据分析
年后各个开发商更是纷纷降价促销以价换量，市场出现比较明显好转。
价格下降成为市场成交回暖的主要原因，以价换量成为第一季度全市市场的核心主题。
2013年3月份，济南土地成交量迎来井喷。
2013年第一季度济南成交土地面积209.86万㎡，面积同比增长1289.8%。
其中3月份成交量集中爆发达到152.86万㎡，是2012年新政发布之后单月土地面积成交之最。
成交地块大多早已确定归属，开发商按计划拿地显示出其在市场回暖情况下开发信心有所恢复。
从土地性质的成交结构上看，住宅是主要成交主力，占总量的72%，而商服用地相对较少，占28%。
成交价格主要受区域分布结构影响，价格先降后升。
土地成交价格主要受所在区域价值影响，2012年1月份成交土地单价为2354元/㎡，楼面地价约1081元/㎡。
因成交土地全部位于长清区，土地价格偏低。
3月份成交土地位置较佳，贴近市区中心地段，成交价格走高，土地单价攀升至5404元/㎡，楼面地价也升为2584元/㎡。
（三）竞争楼盘
该项目所在区域属于济南市政规划东拓的范围，所以经十东路两侧房地产开发项目很多，与此项目距离较近的主要楼盘资料如下所示：
序号
项目内容
位置
性质
价格
1
山东建大教授花园
凤岐路以东，建筑大学新校区以西，以南历城工业园
住宅、花园洋房、板楼、多层、小高层，配套有商业街
7900元/平米
2
济南中建凤栖地
经十东路，东靠山东建筑大学、西临凤歧路
高层住宅，配套九年义务制中小学，临街楼宇首层为商业店铺
7500元/平米
3
济南恒生伴山
经十东路与凤岐路交叉路口以北，山东建筑大学西临
住宅、板楼、小高层、高层、毛坯房
8100元/平米
4
济南永大颐和园
经十路邢村立交桥西侧（建筑大学东临）
住宅、普通住宅、小高层、高层、毛坯
6999元/平米
5
济南济南恒大名都
历城唐冶新城核心区
普通住宅、高层、精装修
7260元/平米
6
济南普利林景山庄
历下经十东路3366号（奥体中心东临约3.8公里）
普通住宅、多层、小高层、精装修
5900元/平米
（四）**项目分析
1、项目概况分析
该项目属于济南市的东拓部分，在一定程度上占据了规划的优势，其周围房地产市场比较活跃，项目较多，竞争也相对激烈。
该项目于2011年上半年拿到地块，按当时价位来说地价比现在相对高一些，当然，其生活设施及市政配套也相对完善，有良好的自然及人文环境。
部分用地可以利用附近的其他项目的配套设施来改变人居环境。
2、市场细分及客户定位
准确的客户定位，有利于项目的市场定位、市场细分，从而使项目规划设计到位，吸引更多潜在买家购屋，促进销售。
3、户型设计
该项目楼盘方案分为高层和联排别墅两种，户型设计要求经典实用，功能多样。
其中高层单体采用经典平面，大厅小卧室，明厕明厨；户内
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