房地产公司规划设计部主要工作内容.docx

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规划设计部工作内容指南

一、负责拟订项目方案设计任务书及合同

1、项目方案设计任务书编制内容

1.1项目地理情况，包括地址、面积、地形地貌、面积等；

1.2场外环境情况，包括道路、河流、周边建筑体量和高度、用途等；

1.3若需分阶段滚动实施的，需附分阶段滚动实施的大致区域范围；

1.4规划和建筑风貌趋向；

1.5市场地位：

包括建筑标准档次的定位和客户类型的定向；

1.6规划设计控制指标；

1.7住宅设计控制指标；

1.8公共建筑控制指标：

包括功能、经营方式和服务范围等；

1.9设计深度要求：

分概念性、初步、施工图设计深度要求，若有特殊要求要特别注明；

1.10成果交付标准；

1.11成果完成时间节点；

二、负责主持项目概念（方案）设计及评审

项目概念（方案阶段）工作内容纲要

1、总平阶段工作内容纲要

1.1拟定项目规划概念性总纲

目的：

将所有市场信息转化为技术语言，形成该项目产品定位的总纲要。

1.2制订规划方案设计招标文件

目的：

针对该项目制订规划方案设计阶段的具体要求。

1.3提供可行的策划规划方案供公司选择，并确定作为策划标底的策划规划方案。

目的：

在设计单位制作招标方案的同时，本公司专业人员同样具

体进行规划方案总平概念规划及产品开发类型的规划，达到取长补短的目的。

1.3.1人车入口规划，整区及各小区的保安规划概念设计；

1.3.2配合环境景观用地范围内的公共空间及环境规划概念设计；

1.3.3竖向规划概念设计；

1.4完成总平规划概念设计文件。

目的：

在各方案的优点综合基础上，完成一个完善性的概念性方案。

1.5成果文件

1.5.1概念设计说明

1.5.2用地分析图

1.5.2.1区域示意图

1.5.2.2用地现状坡度分析

1.5.2.3用地现状坡向分析

1.5.2.4用地现状高程分析

1.5.2.5用地现状自然排水分析

1.5.2.6用地现状植被分析

1.5.3规划概念图

1.5.3.1总平面图

1.5.3.2彩色渲染总平面图

1.5.3.3功能分析

1.5.3.4空间构成概念

1.5.3.5交通分析

1.5.3.6车行分析

1.5.3.7人行分析

1.5.3.8消防道路分析

1.5.3.9绿化分析

1.5.3.10日照分析图

1.5.3.11景观分析

1.5.3.12竖向设计分析

1.5.3.13土方平衡分析

1.5.3.14主要广场节点分析

1.5.3.15商业规划概念

1.5.3.16公建配套规划概念

1.5.3.17停车场规划概念

1.5.3.18人车出入口门禁规划概念

1.5.3.19整区及各小区的安防规划概念

1.5.3.20分期开发示意图

1.5.3.21建筑风格及色彩概念

1.5.3.22生活单元组织说明

1.5.3.23公共活动空间说明

1.5.3.24彩色鸟瞰透视概念图

1.5.3.25管网系统及其他配合设计的概念图说

1.5.3.26规划总平风格概念定位

1.5.4主要经济技术指标分析及经济估算

1.5.5其他概念说明文件

1.5.5.1建筑风格概念（彩图）

1.5.5.2景观概念（彩图）

1.5.5.3创新建筑产品概念（彩图）以上成果汇总一套文件

2、建筑方案策划阶段工作内容

2.1制订建筑方案设计招标文件

目的：

在规划方案的基础上，拟定详尽的建筑方案设计指标，以避免设计发生偏差。

2.2建筑概念方案；

2.2.1根据规划所确定的设计方向，设计每种住宅形式、公共建筑典型的立面概念（包括材质要求、色彩控制等）。

住宅及配套设施以透视图形式表达；

2.2.2各类型住宅及公建配套等单位概念设计，包括平、立、剖面概念图；

2.2.3各种建筑类型与相邻基地竖向详尽概念方案；

2.2.4考虑不同类型单体的联合设计对座向、景观及绿化园林作出相当的配合；

2.2.5配合规划及分析发展要求，研究配套设施功能；

2.3组织建筑方案研讨及审定；目的：

比较各设计方案的优劣。

2.4成果文件

2.4.1完成总平概念规划文件；

2.4.2建筑方案设计招标文件；

2.4.3建筑方案策划文件；

2.4.4方案设计修改后的总平面CAD图；

2.4.5各建筑单体及建筑组群平面概念方案的外观效果图（渲染）；

2.4.6不同类型住宅各层组合平面、剖面CAD图；

2.4.7住宅及公建配套、街景概念立面效果图；

2.4.8地下、半地下停车位平面、剖面图；

2.4.9方案概念设计文字说明；

2.4.10小区总体鸟瞰图；

2.4.11建筑方案研讨及审定评估意见书；

三、参与项目初步设计阶段工作内容

1.1参与拟定对设计方初步设计要求；

目的：

按有关初步设计技术指标，拟定初步设计要求；

1.2从规划及建筑方案角度实行初步设计监督；

目的：

在设计过程中，按规划及建筑方案的基本思路进行，及时解决在初步设计过程中出现的问题；

1.3审核初步设计成果文件，具体对各专业设计文件提出评估意见；

1.4参与初步设计会审，并与设计单位进行交流、协调；

四、参与项目景观设计阶段工作内容

1.1配合策划景观设计大纲；

1.2参与拟定景观设计单位招标文件；

1.3参与对景观设计方案评估；

1.4成果文件：

1.4.1景观设计大纲；

1.4.2景观设计方案评估意见；

五、参与施工图阶段工作内容

1、参与设计工作内容

1.1从规划及建筑方案角度进行施工图设计监督；

目的：

使施工图文件设计在设计过程中，满足规划要求，避免设计文件完成后与方案产生偏差；

1.2参与施工图会审；

1.3参与建筑方案细部设计；

目的：

研究各建筑构件与居住者的关系；

要点：

各构件的合理性、经济性、实用性比较。

1.4重要经济技术指标测算；

1.5计算销售面积；

1.6参与景观设计及进行设计监督；目的：

景观与建筑风格协调统一；

1.7参与并提出各种设施、设备、材料选型意见；

目的：

对各种建筑材料的采用、装饰构件、设施设备的选用提出与建筑风格吻合的具体要求；

要点：

经济性、美观实用性的掌握，成本控制范围及代用方案。

2、成果文件

2.1具体施工图更改意见；

2.2施工图指标计算文件；

2.3各种材料、设施、设备选型意见；

2.4销售面积计算文件。

六、负责测算项目各阶段综合经济技术指标

1、名词解释：

1.1容积率：

容积率指建设项目计容建筑面积与建设用地面积的比值。

1.1.1地上建筑四周均未被室外地坪掩埋的楼层，应纳入容积率计算。

1.1.2地上建筑局部被室外地坪掩埋的楼层，其非掩埋外墙对应的小于或等于16米进深的部分应纳入容积率计算；其大于16米进深的部分，除用作车库和设备用房并有实墙与其他功能用房完全隔断的，应纳入容积率计算。

1.1.3地下建筑均不计入容积率。

1.2计容建筑面积：

计容建筑面积指计入容积率的建筑面积。

1.3建筑密度：

建筑密度是指一定地块内，地上建筑的水平投影总面积占建设用地面积的百分比。

表达公式为：

建筑密度=建筑投影总面积÷建设用地面积×100%

建筑投影总面积为以下两部分的水平投影面积之和（叠加部分不重复计算）：

1.3.1四周均未被室外地坪掩埋的地上建筑；

1.3.2局部被室外地坪掩埋的地上建筑，其非掩埋外墙对应的16

米进深部分。

进深不足16米的，据实计入。

除雨篷、挑檐、构架之外的建筑物各部分的水平投影面积，均计入建筑投影面积。

1.4建筑间距：

建筑间距指相邻建筑外墙面（含阳台、外廊、飘窗）最近点之间的水平距离。

1.4.1建筑间距控制规则：

居住建筑之间、非居住建筑之间、居住建筑与非居住建筑之间的间距，按以下规定执行。

1.4.1.1相对布置时，夹角小于或等于60度的，不小于第十五条规定的相对面各自半间距之和。

1.4.1.2错位布置或相对布置但夹角大于60度时，建筑计算高

度均为24米以下的，不小于12米；其他各类高度的，不小于第十五条规定的最小退让值之和。

1.5建筑半间距：

建筑半间距指建筑布局时，相邻建筑的外墙面

（含阳台、外廊、飘窗）各自应退让的最小水平距离。

1.5.1建筑半间距规定：

不同建筑高度的居住建筑半间距按以下标准执行：

1.5.1.1建筑高度24米及以下的居住建筑，主采光面半间距为高度的0.5倍，且不小于4米；山墙面半间距为4米。

1.5.1.2建筑高度在24米至60米之间的居住建筑，面宽小于或等于40米的，半间距为13米；面宽大于40米的，半间距为高度的0.5倍，且不小于15米。

1.5.1.3建筑高度大于60米、小于或等于100米的居住建筑，面宽小于或等于40米的，半间距为15米；面宽大于40米的，半间距为高度的0.5倍。

1.5.1.4建筑高度大于100米的超高层居住建筑，面宽小于或等于

40米的，半间距为18米；面宽大于40米的，半间距为50米。

不同建筑高度的非居住建筑半间距按以下标准执行：

1.5.1.5建筑高度24米及以下的非居住建筑，半间距为高度的

0.5倍，且不小于4米。

1.5.1.6建筑高度大于24米、小于或等于100米的非居住建筑，面宽小于或等于40米的，半间距为13米；面宽大于40米、小于或等于50米的，半间距为15米；面宽大于50米、小于或等于60米的，半间距为高度的0.5倍，且不小于15米，计算值大于30米的，按30米控制；面宽大于60米的，半间距为高度的0.5倍，且不小于30米。

1.5.1.7建筑高度大于100米、小于或等于150米的超高层非居住建筑，面宽小于或等于50米的，半间距为15米；面宽大于50米、小于或等于60米的，半间距为30米；面宽大于60米的，半间距为50米。

1.5.1.8建筑高度大于150米的超高层非居住建筑，面宽小于或等于50米的，半间距为18米；面宽大于50米、小于或等于60米的，半间

距为30米；面宽大于60米的，半间距为50米。

当建筑各外立面的计算高度不一致时，半间距按建筑计算高度分别计算。

2、计容面积计算规则：

计容建筑面积一般应按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353—2005）规定的计算方式执行；如有特殊情况的，应按以下规定执行。

2.1建筑计算高度大于10米的居住建筑，其建筑标准层层高大于

3.6米小于或等于5.8米（即3.6+2.2）的，不论层内是否设有夹层，其计容建筑面积按该层水平投影面积（不含阳台部分）的2倍计算；其建筑标准层层高大于5.8米小于或等于8.0米（即5.8+2.2）的，不论层内是否设有夹层，其计容建筑面积按该层水平投影面积（不含阳台部分）的3倍计算；其建筑标准层层高大于8.0米的，以此类推。

建筑计算高度10米及以下的跃层式居住建筑，其门厅、起居室（厅）的户内通高部分不超过该层套内面积的35%且小于或等于7.2米的，该通高部分的计容建筑面积按该层水平投影面积的1倍计算；通高部分超过该层套内面积的35%或大于7.2米的，按本条第一款的规则计算。

起居室（厅）之外的其他部分（不含阳台）出现通高情况的，按本条第一款规则计算。

2.2居住建筑裙楼的小型商业建筑（包括各类配套服务建筑）层高大于5.1米小于或等于7.3米（即5.1+2.2）的，不论层内是否设有夹层，其计容建筑面积按该层水平投影面积的2倍计算；大于7.3米小于或等于9.5米（即7.3+2.2）的，其计容建筑面积按该层水平投影面积的3倍计算；大于9.5米的，以此类推。

居住建筑裙楼的大型商业建筑及独立设置的商业建筑，