容积率 豪宅组合.docx
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容积率豪宅组合
容积率指标与单一建筑形态的关系
在建筑设计中,容积率指标与单一建筑形态有如下关系:
建筑形态住宅小区容积率
独立别墅≤0.3
双拼别墅0.4—0.5
联排别墅0.6—0.8
叠加别墅0.8—1.0(3—4层)
花园洋房1.0—1.2(4—5层)
多层1.2—2.0(6—7层)
小高层1.6—2.2(8—11层)
中高层2.2—2.8(12—18层)
高层2.8—4.5(19—33层)
注:
(1)单体建筑与单排建筑的容积率不适用上表,其可以有成倍的提高。
(2)按《高层民用建筑设计防火规范》(GB50045-95):
在我国凡10层及10层以上,或
者建筑高度大于24米的建筑都属于高层建筑。
为与目前住宅建筑设计上的惯例一致,故细
分定义“小高层”、“中高层”、“高层”三个楼层分段。
■“高层低密度”与“低层高密度”
建筑密度,即建筑覆盖率,即建筑的基地面积与土地面积之比值。
而市场上经常混淆建筑密度的概念,似乎只要是别墅类物业,就是低密度住宅,就号称“低
密度”。
低容积率可以保证低密度,所以目前各地政府都以容积率指标1.0作为判断是否非普通住宅
与普通住宅的标准之一。
高容积率难以保证低密度。
从理论上说,高容积率只有当其为高层建筑时,才有可能实现低
密度,可以称为“高层低密度”,如香港的高层建筑小区。
而高容积率如果做成低层建筑,则会出现“低层高密度”的现象。
如目前深圳市场供应的别
墅和Townhouse,有许多都是低层高密度住宅。
如“万科.17英里”的建筑密度之高,可能
成为深圳楼盘之首;“中央悦城”将高容积率做成低层建筑,也成了“低层高密度”的典型
案例。
深圳“低层高密度”的典型楼盘:
“万科.17英里”。
“万科.17英里”在其推广中,从来不愿涉及建筑密度(覆盖率)指标。
但到过“万科.17
英里”的人都有一个基本的感觉——Townhouse几乎把所有地面都占用了,而且彼此叠加。
深圳“高层低密度”的典型楼盘:
“中信红树湾”。
容积率3.18的“中信红树湾”几乎是清一色的100米高层建筑,最大可能地增加绿地率(其
园林景观做得不尽如人意不在本文讨论之列),其规划手法与香港高层住宅几乎相同。
深圳“高层低(空间)密度”与“低层高密度”结合的典型楼盘:
“香蜜湖1号”、“水榭
花都”。
“香蜜湖1号”、“水榭花都”都以低层Townhouse和高层住宅组合成复合型建筑形态,在空
间上实现了“高层低密度”与“低层高密度”,其总体空间规划大气和阔绰。
从严格意义上说,只有建筑密度低于20%的楼盘,才可以称其为“低密度住宅”。
理论上,
容积率小于2.2的住宅小区,具备设计成“低密度住宅”的条件。
在香港出现超高层住宅建筑之前,容积率3.0曾作为是否豪宅的分水岭;在深圳,高层住宅
建筑大于容积率3.0却堂而皇之地以豪宅自居,并且得到市场的认同,不得不佩服深圳地产
人营销的力量。
深圳“低层高密度”的典型楼盘:
“万科.17英里一期”。
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也难为了香港的严讯奇建筑大师,“万科.17英里”Townhouse在建筑设计上构思巧妙,几
乎可以作为中国山地建筑的典范。
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深圳“高层低密度”的典型楼盘:
“中信红树湾”。
深圳“高层低(空间)密度”与“低层高密度”结合的典型楼盘:
“香蜜湖1号”。
深圳“高层低(空间)密度”与“低层高密度”结合的典型楼盘:
“水榭花都”。
“金地梅陇镇”的高层大板楼,不压抑才有怪哈!
深圳市场与多层无关
石破天惊的“九部委新政”的“70,90”规定,使得深圳的地产商们如同掉了一块肉似的大
呼“不按市场需求办事”。
曾几何时,随着深圳生活水准的提高,深圳市场上的多层住宅逐渐被带电梯的小高层、高层
住宅所替代。
曾几何时,多层住宅的低容积率成了打造低密度豪宅的突破口。
真正的深圳豪宅提升物业价值的秘密,正是深圳地产人的秘密武器——多层住宅变别墅!
君不见,在深圳的房地产市场上,多层住宅——这类普通住宅的传统建筑形态,几乎已经绝
迹。
国土规划部门按照多层住宅的规划指标批售的土地,或以小高层住宅的建筑形态出现(如
“鼎太风华”1、2期的小高层),或以类别墅的建筑形态出现(如“万科城”的Townhouse
叠院HOUSE、宽景HOUSE)。
在印象中,好象只有中海地产还时不时的推出多层住宅,如2003年的“中海.阳光棕榈
园”、2004年的“中海.怡美山庄”、今年的“中海.怡翠山居”,都有一定数量的多层住
宅面世。
可能不少发展商会在背后讥笑中海地产的不开窍,不懂得与时俱进,做点利润高的创新产
品!
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“鼎太风华”1、2期用多层容积率指标做小高层住宅,曾被业内谓之“外来发展商对深圳市
场水土不服”。
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“万科城”用多层容积率指标做Townhouse、叠院HOUSE、宽景HOUSE,大大提升了物业价
值。
引人思考的强贴,住宅尤其是高价商品房,应该是给购买者一个放心的家,如果过于压抑,
今后的保值度会如何?
不过,万科的金色家园一二期,也是高层板楼乎?
也蛮壮观的。
“香蜜山”少赚了一个亿
“金地.香蜜山”的容积率2.15,清一色的高层住宅,该楼盘以金地版的高品质,以较高的
市场价格获得了业界和市场的认可。
但随后业界流传出了这么一句:
“香蜜山少赚了一个亿!
”这是深圳某个品牌地产公司在对
“金地.香蜜山”案例进行模拟设计后,提出如将其建筑形态改为Townhouse后的经济收益
测算的结果。
由此可见,以利润最大化为宗旨的深圳不少精道房地产企业,会千方百计地挖掘所开发物业
的最大价值顾的事实。
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“引人思考”的问题还不至于此哈!
“万科.金色家园”一、二期的建筑形态不是板楼,是一梯四户的点式联体建筑
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■“中旅国际公馆”与“鼎太风华”1、2期的开发效益反差
2002年推出的“中旅国际公馆”一期占地为55831㎡,总建筑面积为98537㎡,容积率1.76,
由TOWNHOUSE、多层洋房、小高层分为4个组团,43栋townhouse,21栋7-12层的小高层,4栋
15-18层的高层住宅。
“中旅国际公馆”第一个将“蓝漪花园”的海景住宅设计搬入其无景观资源的香蜜湖西区。
几乎与此同时,南山前海的“鼎太风华”一期“璞真园”、二期“臻美园”的容积率也恰好
与“中旅国际公馆”一样为1.76,而当时的“中海.阳光棕榈园”一期的容积率是1.80。
“鼎太风华”一期、二期为小高层住宅,建筑成本最高,售价中等,利润最低;“中海.阳
光棕榈园”一期为多层住宅小区成本最低,售价中等,利润居中;“中旅国际公馆”一期
TOWNHOUSE、多层洋房、小高层复合建筑成本中等,售价最高,利润最高。
“中旅国际公馆”与“鼎太风华”1、2期的开发效益反差之大,使得深圳的地产人反思:
在
同样的容积率指标下,复合型住宅可以获取更大的投资回报。
深圳豪宅秘诀之一:
多层指标做豪宅的“圣.莫丽斯”
“圣莫丽斯”作为二线拓展区规模最大项目,其容积率1.2。
二线拓展区在深圳的区划上应该作为深圳普通住宅的新区,这可以从“圣莫丽斯”容积率
1.2作为典型的多层住宅指标上得到佐证。
在深圳,多层住宅指标可以设计成Townhouse社区,这是业界公开的秘密。
有趣的是,政府主管部门也默认这个“市场规律”,即造成了“圣.莫丽斯”的事实。
既然
Townhouse社区被批准,就不要怪深圳地产人的营销能力,把一个多层的普通住宅区,打造
成经典的“富人区”了。
深圳豪宅秘诀之二:
小高层指标做豪宅的“城市山谷”二期
二郎三星[专栏]称是深圳第一个纯Townhouse的项目,评选“2002年深圳最佳Townhouse”,
2002年5月面世的硅谷别墅二期“城市山谷”,其容积率1.58,均价12000元/平方米。
“城市山谷”二期作为Townhouse,其容积率之高,令建筑师们目瞪口呆。
“城市山谷”二期开创了以小高层住宅建筑的指标,设计成Townhouse的先河。
如同广州“祈福新村”的背拼Townhouse,“城市山谷”二期以及现在的“城市山谷”三
期),居然由南向Townhouse和北向Townhouse相拼而成(真不知道那些花了大价钱买北
Townhouse的中产们的居住感觉如何)。
“城市山谷”二期(三期)Townhouse有五层之高,其实就是低层住宅(如同“香蜜湖1号”
的Townhouse,“中央悦城”的叠拼别墅)。
“城市山谷”二期(三期)Townhouse的建筑密度之高,当之无愧地成为深圳Townhouse密度
之冠的始作俑者。
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“城市山谷”二期(三期)Townhouse的建筑容积率之高,建筑密度之高,是深圳Townhouse
之冠。
深圳豪宅秘诀之三:
高层指标做豪宅的“中央悦城”
今年推出的“中央悦城”容积率2.80,理应是高层住宅楼盘。
“中央悦城”将其1期全部规划为3—5层的HOUSE类产品,并提供部分独栋单位,其别墅概念
也登峰造极,如“联院别墅”、“叠院别墅”、“合院别墅”等等,简直令人目不接暇。
高层改别墅!
“中央悦城”的发展商充满了产品创新的想象力!
但“中央悦城”毕竟有所底虚,在“中央悦城”的楼书等宣传资料上,你根本看不到楼盘的
容积率指标,甚至也没有占地面积指标(使人无法计算出其“容积率”!
),而只有一期建
筑面积指标。
在“中央悦城”售楼处的模型里,也只有一期类别墅的模型,二期高层建筑的模型只以数字
标示。
只有在其区域模型中,才显露出“中央悦城”项目整体的建筑模型体块。
深圳豪宅秘诀之四:
豪宅标志——复合型住宅
赢利模式的榜样力量是无穷的,利润最大化的复合型住宅的示范效应,使得深圳的地产人和
发展商心领神会,趋之若鹜。
于是,在深圳的豪宅楼盘中,“高、低组合式”的复合住宅建筑模式被迅速克隆。
目前在深圳,非1.0容积率以下的豪宅项目,绝大多数是复合型住宅区,几乎无一幸免。
复合型住宅具有价格标杆的别墅或TH,使其周边的高层住宅也沾上豪气,身价倍增,从而
整体地提高了楼盘的均价。
让我们来看看深圳目前的一些非1.0容积率以下的豪宅项目:
“香蜜湖1号”(容积率1.4);
“水榭花都”(容积率1.4);
二郎三星[专栏]称之为“大杂院”的“熙园”(容积率1.33);
“万科·第五园”(容积率1.25);
“万科城”(1期容积率:
1.10,2期容积率:
1.03,3期容积率:
1.30);
“水岸新都”(容积率1.45);
“圣莫丽斯”(容积率1.2);
“城市山谷”(容积率1.58);
“中央悦城”(容积率2.80)。
在上面的楼盘名录中,其中有些本应设计成普通住宅的多层住宅设计指标的楼盘(除了“中
央悦城”),统统都被创新地改造成Townhouse,从而大大提高了其市场价格。
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