城市规划管理技术规定.docx
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城市规划管理技术规定
建德市城市规划管理技术规定
（征求意见稿）
第一章总则
第一条 为加强建德市城市规划管理，保证城市规划的实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《浙江省城乡规划条例》、《杭州市城市规划管理技术规定（试行）》及《建德市域总体规划》，制定本规定。
第二条 凡在《建德市域总体规划》规划区范围内的规划管理活动，均按本规定执行。
详细规划编制、城市设计、建筑设计涉及建筑高度、建筑间距、建筑退让、设计标高和日照等建筑管理内容，应符合本规定。
第二章建设用地的分类和适建范围
第三条规划区内的建设用地，根据其主要用途和功能分区，并遵照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90）进行分类。
（见附录六）
第四条各类建设用地的划分应遵循土地使用相容性的原则，按照批准的控制性详细规划执行。
尚无控制性详细规划的，应按分区规划、中心镇总体规划和本规定附录五《各类建设用地适建范围表》执行，并编制选址论证报告。
附录五中未列入的建设项目，应由城市规划行政主管部门根据地块对周边环境的影响和外部基础设施的条件，具体核定适建范围。
凡须改变规划用地性质，且超出附录五规定范围的建设项目，应先提供调整详细规划，按规定程序报批后执行。
第三章建筑容量控制指标
第五条新建、改建和扩建建设项目的建筑容量控制指标，根据已批准的控制性详细规划执行。
控制性详细规划尚未批准的，且建设用地面积大于等于3ha（公顷）的建设项目（市政基础设施除外），应编制修建性详细规划，经批准后核定建筑容量指标；建设用地面积小于3ha（公顷）的建设项目，应编制选址论证报告，并参照表（3-1）《建筑容积率、建筑密度控制指标表》确定建筑容量指标。
但办公、商业建筑与居住建筑混杂时，办公、商业建筑的容积率，应通过选址论证报告进行分析并且原则上不大于3.5。
表（3—1）建筑容积率、建筑密度控制指标表
建筑类别
建筑密度
容积率
住宅建筑
低多层
≤30%
≤1.8
高层
≤28%
≤3.5
办公建筑
低、多层
≤40%
≤2.2
高层
≤40%
≤5.0
商业建筑
低、多层
≤50%
≤2.5
高层
≤50%
≤5.5
1、表中规定的指标为上限，单个建设项目的建筑容量，应由城市规划行政主管部门根据周边环境、交通、地价和配套服务设施等情况进行综合分析后确定。
2、建设项目包含两个及两个以上不同用地性质地块的，宜分别确定建筑容量指标。
在符合相关规范的基础上，由规划行政主管部门根据实际情况参照表（3—1）确定建筑容量指标。
3、同一地块兼容不同用地性质或建筑层数混杂的建设项目，在符合相关规范的基础上，由规划行政主管部门根据实际情况参照表（3—1）确定建筑容量指标。
4、未列入表（3—1）的其它建筑及设施（如村民集居点与净地出让地块等），可按专业规范要求确定建筑容量指标。
第六条用地内原有永久性建筑已超过表（3—1）的指标规定的，不宜进行扩建。
第七条建设用地小于表（3—2）《建设用地下限指标》的，不宜单独零星建设永久性建筑。
表（3—2）建设用地下限指标
建设项目类型
居住
非居住
低层
多层
高层
多层
高层
建设用地面积（m2）
500
1000
2000
1000
3000
但有下列情况之一，在不影响城市规划实施的前提下，可经规划行政主管部门核准后实施：
（一）社区配套用房、垃圾收集和中转用房、变配电房、泵房、公厕等涉及社会公益性的建设项目和农村地区的村镇建设项目。
（二）因邻近土地为已实施或已经通过规划审批的河道、道路、绿化等工程，无法与周边土地整合的建设项目。
（三）经具有法定资质的机构鉴定为危险房屋，需进行翻建的项目。
第四章建筑间距
第八条新建建筑间距，应当综合考虑日照、采光、通风、消防、防灾、视觉卫生、管线埋设、土地合理利用等要求，还必须符合本章的规定。
第九条低、多层建筑（不含高度5m以下的门卫、变配电房、电信交接间、小库房、车库等附属建、构筑物，下同）之间的间距
（一）居住建筑正面间距应当符合下列规定：
1、平行布置且朝向为正南北向时，不应小于南侧建筑高度的1.22倍,且不应小于12m（村民集居点内建筑的最小间距不得小于10m。
）
★（村民集居点内建筑的最小间距不得小于10m。
）——————待考虑以下同种情况下是否延用这一条
2、平行布置且方位为非正南北向时，居住建筑正面间距可按表（4-1）不同方位间距折减系数换算，且不应小于12m。
表（4―1）不同方位间距折减系数
方位
0°-15（含）
15°-30°（含）
30°-45（含）
>45°
间距系数
1.0L
0.9L
0.8L
0.9L
注：
1、表中方位为正南向（0°）偏东、偏西的方位角
2、L为南侧（东、西）侧遮挡建筑高度1.2倍
3、两幢建筑非平行布置，当夹角小于等于30°时，按平行关系控制；当夹角大于30°时,其最窄处间距不应小于遮挡建筑高度的1.05倍，且不应小于12m。
（二）居住建筑与北侧非居住建筑建筑的间距，不应小于居住建筑高度的0.8倍且不应小于12m。
（三）当位于居住建筑两侧的建筑与居住建筑垂直布置，且对居住建筑主朝向产生较大视线干扰时，间距不应小于与居住建筑垂直布置的建筑高度的0.8倍，且不小于12m。
（四）新建住宅楼底层作架空层、自行车库、商业等非居住用房时，与南（东、西）侧遮挡建筑间距可扣除其底层非居住用房的高度（最多扣除5m），且不应小于12m；当新建建筑为遮挡建筑时，间距不得扣除被遮挡现状住宅（不包括同步规划先行建造的住宅）底层非居住建筑的高度。
（五）老年公寓、医院病房、中小学普通教室、幼儿园生活活动用房、疗养院疗养住宿楼等建筑与南侧建筑平行布置时，间距不应小于南侧建筑高度的1.5倍，且不应小于15m；与其正面垂直布置的建筑的间距，不应小于南侧建筑高度的1.2倍,且不应小于13m；当方位为非正南北向或与南侧建筑有一定夹角时，参照居住建筑的相关规定折减后确定间距。
同一地块内自身遮挡可根据用地情况适当放宽。
（六）宾馆客房、科研办公等建筑与南侧建筑平行布置时，外墙间距不应小于遮挡建筑高度的0.7倍，且不应小于10m；相互垂直布置时，间距不应小于遮挡建筑高度的0.6倍，且不应小于6m；集体宿舍（非居住用地内）间距应适当扩大。
宾馆客房、科研办公和集体宿舍（非居住用地内）等建筑之间的山墙间距参考居住建筑山墙间距控制。
第十条高层建筑与周边建筑的间距
（一）高层建筑与北侧、东侧、西侧居住建筑的间距，应满足被遮挡的居住建筑大寒日有效日照不少于3小时，并需由具有相关资质的专业技术部门采用计算机分析软件进行日照分析,日照分析参数要求：
1、地理位置：
杭州市，东经120°10´，北纬30°19´。
2、有效时间段：
上午8时至下午16时。
3、时间统计方式：
按《杭州市建筑工程日照分析技术管理规则》第5条日照标准。
（其中建德市被遮挡的居住建筑大寒日有效日照不少于3小时）
4、时间间隔：
不超过5分钟。
5、计算高度：
以已经确定的日照计算基准线为依据，计算高度（含落地门窗）均按离室内地坪0.9m的高度计算。
6、采样点间距：
采样点间距不超过0.6m。
（二）高层建筑与北侧居住建筑的间距应符合下列规定：
1、居住建筑的朝向为南北向的，而面宽大于30米的高层建筑与其北侧的居住建筑的间距不得小于南侧高层建筑的高度的1.2倍，并且最小间距应大于30米。
2、面宽不大于30米的高层建筑与北侧居住建筑之间的间距不应小于南侧高层建筑的0.6倍，并且最小间距应大于24米。
（三）高层建筑与南侧居住建筑的间距应符合下列规定：
1、高层建筑与南侧南北向布置的低层居住建筑外墙的间距，不应小于12Qm，与南侧南北向布置的多层居住建筑外墙的间距，不应小于18Qm；与南侧东西向布置的低、多层居住建筑北山墙的间距，不应小于12Qm。
2、高层建筑与南侧高层居住建筑外墙的间距，不应小于24Qm。
（四）老年公寓、医院病房、中小学普通教室、幼儿园生活活动用房、疗养院疗养住宿楼等建筑，按居住建筑与高层建筑间距标准控制，并应进行日照分析满足《杭州市建筑工程日照分析技术管理规则》的要求。
（五）高层非居住建筑之间的间距，应符合下列规定：
1、平行布置时，与地块外建筑外墙间距不应小于20Qm，与地块内建筑外墙间距不应小于15Qm。
2、相互垂直布置，南侧建筑山墙朝北时，应大于等于13Qm；南侧建筑外墙朝北时，应大于等于15Qm。
第十一条建筑山墙之间间距，应符合下列规定：
（一）低、多层建筑山墙间距
1、低、多层居住建筑山墙间距
（1）相对建筑山墙均不开窗或设阳台时，外边线距离不宜小于4m。
（2）相对建筑山墙仅一侧开窗或设阳台、均开窗或均设阳台时，外边线距离不宜小于6m。
2、低、多层老年公寓、医院病房、中小学普通教室、幼儿园生活活动用房、疗养院疗养住宿楼等建筑与山墙两侧其它建筑的间距参照居住建筑控制。
（二）高层建筑山墙间距
1、高层建筑与低、多层建筑山墙相对时，或平行布置前后错开时，间距不应小于9Qm。
2、高层住宅建筑与高层建筑山墙相对，或平行布置前后错开时，间距不应小于13Qm。
3、高层建筑山墙之间间距不应小于13Qm。
第十二条高层建筑裙房，应满足多层建筑与其它建筑的间距要求。
第十三条建筑间距的其它规定
（一）高度6m以下的单层传达室、变配电房、泵房、小库房和车库等建筑，或面向住宅一侧不开窗的单层商业建筑，与住宅外墙间距在满足消防、卫生、环保要求情况下不应小于6m。
（二）学生宿舍与其它建筑的间距及日照标准参照住宅建筑控制。
（三）在非居住用地内的集体宿舍，外墙间距可参照第九条第（六）款并适当扩大，山墙间距参照居住建筑山墙间距要求。
（四）工业、仓储、市政及特殊用地内的建筑之间的间距按相关的消防、环保、绿化和安全的有关规范控制。
（五）经具法定资质的机构鉴定为危房，需翻建、排危的低、多层居住建筑，可按原有的位置、高度、规模、性质翻建，不执行上述间距规定。
第十四条上述条款以外的其他建筑布置方式，间距要求参照《杭州市城市规划管理技术规定》。
第五章建筑退让
第十五条沿建设项目用地边界线和城市道路、公路、河道、铁路、电力线、地下管线等的距离，除符合消防、日照、通风、防汛、交通安全、市政管线、景观、环保和文物保护等方面的要求外，必须同时符合本章的规定。
第十六条地上建筑物后退用地边界线的距离
沿建设项目用地边界线的建筑物，其退让用地边界线的距离按表（5-1）要求控制，但离界后与建筑物间距小于建筑间距或消防间距时，应按建筑间距或消防间距规定控制。
表（5-1）建筑外墙后退用地界距离控制表
居住建筑
非居住建筑
建筑高度
H＜100M
H≥100M
H＜100M
H≥100M
退界距离
一般距离（M）
最小距离（M）
一般距离（M）
最小距离（M）
低层
≥0.6H
3
≥0.6H
3
多层
≥0.6H
3
≥0.6H
3
高层
≥0.3H
5
12
≥0.4H
5
15
（一）当本地块或周边用地为居住、教育用地时，应同时按照《杭州市建筑工程日照分析技术管理规则》的要求模拟日照分析，以确保周边地块能按照规划要求进行开发建设。
（二）当界外是现状或已通过方案设计的永久性建筑时，地块内建筑物与界外建筑及地界的距离，应按第四章建筑间距有关规定确定。
（三）当相邻地块两个或两个以上建设项目谋求上部建筑联体建造时，可不按表（5-1）控制离界距离，但各地块应满足各自的技术经济指标限制和其它相关规范要求。
（四）当相邻地块之间为共同征用的双方公用通道时，边界按征地分界线计算；当界外是城市道路、绿化等公共用地时，离道路和绿化等公共用地中心线边界的距离也应符合表（5-1）的规定。
第十七条建筑物后退城市道路红线距离
（一）沿城市道路新建、改建、扩建建筑，其后退规划道路红线的最小距离，应按批准的详细规划执行；尚未编制详细规划的，应根据道路的性质、道路红线宽度、交叉口视距以及建筑物性质、建筑物高度来确定，具体见表（5-2）。
当城市道路含部分桥梁时，后退桥梁的距离应适当加大满足市政管线布置要求，编制城市设计时可合理调整建筑后退距离。
表（5-2）建筑后退道路红线的最小距离
道路宽度（m）
后退道路红线的最小距离（m）
低层骑楼
低、多层
高层
12—20（含）
2
3-5
5Q
20—40（含）
3
5-8
8Q
>40
5
8-10
10Q
1、道路交叉口四周的建筑退让道路红线距离，在表（5-2）规定的退距的基础上，低、多层建筑（含高层建筑裙房）增加2m，高层建筑主体增加5m（均自道路规划红线直线段与曲线段的连接点算起）
2、建筑后退道路红线的计算，以建筑底层最突出的外墙边线为准。
允许台阶、雨棚、飘窗等突出部分在后退距离的1/3内安排，但突出部分后退道路不应小于2米。
当建筑上部外挑（凸）形成大体量时，应以外挑外缘计算后退距离。
3、有下列情况之一的，经城市规划行政主管部门核定，其退让距离可适当调整。
（1）城市景观设计要求、文物保护需要等（包括城市重要标志）。
（2）传统街道上的扩建或改建工程。
（二）沿城市高架道路两侧新建、改建、扩建建筑物，其与高架道路边缘的距离除符合表（5-2）外，尚应按表（5-3）《建筑物离高架和匝道的最小距离》控制。
表（5-3）建筑物离高架和匝道的最小距离
类别
建筑物离现状高架和匝道的距离（m）
居住、学校和医院类建筑
其它建筑
低、多层
高层
低、多层
高层
高架
30
40
15
20
匝道
20
20
10
15
（三）新建、改建有大量人流、车流集中的大型商场、影剧院、游乐场、体育场、展览馆等大型公共建筑，其后退道路红线距离以根据建筑性质、功能、主要出入口位置等特殊要求具体确定的规划设计条件为准。
建筑主要出入口方向后退道路规划红线的距离不应小于10m，并应妥善安排好出入口位置和停车场地，不得影响城市交通。
在市中心旧城区，执行以上两款规定有困难时，由城市规划管理部门根据实际情况编制城市设计核定，或组织论证确定。
（四）围墙中心线后退道路红线不少于0.5m。
后退相邻建设用地的边界，视相邻地块权属等情况确定：
当界外为已征用地时，围墙中心线应与用地线吻合；当界外为未征用地时，围墙基础不得逾越地界；当界外是耕地时，围墙中心线后退地界不少于1m。
（五）大门及单层门卫设施，后退30m及以上宽度道路红线不应少于3m，后退30m以下宽度道路红线不宜少于2m。
第十八条公路沿线的建筑物后退控制
沿公路的建筑物按后退公路两侧边沟，建筑控制区的具体范围：
一级公路不小于30m、二级公路不小于20m、省道不少于15m、县道不少于10m、乡道不少于5m，其中高速公路不少于30m、互通立交和特大型桥梁不少于50m；公路弯道内侧及平交道口附近的建筑控制区还须依照国家规定满足行车视距或者改作立体交叉的需要。
公路在城市规划区范围内的路段，沿公路两侧的建筑物须同时满足后退城市道路红线的要求。
第十九条铁路沿线的建筑物后退控制
铁路沿线建筑物后退最近一道轨道中以线的距离：
铁路干线两侧的建筑工程（铁路设施除外）与轨道中心线不得小于30m；铁路支线．专用线两侧的建筑工程与轨道中心线的距离不得小于20m，铁路两侧的围墙离轨道中心线的距离不得小于10m，围墙的高度不得小于3m。
在铁路道口附近进行建设的，须符合铁路道口管理的规定。
第二十条沿架空电力线路两侧新建建筑物，建筑后退电力线地面投影边线的距离在满足电力安全相关规范的前提下，按表（5-4）《建筑物与电力线的距离》控制：
（均从杆路中心算起）
表（5-4）建筑物离与电力线的最小距离
电压等级（kv）
500
330
220
110
35以下
建筑后退（m）
30
20
15
8
5
在旧城区，执行表（5-4）规定确有困难时，由城市规划管理部门会同电力、环保部门核定。
第二十一条地下建筑后退控制
（一）新建建筑地下室：
后退城市公共绿地的距离不宜小于1m；与现状住宅的外墙距离不宜小于10m，与住宅的山墙距离不宜小于6m；后退城市道路、相邻建设用地和已建用地边界的距离，不宜少于地下室深度（自室外地坪至地下室底板的距离）的0.7倍，且不得少于3m。
按上述要求退让确有困难时，除应采取技术安全措施和有效的施工方法，还应公示后报规划和建设行政主管部门批准，可适当缩小后退距离。
（二）当界外建（构）筑物、地下工程有特殊要求时，应根据建筑结构设计及场地地质情况，加大新建地下室后退地界的距离。
（三）当相邻地块两个或两个以上建设项目协商谋求地下室联体建造时，可不按表（5-1）控制连接处离界距离，但应满足其它相关规范规定的要求。
第二十二条建筑物后退河道规划蓝线距离
★城市规划行政主管部门按城市总体规划确定的主干河道规划线两侧新建建筑物（水利设施除外），其后退河道规划蓝线的距离除有关的规划另有规定外，不小于20m，其余河道不小于8m，水源保护带不小于30m。
为保持山水城市特色风貌，沿河建亭、台、楼、阁等亲水建筑的，其退让距离可适当调整，由城市规划行政主管部门会同水行政主管部门共同核定。
修筑河堤驳坎、码头、埠头、埋塞盲河，建造构筑物等活动，必须经水利部门批准。
第六章建筑高度控制
第二十三条在城市总体规划、控制性详细规划、历史文化名城保护规划、风景名胜区规划等专项规划确定的特定区域内新建、改建建筑物，建筑的高度必须符合城市规划确定的建筑控制高度或建筑限制高度，尚无规划明确的，应先编制城市设计、修建性详细规划或建筑设计方案，提出控制高度和保护措施，由规划行政主管部门会同有关部门具体核定。
第二十四条在机场空域、电台、气象台、无线电微波通道及其他有净空限制的地区，新建、改建建筑物高度还必须符合有关净空高度的规定。
第二十五条位于城市重要地段的建筑物和沿城市主要道路两侧的建筑，应当注重建筑界面的完整性和连续性。
沿江、河道两岸的建筑，应当保持生态景观廊道的通透性。
沿各类公园周边的建筑，应当符合城市设计要求，并不得影响公园景观
凡涉及到以上情况，必须对建筑物高度进行专项分析。
第七章建筑设计方案文件编制要求
第二十六条方案设计文件要求：
（一）设计说明书，包括各专业设计说明以及投资估算等内容；
（二）图纸，含总平面图、建筑设计图纸、透视图、鸟瞰图等；
第二十七条方案设计文件的编排顺序
（一）封面：
写明项目名称、编制单位、编制年月；
（二）扉页：
注明编制单位（签章）、法定代表人、技术负责人、项目负责人、以及有关设计人员（签署并加盖执业资格章）；
（三）设计文件目录；
（四）设计说明书；
（五）设计图纸。
第二十八条各类建设工程在编制总平面规划、城市设计和建筑设计方案时，应绘制城市坐标和周边相邻地段50米范围内的现状地物、地貌，并研究与空间环境协调以及与城市基础设施的连接，处理好与周围环境的关系。
建筑设计方案应进行多方案比较（且方案设计单位不少于2家），并组织方案审查（建筑的设计文件编制要求见表7—1）。
表7—1建筑设计方案文件编制要求
序号
图纸名称
图纸内容
图纸比例
1
方案设计说明
说明工程的设计依据，设计宗旨。
规划技术指标，建筑经济指标。
结构选型设计、消防、人防、环保、给水排水、电气、电讯、有线广播电视、空调通风、节能、亮灯等及其与城市环境的关系。
2
工程区域位置图
表明工程项目位于城市中的位置
3
总平面布置图
表明工程区内建筑物总平面规划布置，技术经济指标、道路、主要出入口、竖向、绿化、停车泊位、物管用房、配电房、环保、消防等市政、公建设施的布置。
1：
500
4
消防系统平面图
表明消防通道、宽度、流线、出入口位置、距离、消防登高面的布置及建筑物内消防出入口与室外消防通道的联系方式等。
1：
500
5
绿化系统平面图
表明绿地位置、并按国家规定计算绿地面积（屋顶绿化、植草砖应分别注明）、尺寸、布置方式、并列表注明各植物的品种及规格等。
1：
500
6
交通系统平面图
表明人流、车流出入口位置，用地内部交通组织，室内外停车场（库）位置，面积、车位数、用地内部交通系统与城市交通系统的关系。
1：
500
7
环卫系统平面图
标明垃圾收集点（垃圾箱）位置，二级生化处理设施或无动力厌氧净化池与大型化粪池位置、面积、尺寸以及排污管道设施走向。
1：
500
8
人防系统平面图
表明室内人防工程位置、面积、等级、室内外出入口位置、尺寸等。
1：
500
9
建筑单体或群体彩色渲染图（效果图）
建筑单体或群体彩色渲染图（效果图）、绿化景观、亮灯工程等效果图。
重要的或大型建筑必须制作模型。
10
配套设施布置图
市政配套设施（如社区管理用房、物业管理用房、公厕、气化调压站、电信机房、邮政信报箱、路灯、配电房、运动场所等设施）
11
建筑方案图
平面、立面、剖面图
1：
100或
1：
200
12
竖向规划图
建筑物及场地竖向的高程及相互关系
1：
500
第八章建筑绿地
第二十九条各类新建建筑基地内绿地面积占基地总面积的比例（绿地率）应当符合表8-1规定的要求，旧城改造参照执行。
绿地率一览表表8-1
项目类别
代号
绿 地 率
工业、仓库
M1
应不小于15%
行政办公
C1
应不小于30%
金融、商业
C2
应不小于20%
文化娱乐、宾馆
C3
应不小于30%
体育
C4
应不小于30%
学校、科研
C5
应不小于30%
一类居住区
R1
应不小于35%
二类居住区
R
应不小于30%
第三十条建设项目在规划确认时绿地面积达不到审批要求的，不足部分应按规定缴纳绿化补偿费（或易地绿化）。
易地绿化补偿费的收费标准由市物价、财政部门按有关政策核定。
第九章停车场（库）
第三十一条停车库（场）的设计采用标准车型应符合表9-1的规定。
停车库（场）设计车型外廓尺寸表9-1
项目
尺寸
车型
外廓尺寸（m）
总长
总宽
机动车
小型汽车
4.80
1.80
中型汽车
9.00
2.50
大型客车
12.00
2.50
非机动车
自行车
1.90
0.60
停车库（场）车辆与车辆之间、车辆与其它物体之间的纵、横向净距不应小于表
9-2的规定。
停车库（场）内背对停车、两车间植树的，车尾间距应为1.5m。
机动车停车场（库）车辆之间的净距表9-2
车辆类型
尺寸（m）
项目
小型汽车
大、中型汽车
车间纵向净距（S1）
2.0
4.0
背对停车时车尾间距
1.0
1.5
车间横向净距
0.6
1.0
车与柱间距
0.5
0.5
车与围墙、护栏及其它构筑物之间的净距
纵
0.6
0.6
横
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