集贸市场改造项目可行性研究报告.docx
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集贸市场改造项目可行性研究报告
集贸市场改造项目可行性研究报告
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第一章总论
第一节项目背景
1、项目名称：
某某集贸市场改造项目
2、项目承办单位：
某某市市场开发服务中心
项目负责人：
林某某
3、承办单位基本情况：
某某市市场服务中心于1997年经某某市编委会、事业单位管理局批准成立，为副科级事业单位，下设某某市场服务站、莫愁渡市场服务站、胡集市场服务站，现有在岗工作人员99人。
该服务中心主要负责某某市三大国有支柱骨干市场，即某某集贸市场、莫愁渡服装市场、胡集农贸市场的日常管理工作。
4、项目负责人：
林某某
5、项目主管单位：
某某市财政局
6、可行性研究报告编制依据：
⑴国家发展计划委员会发布的《投资项目可行性研究指南》
⑵国家发改委和建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
⑶某某市“十三五”农业发展规划
⑷《某某市“十三五”国民经济和社会发展纲要》
⑸某某市某某咨询有限公司搜集的相关资料。
7、项目提出的理由与过程
某某集贸市场位于某某市市区黄金地段，始建于80年代初期，是某某市重要的农副产品交易市场，也是该市重要的骨干消费市场，日均人流量5万多人，年均人流量达1825万人次，市场发展基础很好，有着良好的发展前景。
某某市场现有总建筑面积15494平方米，有经营门店480个、经营摊位360个，现因年久失修，整个市场破乱不堪，市场顶棚风化锈蚀破损严重，有随时坍塌的危险；门店墙面多处脱落；地面坎坷不平，污水横流，地下排水不畅。
一旦遭遇大风暴雨天气，市场顶棚在风中更是摇摇欲坠，如此的交易购销环境，严重制约了市场的发展，更不能满足某某市人民群众日益增长的生活需要。
本改造项目拟对市场顶棚钢构架、防火玻璃钢瓦及480个经营门店、360个经营摊位进行升级改造，以建立良好的规范化市场交易平台，为日益增长的群众需求提供良好的交易环境，促进某某市场的可持续繁荣发展。
第二节项目概况
1、建设地点：
某某市某某市场内
2、建设规模：
改造某某市场经营面积15494平方米。
项目完成后，该市场将拥有539个经营门店和465个摊位，总经营面积为13420平方米。
3、主要建设条件
某某市场地处某某市黄金地段，其广播电视、电信设施及交通状况良好，市政公用系统配套比较完善。
项目所在地符合某某市城区总体发展规划，地质情况良好，不受洪水、潮湿的影响，周围无各种污染源、易燃易爆危险物品、高噪音、高压电线。
由于是闹市区，另加本项目边施工边营业，市场内人流量大，空间有限，施工场地比较狭窄。
4、项目投入总资金及资金筹措
该项目总投资为1724.85万元，其中，项目业主自筹124.85万元，地方配套100万元，争取国家扶持资金1500万元。
第二章项目建设的必要性及需求分析
第一节项目建设的必要性
1、项目建设符合国家产业政策
国家商务部、国家发展改革委、国家工商总局等部门《关于进一步做好农村商品流通工作的意见》文件要求，要努力搞活农副产品流通，加强农副产品批发市场建设，制订农产品产地和销地批发市场建设规划，加强农产品批发市场信息、检验检测系统及仓储、运输等基础设施建设和改造。
要改善消费环境，扩大居民消费，逐步提高消费在国内生产总值中的比重。
在千方百计增加农民收入的同时，要加强农村商品流通设施和商业网点、水电路等基础设施建设，为扩大农村消费创造条件。
该项目建设是某某市市场服务中心高标准、高起点，经营、管理城市的系统工程，是改善人民生产生活环境的民心工程。
2、繁荣某某经济、增强发展后劲的需要
郢中街办是某某市的政治、经济、文化中心，也是某某市的商业流通中心。
该项目的建设有利于增强城市的幅射功能，并带动某某市加工业、农业、旅游业、交通业等方面的发展,进一步壮大城市经济，增添城市活力，增强发展后劲。
3、实现城市总体规划、建设配套公共设施的需要
根据某某市的城市总体规划，到2010年全市专业批发交易市场将达到50个左右，据此某某市还要建设20个左右的农贸市场。
该项目的建设将有利于项目区商业文化品位的提高，实现城市总体规划。
4、实现农业产业化、调整农业结构的需要
按市场的需要组织农业生产，逐步形成区域化布局、专业化生产、一体化经营、社会化服务、企业化管理，是市场经济条件下农业产业化的必经之路。
因此，发展农村经济，必须抓好市场建设，以市场带动农业产业化发展。
某某市农业产品种类众多且数量丰富，要使丰富的农产品优势变为商品优势，必须大力发展农产品市场，通过本地市场，不断向省内外市场推介以实现农产品的自身价值，使商品优势变为经济优势，从而捉进全市农业经济的可持续发展。
同时市场是农民接受市场信息、了解市场行情和销售大宗农产品最便捷的渠道，也是解决农产品产业化经营的有效形式，对于促进农业生产的区域化、专业化，形成具有优势的主导产业和特色产品，具有直接带动作用。
而且各级政府可以根据市场需求指导农业结构调整，农民可以根据市场行情安排农业生产，这样就可以从根据上避免政府指导农业结构调整的盲目性和农民的盲目生产。
5、提高农产品批发市场竞争力，促进农村经济发展的要求
当前我国农村主要以一家一户的分散经营为主，农村经济信息传递缺乏载体，市场已成为地方经济信息的集散地。
在市场中广泛建立信息服务机构，并和全国许多地方的农产品市场实现信息“联网”，及时向农民提供准确的市场信息，引导农民调整种植结构，拓展销售渠道，使农民在市场经济的大潮中有“千里眼”和“顺风耳”，增加农民抵御风险的能力。
通过市场信息的引导，让农民学会瞄准市场安排生产；同时，还可以通过信息高速公路掌握的产、销农产品动态，进行网上交易。
农村经济的分散性决定了农村市场不宜过分单一。
应充分挖掘市场内涵，将市场建设成为多功能的载体，以满足农民消费习惯和农村经济多方面的需要。
第二节市场需求分析
1、市场分析
⑴某某市城区市场的现状
改革开放以来，为适应市场经济的发展，某某市城区市场建设的规模、速度、档次都是空前的，并逐步向规模化、专业化、集约化方向发展。
投资主体多元化、投资方式多样化、城市综合服务功能明显增强。
一是市场容量增加，到2008止，全市各类商品市场50个，营业面积45320平方米，摊位25834个，营业额39014万元。
二是规模规格逐年提高，城区以路为市的现象已基本消失，商品交易额过亿元的市场6个。
三是经营门类不断增多。
目前投入运行的市场，已由原来的农副产品及日用生活品为主拓展为全方位、多类别的大流通市场。
四是专业市场正在形成，随着市场竞争和流通拓展，各类市场正在由综合经营向专业分工集结。
但由于诸多因素的制约，城区的市场体系建设的规划管理等方面还存在一些问题，主要表现为市场分布不均匀，城南多，新规划区少；综合市场多，专业市场少，专业市场仅占12%；工业品市场多，农副产品市场少。
⑵某某市场现状
某某市场始建于80年代初期，占地面积8600平方米，总建筑面积15494平方米，现有经营门店480个、经营摊位360个，批零兼营蔬菜、肉食品、水产品、冷冻品、水果、豆制品、家禽蛋、干鲜调味品、竹制成品、熟制粮肉食品、餐饮、服装纺织品等十二大类，是某某市城区最大的农副产品交易市场，是某某市老百姓进行农副产品交易的重要市场，日均人流量达5万人次，年均交易额1.09亿元。
随着城市人口、城市规模的不断发展，某某集贸市场的硬件设施严重滞后，门店墙面脱落严重，大棚也已破损，遇到风雨天气变是遥遥欲坠，如此差的购销环境已经不能满足某某市人民群众日益增长的物质生活需求及对购物环境的要求。
根据某某市城市总体规划，到2010年，某某市城市人口将发展到25万人。
集贸市场的发展要与人口的发展相适应，以满足人们日益增长的物质生活需要。
可见，某某集贸市场的需求空间很大，销售前景广阔，因此进行某某改造项目建设已是迫在眉睫了。
2、某某市某某集贸市场发展的前景分析
随着计划经济体制向社会主义市场经济体制的转变，商业及流通领域发生了重大变革，长期以来商业独家经营、统购统销、封闭式、少渠道、多环节的商业流通体制被打破，基本上形成了多种经济成分、多渠道、多种经营方式、开放式、少环节的商业、流通新格局，市场空前高涨，商业稳步发展。
社会商品零售总额近五年以来，每年增长均在10%至15%，根据这一发展速度，某某市郢中城区社会零售总额到2010年将达99.9亿元，到2020年将达250亿元。
市场发展潜力很大。
2008年某某市某某集贸市场交易量达20万吨，其中禽畜类3万吨，水果3万吨，蔬菜6万吨，每年从外地调入的仅水产品就达1万吨以上，同时外地客商每年也从本地采购加工出口果蔬达7万吨。
本项目的建设将进一步促进某某市市场建设和集贸市场的发展，进一步扩大对周边县市的商业往来，促进物资交流的迅速发展，丰富城乡居民的生活质量。
第三章建设条件
1、自然环境条件
⑴地质、地形：
某某属汉江河谷地带，东北为大洪山，西部为鄂西的荆山支脉，中部沿汉江为汉江河谷平原的一部分，境内东部和西部是山丘地区，中部沿汉江两岸自北向南缓缓降低，是典型的河谷平原。
最高海拔为某某客店镇的斋公岭，高程1050m。
某某地处大洪山南麓，地质特征为褶皱断块山地，由古生界、中生界碳酸盐岩、碎屑岩以及元古界变质岩构成，形成低山或丘陵，发育着残积坡积物、洪积冲积物、河流阶地等地貌景观。
从地形特点看，上端汉江故道与直河连接，地面高程46.9m（黄海高程，下同），城区中心地面高程45.04m，下端护城河汇入南湖，地面高程39.11m，地势东北高，西南低。
⑵气象：
某某市为中纬度地区，地理座标跨东经112°7'—113°00，北纬30°42'—31°36'，属亚热带季风气候，具有四季分明，日照时间长，热量丰富，无霜期长，雨量充沛，雨热同期的气候特征。
年平均气温16℃左右
历年极端最高气温39.7℃（7、8月郢中）
历年极端最低气温-15℃（1月易家岭）
全年无霜期平均为250-270天
年日照小时数1800-2300h
年平均降雨量948毫米
最大暴雨量1560毫米（54年某某站）
主导风向西北风
平均风速3.4m／s
最大风速26m／s
⑶水文：
在汉江纵贯全市134公里的河段上，呈叶状分布着蛮河、利河、扭头港、竹皮河、丰乐河、直河、南北湖河，长滩河等8条水系。
这些河流，每年都有大量客水过境。
据皇庄水文站多年观测资料计算，汉江年均过境客水量为482.25亿m3，8条支流年过境客水量为4.49亿m3，客水的分布具有面广线长的特点。
⑷地震：
某某市地震属浅震，震源深度一般在8千米左右，震级亦不大，地震烈度为6度。
据《中国地震目录》记载，某某于1407年、1469年和1603年共发生过三次较大地震，其烈度为6-7度，震级5～5.5级。
地震发生的时间，主要集中在三个时段，即1月1日至2月10日，3月10日至6月28日，9月20日至11月20日，上述三次大震即发生在此时期内。
2、社会经济条件
⑴社会环境条件
某某市位于某某省中部，汉水的中游，汉江自北向南穿境而过，东与京山交界，西与荆门接壤，南与天门为邻，北与随州、宜城毗连，交通便利，通讯发达，电力充沛。
全市版土面积4488平方公里。
2008年全市辖17个乡镇、2个国营农场、2个大型水库。
总人口103.5万人，其中城镇人口31.09万人，占总人口的30.54％，从业人口41.72万，2008年全市国内生产总值92.47亿元，其中：
第一产业26.51亿元，第二产业34.41亿元，第三产业31.55亿元。
农民人均纯收入4130元，城镇居民人均年可支配收入6624元。
全市综合经济实力位居全省县（市）前茅。
某某市有着悠久的历史和灿烂的文化，有文字记载的历史就有2700多年，古称郊郢，为楚国的陪都，三国时属吴，称石城。
明世宗嘉靖皇帝以自己生养发迹于此，取“风水宝地，祥瑞所钟”之意，故取名为某某，在明代为承天府，与顺天府、应天府成中央政府三大直辖府，齐名于天下，盛极一时。
某某市属国务院第一批列入对外开放县市之一，市内交通发达，铁路、公路、水运齐全，长荆铁路的建成与运营，已给全市经济及对外开放带来新的活力。
⑵交通运输条件
项目所在地公路四通八达，207国道、襄荆高速、焦枝铁路、汉江黄金水道四通八达，交通十分便利。
⑶公用设施社会依托条件
项目区内交通便利，通讯通畅，电力供应充足，水、电、气及其它基础设施完备，能充分满足项目建设和运营需求。
3、建筑材料的供应条件
某某市建材工业十分发达，钟厦水泥集团生产的425#、325#等各种品质和型号的水泥常年供应；块石、碎石等均可在本地采购；石灰、黄砂可由本地石灰厂供应。
总之，所有建筑材料可立足我市当地市场全部解决。
第四章建设内容及建设方案
第一节建设内容
本项目拟对某某市场由南至北进行分期改造，主要改造内容如下：
1、拆除原有经营门店、摊位及顶棚，新建两层综合市场，总建筑面积13420平方米。
其中第一层主结构为钢筋混凝土结构，层高5米，建筑面积2220平方米，硬化路面3000平方米；二层为钢屋架结构，檐高5.5米，面积5020平方米。
经营门店、摊位等均为砖混结构。
2、对现有排水系统进行改造，拟新铺设排水管道720米。
3、完善市场垃圾收集设施的建设。
4、项目共分三期进行。
第一期完成集贸市场南段改造，第二期完成中段改造，第三期完成北段改造。
第二节主要建设方案
1、总平面布置
在功能布置上，保持道路畅通，分区合理，购物方便，在公用配套设施上设置了动物安全检查室、食品安全检验室、办公服务区、公用卫生间、垃圾收集站等。
2、建筑设计
建筑平面设计仍沿用原市场周边式布置方法，两边修建建筑物作为经营门店，一层门面采用砖混结构，场内道路宽12米，道路中间设置摊位，在市场北面设置楼梯口2处，市场中部与商业步行街交界处设置上下电梯两部；二楼市场拱棚采用钢架结构，经营门店为砖混结构。
整个设计充分考虑了室内外的相互渗透，合理组织地面交通，使人流、货流通畅，疏散路线快捷安全。
建筑外观以现代风格为主基调，外装修大多采用乳白色的外墙砖，采用简单装饰。
3、结构方案
⑴地震设防的依据
按国家地震局、建设部“关于发面《中国地震烈度区划图》”，拟建场地属于6极地震区，按6级抗震烈度设防。
⑵结构型式
市场建筑除第一层主结构为钢筋混凝土结构，其余建筑为砖混结构，二层屋面采用钢架结构。
⑶基础形式
采用桩基础。
4.给排水规划
⑴设计依据
①某某市排水规划总说明书、规划总图和给排水规划图；
②某某市暴雨强度资料；
③有关气象、水文和地质资料；
④有关给排水设计规范。
⑵给水规划
用水标准：
按每家门店/摊位日用水0.5吨计算，整个市场日用水约500吨左右。
该项目水源采用市政供水，用D100给水管进入项目区，在内部形成环状，保证饮食和营业用水及消防用水。
⑶排水规划设计
以总体规划为依据，从实际出发，全面规划，合理布置，经济效益、社会效益、环境效益三者并重。
排水体制采用雨污合流制。
排水管布置由北向南敷设，排入城市排水管网。
5、电力电讯
⑴设计依据
①《城市电力网规划设计导则》；
②《城市建设邮电通信服务设施设计标准（试行）DBJ43/007-96》。
③专业提供的有关资料及图纸。
⑵设计范围
①项目区内供配电网设计；
②项目区内邮电设施设计；
③项目区内有线电视设施设计。
⑶现状
项目区内供电、邮政电信、有线电视线路齐全，现只需配置相关设备设施即可。
⑷规划中的几项基本原则
①配合城网改造和一户一表的实施，项目区一律由公用变压器供电。
②若容量不超过500KVA，应尽可能采用非晶合金铁芯变压器，以降低损耗。
③业主应按规划要求，在建筑设计时留出35m2左右的面积作配电室。
④区内电力线路全部采用电力电缆埋地敷设，10KV主干线采用YJV22-3×240mm2电缆。
⑤区内10KV线路全部做成手拉手的网络结构，真空断路器与城区电网干线相联，以保证供电的可靠性，减少故障停电时间，联络开关应具有远地监测功能，暂时现场手动操作。
⑥电信与有线电视线路全部采用电缆埋地敷设。
⑸电力规划设计
①供电线路由五条线路供电，做成手拉手式的结构，在进入场区处设杆上真空断路器，以利于联络和转移负荷，减少停电率。
②区内采用电力电缆，穿XF7-12埋地电缆护套管，干线采用YJV22-3×240mm2，支线采用YJV22-3×70mm2。
③按用地性质估算电力容量2460KVA，负荷密度为31359KVA/KM2。
④在土建设计时在一层适当部位留35m2左右的配电室位置。
⑤配电室应采用非晶合金铁芯的节能变压器，并安装无功功率补偿装置。
⑹电信及有线电视系统规划设计
①区内电信、有线电视线路全部采用电缆埋地敷设方式，不允许采用明线敷设。
②电信线路应采用光纤电缆，留有足够的容量，以备数据和多媒体通信之用。
6、消防规划
⑴本工程水源由市政管网供给，引入两条DN100mm给水管，在区域内连成环状。
室外消防水量：
30L/s，火灾延续时间2小时
室内消防水量：
40L/s，火灾延续时间2小时
一次消防灭火用水量为759.5m3。
室外设置地上式消火栓六具，其水量由市政管网供给，室内消火栓系统由水池和消防水泵供水。
⑵电气消防
①消防电源
本工程所有消防电源均为二路供电，一路引自建筑内变压器动力母线，另一路引自发电机保证母线，消防电梯、排烟风机、消防水泵、喷淋泵事故照明等设备均为二路电源末端切换。
②消防报警系统
区域内设消防控制中心，内设消防报警、消防广播、消防联动系统，实现对整个小区的消防报警及联动控制。
第五章节能节水
第一节编制依据
节约能源是我国发展国民经济的长期基本国策，随着经济社会的加速发展，我国能源资源利用效率不断提高，能源资源约束还在不断加剧，进一步加强节能工作是深入贯彻科学发展观、落实节约资源基本国策，建设节约型社会的一项重要措施，也是国民经济和社会发展的一项长远战略方针和紧迫任务。
1、《中华人民共和国节约能源法》
2、《中国节能技术政策大纲》
3、国家计委（1984）第1207号“关于工程设计认真贯彻节约能源、合理利用能源的通知”
4、国家发改委《关于印发固定资产投资节能评估和审查指南（2007）的通知》（发改环资[2007]21号）
5、建筑照明设计标准（GB50034-2004）
第二节能耗指标分析及节能措施
1、能耗指标分析
本项目属一般耗能项目，项目运营后，在能源的运用上，主要是电的消耗。
平均耗电量约为960度/天，每年35万度左右。
2、节能措施
本项目节能方案要认真贯彻国家节能的法律、法规，落实国家相关建设标准，技术标准和《中国节能技术政策大纲》（2005版）中的节能要求，在节约经费的原则下，坚持贯彻建筑节能设计技术标准，积极采用外墙保温，节能玻璃，新型墙体材料及节能技术，推广高效电光源、照明灯具、电器附件及调光控制设备，采用节能供热、空调设备和系统。
在保证该集贸市场正常运营的情况下，尽量采用自然透光、自然通风设计要求，搞好项目设计、施工和运营。
节能技术设计应根据项目建设的内容综合考虑，充分体现“安全性、实用性、节能性和效益性”。
在节能技术设计中各个分类项目应区别对待，分别设计。
在节能设计中，应把自然性和运用现代化设备调节结合起来，尽量接近自然，充分利用现有的节能材料，把能耗降到最佳状态。
第三节水耗指标分析及节水措施
1、能耗指标分析
本项目建成后日用水量预计为500吨左右，全年用水量预计在18.25万吨左右。
2、节水措施
在项目实施中，主要是采用技术措施，提高水的重复使用率，定期对施工用水设备进行检查，防止滴漏跑的情况发生。
在项目建成运营后，要建立节约用水责任制，把节约用水同其他节约责任制一并考虑，按照“节约型社会、节约型单位”的要求，强化节约意识，对每滴水都要珍惜，落实节约岗位责任制，保证节水方案有效实。
第六章环境影响分析
第一节环境保护标淮
根据《中华人民共和国环境保护法》和国家计委、国务院环境保护委员会（87）国环字第2号文件关于颁发《建设项目环境保护设计规定》等有关法规，在项目实施过程中对排出的污染物应采取必要的措施，使之达到国家规定的标准。
采用的环境保护标准为：
1、《建设项目环境保护管理条例》[国务院（98）253号令]
2、《环境空气质量标准》[GB3095—1996]
3、《大气污染物综合排放标准》[GBl6297—1996]
4、《污水综合排放标准》[GB8978—1996]
5、《生活饮用水卫生标准》[GB5479J89]
6、《城市区域环境噪声标准》[GB3096—93]
第二节项目建设与运营对环境的影响
该项目所在地位于某某市郢中街办中心地段，应当严格遵守国家有关环境保护的法律、法规的规定，采取措施将废气、废水和噪声等控制在法律、法规及施工管理规定的范围内。
该项目在建设过程中只会产生少量建筑垃圾及施工现场的各种粉尘、废气、废水、噪声、固体废弃物等，经过处理后均可达到国家有关环保的排放标准。
在项目建成运营后，会产生少量的废气、污废水和固体废弃物，所有废气、污废水和固废经处理后不会对周边环境产生任何影响。
1、建设期环境影响因素分析
⑴粉尘和废气
施工期造成大气污染的主要产生源有扬尘、废气，其中以粉尘污染物对周围环境的影响较突出。
①堆场扬尘
施工期间堆场物料的种类、性质以及堆场附近的风速对起尘量有很大关系，比重小的物料容易受扰动而起尘，物料中小颗粒比例大时起尘量相应也大。
②道路扬尘
道路扬尘主要与车辆行驶速度、风速、路面积尘量和中面积尘湿度有关，其中风速还直接影响到扬尘的传输距离。
③汽车尾气
运输建材的载重卡车和动力机械，排出的尾气含有高浓度的碳氢化合物和颗粒物，对施工周边环境有一定的影响。
⑵废水
施工期废水主要是来自施工废水。
施工废水包括开挖和钻孔产生的泥浆水、机械设备运转的冷却水和洗涤水以及施工机械运转中产生的油污水未经处理直接排放或施工机械维修过程中产生的含油污水直接排放，会对受纳水体产生影响。
⑶噪声
①噪声污染源预计分析
施工期噪声污染源主要是施工机械和运输车辆，这些机械的单体声级一般均在80dB（A）以上，其中声级最大的是爆破，声级达140dB，这些设备的运转将影响施工场地周围区域声环境的质量。
各施工阶段的主要噪声源及其声源见表7-1，施工各阶段的运输车辆类型及其声级见表7-2。
表7-1各施工阶段的噪声源预计
施工期
主要声源
声级dB（A）
底板与结构阶段
混凝土输送泵
90～100
振捣机
100～105
电锯
100～110
电焊机
90～95
表7-2施工期各交通运输车辆噪声排放预计
声源
大型载重车
混凝土罐车、载重车
轻型载重卡车
声级dB（A）
95
80～85
75
②噪声影响预测分析
综合类比资料，确定本工程各施工阶段的场界昼夜噪声排放情况，并与建筑施工场界噪声限值进行对比，结果见表7-3。
表7-3各施工阶段场界噪声与标准对比情况分析
施工阶段
主要噪声源
场界噪声预测值
噪声限值
昼间
夜间
昼间
夜间
土石方
推土机、挖掘机、装载机
65～75
65～75
75
55
结构
混凝土搅拌机、振捣棒、电锯等
60～75
50～70
70
55
装修
吊车、升降机等
50～60
50～60
65
65
由表7-3的预测结果可以看出，各施工机械昼间在场界产生的噪声值一般能够小于建筑施工场界噪声
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