上海市基准地价更新.docx

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上海市基准地价更新

上海市2010年基准地价更新成果报告送审稿 上海市基准地价研究课题组二○一○年七月目录第一章上海市2010年基准地价更新成果----------------------------------------------11.1 基准地价更新成果表--------------------------------------------------------------------11.2土地级别范围说明----------------------------------------------------------------------31.2.1居住用地-----------------------------------------------------------------------------31.2.2商业用地-----------------------------------------------------------------------------91.2.3办公用地---------------------------------------------------------------------------151.2.4工业用地----------------------------------------------------------------------------211.3 上海市基准地价修正体系------------------------------------------------------------241.3.1期日修正---------------------------------------------------------------------------251.3.2年期修正---------------------------------------------------------------------------251.3.3容积率修正------------------------------------------------------------------------251.3.4区域因素和个别因素修正-------------------------------------------------------301.3.5商业用地土地价格楼层修正----------------------------------------------------55第二章 基准地价更新成果应用说明----------------------------------------------------572.1应用范围--------------------------------------------------------------------------------572.2应用说明--------------------------------------------------------------------------------58第三章附件------------------------------------------------------------------------------621第一章上海市2010年基准地价更新成果1.1 基准地价更新成果表本次上海市2010年基准地价更新采用分类定级的方式。

即依据不同用途进行土地级别划分和基准地价确定。

各用途各级别的基准地价价格如表表11 上海市基准地价成果表楼面地价基准日2010年1月1日单位元/平方米用途居住商业办公工业级别价格设定容积率价格设定容积率价格设定容积率价格设定容积率1178002.5258004.0156004.065002.02135602.5186004.0105004.043502.03100302.0164002.081704.027401.6482502.0120202.068303.514501.6568702.088101.850503.59901.6649801.859801.838203.58121.2736201.842501.629702.55251.0826501.428201.621202.53601.0915801.418501.214001.22501.01011301.011501.27601.2注1.表中价格均为楼面地价2.表中价格均为相应用途之法定最高出让年限的国有出让土地使用权价格3.居住、商业和办公用地设定的土地开发程度为“七通一平”、工业用地设定的土地开发程度为“五通一平”4.该表不可独立理解和使用须与基准地价级别范围说明和成果应用说明结合使用。

2表12 上海市基准地价成果表土地面积单价基准日2010年1月1日单位万元/亩用途居住商业办公工业级别价格设定容积率价格设定容积率价格设定容积率价格设定容积率129672.568804.041604.08672.0222602.549604.028004.05802.0313372.021872.021794.02921.6411002.016032.015943.51551.659162.010571.811783.51061.665981.87181.88913.5651.274341.84531.64952.5351.082471.43011.63532.5241.091471.41481.21121.2171.010751.0921.2611.2注1.表中价格均为土地面积单价万元/亩2.表中价格均为相应用途之法定最高出让年限的国有出让土地使用权价格3.居住、商业和办公用地设定的土地开发程度为“七通一平”、工业用地设定的土地开发程度为“五通一平”4.该表不可独立理解和使用须与基准地价级别范围说明和成果应用说明结合使用。

31.2土地级别范围说明根据不同用途土地价格分布的情况居住、商业、办公分为10个级别工业分为9个级别。

以上级别范围及下述级别范围说明均不含滩涂。

1.2.1居住用地上海市居住用地共分为10级外环以内以16级为主外环以外以710级为主。

总体上以人民广场为中心越接近市中心级别越高、越远离市中心级别越低。

位于外环以内的西南区域土地级别相对较高、位于外环以外除崇明外的北部区域土地级别高于南部区域。

局部规划重点发展的区域呈岛状分布级别高于周边区域如外环以内的世纪公园、联洋、碧云、古北、北外滩、天山、田林等区域外环以外的各郊区县中心城镇、规划新城区等区域。

具体定级范围说明如下1级黄浦江以西北京西路万航渡路华山路延安西路江苏路华山路广元西路恭城路虹桥路文定路南丹路南丹东路宛平路建国西路襄阳南路永嘉路瑞金二路复兴中路西藏南路西藏中路北京西路北外滩秦皇岛路杨树浦路东大名路大名路黄浦江秦4皇岛路黄浦滨江中山东路、中山东一路、中山南路苏州河南浦大桥徐汇滨江黄浦江沪杭铁路新日支线宛平南路龙华港黄浦江黄浦江以东黄浦江张家浜浦明路浦电路浦城路陆家嘴环路黄浦江2级黄浦江以西黄浦江秦皇岛路杨树浦路大连路周家嘴路海宁路河南北路苏州河长寿路武宁路苏州河中山西路内环延安西路虹许路中环古羊路宋园路吴中路中山西路内环延安西路延安路高架虹许路中环古羊路宋园路吴中路中山西路内环中山南二路内环宛平南路龙华港黄浦江所围范围内1级以外的其他地区黄浦江以东黄浦江陆家嘴环路浦城路浦电路浦明路张家浜黄浦江塘桥新路浦建路东方路浦电路灵山路民生路黄浦江联洋杨高中路民生路锦绣路芳甸路花木路罗山路内环杨高中路世纪公园花木路锦绣路梅花路白杨路龙阳路芳甸路花木路53级内环内除杨浦区12以外的其他区域黄浦江以西杨浦滨江杨树浦路秦皇岛路黄浦江宁国路内环杨树浦路天山苏州河双流路天山路古北路延安西路中山西路内环苏州河田林龙华世博滨江吴中路桂林路桂林南路沪杭铁路龙吴路上中路中环黄浦江龙华港宛平南路中山南二路内环中山西路内环吴中路新江湾城军工路杨浦区西部行政边界逸仙路政立路淞沪路闸殷路军工路黄浦江以东世博会场址规划区碧云杨高中路罗山路内环锦绣东路金桥路中环杨高中路4级政立路逸仙路高架汶水东路粤秀路彭江路共和新路灵石路岚皋路石泉路中宁路武宁路大渡河路苏州河北虹路天山西路环西一大道外环吴中路莲花路沪闵路6虹梅路中环上中西路中环上中路中环龙吴路黄浦江耀华路浦东南路高科西路张江路中环金桥路中环黎平路中环军工路中环翔殷路中环国和路政立路所围范围内13级以外的其他地区5级黄浦江杨浦区北部行政边界逸仙路高架场中路共和新路汶水路中环真北路中环沪宁铁路祁连山南路普陀区西部行政边界苏州河环西一大道外环环南二大道外环黄浦江中环华夏西路中环华夏中路中环张江路中环高科中路申江路唐陆公路东陆公路杨高北路赵家沟黄浦江所围范围内14级以外的其他区域6级外环内1-5级以外的其他区域普陀区、长宁区、徐汇区15级以外的其他区域嘉定区真新新村街道外环外区域宝山区友谊路街道、吴淞街道规划建设区闵行区闵行边界北横泾沪青平公路中春路春申塘闵行区边界环南大道外环环西大道外环闵行边界77级黄浦江以西闵行区华漕镇、颛桥镇、马桥镇、吴泾镇、江川街道规划建设区宝山区顾村镇、杨行镇、大场镇规划建设区嘉定区江桥镇、南翔镇规划建设区松江区九亭镇、新桥镇规划建设区青浦区徐泾镇规划建设区黄浦江以东浦东新区高桥镇、高东镇规划建设区内6级以外的其他区域A30以西16级以外的其他区域浦东新区原南汇区周浦康桥镇规划建设区闵行区浦江镇沈杜公路以北区域8级黄浦江以西宝山区月浦镇、罗店镇规划建设区嘉定区新成路街道、菊园新区、嘉定镇街道、安亭镇、马陆镇、嘉定工业区规划建设区松江区岳阳街道、永丰街道、方松街道、中山街道佘山镇、泗泾镇、洞泾镇、车墩镇、小昆山镇规划建设区青浦区朱家角镇、赵巷镇、盈浦街道、夏阳街道、香花桥街道8规划建设区金山区朱泾镇建成区健康路亭枫公路仙业路临源街、金山新城建成区龙翔路东平北路东平南路临桂路卫零路隆平路卫一路大堤路荔浦路海滨路沪杭公路亭卫南路亭卫公路龙翔路、枫泾镇建成区、枫泾新镇区黄浦江以东闵行区浦江镇沈杜公路以南区域浦东新区原南汇区惠南镇规划建设区、临港新城中心区奉贤区南桥镇规划建设区奉浦大道沪杭公路沪金高速上海绕城高速奉浦大道9级上海市不含金山区、崇明县18级以外的其他区域金山区金山新城中心城区未建成区、亭林老镇区、亭林大型居住社区、张堰镇建成区崇明县城桥镇规划建设区10级上海市19级以外的其他区域91.2.2商业用地上海市商业用地共分为10级外环以内以1-6级为主外环以外以7-10级为主。

总体上以人民广场为中心越接近市中心级别越高、越远离市中心级别越低。

结合上海市商业发展的特点在商业用地的1级、2级以及其他环状级别内的带状、岛状分布的区域多为发展较好的商业街和商圈土地级别高于周边区域。

具体定级范围说明如下1级黄浦江以西外滩中山东一路延安东路苏州河南京东西路中山东一路乌鲁木齐北路西藏中路南京东路福州路淮海东中路西藏南路襄阳北路新天地淮海路马当路自忠路黄陂南路淮海路徐家汇虹桥路肇家浜路恭城路天平路华山路广元路虹桥路天钥桥路肇家浜路南丹路漕溪路虹桥路南丹路2级黄浦江以西四川北路苏州河东江湾路10福州路河南中路西藏中路金陵东路中山东二路西藏南路衡山路乌鲁木齐北路宛平南路豫园人民路河南南路方浜中路人民路静安寺北京西路乌鲁木齐北路华山路延安中路常德路北京西路中山公园汇川路凯旋路长宁路汇川路长宁路定西路汇川路虹桥仙霞路古北路延安西路仙霞路黄浦江以东陆家嘴黄浦江东昌路浦东南路黄浦江新上海城商城路浦东南路张杨路崂山东路张杨路崂山东路浦东南路3级黄浦江以西周家嘴路海宁路河南北路天目东路共和新路沪宁铁路苏州河中山西路内环天山路古北路仙霞路延安西路中山西路内环卢湾区边界黄浦江秦皇岛路杨树浦路大连路周家嘴路所围范围内12级以外的其他地区虹桥天山路古北路仙霞路延安西路中山西路内环天山路11古北延安西路虹许路中环古羊路宋园路吴中路中山西路内环延安西路五角场政立路国定路国定东路国和路政立路大宁商务区大宁路万荣路延长中路共和新路大宁路虹口足球场大连西路中山北一路内环花园路四川北路四达路欧阳路大连西路黄浦江以东黄浦江塘桥新路浦建路东方路浦电路源深路张杨路东方路黄浦江联洋杨高中路民生路锦绣路罗山路内环杨高中路4级内环内13级以外的其他区域黄浦江以西江湾殷高路淞沪路西侧规划道路江湾五角场城市副中心西边界三门路国定路政立路国京路殷高路曹杨梅岭北路杨柳青路梅岭南路梅岭北路天山苏州河双流路天山路中山西路内环苏州河仙霞路古北路北虹路中环金汇路吴中路红松路田林路桂林路虹漕路田林龙华世博吴中路桂林路钦州南路钦州路龙华港12黄浦江外马路中山南路中山南一路内环中山南二路内环中山西路内环吴中路黄浦江以东碧云杨高中路罗山路内环锦绣东路金桥路中环杨高中路张江碧波路高科中路科苑路碧波路龙汇路莲溪路沪南路世博会场址规划区5级中环内14级以外的其他区域黄浦江以西五角场辐射区国和路政立路国权北路三门路逸仙路邯郸路翔殷路中环包头路国和路大柏树纪念路广纪路汶水东路逸仙路纪念路曹安梅川曹安路真光路梅川路真北路中环曹安路梅川路真光路万镇路南方商城古美西路万源路沪闵路古方路古美西路彭浦保德路三泉路闻喜路阳曲路保德路新泾金汇天山西路环西一大道外环吴中路虹许路中环北虹路中环天山西路虹桥商务功能核心区扬虹路华翔路建虹路申贵路甬虹13路申虹路锡虹路申贵路扬虹路6级外环内15级以外的其他区域黄浦江以西普陀区、长宁区、徐汇区15级以外的其他区域宝山区友谊路街道、吴淞街道规划建设区闵行区虹桥商务区北翟路华翔路沪青平公路环西大道外环北翟路沪青平公路中春路春申塘闵行区边界环南大道外环环西大道外环沪青平公路黄浦江以东浦东新区川沙川杨河唐陆公路栏学路城丰路妙境路川环南路浦东运河川杨河7级闵行区华漕镇、七宝镇、莘庄镇、梅龙镇规划建设区内除6级以外的其他区域颛桥镇、吴泾镇、江川路街道规划建设区浦江镇规划建设区内沈杜公路以北的区域宝山区杨行镇、顾村镇、大场镇规划建设区内6级以外的其他区域嘉定区南翔镇规划建设区真新新村街道、江桥镇规划建设区内6级以外的其他区域14青浦区徐泾镇规划建设区松江区九亭镇、新桥镇规划建设区浦东新区高桥镇、高东镇规划建设区内6级以外的其他区域A30以西16级以外的其他区域浦东新区原南汇区康桥镇规划建设区内除6级以外的区域周浦镇规划建设区8级闵行区17级以外的其他区域宝山区月浦镇、罗店镇规划建设区嘉定区新成路街道、菊园新区、嘉定镇街道马陆镇、安亭镇、嘉定工业区规划建设区青浦区夏阳街道、盈浦街道、香花桥街道规划建设区松江区岳阳街道、永丰街道、方松街道、中山街道、泗泾镇、洞泾镇、车墩镇、佘山镇、小昆山镇规划建设区金山区朱泾镇建成区健康路亭枫公路仙业路临源街、金山新城建成区龙翔路东平北路东平南路临桂路卫零路隆平路卫一路大堤路荔浦路海滨路沪杭公路亭卫南路亭卫公路龙翔路、枫泾镇建成区、枫泾新镇区奉贤区南桥镇规划建设区奉浦大道沪杭公路沪金高速上海绕城高速奉浦大道浦东新区原南汇区惠南镇规划建设区、临港新城中心区及洋15山保税港9级上海市不含金山区、崇明县18级以外的其他区域金山区金山新城中心城区未建成区、亭林老镇区、亭林大型居住社区、张堰镇建成区崇明县城桥镇规划建设区10级上海市19级以外的其他区域1.2.3办公用地上海市办公用地共分为10级外环以内以16级为主外环以外以710级为主。

总体上以人民广场为中心越接近市中心级别越高、越远离市中心级别越低。

位于外环以内的西南区域土地级别较高、位于外环以外除崇明外的北部区域土地级别高于南部区域。

局部规划重点发展的区域呈岛状分布土地级别高于周边区域如外环以内的大宁、长风、张江、五角场、金桥等区域外环以外的各郊区县中心城镇等区域。

具体定级范围说明如下1级黄浦江以西黄浦江苏州河河南中路天津路贵州路牛16庄路凤阳路石门二路奉贤路南阳路铜仁路愚园东路愚园路愚园支路乌鲁木齐北路延安西路延安中路威海路成都北路重庆中路长乐路襄阳北路襄阳南路南昌路兴业路淡水路复兴中路西藏南路方浜西路人民路云南南路云南中路九江路河南中路河南南路人民路兴东路豆市街白渡路中山南路王家码头路外仓桥街南仓街陆家浜路黄浦江徐家汇广元路广元西路乐山路虹桥路文定路南丹路南丹东路天钥桥路肇家浜路天平路广元路北外滩秦皇岛路杨树浦路东大名路大名路黄浦江秦皇岛路黄浦江以东黄浦江东昌路浦东南路栖霞路南泉北路乳山路东方路黄浦江2级黄浦江以西苏州河安远路长寿路万航渡路苏州河中山西路内环天山路古北路虹桥路伊犁路延安西路中山西路内环虹桥路恭城路广元西路广元路天平路肇家浜路徐家汇路陆家浜路黄浦江苏州河所围范围内1级以外的其他地区北外滩东长治路长治路大名路东大名路公平路东长治路17黄浦江以东黄浦江浦东南路东昌路黄浦江塘桥新路浦建路东方路浦电路民生路黄浦江3级黄浦江以西内环线内除杨浦12级以外的其他区域杨浦滨江杨树浦路秦皇岛路黄浦江宁国路内环杨树浦路五角场政立路国定路国定东路国和路政立路黄浦江以东黄浦江民生路浦东大道罗山路内环黄浦江浦电路东方路浦建路锦绣路民生路浦电路塘桥新路黄浦江龙阳路内环浦东南路塘桥新路4级黄浦江以西殷高路淞沪路西侧规划道路江湾五角场城市副中心西边界三门路国定路政立路逸仙路高架汶水东路水电路广中路广中西路志丹路光新路真如港岚皋路石泉路中宁路武宁路桃浦虬江杨柳青路枣阳路金沙江路真北路中环苏州河芙蓉江路天山路水城路水城南路延安18西路延安路高架虹许路中环古羊路宋园路桂林路钦州南路钦州路龙华港黄浦江宁国路内环黄兴路内环国定东路国和路政立路国京路殷高路所围范围内13级以外的其他区域。

黄浦江以东内环内13级以外的其他区域世博会场址规划区碧云张江杨高中路罗山路内环高科中路张江路金桥路杨高中路5级中环内14级以外的其他区域黄浦江以西新泾天山西路环西一大道外环延安西路北虹路中环天山西路虹桥商务区北翟路华翔路沪青平公路环西大道外环北翟路大柏树场中路广粤路汶水东路逸仙路场中路新江湾城军工路杨浦区西部行政边界逸仙路政立路淞沪路闸殷路军工路黄浦江以东外高桥保税区海高公路杨高北路五洲大道高川河海高19公.