供销物流园建设项目可行性研究报告.docx
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供销物流园建设项目可行性研究报告
供销物流园建设项目
可行性研究报告
第一章总论
1.1概述
1.1.1项目概况
项目名称：
某供销物流园建设项目
1.1.2项目建设地点：
航空物流港区域四港联动大道西，中原路北，口张村土地
1.13项目承办单位
承办单位：
某省供销烟花爆竹有限公司
法人代表：
1.14编制单位
编制单位：
资质证书：
法人代表：
项目负责人：
1.2编制依据、内容和范围
1.2.1编制程序
咨询公司接受某省供销烟花爆竹有限公司
关于编制《某供销物流园建设项目可行性研究报告》的委托后，立即组织有关专家及技术人员对拟建长治惊醒实地考察，并与承办单位的领导及有关技术人员进行充分的交流和研究，收集料相关资料，依据国家队工程项目可行性研究报告阶段工作范围和深度的规定及国家省市有关规范规程，结合项目所在地的自然条件、资源条件、基础建设条件，依据项目总规划和设想，进行该项目可行性研究报告的论证和编制工作。
1.2.2编制依据
1、《中华人民共和国土地法》（2004.8修订版）
2、《中华人民共和国城乡规划法》（2007年）
3、《中华人民共和国环境保护法》（1989年）
4、《中华人民共和国消防法》（2008年）
5、《中华人民共和国环境影响评价法》（2003年）
6、《中华人民共和国大气污染防治法（修正）》（2008年）
7、《中华人民共和国废物污染防治法》（2005年）
8、《中华人民共和国水污染防治法（修正）》（2008年）
9、《物流也调整和振兴规划》（国发（2009）8号文件）
10、《某省现代物流业发展规划2010-2015》（豫政（2010）38号）
11、《某省郑州市城市总体规划》（2010--2020）
12、《郑州市惠济区毛庄镇总体规划》（2011--2020）
13、业主提供的有关资料
14、设计依据
15、《民用建筑设计通则》（GB50352-2005年）
16、《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-2001）
17、《建筑设计防火规范》（JB50016-2006）
18、《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）
19、《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）
6、《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）
7、《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2008）
8、《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）
9、《建筑结构荷载规范》（GB50009-2006）
10、《建筑工程抗震设防分类标准》（GB50223-2008）
11、《建筑结构荷载规范》（GB12523-2008）
12、《城市区域声环境质量标准》（GB3096-2008）
13、《污水综合排放标准》（GB8978-2006）
14、《室内空气质量指标》（GB/T18883-2002）
15、《民用建筑室内污染控制指标》（GB30325-2001）
16、《投资项目可行性研究指南》（国家纪委办公厅）
17、《建设项目评价方法与参数》（第三版，发改投资[2006]1325号）
18、项目承办单位提供的有关基础数据和资料
19、专业技术人员手机的有关资料和数据
20项目可硬性研究报告编制委托书
1.2.3编制范围与内容
根据国家对建设项目的可行性研究报告的工作范围和深度规定，论述项目提出的背景，分析项目建设的必要性，并对市场未来发展的需求进行分析。
根据市场市场需求拟定建设项目功能定位、项目建设业态功能布局。
并对项目工程建设方案、环境保护、消防安全和节能、项目管理与实施进度、组织机构与定员、投资估算与资金筹措你、经济效益等方面精心研究和分析，为项目建设提供准确评价和可靠依据。
1.3项目概况
1.3.1项目建设背景
1、某省委、省政府加快中原经济区建设步伐的战略部署，必然促进农产品贸易发展。
中原经济区在全国大局中具有举足轻重的地位和作用，是实现某富民强省、促进中部崛起的重大举措。
中原经济区的总体发展布局是按照核心带动、轴带发展、节点提升、对接周边的原则，努力构建放射状、网络化、板块式发展格局。
依托重要交通通道，优化空间开发格局。
提升郑州交通枢纽、商务、物流、金融等服务功能，增强引领区域发展的核心带动能力。
依托亚欧大陆桥通道，壮大沿陇海发展轴；依托京广通道，拓展纵向发展轴；依托东北西南向、东南西北向运输通道，培育新的发展轴，形成重点开发地带。
逐步扩大轴带节点城市规模，形成大中小城市合理布局、城乡一体化发展的新格局。
加强对外联系通道建设，实现优势互补、联动发展。
在郑州建设某供销物流园是加快中原经济区总体布局的具体体现，必将有力推动中原与国际农产品广泛交流。
2、现代物流业对中原经济区建设起到产业支撑作用
现代物流业是以现代运输业为重点，以信息技术为支撑，以现代制造业和商业为基础，集系统化、信息化、仓储现代化为一体的综合性产业。
随着市场经济的发展，现代物流业作为服务性产业已成为引导生产、促进消费的先导行业。
加快发展现代物流业，对中原经济区建设具有重要的支撑作用。
首先，现代物流业发展可以提升区域经济竞争力。
通过推进郑州国际物流中心建设，抓好重点行业物流发展，实现现代物流业与制造业及其他产业的联动发展，培育各行业大型知名企业，提升中原经济区产业和企业竞争力。
其次，现代物流产业发展可以促进产业结构优化升级。
通过发挥现代物流业的高效服务功能，推动中原经济区产业资源整合，从而推进产业间结构优化升级的步伐。
再次，现代物流业的发展可以带动现代服务业的快速发展。
现代物流产业发展可以直接带动金融、信息等相关的服务业发展，扩大服务业发展规模，提高现代服务业的市场竞争力。
3、某是农业大省，面临着重大机遇和挑战，存在突出矛盾。
农业外向度低,出口创汇型企业少,农产品生产与国际市场对接能力弱,与山东等东部省份出口额度的差距扩大。
某省是中国第一粮食大省，也是重要的农业省份，可是某跟山东比较，山东一年的农产品的直接贸易额，不包括加工品，直接贸易额将近三千亿人民币，出口就将近一千亿人民币，某只相当于山东的6%多，我们只有奋起直追，建设和完善多个农产品物流市场，引进国内外农产品交易大亨进驻某，豫粮与国际对接，巩固某省在中原经济区的龙头地位，促进某省在中部地区率先崛起成为全国经济增长的重要引擎。
4、某省供销合作总社的办社宗旨决定了涉农项目建设发展方向。
某省供销合作总社的办社宗旨是为“三”农服务的经济组织，其主要职能之一是负责重要农业生产资料、农副产品、再生资源和烟花爆竹经营管理，建设新农村现代流通网络，搞活农村商品流通。
某省供销合作总社直属单位的某省供销烟花爆竹有限公司借助某省货物流通区域优势，尤其是郑州航空港区特有的区位优势和丰富的农产品优势，欲在郑州建造一个高起点、高品位、高标准、高服务体系、与国际市场接轨的大型现代化农产品物流交易中心。
公司经过广泛深入的调查和研究，决定利用供销社自身的优势条件，做好某供销物流园建设项目，为当地经济发展和加快“三农"建设做出贡献，为促进区域经济的健康协调发展，发挥骨干企业的作用。
同时对企业扩大经营规模、提高市场竞争力是非常有利的。
项目建成后，将成为集粮油、蔬菜、水产、肉类、果品、副食品交易、农产品加工、仓储中转、物流配送、研发检测、电子商务、信息管理、安置人居、公用服务设施等多功能于一体，全方位的“农副航母”。
同时也是南菜北调、北菜南运，东西结合的大型中转站和农副产品物流集聚地。
随着郑州“构筑大都市、建设大市场，，战略目标的实施和大力发展，以仓储、物流、商贸为主的第三产业规划的推进，拟建农副产品交易中心必将成为各方客商的投资热土和创业平台。
。
1．3．2地理位置
某供销物流园建设项目拟建场址位于某省郑州航空物流港区域，四港联动大道西，中原路北，口张村土地
详见项目总体规划图。
1．3．3建设规模
1、功能分区
根据农产品物流及交易的发展趋势、企业的市场开发优势及使用
功能的要求，项目规划为产品交易区、仓储加工配送区、商务中心区、
生活服务区四大功能区。
2、建设规模与．内容．
项目总占地面积33.3万平方米（合500亩），总建筑面积47万平方米。
（1）产品交易区：
占地面积13.32万平方米（合200亩），建筑面
积15万平方米，包括交易大厅、交易大棚。
（2）仓储加工配送区：
占地面积16万平方米（合240亩），建
筑面积20万平方米，包括物流配送、仓储中转、产品加工、冷库等
等。
（3）商务中心区：
占地面积2.66万平方米（合40亩），建筑面
积8万平方米，包括商务写字楼和商务酒店、会所、变配电所、水
泵房、消防控制中心等公用设施。
（4）生活服务区：
占地面积1.34万平方米（合20亩），建筑面
积2万平方米，包括小高层和高层住宅、、商店、银行、娱乐和健身
等生活服务设施和场所。
1．3．4项目管理与实施
项目建设的总体目标是“一次规划、二期建设、5年建成”。
项
目承办单位某省供销烟花爆竹有限公司力争通过5年时间，建设一座具有国际竞争力的现代农产品交易中心和具有较强集聚辐射能力的农副产品物流基地。
1．3．5总投资及资金筹措
本项目总投资85787万元人民币。
融资方案：
全部由企业采取以下自筹方式解决。
1、公司目前积累的自有资金；
2、对外招商引资，引入战略合作伙伴：
（1）大型投资基金；
（2）政府投资机构
3、申请国家专项资金
1．3．7主要技术经济指标
本项目的主要技术经济指标见下表。
主要技术经济指标表
序号
指标
单位
数量
备注
1
建设规模
万平方米
33.3
合500亩
1.1
建筑面积
万平方米
47
1-2
建设工期
年
5
1.3
劳动定员
人
1500
2
总投资
亿元
8.5787
3
总收入
3.1
销售收入
亿元
9.9
3.2
出租收入
亿元
1.24
正常经营年
1．4研究结论与建议
1．4．1结论
通过对某供销物流园建设项目的分析和研究，确认本项目的建设符合某省“十二五"总体规划和郑州市和航空港区城市总体规划要求。
该项目采用国内外先进的规划和设计理念，以整合、优化市场资源配置为己任，高起点、高品位、高标准倾力打造集农副产品交易、加工、仓储、电子商务、检测、物流配送等多功能的现代农产品物流集散基地。
某供销物流园将是国内最具有强辐射积聚能力的枢纽型物流基地，该物流园完全按照国际化标准引入质量安全检测体系，设置产、销追踪系统，跨越式提升郑州乃至华中地区的“菜篮子工程质量，打造绝对放心、绿色、健康的农副产品交易市场。
彻底拼弃市区内小、乱、差、配套设施不完善、不规范的同类市场，建设高起点、现代化、信息化的星级农副产品市场。
这一举措有利于改善郑州市的物流市场的商贸条件，提升物流市场的档次，整合物流市场的格局和品牌，顺应城市发展的需要。
本项目的建设将使郑州市物流配送市场的规模
不断扩大，有利于加强市场的辐射能力，促进本地区物资产品大市场、
大流通格局的逐步形成，并带动当地运输、服务等第三产业的发展，
扩大就业岗位，促进市场繁荣和社会稳定，本项目建设规模符合某省作为中国粮食生产基地、食品产业基地、中国的“大厨房”的总体发展目标和城市总体规划。
某供销物流园的建设，具有广阔的市场前景和良好的社会与经济效益。
项目建成后，将对物流行业的管理与运营产生较大的影响，开创现代化物流中心的新局面。
该项目的建设符合产业发展方向，推动和促进了产业的发展。
物流园规模选择合理，方案设计优异，具有可观的经济效益和显著的社会经济效益。
因此，本项目的建设是十分必要的，也是非常及时可行的。
1．4．2建议
为保证物流园建设能够顺利、稳妥地进行，提出以下几点建议：
1、争取当地政府在政策和融资等方面的支持，使项目建设有一
个良好的外部环境。
‘
2、做好项目前期的融资工作，确保项目建设的顺利进行。
3、物流园的建设必须严格遵守国家环保“三同时”的原则，为今后的运营打下良好的基础。
4、在下一阶段工作中对建设项目的市场定位、经营模式和经营
模式作进一步的细化和研究落实。
5、在物流园建设的同时，做好招商工作的市场服务以及人员
的培训工作，争取早日形成预计的市场规模。
6、应进一步落实与本项目配套的水、电等基础设施的供应情况。
第二章项目建设的必要性
2.1项目承办单位概况
某省供销烟花爆竹有限公司位于郑州市纬五路12号院丰合大厦七楼，是某省供销合作总社直属企业，中国日用品流通协会副会长单位，具有独立法人资格，组织结构设计合理，内部控制制度健全，会计独立核算。
主营业务包括以烟花爆竹、再生资源，农副产品等为主。
公司在某省供销总社领导下，以便民、利民、促进城乡商品交流、提高居民生活水平和质量为目的，以“突出主业、多元发展、服务三农”为经营思路，先后在开封、许昌、新乡平原新区设立烟花爆竹经营公司，年销售收入2.3亿元；公司在郑州市建设再生资源回收网点560个，中转站10座，占地161亩回收拆解厂1个，是郑州市再生资源5家龙头企业之一，年经营额3.5亿元。
领办专业合作社3个（年销售收入0.6亿元），带动农民专业合作社27个（年销售收入1.6亿元），许昌青龙山12000亩种植基地1个（年产值0.8亿元），郑州市鲜活农产品社区网点300个（年销售收入1.2亿元），合作经营郑州华中果品市场1个（年销售收入9亿元）。
截止到2012底实现销售收入19亿元人民币，在职职工385人，逐步成为供销社中型社有企业集团。
为实现省社强化网络建设、做大做强自身、成为行业龙头的要求打下坚实的基础，也为促进城乡商品流通、提高居民生活水平、促进社会主义和谐社会和新农村建设提供了有力保障。
2.2项目提出的背景
某省十二五规划的总体思路是以科学发展观为指导,贯彻落实中原经济区建设的总体战略,把推进农业现代化、稳定提高农业综合生产能力作为建设中原经济区的基础和重要任务。
积极构建集良种繁育、规模生产、精深加工、物流销售和循环利用于一体的现代农业产业体系。
将我省建成全国重要的粮食稳定增长核心区和农产品生产加工基地,实现由农业大省向农业强省转变。
到2015年,培育年营业收入超1亿元的龙头企业600家、超10亿元的50家、超100亿元的5家、超500亿元的2家、超1000亿元的1家,各类农业产业化龙头企业销售收入达到14000亿元,显著缩小与山东省在农业产业化发展上的差距。
从我省社会发展形势及政策等宏观方面显示，商品的流通、农产品仓储、交易等方面将面临一个全新的转型和发展的机会。
我国的“三农”问题牵动着整个社会，解决“三农"问题，已是
迫在眉睫、刻不容缓的大事。
而解决“三农”问题，农业的产业化进
程对其影响极大。
建立大型农产品批发市场，可以对农业生产者的生
产有指导和引导意义，对推动农业产业化意义极大。
近年来，由于基
础条件、资金、信息、市场等诸多因素的限制，农业产业化进程还不
够快，农产品加工企业规模小、档次低，农产品市场体系不健全，营
销手段落后，农产品流通不畅，对农民增收能力造成的影响仍比较突
出。
在这样的背景支持下，建立大型农产品批发市场，对当地乃至国
内各地的农产品流通起到了积极的推动和促进作用。
我国胜利完成了“十一五”规划确定的主要目标和任务。
综合国力大幅提升。
２０１0年国内生产总值达到３９．８万亿元，跃居世界第二位，国家财政收入达到８．３万亿元。
经济结构调整步伐加快，农业特别是粮食生产连年获得好收成，进出口总额位居世界第二位，利用外资水平提升，境外投资明显加快，带动了社会物流总规模持续快速增长。
制造企业实施流程再造，分离外包物流业务，物流需求释放速度加快，促进了社会化物流量的增长。
随着物流需求的增加和市场竞争加剧，物流要素出现了全面紧缺的态势，现有的仓储能力己显不足。
同时，制造企业提出了高端物流服务需求，要求物流企业提供供应链解决方案，从供应链角度整合上下游企业的物流活动，市场需求的这些变化，推动了中国物流业规模扩张和结构升级。
按照省委、省政府《某省全面建设小康社会规划纲要》规划，
2010年郑州市域内总人13将达810万人，城镇化率为65％。
其中中心城区总人口将达400万人。
2020年，郑州市域内总人口将达到1000
万人，其中中心城区总人口将达500万人以上。
构建郑州中心物流枢
纽，大力调整物流布局，着重抓好重大物流基础设施建设，整合物流
资源，做大做强物流企业，率先实现物流业的信息化、规范化、集约
化和社会化，形成布局合理、设施先进、功能完善、运行高效的现代
物流体系。
把郑州建设成为物流设施集中、物流企业集聚、物流信息
汇集、物流市场活跃的全国重要现代物流中心。
本项目的建设和投入
运营，将为郑州市确立全国重要现代物流中心枢纽地位起到积极地推动作用。
从宏观背景来看，郑州市农副产品批发市场是顺应社会发展
潮流、符合国家方针政策和发展战略的，具有极大的发展前景。
2．3项目建设的必要性
在2008年世界经济一片衰退声中，以奢侈品为代表的高档消费品正在日益萎缩至底，相反一些低附加值的物美价廉的商品，正在日
益走向陡峭。
尤其是日用食用产品更为抢手。
这正是经济学家所研究的经济现象“土豆效应”，曾是经济危机期间屡试不爽的经验。
现在美国沃尔玛大卖场里有超过70％的中国商品，可以预计未来将是非常乐观的销售数量总额。
再者，占世界GDP总量近50％的发展中国家，每年的进出口贸易总额也在占用近世界贸易总额的半壁江山，同样这些发展中国家依然是中国未来贸易的合作方，这些不能不说是中国未来发展难得的机遇。
在这场危机中，农副产品不仅没有受到影响，反而寻找到更大市场商机。
毕竟民以食为天，农产品的需求不会减少，农副产品的发展前景广阔。
2．3．1某省具有农副产品发展的天时地利优势
我国是一个农业大国，国家对农业的支持力度很大。
由于大力发展农业及农副产品，某省进入GDP“万亿俱乐部”的行列。
某省地处中原，是农业大省，农产品资源丰富。
自古以来郑州就是商贾云集地和全国重要的商品集散中心，物流发展具有良好的历史传统。
郑州市作为某省的省会城市，交通便利，通讯发达，素以“九州腹地，十省通衡，，而著称，既是全国知名的文化旅游胜地，又是重要的交通枢纽，既是中国的“大厨房”和食品基地。
细数某省的农副产品，像漯河双汇火腿，单一个企业就做到了400亿的销售额，成为亚洲老大；郑州思念水饺，远销海内外，很多海外华人过年时都以思念水饺相伴；还有白象方便，南街村方便面等等。
这些产品有不仅在国内名列前茅，更享誉世界。
某省这几年的发展很注重本土优势。
某省是产粮大省，如果单靠卖粮仍无法实现经济腾飞，但是一旦做成相关产品就变得值钱了。
当地政府抓住地方优势，在此基础上做精做透、在原有基础之上发展相关产业，使得某省经济得到迅猛发展。
现在某省正从农业大省发展成为农业强省，通过推动龙头企业产业化工程，某将自身的农业优势转化为工业优势，培育出了一大批名牌名企。
越来越多的某农副产品正源源不断地走出国门，走上亿万居民的餐桌。
冠以原料产地、消费大省、交通大省称号的某将大踏步的向前发展。
2．3．2项目的建设是加快建设中原经济区的需要
某省是人口大省、粮食和农业生产大省、新兴工业大省，解决好工业化、城镇化和农业现代化协调发展问题具有典型性和代表性。
以郑州的振兴带动全省的经济腾飞。
人流、物流、信息流、资金流的高速集散吞吐，以及日臻完善的基础设施，不断完善的现代市场体系，进一步增强了郑州这座内陆开放城市的强大吸引力和辐射力。
现代物流业是一种代表新型经营理念的极具发展潜力的服务产
业。
20世纪90年代以来，世界物流业持续l0多年以20～30％的速度高速增长，迅速上升为与高科技、金融业并驾齐驱的三大朝阳产业之一，被誉为启动经济发展的“加速器”。
在我国，伴随着改革开放和社会经济的发展，物流业也正经历着深刻的变革。
由于物流业在经济开发、促进多种运输方式的整合、改善城市环境等方面的明显作用，
各级政府及有关部门都不约而同地将其作为推进区域发展和城市发
展的重点工程。
加快中原经济区建设需要第三产业特别是物流业的有力支撑。
根据郑州市全面建设小康社会的国标，在未来20年，郑州市经济增长将保持在12％左右。
第三产业增加值占GDP的比重会超过51％，商贸物流在社会物流总量中所占比重将达到20％左右。
郑州市今后的发展前景必然对物流业的发展提出更高的要求。
根据对物流业的调查，未来3～5年中，有3.45％的物流企业将向专业仓储发展，有25．8％的物流企业将向专业运输发展，有22。
3％的物流企业将向市内配送发展。
可见，只有以第三方物流为主体的综合性大规模的物流才能适应中原经济区快速发展的需要。
该项目的建设将会弥补郑州市缺少高规格、高起点、大型农副产品交易物流市场的现状，同时为物流业注入新的血液和活力，为郑州市航空港的发展做出更大的贡献。
2．3．3项目的建设符合构建中原城市群的战略构想，是城市整体规划和城区综合改造的需要
郑州航空港区作为某省对外开放的窗口，全国重要的农产品集散地，顺应时代发展要求，以城市行政区划调整为背景，以大力发展“三个产业（现代农业、生态型工业、现代服务业）”的发展战略为契机，迅速拉大城市框架，以优化城市空间布局，提升城市综合竞争力为目标，着力打造现代化的郑州航空港新形象。
省委、省政府曾明确提出，要加快以郑州为中心的中原城市群的发展步伐，迅速扩张其经济实力，增强对周围区域的辐射力和影响力，是实现某新世纪宏伟蓝图的一项重要战略部署，对促进全省的经济发展和振兴具有重大意义。
某特别是以郑州为中心的中原城市群，处于承东启西、连接南北的中心地位，理应成为全国经济网络布局的一个重要枢纽。
郑州在中原城市群中处于龙头地位，是全省的政治、经济、文化、信息、金融中心。
同时，郑州交通便利，通讯发达，物产丰富，改革开放以来，建设成就显著，己成为我国中部地区最大的商贸城市和各类商品的集散与中转中心之一。
加快某供销物流园建设，完全符合省、市的战略布置和郑州商贸城建设的客观需要。
近年来，随着郑州市经济的发展，城市建设框架的拉大，市政建
设的加快以及居民生活水平的提高，市区内批发市场布局弊端日益显
现，一方面对城市交通、环境、居民生活带来影响；另一方面，由于
受交通、环境的制约，城区已不再适合搞批发市场，需要有步骤地实
施外迁。
受以上方面影响，城市的整体规划以及城区综合改造进行将
会遇到很大阻碍，因此，尽快对各市场进行搬迁改造，批发市场向交
易群区集中，这样不仅有利于现代市场及物流的发展趋势，也有利于
城区交通、环境的改善，顺应城市的整体规划与改造。
该项目建成后，不但可有效安置村民，解决农民就业和创业问题，还可吸引原市区的大批商户，强化管理优势，在充分满足城市农副产品供应的基础上，能大力向周边辐射，其经营效果和社会经济效益将十分显著。
2．3．4项目的建设符合省情市情，由传统批发市场升级改造的需要
近年来，“菜篮子"工程己得到长足发展，但由于市场建设和管
理的滞后，已经影响了农副产品的生产和流通，进而也在一定程度上影响了居民‘‘菜篮子”的稳定。
虽然当前部分农产品生产初步形成了区域化、基地化生产格局，但生产与市场的矛盾仍没有从根本上得到解决。
由于受信息的制约，生产盲目性大，科技含量低，形不成规模生产和集约上市。
同时，也导致不能及时准确地发布行情信息。
另外，农副产品作为居民生活中每天必不可少的消费品，事关居民的身体健康和生命安全。
近年来，随着农村产业结构的调整，农副产品作为农村经济中的一个产业得到了持续健康发展，农副产品供应基本上摆脱了长期以来的短缺状况，呈现
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