怀化市工业物流园规划详述.docx

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怀化市工业物流园规划详述

怀化市工业物流园规划

第一章怀化市概况

一、地理位置

怀化市位于湖南省西南部，沅水中上游，东倚雪峰山脉，与本省常德市、益阳市、娄底市和邵阳市接壤；西界贵州苗岭，与贵州省黔东南自治州和铜仁地区毗邻；南连九万大山，与广西壮族自治区桂林市和柳州市相接；北靠武陵山脉，与本省的湘西土家族苗族治州和张家界市交界。

全市东西宽229公里，南北长353公里，总面积27624平方公里，占全省总面积的13%，居全省14个市州之首。

二、行政区划

怀化市下辖1市（洪江市）、2区（鹤城区、洪江区）、10县（中方县、沅陵县、辰溪县、溆浦县、麻阳苗族自治县、芷江侗族自治县、新晃侗族自治县、会同县、靖州苗族自治县、通道侗族自治县）。

市政府所在地鹤城区。

全市共有乡201个（其中民族乡26个），建制镇个87个，街道办事处9个。

2007年末，怀化全市共有在册总人口502.32万人，其中市镇人口166.34万人，城市化水平达33%，乡村人口335.98万人。

怀化是少数民族地区，有侗、苗、土家、瑶、白、回等31个少数民族，人口167万人，占全市总人口的33.3%。

三、自然条件

1、气候特征

属亚热带季风性湿润气候。

气候温暖、四季分明、雨水充沛、生长期长。

风向冬季多西北风，夏季多正南风。

2、地貌结构

山地占全市总面积70.5%，丘岗占17.9%、岗地占4.1%、平原占4.2%、山原占0.6%、水城占2.7%。

大致是“七山二丘岗，一分平原加水城”的格局。

3、水城资源

以通道八斗坡为分水岭，以北属长江水系，以南属珠江水系。

沅水流域面积26988平方公里，占全市总面积97.4%。

水资源总量224亿立方米/年，是全省人平的1.4倍，全国人平的1.9倍。

4、矿产资源

境内矿产资源经济价值大，特别是金、钒、水泥灰岩、硫铁矿、重晶石等为优势矿产。

现已发现49种，其中特大型矿床1处、大型矿床10处、中型矿床31处、小型矿床66处。

四、历史沿革

春秋之时，今怀化境内属楚巫中地；战国属楚黔中郡地；秦汉设郡置县；唐代以辰州为据点，今怀化境内有州6个；五代为少数民族首领所据；宋朝隶属荆州路；元朝隶属湖广行省；明置1府1州（辰州府、沅州、靖州）；清置2府1州1厅（辰州府、沅州府、靖州直隶厅、晃州直隶厅）；

1935年7月1日，省政府在沅陵设立湘西靖绥处，靖绥范围19县；1944年8月，省部于洪江设洪江行署。

1949年10月8日，在成立湘西行署区（下辖3个专区）；1953撤消行署区，建立芷江专区，辖包括现怀化境内县、绥宁等12县及洪江市；1968年改为黔阳地区，辖现怀化境内县；1975年改怀化地区，行署迁至怀化县；1997年11月，国务院批准怀化地改市，设立地级怀化市，以怀化地区行政区域为新怀化市的行政区域，原县级怀化市改设为中方县和鹤城区（县级）。

五、经济水平

1、经济总量

2007年，全市全部GDP为408亿元，同比增长12.6%，占全省全部GDP总量的4.5%。

按三次产业分类，第一产业GDP为96.4亿元，增长5.2%；第二产业GDP为135.4亿元，增长17%；第三产业GDP为176.6亿元，增长13.1%。

三次产业结构比例为：

22.1：

33.4：

44.5。

2、财政收入

2007年，全市财政总收入26.43亿元，同比增长28.3%。

一般预算收入17.21亿元，增长27.2%，其中地税部入库7.36亿元，财政部门入库7.19亿元，上划中央“两税”6.54亿元。

全市财政支出68.92亿元，增长39.5%。

3、生活水平

2007年末，全市居民储蓄余额281.5亿元，增长15.7%，达到同期GDP的68.9%。

全市城镇居民人均可支配收入9217元，增长9.2%；人均消费性支出6742元，增长7.8%；人均食品支出2928元，恩格尔系数为43.4%。

农村居民人均纯收入2480元，增长7.7%；人均现金支出2361元，增长14.5%;人均食品支出1394元，恩格尔系数为59%。

第二章定位与目标

第6条　物流园定位

工业物流园以市工业园为依托，立足中方县，为中方工业园、农林业、商贸流通业、以及城区居民提供集个性化、专业化、多样化物流服务为一体的配套齐全、运作高效、环境良好的生产服务性物流园区。

第7条　总体目标

建成以先进的物流信息系统为基础，以完善、发达的交通运输体系为网线，以现代化物流企业为主体，按照市场机制运行的、拥有现代化物流设施的规范化、示范性现代生产服务型物流园区。

第8条　近期重点

1、整合物流资源。

与市工业园企业针对物流基础设施的规划建设进行沟通和协商，将企业物流基础设施的规划和建设纳入工业物流园区的总体设施规划和建设中，以实现物流资源的整合，物流基础设施的共享。

２、初步建设高速公路集装箱作业区。

建设3公顷的货运停车场，作业区包括集装箱堆场、货运停车场和仓储中心，为物流企业提供集装箱的储存、拆拼箱、装卸搬运、停车配载、配送等物流服务。

３、扩建中方火车站货运场。

初步扩建中方火车站的货运场，以满足物流园区的铁路货运需求，为物流园区内企业提供方便快捷的铁路运输服务。

４、初步建设农林产品加工交易区。

建设农林产品加工交易区8公顷，提供农副产品以及林产品的深加工服务，建立交易平台，方便农林产品的销售，促进农、林产品物流的发展。

５、初步建设工业设备配件配备超市。

建设工业设备配备超市5公顷，为工业企业的机械设备零部件的配备提供展示及销售服务。

６、完善物流园区道路交通体系。

完善物流园区道路体系建设，使物流园区形成由高速公路、国道和主干道共同构成“三横两纵”的道路骨架格局。

主干路呈“二横一纵”的格局。

第9条　中期重点

１、进一步完善物流基础设施建设。

物流园区进一步完善其物流基础设施建设，为工业园内工业企业以及周边地区工业企业提供仓储、运输、包装、配送、流通加工、信息服务等基本物流服务功能的同时还能为企业提供金融服务、技术服务等外延物流服务。

２、基本建立农产品、林产品加工交易区。

在为中方县及周边县市的农、林产品提供仓储、运输、流通加工、配送等物流服务的同时，基本满足中方县城区的消费需求。

３、基本建立工业设备配件配备超市。

为中方工业园内的工业企业提供物流机械设备的日常维护和零部件的展示及销售服务。

４、初步构建物流园区的信息平台。

为物流园区内各物流企业提供基础数据管理、业务过程管理、辅助决策、财务管理等信息服务。

５、逐步完善物流园区内的交通道路规划建设。

加快物流园区内主干道、次干道以及支路的建设，为物流运输、配送等各项物流活动的顺利开展提供保障。

第10条　远期重点

１、完善并优化物流园区物流基础设施。

将物流园区建设成为一个拥有现代化物流基础设施，集标准化仓储配送中心、理货、流通加工、包装、信息服务等功能为一体的物流园区。

２、完善物流信息系统体系。

完善物流园区综合信息服务平台、数据交换平台、物流业务交易支持平台、货物跟踪平台的建设。

３、完善农、林产品加工交易区。

完成25公顷的农林产品加工交易区的建设，为中方县及周边县市地区的农、林产品基地提供一体化的物流服务，满足居民的消费需求，促进怀化市农业物流、林业物流和商贸物流业的发展。

４、完善工业设备配件配备超市区。

完成20公顷的工业设备配件备件超市的建设，满足中方工业园内的工业企业以、物流园内的物流企业以及中方县周边县市工业设备的维护和机器零部件的配备需求。

第三章规划指导思想与基本原则

一、规划指导思想

以“三个代表”重要思想和科学发展观为指导，认真贯彻落实《湖南怀化工业园区“十一五”发展规划》和《中方新城总体规划》，以建设区域性“双中心”，提高怀化市经济社会发展水平为目标；以优化怀化市工业园产业结构，改善产业服务功能为手段；充分发挥政府的宏观指导作用，共同实现建设布局优化、结构合理、功能完善、与工业经济发展相适应的物流园区，为促进怀化市工业产业的发展做出积极贡献。

二、规划基本原则

1、科学性原则

从工业物流园区的实际出发，依据二手资料和广泛调研所获取的第一手资料，在整个规划研究过程中，采用现代物流系统理论和物流技术，运用先进的物流系统仿真优化技术，严格遵循科学性原则。

２、统一管理原则

物流园区的物流基础设施空间区域分开，为实现资源共享、提高资源利用率，减少重复建设，园区采用分期、分区建设、统一管理原则。

３.系统化原则

物流园区内各个功能区间相互协调配合，注重系统的整体效益，实现物流环节的顺畅、高效。

４、紧凑性原则

紧凑布置物流园区各类用地，根据实际建设需求，适度提高容积率、建筑高度等控制指标，增强土地与基础设施的利用效率。

５、功能复合原则

规划考虑物流园区地块的复合性，强调地块内使用功能的非单一性，并以这种多样性增强规划的弹性。

６、生态效率原则

物流园区贯彻清洁作业思想，通过物流园区各单元的清洁作业，尽可能降低本单元的资源消耗和废物产生，降低物流园区总的物耗、水耗和能耗。

第四章物流园选址分析

一、物流园区的选址原则与影响因素

1、选址原则

（1）经济合理性原则

为物流企业发展提供有利空间，能否吸引物流企业是决定物流园区规划成败的关键，在物流园区选址和确定用地规模时，必须以物流现状分析和预测为依据，按服务空间范围的大小，综合考虑影响物流企业布局的各种因素，选择最佳地点，确定最佳规模。

（2）环境合理性原则

缓解城市交通压力、减轻物流对环境的不利影响是物流园区建设的目的之一，也是“以人为本”思想的直接体现。

使占地规模较大、噪音污染严重、对周围景观具有破坏性的物流园区尽量远离交通拥挤、人口密集和人类活动比较集中的城市中心区，为人们创造良好工作生活环境，既是物流园区产生的直接原因，也是城市可持续发展的必然要求。

（3）利用现有仓储设施原则

在诸多物流基础设施中，仓库以其庞大的规模和资产比率，成为物流企业的空间主体，国外一般经验是仓库用地占整个物流园区用地40%左右；仓库建设投资大、回收期长且难以拆迁，充分利用好现有的仓储设施，则可基本解决原有设施再利用及优化资本结构的问题；仓库多分布在交通枢纽和商品主要集散地，交通便利，区位优势明显。

可满足物流企业对市场区位和交通区位的要求，充分利用己有仓储用地，可减少用地结构调整和资金投入，是物流园区选址的捷径。

（4）循序渐进的原则

是物流园区的建设具有一定的超前性，但任何盲目的、不符合实际的超前都可能造成不必要的资源浪费。

因此，必须坚持循序渐进的原则，结合地区实际，在客观分析物流业发展现状和未来趋势基础上，合理布局物流园区。

（5）与地区及城市总体规划相协调原则

物流园区的选址应与国家、以及省市的经济发展方针、政策相适应，与我国物流资源和需求分布相适应，与国民经济和社会发展相适应，以城市的总体规划和布局为蓝本，顺应城市产业结构调整和空间布局的变化需要，与城市功能定位和远景发展目标相协调。

（6）结构合理性原则

物流园区的选址应将国家的物流网络作为一个大系统来考虑，使物流园区的设施、设备在地域分布、物流作业生产力、技术水平等方面相互协调。

2、影响因素分析

（1）自然环境

气象条件物流园区选址过程中，主要考虑的气象条件有温度、风力、降水、无霜期、冻土深度、年平均蒸发量等指标。

如选址时要避开风口，因为在风口的建设会加速露天堆放商品的老化。

地质条件物流园区是大量商品的集结地，某些质量很大的建筑材料堆起来会对地面造成很大的压力。

如果物流园区地面以下存在着淤泥层、松土层等不良地质条件，会在受压地段造成沉陷、翻浆等严重后果，为此，物流园区选址要求土壤要有足够的承载力。

水文条件物流园区选址需要远离容易泛滥的河川流域与地下水上溢的区域，要认真考察近年的水文资料，地下水位不能过高，洪泛区、内涝区、干河道等区域禁止选择。

地形条件物流园区应该选择地势较高、地形平坦之处，且应具有适当地面积与外形，若选在完全平坦的地形上是最理想的，其次选择稍有坡度或起伏的地方，对于由区陡坡地区则应完全避开，在外形上可以选择长方形，不宜选择狭长或不规则形状。

（2）经营环境

经营环境物流园区所在地区的优惠物流产业政策对物流企业的经济效益将产生重要影响，数量充足和质量较高的劳动力也是物流园区选址需要考虑的因素之一。

商品特性经营不同类型的商品物流园区最好能分布在不同区域，如生产型物流园区的选址应与产业结构、产品结构、工业布局紧密结合进行考虑。

物流费用是物流园区选址的重要考虑因素之一，大多数物流园区选择接近物流服务需求地，例如接近大中型工业、商业区，以便缩短运输距离，降低运费等物流费用。

服务水平在现代物流过程中，能否实现准时运送是物流园区服务水平高低的重要指标，因此，在物流园区选址时，应保证客户可在任何时候向物流园区提出物流需求，都能获得快速满意的服务。

（3）基础设施

交通条件物流园区必须具备方便的交通运输条件，最好靠近交通枢纽进行布局，如紧邻港口、交通主干道枢纽、铁路编组站或机场，有两种以上的运输方式相连接。

公共设施条件物流园区的所在地要求城市的道路、通信等公共设施齐备，有充足的供电、水、热、燃气的能力，且园区周围要有污水、固体废物处理能力。

二、市工业园区地址的确定

怀化市工业物流园区在充分考虑园区所在地自然环境、经营环境、基础设施的基础上，以建设资源节约型、环境友好型社会,发展循环经济为出发点和立足点，以生态环保和节能降耗为重点,进行园区选址分析，使物流园区与自然环境保护紧密结合、协调发展。

确定规划区北侧L5，南临L8，西起L2，东至枝柳铁路。

三、优势条件分析

1、交通区位

怀化工业物流园区位于怀化市工业园区内，园区内209国道（怀黔段）南北贯通和，沪昆高速公路在物流园区东西向穿越，西行可达芷江机场。

物流园区以西为包茂高速公路。

沪昆与包茂高速公路在竹站村南部交汇。

从沪昆高速向东、包茂高速南行可到达沿海经济发达地区。

交通优势明显。

2、区位优势

怀化工业物流园区位于中方工业园区内，依托于中方工业园区，因而有着稳定的客户市场，工业企业的强大的物流需求带动着物流园区的快速发展。

怀化市近年来工业快速发展，工业形势发展良好，2003年到2007年怀化市工业总产值的增长速度分别为2.3﹪、4.2﹪、9.3﹪、34.3﹪、22.1﹪，因此物流园区应采取先进的物流策略，依附怀化市的工业物流，定能使怀化工业物流园区不断发展。

3、土地价格

园区位于怀化市主城区南部，中方县新城南侧，地处怀化市区的边缘地带，具有数量较充裕的可供开发的土地资源，是属于用地低价较低的地方。

但是，在调研的过程中也发现了一些问题，最显著的就是土地价格的不明朗，政府需要明确土地的用地价格，对仓储用地、工业用地、商业用地要制订明确的、统一的标准。

4、可持续发展

（1）怀化工业物流园区是怀化市大型物流设施的规划区域，靠近工业企业、商贸企业，接近消费市场，具有巨大的潜在需求，有较长的生命周期。

（2）园区处于城市的边缘地带，设计时已经考虑到了地尽可能地减轻对城市居民出行、生活、休息等的干扰，减轻或消除噪音。

（3）怀化工业物流园区的合理设计，通过整合现有物流资源，让物流企业入园，使得物流业发展更加规范化，统一化，必能有效缓解城市交通的压力。

（4）园区所在位置相对开阔，不仅园内的可供开发的土地资源充足，园区所在地向东还有更广阔的腹地，可作远期的发展规划。

（5）园区现有的功能服务也有新的发展余地、水平有新的发展高度。

第五章园区定位与目标

一、功能定位

怀化工业物流园以中方工业园为依托，立足怀化市，为中方工业园、农林业、商贸流通业、以及城区居民提供集个性化、专业化、多样化物流服务为一体的配套齐全、运作高效、环境良好的生产服务性物流园区。

二、发展目标

1、近期目标

第一，整合中方工业园区域内的各种物流资源，将企业物流基础设施的规划和建设纳入怀化工业物流园区的总体设施规划和建设之中，初步构建物流基础设施平台，为物流活动的正常运作提供通畅的客、货流通道，并能为入园物流企业提供必要、合理的物流运营的硬件设施，具有中转、换装、存储、加工、配货、包装、装卸、搬运、运输等基本物流功能；基本完成8区组团（集装箱作业区、理货场区、流通加工区、再生资源处理区、标准化仓储区、公共配套服务区、农林产品加工交易区、工业设备备件配备超市区）布局设计及第一期建设，初步扩建焦柳铁路中方县站货场的扩建工作，到2010年初步扩建13.4公顷，到2010年物流园区规划用地66.7公顷，物流强度达到530.36万吨/平方千米。

第二，初步搭建物流政策平台，为怀化市现代物流业的发展建立相关的政策、法规保障体系，为现代物流业的发展创造一个良好的软环境，包括良好的市场运营环境、良好的政府协调管理机制，最终为实现现代物流系统发展目标提供保障和指导。

第三，初步搭建物流信息平台建设，重点建设基础功能层、部门管理层、共享信息层，积极引导入园企业进行信息化建设，发展增值应用层。

2、中期目标

进一步整合资源，完善物流基础设施平台、物流政策平台，使物流园区基础设施具有一定的规模，物流的运作集约化和规模化逐渐普遍，根据物流园区的发展形势，对管理区进行扩建，进一步增强其对物流园区的配套服务。

根据物流市场的发展，对集装箱作业区、理货场区、流通加工区、再生资源处理区、标准化仓储区、公共配套服务区、农林产品加工交易区、工业设备备件配备超市区进行改造扩建，2015年物流园区规划用地达到166.7公顷。

进一步为完善物流信息平台建设、促进园区内企业的交流合作。

重点把实时的业务信息交流、完备的物流企业数据库等作为物流园区整合物流资源的核心优势，并推动物流园区从信息中心发展成为众多物流企业及非物流企业整合其各自供应链的大平台。

3、远期目标

完善物流园区物流基础设施建设，将物流园区建设成为一个拥有现代化物流基础设施，集标准化仓储配送中心、理货、流通加工、包装、信息服务等功能为一体的生产服务型物流园区。

基本完成8区组团（集装箱作业区、理货场区、流通加工区、再生资源处理区、标准化仓储区、公共配套服务区、农林产品加工交易区、工业设备备件配备超市区）的建设工作。

2020年物流园区规划用地面积达到300公顷。

完善物流园区道路体系建设，使物流园区形成由高速公路、国道和主干道共同构成“三横两纵”的道路骨架格局。

主干路呈“二横一纵”的格局。

完成焦柳铁路中方县站货场的扩建工作，火车站货场扩建面积达60公顷，能为物流园区提供快捷的铁路货运服务。

三、规划范围与期限

规划区北侧L5，南临L8，西起L2，东至枝柳铁路。

物流园区总用地面积为300公顷，规划设计物流园区物流强度为1650万吨/平方千米。

物流园区建设分三期。

第一期建设规划用地66.7公顷，预计于2010年竣工；第二期建设规划用地100公顷，预计于2015年竣工；第三期建设规划用地133.3公顷，预计于2020年竣工。

第六章建设规模的确定

一、国内外物流园区的一般规模

在国外，虽然物流发展比较早，但是物流园区的发展也仅仅市最近20多年的事情，一般每个城市最多2家物流园。

日本是最早建立物流园区的国家，至今也只不过有20个大型的物流园区，平均占地74公顷，荷兰统计的14个物流园区，平均占地44.8公顷，比利时的Cargovil物流园区占地75公顷，英国的物流园区的规模一般比较小，1988年建设的第一个物流园区占地不到1公顷。

相反，德国的物流园区占地面积比较大，比如不来梅物流园区占地面积200公顷。

一般来说，国外物流园区占地在十几公顷、几十公顷以上，一般在100～200公顷间。

二、工业物流园规模确定

1、确定原则

（1）与区域社会经济发展相适应的原则

物流园区规模确定以客观分析物流现状和未来发展趋势为依据，同城市和区域经济发展相适应。

用社会各行业的统计数据，对物流现状和未来发展进行定量、定性分析和预测，分析不同空间范围、不同功能类型的物流量有助于对物流的分布、流量及结构有客观的认识，从而为确定物流园区规模提供可靠依据。

（2）与市场需求相协调的原则

市场需求的大小直接决定了物流园区的规模。

通过对需求层次和结构进行分析，确定相应类别的功能设施及规模。

（3）内部和外部系统性原则

物流园区规模的确定要坚持对内部的功能区进行合理的系统优化布局，在流线合理的前提下结构紧凑，减少土地占用：

同时根据服务的经济区域内运输、配送距离、产品结构和货物种类所决定物流园区和物流（配送）中心的总数来确定最佳的物流园区规模。

（4）适度超前原则

物流园区作为城市或区域内基础设施，一旦建成则很难变动，因此应具有适当的超前性。

物流园区建设超前于现有物流业发展阶段，其中一个主要目的就是为引导物流园区的合理布局并提供发展的用地保障。

从而杜绝任何盲目的、与实际脱节的超前带来的浪费；同时也有利于杜绝过于保守所造成的用地不足，无法实现预期资源整合的目的。

2、确定方法

从规划要有适度超前性来说，物流园区的规划规模不能太小，否则不利于区域物流的持续发展；但从各地经济发展水平和物流发展需求来说，规划规模不能太大，否则会产生投资浪费和物流资源闲置，也会给以后的经营运作埋下隐患。

据中国物流与采购联合会统计，目前全国己建成的物流园区空置率高达60%，仓储设施的利用率不到50%；另据资料显示，2001年初建成的当时全国最大、设施最先进的北京某物流园区目前陷入困境。

可见，合适的物流园区建设规模对发展区域物流至关重要，特别是在起步阶段。

遗憾的是，由于影响物流园区规划建设规模的因素很多，如何确定物流园区的建设规模，至今还没有非常有效的方法。

在此，采用东南大学李玉民博士的研究方法，尝试从城市的物流总量入手来探讨城市物流园区的总体建设规模。

在区域物流规划中，若每年的作业天数按365d计，则物流园区的建设总规模为：

S=LI1I2a/365

式中：

S为物流园区建设总面积（104㎡）；L为预测规划目标年份的全社会物流总量（104t）；I1为规划目标年份第三方物流（3PL）市场占全社会物流市场的比例；I2为规划目标年份3PL通过物流园区发生的作业量占3PL全部物流作业量的比例；a为单位生产能力用地参数㎡/t）。

（1）规划目标年份全社会物流总量L的预测

在物流规划中，社会物流总量的预测采用目前业界最常用的指标—全社会货运量来表征整个物流业的发展趋势和规模。

由于中国目前统计制度和统计方法很不完善，社会物流量没有列入统计范围，缺乏统计数据，而且从其他统计资料里也提取不出社会物流量的统计数据；物流产业由许多行业组成，包括交通运输业、仓储业、包装业、流通业、邮政业等。

一个物流过程，可以没有储存、包装、配送、流通加工等作业，但运输作业必不可少，不论是生产企业的输入输出物流，还是流通领域的销售物流，都必须依靠运输来实现商品的空间转移。

可见运输是物流活动的核心环节，全社会货运量最能够反应整个物流业的发展规模。

预测方法可采用定量和定性相结合的方法。

常用的定量方法有一元线性回归、多元线性回归、弹性系数法等。

在定量预测的基础上，借助专家的知识和经验进行定性的协调和平衡，使近期、远期预测结果合理统一。

（2）比例系数I1的取值

第三方物流自20世纪80年代末在欧美出现以来，需求旺盛，发展迅速，如今3PL完成的物流量占整个物流市场的比重己相当可观。

根据中国物流与采购联合会的调查资料显示，客户外包3PL原材料供应将从现在的15%，增加到3年以后的35%；生产商产品销售物流将从现在的略高于45%，增加到3年以后的80%；分销商物流外包