上海住宅物业管理规定.docx

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上海住宅物业管理规定

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　　上海住宅物业管理条例　　第一章总则

　　第一条为了规范住宅物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和其他有关法律、行政法规，结合本市实际情况，制定本规定。

　　第二条本市行政区域内住宅物业管理、使用及其监督管理，适用本规定。

　　第三条本规定所称住宅物业管理（以下简称物业管理），是指住宅区内的业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，或者通过其他形式，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　本规定所称业主，是指房屋的所有权人。

　　本规定所称使用人，是指房屋的承租人和实际居住人。

　　本规定所称物业服务企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质，从事物业服务的企业。

　　第四条市房屋行政管理部门负责全市物业管理的监督管理工作。

区、县房屋行政管理部门负责本辖区内物业管理的监督管理;其设立的房屋管理办事机构（以下简称房管办事处）承担相关具体事务。

　　市和区、县房屋行政管理部门履行以下职责：

（一）业主大会和业主委员会的业务指导与监督管理;

（二）物业服务企业和从业人员的监督管理;

　　（三）专项维修资金归集、使用的指导与监督;

　　（四）物业使用和维护的监督管理;

　　（五）物业管理方面的其他监督管理职责。

　　第五条区、县人民政府应当建立住宅小区综合管理工作制度，组织区、县相关行政管理部门和单位，部署、推进和协调辖区内物业管理各项工作，并指导监督业主大会、业主委员会的各项工作。

　　乡、镇人民政府和街道办事处应当建立本辖区住宅小区综合管理工作制度，协调和处理辖区内物业管理综合事务和纠纷，指导监督业主大会、业主委员会的组建及日常运作。

　　第六条市物业管理行业协会是实行行业服务和自律管理的社会组织，依法制定和组织实施自律性规范，组织业务培训，对物业服务企业之间的纠纷进行调解，维护物业服务企业合法权益。

　　本市鼓励物业服务企业加入市物业管理行业协会。

　　第二章业主及业主大会

　　第七条住宅小区，包括分期建设或者两个以上单位共同开发建设的住宅小区，其设置的配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域;但被道路、河道等分割为两个以上自然街坊或者封闭小区，且能明确共用配套设施设备管理、维护责任的，可以分别划分为独立的物业管理区域。

　　第八条房屋行政管理部门负责核定物业管理区域。

　　规划行政管理部门在住宅建设工程设计方案审查时，应当征求区、县房屋行政管理部门对物业管理区域的预划意见。

　　建设单位在申请办理住宅建设工程规划许可证的同时，应当向区、县房屋行政管理部门提出划分物业管理区域的申请，区、县房屋行政管理部门应当在五日内核定物业管理区域。

　　建设单位在房屋销售时，应当将区、县房屋行政管理部门核定的物业管理区域范围，通过合同约定方式向物业买受人明示。

　　第九条尚未划分或者需要调整物业管理区域的，区、县房屋行政管理部门应当会同乡、镇人民政府或者街道办事处，按照第七条的规定，结合当地居民委员会、村民委员会的布局划分物业管理区域。

调整物业管理区域的，还应当征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　物业管理区域调整后，区、县房屋行政管理部门应当在相关物业管理区域内公告。

　　第十条建设单位在办理房屋交付使用许可手续时，应当向房管办事处提交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

　　（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件;

　　（四）物业管理所必需的其他资料。

　　建设单位在办理物业承接验收手续时，应当向物业服务企业移交前款规定的资料。

　　业主可以向房管办事处、物业服务企业申请查询本物业管理区域内第一款规定的资料。

　　第十一条业主在物业管理活动中，除享有《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》规定的权利外，还有权提议召开首次业主大会会议。

　　业主在物业管理活动中，应当履行《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》规定的义务。

　　业主应当直接或者通过建设单位、物业服务企业向业主委员会提供联系地址、通讯方式。

　　第十二条业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成。

　　一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。

但只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　第十三条物业管理区域符合本规定第十二条第二款所列应当成立业主大会条件之一的，建设单位应当在三十日内向物业所在地的乡、镇人民政府或者街道办事处提出成立业主大会的书面报告，并提供下列资料：

（一）物业管理区域核定意见;

（二）物业服务企业用房和业主委员会用房（以下合称物业管理用房）配置证明;

　　（三）业主清册和物业建筑面积;

　　（四）物业出售并交付使用时间;

　　（五）已筹集的专项维修资金清册。

　　建设单位未及时书面报告的，业主可以向乡、镇人民政府或者街道办事处提出成立业主大会的书面要求。

　　第十四条乡、镇人民政府或者街道办事处应当在接到建设单位书面报告或者业主书面要求后的六十日内，会同区、县房屋行政管理部门组建业主大会筹备组（以下简称筹备组）。

筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单在物业管理区域内公告。

　　筹备组由业主代表，建设单位代表，乡、镇人民政府或者街道办事处代表，房管办事处代表，物业所在地居民委员会或者村民委员会代表组成。

筹备组人数应当为单数，其中业主代表应当符合本规定第十九条第二款的规定，人数所占比例应当不低于筹备组总人数的二分之一。

筹备组组长由乡、镇人民政府或者街道办事处代表担任。

　　筹备组中的业主代表，由街道办事处或者乡、镇人民政府组织业主推荐产生。

　　业主对筹备组成员有异议的，由乡、镇人民政府或者街道办事处协调解决。

　　第十五条筹备组应当做好以下筹备工作：

（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积;

（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

　　（三）草拟管理规约、业主大会议事规则;

　　（四）确定首次业主大会会议表决规则;

　　（五）制定业主委员会成员候选人产生办法，确定业主委员会成员候选人名单;

　　（六）制定业主委员会选举办法;

　　（七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内公告。

业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

　　筹备组应当自成立之日起九十日内，组织召开首次业主大会会议。

　　筹备组在业主委员会依法成立后自行解散。

　　第十六条业主大会除履行《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》规定的职责外，还可以决定业主委员会的工作经费、撤销业主小组不适当的决定。

　　第十七条业主大会会议可以采用集体讨论形式，也可以采用书面征求意见的形式。

业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

　　业主大会作出决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会决定筹集和使用专项维修资金，或者改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

　　业主可以委托代理人参加业主大会会议，代理人应当持业主书面委托书并依据委托人对所议事项的意见进行投票表决。

　　第十八条首次业主大会会议通过的议事规则，应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主小组的设立、业主委员会的组成、任期、罢免和补选等事项作出约定。

　　第十九条业主委员会由业主大会会议选举产生，依法履行职责。

业主委员会由五人以上单数组成，任期为三年到五年。

　　业主委员会成员应当符合国务院《物业管理条例》规定的条件。

业主有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、欠交物业服务费或者专项维修资金、违法出租房屋等情形且未改正的，不得担任业主委员会成员;担任业主委员会成员后出现上述情形的，应当按照业主大会确定的规则予以罢免。

　　业主委员会履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

　　（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主交纳物业服务费，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

　　（四）监督管理规约的实施;

　　（五）业主大会赋予的其他职责。

　　业主委员会应当接受业主大会和业主的监督。

　　第二十条业主委员会主任、副主任由业主委员会选举产生。

　　业主委员会主任负责主持业主委员会日常工作，并履行以下职责：

（一）召集和主持业主委员会会议;

（二）提出业主委员会会议议题;

　　（三）按照业主大会会议的决定，签署有关文书。

　　业主委员会主任因故不能履行职责时，由副主任履行。

　　第二十一条业主委员会自选举产生之日起三十日内，持下列文件向乡、镇人民政府或者街道办事处备案：

（一）业主大会会议记录和会议决定;

（二）业主大会议事规则;

　　（三）管理规约;

　　（四）业主委员会成员的名单和基本情况。

　　乡、镇人民政府或者街道办事处对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。

业主委员会应当依法刻制和使用印章。

　　第二十二条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。

经百分之二十以上业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

　　召开业主大会会议，业主委员会应当事先将会议时间、地点、议题和议程书面通知所在地房管办事处、居民委员会或者村民委员会，邀请房管办事处、居民委员会或者村民委员会派代表参加，并听取房管办事处、居民委员会或者村民委员会的意见、建议。

　　业主委员会不依法组织召开业主大会会议的，乡、镇人民政府或者街道办事处应当督促其限期召开;逾期不召开的，乡、镇人民政府或者街道办事处可以应业主要求组织召开业主大会会议。

　　第二十三条业主委员会应当建立定期接待制度，听取业主和使用人对物业管理和业主委员会日常工作的意见和建议，接受业主和使用人的咨询、投诉和监督。

　　业主委员会应当建立工作记录制度，做好业主大会会议、业主委员会会议、物业服务合同协商签订活动，以及物业管理中各项重要事项的记录，并妥善保管。

　　业主委员会应当建立信息公开制度，按照规定及时公布业主大会和业主委员会作出的决定、物业服务企业选聘、物业服务合同等物业管理中的各项决定和重大事项;定期公布专项维修资金和公共收益收支;接受业主查询所保管的物业管理信息。

　　第二十四条业主委员会任期届满的两个月前，应当书面报告乡、镇人民政府或者街道办事处。

乡、镇人民政府或者街道办事处应当在六十日内会同区、县房屋行政管理部门组建换届改选小组，由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

　　换届改选小组由业主代表，乡、镇人民政府或者街道办事处代表，房管办事处代表，物业所在地居民委员会或者村民委员会代表组成。

换届改选小组人数应当为单数，其中业主代表应当符合本规定第十九条第二款的规定，人数所占比例应当不低于换届改选小组总人数的二分之一。

换届改选小组组长由乡、镇人民政府或者街道办事处代表担任。

　　自换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得组织召开业主大会会议对下列事项作出决定：

（一）选聘、解聘物业服务企业;

（二）除管理规约规定情形之外的物业维修、更新、改造等重大事项;

　　（三）其他重大事项。

　　第二十五条业主委员会应当自换届改选小组成立之日起十日内，将其保管的有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交物业所在地房管办事处保管。

业主大会、业主委员会依法需要使用上述物品的，物业所在地房管办事处应当及时提供。

　　新一届业主委员会选举产生后，应当在三十日内向乡、镇人民政府或者街道办事处办理换届备案手续，并由物业所在地房管办事处在备案后十日内，将其保管的前款所述物品移交新一届业主委员会。

　　拒不移交第一款所述物品的，新一届业主委员会可以请求物业所在地乡、镇人民政府或者街道办事处督促移交，物业所在地公安机关应当予以协助。

　　第二十六条不再担任业主委员会成员的，应当在十日内将其保管的本规定第二十五条第一款所述物品移交业主委员会;拒不移交的，业主委员会可以按照本规定第二十五条第三款规定处理。

　　第二十七条业主委员会出现成员人数不足二分之一或者其他无法正常运作情形的，业主大会应当作出决定启动补选或者提前换届改选程序。

　　第二十八条业主委员会的名称、所辖区域范围、成员、业主大会议事规则和管理规约发生变更的，业主委员会应当在三十日内向乡、镇人民政府或者街道办事处办理变更备案手续。

　　因物业管理区域调整、房屋灭失或者其他原因致使业主委员会无法存续的，业主委员会应当在三十日内向乡、镇人民政府或者街道办事处办理注销备案手续。

　　第二十九条按照本规定第二十一条、第二十五条、第二十八条规定，乡、镇人民政府或者街道办事处受理业主委员会备案后，应当在二十日内完成备案手续，并将备案资料抄送区、县房屋行政管理部门。

　　第三十条同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元为单位成立业主小组。

业主小组由该幢、单元的全体业主组成。

　　业主小组应当履行下列职责：

（一）推选业主代表出席业主大会会议，表达本小组业主的意愿;

（二）决定本小组范围内住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和养护;

　　（三）决定本小组范围内的其他事项。

　　业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持。

业主小组行使前款规定职责的程序，参照本物业管理区域业主大会议事规则执行。

　　第三十一条居民委员会、村民委员会设立的人民调解委员会，可以依法调解本地区业主、业主委员会、物业服务企业之间的物业管理纠纷。

　　第三章物业管理服务

　　第三十二条物业服务企业应当按照国家有关规定，取得相应资质。

　　房屋行政管理部门应当依法对物业服务企业的服务活动实施监督检查。

　　第三十三条物业服务项目经理应当取得相应的资格证书。

　　物业服务项目经理承接物业管理区域数量和建筑面积的规范，由市房屋行政管理部门制定。

　　第三十四条市房屋行政管理部门应当根据物业服务合同履行、投诉处理和日常检查等情况，建立物业服务企业信用档案库和物业服务项目经理信用档案库。

　　第三十五条选聘物业服务企业前，业主委员会应当拟定选聘方案。

选聘方案应当包括拟选聘物业服务企业的资质、管理实绩要求、物业服务内容和收费标准、物业服务合同期限和选聘方式等内容。

　　选聘方案经业主大会会议表决通过后，业主委员会应当在物业管理区域内公告。

　　第三十六条选聘物业服务企业的，应当通过本市统一的物业管理招投标平台公开招标，但业主大会决定继续聘用原物业服务企业或者业主大会决定采用协议选聘等其他方式的除外。

　　市房屋行政管理部门负责建立本市统一的物业管理招投标平台，为选聘物业服务企业提供指导和服务。

　　第三十七条建设单位在申请房屋预售许可前，应当参照市房屋行政管理部门制作的示范文本，制定临时管理规约和房屋使用说明书，作为房屋销售合同的附件。

　　临时管理规约应当对物业的使用和维护管理、业主义务、违反临时管理规约应当承担的责任等事项作出规定，但不得与法律、法规、规章相抵触，不得侵害物业买受人的合法权益。

临时管理规约应当报区、县房屋行政管理部门备案。

　　房屋使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备，注明房屋承重结构的房屋结构图，不得占用、移装的共用部位、共用设备，以及其他有关安全合理使用房屋的注意事项。

　　建设单位与物业买受人签订的房屋销售合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容，以及建设工程规划许可文件载明的建设项目平面布局图，并在房屋交接书中列明物业管理区域内归全体业主所有的配套设施设备。

　　建设单位不得将物业共用部分的所有权或者使用权单独转让。

　　第三十八条建设单位应当在物业管理区域地面上配置独用成套的物业管理用房，其中物业服务企业用房按照物业管理区域房屋总建筑面积的千分之二配置，但不得低于一百平方米;业主委员会用房按照不低于三十平方米配置。

在物业交付时，物业管理用房由建设单位交付物业服务企业代管，并在业主大会成立后三十日内无偿移交给业主大会。

　　规划行政管理部门在核发建设工程规划许可证时，应当在许可证附图上注明物业管理用房的具体部位。

　　区、县房屋行政管理部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当注明物业管理用房室号。

　　物业管理用房不得擅自变更位置，也不得分割、转让、抵押。

　　第三十九条物业管理区域内的下列配套设施设备归业主共有：

（一）物业管理用房;

（二）门卫房、电话间、监控室、垃圾箱房、共用地面架空层、共用走廊;

　　（三）物业管理区域内按规划配建的非机动车车库;

　　（四）物业管理区域内的共有绿化、道路、场地;

　　（五）建设单位以房屋销售合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的物业;

　　（六）其他依法归业主共有的设施设备。

　　建设单位申请房屋所有权初始登记时，应当提出前款规定的配套设施设备登记申请，由房地产登记机构在房地产登记册上予以记载，但不颁发房地产权证书。

　　第四十条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业服务合同可以约定下列服务事项：

（一）物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护;

（二）共有绿化的维护;

　　（三）共有区域的保洁;

　　（四）共有区域的秩序维护;

　　（五）车辆的停放管理;

　　（六）物业使用中对禁止性行为的管理措施;

　　（七）物业维修、更新、改造和养护费用的账务管理;

　　（八）物业档案资料的保管;

　　（九）业主大会或者业主委托的其他物业服务事项。

　　物业服务企业可以将物业服务合同中的专项服务事项委托给专业性服务企业，但不得将物业服务合同约定的全部事项一并委托给他人。

　　第四十一条物业服务企业提供物业服务，应当遵守下列规定：

（一）符合国家和本市规定的技术标准、规范;

（二）及时向业主、使用人告知安全合理使用物业的注意事项;

　　（三）定期听取业主的意见和建议，改进和完善服务;

　　（四）配合居民委员会、村民委员会做好社区管理相关工作。

　　物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。

　　第四十二条物业服务合同期限届满的三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会，作出续聘或者另聘物业服务企业的决定，并将决定书面告知物业服务企业。

业主大会决定续聘且物业服务企业接受的，业主委员会与物业服务企业应当在物业服务合同届满前重新签订物业服务合同。

　　物业服务企业决定物业服务合同期限届满后不再为该物业管理区域提供物业服务的，应当提前三个月书面告知业主委员会。

　　物业服务合同期限届满后，业主大会没有作出续聘或者另聘物业服务企业决定，物业服务企业按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续。

在合同权利义务延续期间，任何一方提出终止合同的，应当提前三个月书面告知对方。

　　第四十三条物业服务企业应当建立和保存下列档案和资料：

（一）小区共有部分经营管理档案;

（二）小区监控系统、电梯、水泵、电子防盗门等共用设施设备档案及其运行、维修、养护记录;

　　（三）水箱清洗记录及水箱检测报告;

　　（四）住宅装饰装修管理资料;

　　（五）业主清册;

　　（六）物业服务企业或者建设单位与相关公用事业单位签订的供水、供电、垃圾清运、电信覆盖等书面协议;

　　（七）物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他重要资料。

　　物业服务合同终止时，物业服务企业应当向业主委员会移交本规定第十条第一款和前款规定的档案和资料，以及物业管理用房。

　　第四十四条物业服务收费应当遵循合理、公开、质价相符的原则。

　　物业服务收费实行政府指导价和市场调节价，同一物业管理区域内实施同一物业服务内容和标准的，物业服务收费执行同一价格标准。

具体办法由市人民政府另行制定。

　　物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方协商确定。

　　物业服务企业应当在物业管理区域内书面公布物业服务项目及其收费标准。

　　第四十五条前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。

　　出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担;房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。

　　业主应当根据物业服务合同约定，按时交纳物业服务费;业主逾期不交纳物业服务费的，业主委员会应当督促其交纳;物业服务企业可以依法向人民法院起诉。

　　业主转让物业时，应当与物业服务企业结清物业服务费;未结清的，买卖双方应当对物业服务费的结算作出约定，并告知物业服务企业。

　　第四十六条利用物业共用部分获取的收益，归共同拥有该物业的业主所有，主要补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。

　　第四十七条经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主可以自行管理物业，并对下列事项作出决定：

（一）自行管理的执行机构;

（二）自行管理的内容、标准、费用和期限;

　　（三）聘请专业机构的方案;

　　（四）其他有关自行管理的内容。

　　电梯、消防、技防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备管理，应当委托专业机构进行维修和养护。

　　业主大会可以委托具有资质的中介机构对管理费用、专项维修资金、公共收益等进行财务管理，根据委托财务管理合同开通专项维修资金账户，并应当向业主每季度公布一次自行管理账目。

　　业主自行管理物业的具体范围和实施办法由市人民政府另行制定。

　　第四章物业的使用和维护

　　第四十八条物业服务企业承接物业时，应当对移交的房屋及配套设施设备和相关场地进行检查验收，并对相关资料进行核对接收。

　　物业服务企业应当自承接验收之日起七日内签署验收确认书。

　　第四十九条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

建设单位委托物业服务企业维修的，应当与物业服务企业另行签订委托协议。

　　建设单位应当在房屋所有权初始登记前，将物业保修金交存至指定专户，专项用于保修期内物业维修的保障。

保修期内，物业保修金不足的，建设单位应当补足;保修期满后，物业保修金有余额的，应当返还建设单位。

　　物业保修金监管实行统一交存、资金归属不变、专款专用、政府监管的原则。

　　第五十条业主、使用人应当遵守国家和本市的规定以及临时管理规约、管理规约，按照房屋安全使用规定使用物业。

　　禁止下列损害公共利益及他人利益的行为：

（一）损坏房屋承重结构;

（二）违法搭建建筑物、构筑物;

　　（三）破坏房屋外貌;

　　（四）擅自改建、占用物业共用部分;

　　（五）损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;