宣城市城市规划管理技术规定.docx

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宣城市城市规划管理技术规定

宣城市城市规划管理技术规定

第一章 总则

第一条 为加强城市规划管理，保证城市规划的实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》等有关法律、法规和《城市居住区规划设计规范（50180-93）》（2002年版）等有关技术标准、规范，结合本市实际，制定本规定。

第二条 本规定适用于宣城市城市规划区内城市详细规划编制、城市规划管理及各项工程建设，临时建设、个人建房除外。

第二章　建设用地

第一节 建设用地分类与适建性规定

第三条　城市建设用地分类，根据其主要用途和功能分区的基本原则，按照《城市用地分类与规划建设用地标准（137-90）》执行。

第四条　城市建设用地适建性规定：

（一）各类建设用地性质的划分，应当遵循土地使用相容性的原则，符合经批准的详细规划规定；尚未批准详细规划的，应当按照城市总体规划的建设用地性质和本规定《附表一》确定的建设用地适建范围执行;

（二）凡《附表一》未列入的用地类别或建设项目，应由市城乡规划主管部门根据建设项目对周围环境的影响和用地基础设施条件，具体确定适建范围;

（三）需改变已批准规划所确定的建设用地性质和适建范围，应编制规划修改方案，并按法定程序报经批准后方可执行;

（四）不宜在城市主、次干道两侧布置底部小型商业，上部为住宅、办公的建筑。

第二节 建设用地建筑容量控制

第五条　新建、改建和扩建建设项目的建筑容量控制指标参照本规定《附表二》执行。

第六条　《附表二》规定的指标为上限（工业建筑除外），适用于单一类型的建筑基地。

对混合类型的建筑基地，其建筑容量控制指标应将建筑基地按使用性质分类规定后，按不同类型分别执行；对难以分类执行的建筑基地和综合楼基地，应按不同性质建筑的建筑面积比例和不同的建筑容量控制指标换算建筑容量综合控制指标；不同层数建筑的建筑容量控制指标可按各类别换算综合控制指标。

第七条　对未列入《附表二》的科研机构、大中专院校、中小学校、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托、工厂、仓储等设施的建筑容量控制指标，应按详细规划和有关专业规定执行。

第八条　建设用地面积大于（含）3万平方米的成片开发地块必须编制修建性详细规划，其建筑容量按批准的修建性详细规划执行；

建设用地面积小于3万平方米的开发地块，其建筑容量控制，已编制详细规划的，按详细规划执行；尚无详细规划的，控制指标应参照《附表二》的规定执行；

单个建筑基地的具体建筑容量，市城乡规划主管部门应结合用地周边现状情况、区位、交通、环境和土地价值等因素，进行综合分析后确定。

第九条　建筑基地未达到下列面积的，不得单独建设：

（一）低层住宅建筑基地面积为1000平方米；

（二）多层住宅建筑、多层公共建筑基地面积为1500平方米；

（三）高层住宅建筑、高层公共建筑基地面积为3000平方米。

建筑基地未达到前款规定的最小面积，但有下列情况之一，且确实不影响城市规划实施的，市城乡规划主管部门可予核准建设：

（一）邻接土地已经完成建设或为既成道路、河道或有其它类似情况，确实无法调整、合并的；

（二）因城市规划街区划分、市政公用设施等的限制，确实无法调整、合并的；

（三）处于特定区域的建设。

第十条　原建成地块的建筑容量控制指标已超出或达到本规定值的，不得在原有建筑用地范围内新建、扩建（含加层）；确因公共利益需要新建、扩建（含加层）的，经市城乡规划主管部门批准后实施。

第三章　建筑间距

第一节 住宅建筑间距

第十一条　低层住宅建筑的间距，应符合下列规定：

（一）平行布置时（含南北向和东西向），不小于遮挡建筑高度的1.30倍，且最低值不得小于10米；

（二）垂直布置时，南北向间距不小于遮挡建筑高度的0.8倍（且最小值为6米），东西向间距不应小于6米；当山墙宽度大于１2米时，其间距按平行布置的住宅建筑间距控制；

（三）非平行也非垂直布置时，当两幢建筑的夹角小于或等于45°时，其最窄处间距按平行布置时计算建筑间距；当两幢建筑的夹角大于45°时，其最窄处间距按垂直布置时计算建筑间距。

第十二条　多层条式住宅之间建筑的间距，综合考虑采光、通风、消防、管线埋设和视觉卫生与空间环境等要求，并符合下列规定：

（一）平行布置时的间距：

1．朝向为南北向的,指正南方向并包括南偏东或南偏西0－15°（含），其间距不小于南侧遮挡建筑高度的1.30倍（列入市危旧改项目的新建居住建筑其间距不小于南侧遮挡建筑高度的1.25倍）；

2．朝向为南偏东（西）方位角在15°－30°（含）范围内的建筑间距，可按本款第一项规定进行偏角方位系数0.9折算；

3．朝向为南偏东（西）方位角在30°－45°（含）范围内的建筑间距，可按本款第一项规定进行偏角方位系数0.8折算；

4．朝向为东西向的或东偏南（北）45°范围内的建筑间距，按本款第一项规定进行偏角方位系数0.9折算；

5．条式住宅建筑，当被遮挡建筑的阳台累计长度大于整体建筑长度的2/3时，按本款1－3项计算的建筑间距，应自被遮挡建筑物阳台边算起。

（二）垂直布置的间距：

1．南北向垂直布置的建筑间距不小于南侧遮挡建筑高度的0.8倍（且最小值为9米）；

2．东西向垂直布置的建筑间距不小于较高建筑高度的0.6倍（且最小值为8米）；

3．当山墙宽度大于12米时，其间距按平行布置的住宅建筑间距控制。

（三）既非平行也非垂直布置的间距：

1．当两幢建筑的夹角小于或等于45°时，其最窄处间距按平行布置时的第1－3项计算建筑间距；

2．当两幢建筑的夹角大于45°时，其最窄处间距按垂直布置时计算建筑间距。

（四）多层住宅建筑处于被遮挡位置，且底层为非居住用房时，其间距计算不得扣除底层相应高度，必须按本条

（一）、

（二）、（三）款规定从室外地坪起计算；对沿城市道路的，且底层有非居住用房时，其间距计算可扣除底层相应高度，但不得小于南侧建筑高度的1.0倍。

第十三条　高层住宅建筑应进行日照分析，其建筑间距应符合日照要求和下列规定。

（一）平行布置时的间距：

1．建筑正面朝向为正南向的，包括南偏东或南偏西45°范围以内的，建筑间距不小于南侧遮挡建筑高度的0.5倍，且面宽长度小于（含）35米的最小间距不小于30米，面宽长度大于35米的不小于40米；

2．建筑正面朝向为东西向的，包括朝向为南偏东或南偏西45°至90°度范围内的，建筑间距不小于南侧遮挡建筑高度的0.4倍，且最小值不小于25米。

（二）垂直布置时的间距：

1．建筑南北向垂直布置时（T型或倒T型），建筑间距不小于南侧遮挡建筑高度的0.3倍，且其最小值为18米；

2．建筑东西向垂直布置时（H型或U型），建筑间距不小于较高建筑高度的0.3倍，且其最小值为18米；

3．建筑山墙（建筑短边）宽度大于14米的，其间距按平行布置的住宅建筑控制。

（三）既非平行也非垂直布置时的间距：

1．当两幢建筑的夹角小于、等于45°时，其最小间距按平行布置的建筑控制；

2．当两幢建筑的夹角大于45°时，其最小间距按垂直布置的建筑控制。

第十四条　高层住宅建筑与低层、多层住宅建筑相互之间的间距按下列要求确定，并同时满足较高建筑的消防间距要求：

（一）遮挡建筑为低层建筑的按低层住宅建筑间距执行；

（二）遮挡建筑为多层建筑的按多层住宅建筑间距执行；

（三）遮挡建筑为高层建筑的按高层住宅建筑间距执行。

第十五条　住宅建筑山墙间距按下列要求控制：

（一）低层山墙间距不小于4米，有规划道路的，间距不小于7米。

山墙面开窗的建筑，其山墙间距最小不得小于6米；

（二）多层山墙之间，其间距不小于6米，有规划道路的，间距不小于7米。

山墙面开窗的条式建筑，其山墙间距最小不得小于8米；

（三）低层与多层山墙间距不小于6米，有规划道路的，间距不小于7米。

山墙面开窗的条式建筑，其山墙间距最小不得小于8米；

（四）高层与低、多层住宅之间山墙间距不宜小于13米，高层与高层建筑之间山墙间距不应小于15米。

第二节　非住宅建筑的间距

第十六条　多层非住宅建筑平行布置时的间距不小于遮挡建筑高度的0.6倍，且不小于10米；非平行布置最窄处间距不小于遮挡建筑高度的0.6倍，且不小于10米。

第十七条　低层非住宅建筑与多、低层非住宅建筑，平行和非平行布置时的最小间距按消防规定控制，且不宜小于6米。

第十八条　高层非住宅建筑平行布置时的间距，南北向的，不小于较高建筑高度的０.3倍，且不小于18米；东西向的，不小于较高建筑高度的０.25倍，且不小于13米。

第十九条　高层非住宅建筑非平行向布置的，其最窄处间距不小于较高建筑０.25倍，且不小于13米。

第二十条　高层非住宅建筑与多层、低层非住宅建筑，平行布置的间距不小于13米；非平行的最窄处间距不小于13米。

第三节　住宅与非住宅建筑间距

第二十一条　住宅与非住宅建筑间距按下列要求确定：

（一）非住宅建筑北侧为住宅建筑或住宅建筑处于被遮挡位置时，按住宅建筑间距要求执行；

（二）住宅建筑北侧为非住宅建筑或非住宅建筑处于被遮挡位置时，按非住宅建筑间距要求执行，且低层、多层建筑最小值不得低于遮挡建筑高度的0.8倍。

第四节　其它规定

第二十二条　托儿所、幼儿园、老年人和残疾人专用住宅的主要居室、医院病房楼、休（疗）养院住宿楼、大中小学教学楼等国家规范有特殊规定的其它建筑，其建筑间距须满足国家相关规范要求。

第二十三条　加油站、液化气站、危险品仓库等有特殊要求的建（构）筑物的建筑间距，按专业规范执行。

第二十四条　上述建筑间距及系数要求适用于无地形高差布置的建筑，对有地形高差的，可将其地形高差计入建筑间距中折算，但多层、低层住宅南北向间距不得小于南侧建筑高度的1.0倍。

高、多、低层、退台等组合建筑间距按各类别有关规定执行。

第二十五条　城市道路两侧，沿路同侧同向布置的建筑山墙之间的间距，在符合消防规定的同时须满足城市景观要求。

第二十六条　相邻受遮挡建筑为临时建设或违法建设时，其日照和建筑间距可不予考虑。

第四章 建筑退让

第二十七条　沿建筑用地边界和城市道路、公路、铁路、河道（水域）、电力线路保护区两侧的建筑物，其退让距离除必须符合日照、消防、环保、文物保护、市政管线、防汛和交通安全等方面的法律、法规和规范要求外，应同时符合本章的规定。

第二十八条　建筑退让用地边界线时，按其相互间最近距离计算建筑退距。

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第二十九条　建筑退让用地边界的距离实行对等退让的原则并按以下要求控制（当退让距离小于消防间距时，应按消防间距的规定控制）。

（一）各类建筑退让用地边界距离按《附表三》规定的建筑间距（建筑高度）系数控制，且应满足最小距离要求；

（二）相邻地界的建设项目为住宅建筑，并已经完成建设或已按批准规划正在实施的，除应符合《附表三》的规定外，须同时再符合第三章建筑间距的有关规定；

（三）相邻地界的建设项目为文、教、卫建筑或其他建筑，并已经完成建设或已按批准规划正在实施的，各类建筑后退用地红线距离按《附表三》中文、教、卫建筑或其他建筑的退距控制，同时须符合第三章建筑间距的有关规定；

（四）相邻地界为公共绿地的，各类建筑的退距按《附表三》中其他非住宅建筑等组合的退距控制；

（五）高、多、低层、退台等组合建筑的退让，分别按各类别有关规定执行，退让城市道路红线时按次高类别执行。

第三十条　在城市道路两侧新建、改建建筑物后退道路红线的最小距离，按《附表四》规定确定。

旧区改建，在满足消防和交通要求前提下，经城乡规划主管部门核实，其后退道路红线距离可适当减少，但不宜小于下一级的退线要求。

第三十一条　有下列情况之一的，经市城乡规划主管部门核定，其退让道路红线距离可适当调整。

（一）经审定后的重要地段的详细规划、城市景观设计要求以及文物保护或一些重要标志等；

（二）特定区域范围内的建设工程；

（三）为了保护原有街道空间延续性的建设工程。

第三十二条　新建影剧院、学校、游乐场、体育馆，单层建筑面积