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鞍山市最新基准地价解读

2015年鞍山市城区

土地级别与基准地价更新

成果报告

（最终稿）

鞍山市国土资源局

二〇一六年六月

一、关于土地级别范围说明及宗地土地级别的确认1

二、关于基准地价内涵及设定条件1

三、基准地价修正体系2

（一）区域因素修正系数表2

（二）个别因素修正系数表20

四、土地级别边界描述25

（一）商业用地级别边界描述25

（二）住宅用地级别边界描述26

（三）工业用地级别边界描述27

五、专题研究方面的成果应用28

（一）其他用途土地与基准地价的衔接28

（二）划拨权益价30

（三）地下空间土地使用权价31

七、基准地价计算公式32

一、关于土地级别范围说明及宗地土地级别的确认

1、土地级别范围说明是对土地级别图划定的土地级别四至的简要说明，在确定宗地的土地级别时以土地级别图为准，同一宗地不能跨2个或2个以上级别，如果土地级别图界限不明显的依土地级别范围说明为依据。

2、商业用地以道路为界限的（不含高架桥、铁路与公路相邻以及道路两侧通达不畅的），低级别一侧临路第一宗地归入高级别。

二、关于基准地价内涵及设定条件

基准地价是在某一时点上，城镇各土地级别或均质区域内，在设定容积率水平下和设定土地开发程度下的各种用途（商业、住宅、工业）法定最高出让年限完整的土地使用权平均价格。

表12015年鞍山市城区基准地价内涵表

内容

用途

估价期日

平均

容积率

开发

程度

年限

使用权类型

商业

2015年1月1日

1.8

六通一平

40年

出让国有土地使用权

住宅

2015年1月1日

1.5

七通一平

70年

出让国有土地使用权

工业

2015年1月1日

1.0

五通一平

50年

出让国有土地使用权

注：

“六通一平”指：

宗地外通上水、通下水、通电力、通电讯、通道路、通暖气和宗地内场地平整；

“七通一平”指：

宗地外通上水、通下水、通电力、通电讯、通道路、通暖气、通煤气和宗地内场地平整；

“五通一平”指：

宗地外通上水、通下水、通电力、通电讯、通道路和宗地内场地平整。

土地还原率设定：

商业用地为7.2％；住宅用地为6.5％；工业用地为6.0％。

三、基准地价修正体系

（一）区域因素修正系数表

1、商业用地区域因素修正系数表（一级、二级）

表2商业用地区域因素修正指标说明表（一级、二级）

档次

因素指标

因素

优

较优

一般

较劣

劣

距商服中心距离（米）

≤300

（300,600]

（600,900]

（900,1200]

>1200

相邻道路宽度（米）

>50

（40,50]

（30,40]

（15,30]

≤15

与公交车站距离（米）

≤200

（200,400]

（400,600]

（600,800]

>800

公交车站车流量（辆／小时）

>300

（250,300]

（200,250]

（150,200]

≤150

与火车站距离（米）

≤300

（300,600]

（600,900]

（900,1200]

>1200

与长途汽车站距离（米）

≤300

（300,600]

（600,900]

（900,1200]

>1200

宗地形状

正方形、长方形

梯形

较规则

较不规则

很不规则

宗地坡度

宗地地势平坦，无坡度

宗地地势较平坦，坡度≤10°

（10°,15°]

（15°,20°]

>20°

与路面相对落差

小于或等于±20cm

±20cm—±60cm

±60cm—±100cm

±lOOcm—±180cm

大于±180cm

临街门面宽度（米）

>80

（50,80]

（30,50]

（10,30]

≤10

宗地自身深度（米）

≤30

（30,50]

（50,70]

（70,100]

>100

环境质量

大气环境质量优，无噪声和空气污染

大气环境质量较优，无噪声和空气污染

大气环境质量一般，有轻微噪声和空气污染

大气环境质量较差，有噪声和空气污染

大气环境质量差，噪声和空气污染严重

注：

（表示大于，）表示小于，[表示大于或等于，]表示小于或等于。

表3商业用地区域因素修正系数表（一级、二级）单位：

%

档次

修正系数

因素

优

较优

一般

较劣

劣

距商服中心距离

+4.50

+2.25

0.00

-2.25

-4.50

相邻道路宽度

+3.00

+1.50

0.00

-1.50

-3.00

与公交车站距离

+2.50

+1.25

0.00

-1.25

-2.50

公交车站车流量

+2.00

+1.00

0.00

-1.00

-2.00

与火车站距离

+3.00

+1.50

0.00

-1.50

-3.00

与长途汽车站距离

+3.00

+1.50

0.00

-1.50

-3.00

宗地形状

+2.00

+1.00

0.00

-1.00

-2.00

宗地坡度

+1.50

+0.75

0.00

-0.75

-1.50

与路面相对落差

+1.50

+0.75

0.00

-0.75

-1.50

临街门面宽度

+4.00

+2.00

0.00

-2.00

-4.00

宗地自身深度

+2.50

+1.25

0.00

-1.25

-2.50

环境质量

+2.50

+1.25

0.00

-1.25

-2.50

小计

+32.00

+16.00

0.00

-16.00

-32.00

2、商业用地区域因素修正系数表（三级、四级、五级）

表4商业用地区域因素修正指标说明表（三级、四级、五级）

档次

因素指标

因素

优

较优

一般

较劣

劣

距商服中心距离（米）

≤500

（500,800]

（800,1100]

（1100,1400]

>1400

相邻道路宽度（米）

>50

（40,50]

（30,40]

（15,30]

≤15

与公交车站距离（米）

≤300

（300,500]

（500,700]

（700,900]

>900

公交车站车流量（辆／小时）

>250

（200,250]

（150,200]

（100,150]

≤100

与火车站距离（米）

≤500

（500,800]

（800,1100]

（1100,1400]

>1400

与长途汽车站距离（米）

≤500

（500,800]

（800,1100]

（1100,1400]

>1400

宗地形状

正方形、长方形

梯形

较规则

较不规则

很不规则

宗地坡度

宗地地势平坦，无坡度

宗地地势较平坦，坡度≤10°

（10°,15°]

（15°,20°]

>20°

与路面相对落差

小于或等于±20cm

±20cm—±60cm

±60cm—±100cm

±lOOcm—±180cm

大于±180cm

临街门面宽度（米）

>80

（50,80]

（30,50]

（10,30]

≤10

宗地自身深度（米）

≤30

（30,50]

（50,70]

（70,100]

>100

环境质量

大气环境质量优，无噪声和空气污染

大气环境质量较优，无噪声和空气污染

大气环境质量一般，有轻微噪声和空气污染

大气环境质量较差，有噪声和空气污染

大气环境质量差，噪声和空气污染严重

注：

（表示大于，）表示小于，[表示大于或等于，]表示小于或等于。

表5商业用地区域因素修正系数表（三级、四级、五级）单位：

%

档次

修正系数

因素

优

较优

一般

较劣

劣

繁华程度

+4.00

+2.00

0.00

-2.00

-4.00

道路级别

+2.60

+1.30

0.00

-1.30

-2.60

与公交车站距离

+2.20

+1.10

0.00

-1.10

-2.20

公交车站车流量

+1.80

+0.90

0.00

-0.90

-1.80

与火车站距离

+2.60

+1.30

0.00

-1.30

-2.60

与长途汽车站距离

+2.60

+1.30

0.00

-1.30

-2.60

宗地形状

+1.80

+0.90

0.00

-0.90

-1.80

宗地坡度

+1.30

+0.65

0.00

-0.65

-1.30

与路面相对落差

+1.30

+0.65

0.00

-0.65

-1.30

临街门面宽度

+3.30

+1.65

0.00

-1.65

-3.30

宗地自身深度

+2.20

+1.10

0.00

-1.10

-2.20

环境质量

+2.20

+1.10

0.00

-1.10

-2.20

小计

+27.90

+13.95

0.00

-13.95

-27.90

3、商业用地区域因素修正系数表（六级、七级）

表6商业用地区域因素修正指标说明表（六级、七级）

档次

因素指标

因素

优

较优

一般

较劣

劣

距商服中心距离（米）

≤700

（700,1000]

（1000,1300]

（1300,1600]

>1600

相邻道路宽度（米）

>50

（40,50]

（30,40]

（15,30]

≤15

与公交车站距离（米）

≤400

（400,600]

（600,800]

（800,1000]

>1000

公交车站车流量（辆／小时）

>200

（150,200]

（100,150]

（60,100]

≤60

与火车站距离（米）

≤700

（700,1000]

（1000,1300]

（1300,1600]

>1600

与长途汽车站距离（米）

≤700

（700,1000]

（1000,1300]

（1300,1600]

>1600

宗地形状

正方形、长方形

梯形

较规则

较不规则

很不规则

宗地坡度

宗地地势平坦，无坡度

宗地地势较平坦，坡度≤10°

（10°,15°]

（15°,20°]

>20°

与路面相对落差

小于或等于±20cm

±20cm—±60cm

±60cm—±100cm

±lOOcm—±180cm

大于±180cm

临街门面宽度（米）

>80

（50,80]

（30,50]

（10,30]

≤10

宗地自身深度（米）

≤30

（30,50]

（50,70]

（70,100]

>100

环境质量

大气环境质量优，无噪声和空气污染

大气环境质量较优，无噪声和空气污染

大气环境质量一般，有轻微噪声和空气污染

大气环境质量较差，有噪声和空气污染

大气环境质量差，噪声和空气污染严重

注：

（表示大于，）表示小于，[表示大于或等于，]表示小于或等于。

表7商业用地区域因素修正系数表（六级、七级）单位：

%

档次

修正系数

因素

优

较优

一般

较劣

劣

繁华程度

+3.10

+1.55

0.00

-1.55

-3.10

道路级别

+2.10

+1.05

0.00

-1.05

-2.10

与公交车站距离

+1.80

+0.90

0.00

-0.90

-1.80

公交车站车流量

+1.40

+0.70

0.00

-0.70

-1.40

与火车站距离

+2.10

+1.05

0.00

-1.05

-2.10

与长途汽车站距离

+2.10

+1.05

0.00

-1.05

-2.10

宗地形状

+1.40

+0.70

0.00

-0.70

-1.40

宗地坡度

+1.00

+0.50

0.00

-0.50

-1.00

与路面相对落差

+1.00

+0.50

0.00

-0.50

-1.00

临街门面宽度

+2.60

+1.30

0.00

-1.30

-2.60

宗地自身深度

+1.80

+0.90

0.00

-0.90

-1.80

环境质量

+1.80

+0.90

0.00

-0.90

-1.80

小计

+22.20

+11.10

0.00

-11.10

-22.20

4、住宅用地区域因素修正系数表（一级、二级）

表8住宅用地区域因素修正指标说明表（一级、二级）

档次

因素指标

因素

优

较优

一般

较劣

劣

相邻道路宽度（米）

>50

（40,50]

（30,40]

（15,30]

≤15

自然环境质量

大气环境质量优，无噪声和空气污染

大气环境质量较优，无噪声和空气污染

大气环境质量一般，有轻微噪声和空气污染

大气环境质量较差，有噪声和空气污染

大气环境质量差，噪声和空气污染严重

人文环境

周围200米以内有公园、大型绿地或高档住宅区

周围500米以内有公园、大型绿地或中档住宅区

周围有绿地的普通商品住宅区

混合住宅区

工矿住宅区

公用设施条件

1000米以内有中小学校、医院、邮局、银行、运动场馆、影剧院、图书馆等不少于5项公用设施

2000米以内有中小学校、医院、邮局、银行、运动场馆、影剧院、图书馆等不少于5项公用设施

2000米以内有中小学校、医院、邮局、银行等不少于4项公用设施

2000米以内有中小学校、医院、邮局、银行等不少于2项公用设施

2000米以内无公用设施

与公交车站距离（米）

≤200

（200,400]

（400,600]

（600,800]

>800

公交车站车流量（辆／小时）

>300

（250,300]

（200,250]

（150,200]

≤150

宗地形状

正方形、长方形

梯形

较规则

较不规则

很不规则

宗地坡度

宗地地势平坦，无坡度

宗地地势较平坦，坡度≤10°

（10°,15°]

（15°,20°]

>20°

距商服中心距离（米）

≤300

（300,600]

（600,900]

（900,1200]

>1200

注：

（表示大于，）表示小于，[表示大于或等于，]表示小于或等于。

表9住宅用地区域因素修正系数表（一级、二级）单位：

%

档次

修正系数

因素

优

较优

一般

较劣

劣

相邻道路宽度

+3.80

+1.90

0.00

-1.90

-3.80

自然环境质量

+7.00

+3.50

0.00

-3.50

-7.00

人文环境

+4.00

+2.00

0.00

-2.00

-4.00

公用设施条件

+4.00

+2.00

0.00

-2.00

-4.00

与公交车站距离

+2.40

+1.20

0.00

-1.20

-2.40

公交车站车流量

+2.20

+1.10

0.00

-1.10

-2.20

宗地形状

+2.00

+1.00

0.00

-1.00

-2.00

宗地坡度

+2.00

+1.00

0.00

-1.00

-2.00

距商服中心距离

+3.80

+1.90

0.00

-1.90

-3.80

小计

+31.20

+15.60

0.00

-15.60

-31.20

5、住宅用地区域因素修正系数表（三级、四级、五级）

表10住宅用地区域因素修正指标说明表（三级、四级、五级）

档次

因素指标

因素

优

较优

一般

较劣

劣

相邻道路宽度（米）

>50

（40,50]

（30,40]

（15,30]

≤15

自然环境质量

大气环境质量优，无噪声和空气污染

大气环境质量较优，无噪声和空气污染

大气环境质量一般，有轻微噪声和空气污染

大气环境质量较差，有噪声和空气污染

大气环境质量差，噪声和空气污染严重

人文环境

周围500米以内有公园、大型绿地或高档住宅区

周围1000米以内有公园、大型绿地或中档住宅区

周围有绿地的普通商品住宅区

混合住宅区

工矿住宅区

公用设施条件

1000米以内有中小学校、医院、邮局、银行、运动场馆、影剧院、图书馆等不少于5项公用设施

2000米以内有中小学校、医院、邮局、银行、运动场馆、影剧院、图书馆等不少于5项公用设施

2000米以内有中小学校、医院、邮局、银行等不少于4项公用设施

2000米以内有中小学校、医院、邮局、银行等不少于2项公用设施

2000米以内无公用设施

与公交车站距离（米）

≤300

（300,500]

（500,700]

（700,900]

>900

公交车站车流量（辆／小时）

>250

（200,250]

（150,200]

（100,150]

≤100

宗地形状

正方形、长方形

梯形

较规则

较不规则

很不规则

宗地坡度

宗地地势平坦，无坡度

宗地地势较平坦，坡度≤10°

（10°,15°]

（15°,20°]

>20°

距商服中心距离（米）

≤700

（700,1000]

（1000,1300]

（1300,1600]

>1600

注：

（表示大于，）表示小于，[表示大于或等于，]表示小于或等于。

表11住宅用地区域因素修正系数表（三级、四级、五级）单位：

%

档次

修正系数

因素

优

较优

一般

较劣

劣

相邻道路宽度

+3.00

+1.50

0.00

-1.50

-3.00

自然环境质量

+5.60

+2.80

0.00

-2.80

-5.60

人文环境

+3.20

+1.60

0.00

-1.60

-3.20

公用设施条件

+3.20

+1.60

0.00

-1.60

-3.20

与公交车站距离

+1.90

+1.00

0.00

-1.00

-1.90

公交车站车流量

+1.80

+0.90

0.00

-0.90

-1.80

宗地形状

+1.60

+0.80

0.00

-0.80

-1.60

宗地坡度

+1.60

+0.80

0.00

-0.80

-1.60

距商服中心距离

+3.00

+1.50

0.00

-1.50

-3.00

小计

+24.90

+12.50

0.00

-12.50

-24.90

6、住宅用地区域因素修正系数表（六级、七级）

表12住宅用地区域因素修正指标说明表（六级、七级）

档次

因素指标

因素

优

较优

一般

较劣

劣

相邻道路宽度（米）

>50

（40,50]

（30,40]

（15,30]

≤15

自然环境质量

大气环境质量优，无噪声和空气污染

大气环境质量较优，无噪声和空气污染

大气环境质量一般，有轻微噪声和空气污染

大气环境质量较差，有噪声和空气污染

大气环境质量差，噪声和空气污染严重

人文环境

周围1000米以内有公园、大型绿地或高档住宅区

周围2000米以内有公园、大型绿地或中档住宅区

周围有绿地的普通商品住宅区

混合住宅区

工矿住宅区

公用设施条件

1000米以内有中小学校、医院、邮局、银行、运动场馆、影剧院、图书馆等不少于5项公用设施

2000米以内有中小学校、医院、邮局、银行、运动场馆、影剧院、图书馆等不少于5项公用设施

2000米以内有中小学校、医院、邮局、银行等不少于4项公用设施

2000米以内有中小学校、医院、邮局、银行等不少于2项公用设施

2000米以内无公用设施

与公交车站距离（米）

≤400

（400,600]

（600,800]

（800,1000]

>1000

公交车站车流量（辆／小时）

>200

（150,200]

（100,150]

（60,100]

≤60

宗地形状

正方形、长方形

梯形

较规则

较不规则

很不规则

宗地坡度

宗地地势平坦，无坡度

宗地地势较平坦，坡度≤10°

（10°,15°]

（15°,20°]

>20°

距商服中心距离（米）

≤700

（700,1000]

（1000,1300]

（1300,1600]

>1600

注：

（表示大于，）表示小于，[表示大于或等于，]表示小于或等于。

表13住宅用地区域因素修正系数表（六级、七级）单位：

%

档次

修正系数

因素

优

较优

一般

较劣

劣

相邻道路宽度

+2.60

+1.30

0.00

-1.30

-2.60

自然环境质量

+4.90

+2.45

0.00

-2.45

-4.90

人文环境

+2.80

+1.40

0.00

-1.40

-2.80

公用设施条件

+2.80

+1.40

0.00

-1.40

-2.80

与公交车站距离

+1.70

+0.85

0.00

-0.85

-1.70

公交车站车流量

+1.60

+0.80

0.00

-0.80

-1.60

宗地形状

+1.40

+0.70

0.00

-0.70

-1.40

宗地坡度

+1.40

+0.70

0.00

-0.70

-1.40

距商服中心距离

+2.60

+1.30

0.00

-1.30

-2.60

小计

+21.80

+10.90

0.00

-10.90

-21.80

7、工业用地区域因素修正系数表（一级、二级）

表14工业用地区域因素修正指标说明表（一级、二级）

档次

因素指标

因素

优

较优

一般

较劣

劣

相邻道路宽度（米）

>50

（40,50]

（30,40]

（15,30]

≤15

货运方便程度

距主干道小于100米

距主干道100－150米

距次干道小于150米或距主干道150－300米

距次干道150－300米或距主干道300－600米

距次干道大于300米或距主干道大于600米

供电条件

24小时供电，增容有完全保证

供电及—般电力增容有保证

日常电力供应有保证

日常电力供应无充分保