鞍山市最新基准地价解读.docx

1、鞍山市最新基准地价解读2015年鞍山市城区土地级别与基准地价更新成 果 报 告(最终稿)鞍山市国土资源局二一六年六月一、关于土地级别范围说明及宗地土地级别的确认 1二、关于基准地价内涵及设定条件 1三、基准地价修正体系 2（一）区域因素修正系数表 2（二）个别因素修正系数表 20四、土地级别边界描述 25（一）商业用地级别边界描述 25（二）住宅用地级别边界描述 26（三）工业用地级别边界描述 27五、专题研究方面的成果应用 28（一）其他用途土地与基准地价的衔接 28（二）划拨权益价 30（三）地下空间土地使用权价 31七、基准地价计算公式 32一、关于土地级别范围说明及宗地土地级别的确认1

2、、土地级别范围说明是对土地级别图划定的土地级别四至的简要说明，在确定宗地的土地级别时以土地级别图为准，同一宗地不能跨2个或2个以上级别，如果土地级别图界限不明显的依土地级别范围说明为依据。2、商业用地以道路为界限的（不含高架桥、铁路与公路相邻以及道路两侧通达不畅的），低级别一侧临路第一宗地归入高级别。二、关于基准地价内涵及设定条件基准地价是在某一时点上，城镇各土地级别或均质区域内，在设定容积率水平下和设定土地开发程度下的各种用途（商业、住宅、工业）法定最高出让年限完整的土地使用权平均价格。表1 2015年鞍山市城区基准地价内涵表 内容用途估价期日平均容积率开发程度年限使用权类型商业2015年1

3、月1日1.8 六通一平40年出让国有土地使用权住宅2015年1月1日1.5 七通一平70年出让国有土地使用权工业2015年1月1日1.0 五通一平50年出让国有土地使用权注：“六通一平”指：宗地外通上水、通下水、通电力、通电讯、通道路、通暖气和宗地内场地平整；“七通一平”指：宗地外通上水、通下水、通电力、通电讯、通道路、通暖气、通煤气和宗地内场地平整；“五通一平”指：宗地外通上水、通下水、通电力、通电讯、通道路和宗地内场地平整。土地还原率设定：商业用地为7.2；住宅用地为6.5；工业用地为6.0。三、基准地价修正体系（一）区域因素修正系数表1、商业用地区域因素修正系数表（一级、二级）表2 商业

4、用地区域因素修正指标说明表(一级、二级)档次因素指标因素优较优一般较劣劣距商服中心距离（米）300(300,600(600,900(900,12001200相邻道路宽度（米）50(40,50(30,40(15,3015与公交车站距离（米）200(200,400(400,600(600,800800公交车站车流量（辆小时）300(250,300(200,250(150,200150与火车站距离（米）300(300,600(600,900(900,12001200与长途汽车站距离（米）300(300,600(600,900(900,12001200宗地形状正方形、长方形梯形较规则较不规则很不规则宗

5、地坡度宗地地势平坦，无坡度宗地地势较平坦，坡度10(10,15(15,2020与路面相对落差小于或等于20cm20cm60cm60cm100cmlOOcm180cm大于180cm临街门面宽度（米）80(50,80(30,50(10,3010宗地自身深度（米）30(30,50(50,70(70,100100环境质量大气环境质量优，无噪声和空气污染大气环境质量较优，无噪声和空气污染大气环境质量一般，有轻微噪声和空气污染大气环境质量较差，有噪声和空气污染大气环境质量差，噪声和空气污染严重注： ( 表示大于， ) 表示小于， 表示大于或等于， 表示小于或等于。 表3 商业用地区域因素修正系数表（一级、

6、二级） 单位：%档次修正系数因素优较优一般较劣劣距商服中心距离+4.50 +2.25 0.00 -2.25 -4.50 相邻道路宽度+3.00 +1.50 0.00 -1.50 -3.00 与公交车站距离+2.50 +1.25 0.00 -1.25 -2.50 公交车站车流量+2.00 +1.00 0.00 -1.00 -2.00 与火车站距离+3.00 +1.50 0.00 -1.50 -3.00 与长途汽车站距离+3.00 +1.50 0.00 -1.50 -3.00 宗地形状+2.00 +1.00 0.00 -1.00 -2.00 宗地坡度+1.50 +0.75 0.00 -0.75 -

7、1.50 与路面相对落差+1.50 +0.75 0.00 -0.75 -1.50 临街门面宽度+4.00 +2.00 0.00 -2.00 -4.00 宗地自身深度+2.50 +1.25 0.00 -1.25 -2.50 环境质量+2.50 +1.25 0.00 -1.25 -2.50 小计+32.00+16.000.00-16.00-32.002、商业用地区域因素修正系数表（三级、四级、五级）表4 商业用地区域因素修正指标说明表(三级、四级、五级)档次因素指标因素优较优一般较劣劣距商服中心距离（米）500(500,800(800,1100(1100,14001400相邻道路宽度（米）50(4

8、0,50(30,40(15,3015与公交车站距离（米）300(300,500(500,700(700,900900公交车站车流量（辆小时）250(200,250(150,200(100,150100与火车站距离（米）500(500,800(800,1100(1100,14001400与长途汽车站距离（米）500(500,800(800,1100(1100,14001400宗地形状正方形、长方形梯形较规则较不规则很不规则宗地坡度宗地地势平坦，无坡度宗地地势较平坦，坡度10(10,15(15,2020与路面相对落差小于或等于20cm20cm60cm60cm100cmlOOcm180cm大于180

9、cm临街门面宽度（米）80(50,80(30,50(10,3010宗地自身深度（米）30(30,50(50,70(70,100100环境质量大气环境质量优，无噪声和空气污染大气环境质量较优，无噪声和空气污染大气环境质量一般，有轻微噪声和空气污染大气环境质量较差，有噪声和空气污染大气环境质量差，噪声和空气污染严重注： ( 表示大于， ) 表示小于， 表示大于或等于， 表示小于或等于。表5 商业用地区域因素修正系数表（三级、四级、五级） 单位：%档次修正系数因素优较优一般较劣劣繁华程度+4.00 +2.00 0.00 -2.00 -4.00 道路级别+2.60 +1.30 0.00 -1.30 -

10、2.60 与公交车站距离+2.20 +1.10 0.00 -1.10 -2.20 公交车站车流量+1.80 +0.90 0.00 -0.90 -1.80 与火车站距离+2.60 +1.30 0.00 -1.30 -2.60 与长途汽车站距离+2.60 +1.30 0.00 -1.30 -2.60 宗地形状+1.80 +0.90 0.00 -0.90 -1.80 宗地坡度+1.30 +0.65 0.00 -0.65 -1.30 与路面相对落差+1.30 +0.65 0.00 -0.65 -1.30 临街门面宽度+3.30 +1.65 0.00 -1.65 -3.30 宗地自身深度+2.20 +1

11、.10 0.00 -1.10 -2.20 环境质量+2.20 +1.10 0.00 -1.10 -2.20 小计+27.90+13.950.00-13.95-27.903、商业用地区域因素修正系数表（六级、七级）表6 商业用地区域因素修正指标说明表(六级、七级)档次因素指标因素优较优一般较劣劣距商服中心距离（米）700(700,1000(1000,1300(1300,16001600相邻道路宽度（米）50(40,50(30,40(15,3015与公交车站距离（米）400(400,600(600,800(800,10001000公交车站车流量（辆小时）200(150,200(100,150(60

12、,10060与火车站距离（米）700(700,1000(1000,1300(1300,16001600与长途汽车站距离（米）700(700,1000(1000,1300(1300,16001600宗地形状正方形、长方形梯形较规则较不规则很不规则宗地坡度宗地地势平坦，无坡度宗地地势较平坦，坡度10(10,15(15,2020与路面相对落差小于或等于20cm20cm60cm60cm100cmlOOcm180cm大于180cm临街门面宽度（米）80(50,80(30,50(10,3010宗地自身深度（米）30(30,50(50,70(70,100100环境质量大气环境质量优，无噪声和空气污染大气环境

13、质量较优，无噪声和空气污染大气环境质量一般，有轻微噪声和空气污染大气环境质量较差，有噪声和空气污染大气环境质量差，噪声和空气污染严重注： ( 表示大于， ) 表示小于， 表示大于或等于， 表示小于或等于。表7 商业用地区域因素修正系数表(六级、七级) 单位：%档次修正系数因素优较优一般较劣劣繁华程度+3.10 +1.55 0.00 -1.55 -3.10 道路级别+2.10 +1.05 0.00 -1.05 -2.10 与公交车站距离+1.80 +0.90 0.00 -0.90 -1.80 公交车站车流量+1.40 +0.70 0.00 -0.70 -1.40 与火车站距离+2.10 +1.0

14、5 0.00 -1.05 -2.10 与长途汽车站距离+2.10 +1.05 0.00 -1.05 -2.10 宗地形状+1.40 +0.70 0.00 -0.70 -1.40 宗地坡度+1.00 +0.50 0.00 -0.50 -1.00 与路面相对落差+1.00 +0.50 0.00 -0.50 -1.00 临街门面宽度+2.60 +1.30 0.00 -1.30 -2.60 宗地自身深度+1.80 +0.90 0.00 -0.90 -1.80 环境质量+1.80 +0.90 0.00 -0.90 -1.80 小计+22.20+11.100.00-11.10-22.204、住宅用地区域因

15、素修正系数表（一级、二级）表8 住宅用地区域因素修正指标说明表（一级、二级）档次因素指标因素优较优一般较劣劣相邻道路宽度（米）50(40,50(30,40(15,3015自然环境质量大气环境质量优，无噪声和空气污染大气环境质量较优，无噪声和空气污染大气环境质量一般，有轻微噪声和空气污染大气环境质量较差，有噪声和空气污染大气环境质量差，噪声和空气污染严重人文环境周围200米以内有公园、大型绿地或高档住宅区周围500米以内有公园、大型绿地或中档住宅区周围有绿地的普通商品住宅区混合住宅区工矿住宅区公用设施条件1000米以内有中小学校、医院、邮局、银行、运动场馆、影剧院、图书馆等不少于5项公用设施20

16、00米以内有中小学校、医院、邮局、银行、运动场馆、影剧院、图书馆等不少于5项公用设施2000米以内有中小学校、医院、邮局、银行等不少于4项公用设施2000米以内有中小学校、医院、邮局、银行等不少于2项公用设施2000米以内无公用设施与公交车站距离（米）200(200,400(400,600(600,800800公交车站车流量（辆小时）300(250,300(200,250(150,200150宗地形状正方形、长方形梯形较规则较不规则很不规则宗地坡度宗地地势平坦，无坡度宗地地势较平坦，坡度10(10,15(15,2020距商服中心距离（米）300(300,600(600,900(900,1200

17、1200注： ( 表示大于， ) 表示小于， 表示大于或等于， 表示小于或等于。 表9 住宅用地区域因素修正系数表（一级、二级） 单位：%档次修正系数因素优较优一般较劣劣相邻道路宽度+3.80 +1.90 0.00 -1.90 -3.80 自然环境质量+7.00 +3.50 0.00 -3.50 -7.00 人文环境+4.00 +2.00 0.00 -2.00 -4.00 公用设施条件+4.00 +2.00 0.00 -2.00 -4.00 与公交车站距离+2.40 +1.20 0.00 -1.20 -2.40 公交车站车流量+2.20 +1.10 0.00 -1.10 -2.20 宗地形状+

18、2.00 +1.00 0.00 -1.00 -2.00 宗地坡度+2.00 +1.00 0.00 -1.00 -2.00 距商服中心距离+3.80 +1.90 0.00 -1.90 -3.80 小计+31.20 +15.60 0.00 -15.60 -31.20 5、住宅用地区域因素修正系数表（三级、四级、五级）表10 住宅用地区域因素修正指标说明表（三级、四级、五级）档次因素指标因素优较优一般较劣劣相邻道路宽度（米）50(40,50(30,40(15,3015自然环境质量大气环境质量优，无噪声和空气污染大气环境质量较优，无噪声和空气污染大气环境质量一般，有轻微噪声和空气污染大气环境质量较差，

19、有噪声和空气污染大气环境质量差，噪声和空气污染严重人文环境周围500米以内有公园、大型绿地或高档住宅区周围1000米以内有公园、大型绿地或中档住宅区周围有绿地的普通商品住宅区混合住宅区工矿住宅区公用设施条件1000米以内有中小学校、医院、邮局、银行、运动场馆、影剧院、图书馆等不少于5项公用设施2000米以内有中小学校、医院、邮局、银行、运动场馆、影剧院、图书馆等不少于5项公用设施2000米以内有中小学校、医院、邮局、银行等不少于4项公用设施2000米以内有中小学校、医院、邮局、银行等不少于2项公用设施2000米以内无公用设施与公交车站距离（米）300(300,500(500,700(700,9

20、00900公交车站车流量（辆小时）250(200,250(150,200(100,150100宗地形状正方形、长方形梯形较规则较不规则很不规则宗地坡度宗地地势平坦，无坡度宗地地势较平坦，坡度10(10,15(15,2020距商服中心距离（米）700(700,1000(1000,1300(1300,16001600注： ( 表示大于， ) 表示小于， 表示大于或等于， 表示小于或等于。 表11 住宅用地区域因素修正系数表（三级、四级、五级） 单位：%档次修正系数因素优较优一般较劣劣相邻道路宽度+3.00 +1.50 0.00 -1.50 -3.00 自然环境质量+5.60 +2.80 0.00

21、-2.80 -5.60 人文环境+3.20 +1.60 0.00 -1.60 -3.20 公用设施条件+3.20 +1.60 0.00 -1.60 -3.20 与公交车站距离+1.90 +1.00 0.00 -1.00 -1.90 公交车站车流量+1.80 +0.90 0.00 -0.90 -1.80 宗地形状+1.60 +0.80 0.00 -0.80 -1.60 宗地坡度+1.60 +0.80 0.00 -0.80 -1.60 距商服中心距离+3.00 +1.50 0.00 -1.50 -3.00 小计+24.90+12.500.00-12.50-24.906、住宅用地区域因素修正系数表（

22、六级、七级）表12 住宅用地区域因素修正指标说明表（六级、七级）档次因素指标因素优较优一般较劣劣相邻道路宽度（米）50(40,50(30,40(15,3015自然环境质量大气环境质量优，无噪声和空气污染大气环境质量较优，无噪声和空气污染大气环境质量一般，有轻微噪声和空气污染大气环境质量较差，有噪声和空气污染大气环境质量差，噪声和空气污染严重人文环境周围1000米以内有公园、大型绿地或高档住宅区周围2000米以内有公园、大型绿地或中档住宅区周围有绿地的普通商品住宅区混合住宅区工矿住宅区公用设施条件1000米以内有中小学校、医院、邮局、银行、运动场馆、影剧院、图书馆等不少于5项公用设施2000米以

23、内有中小学校、医院、邮局、银行、运动场馆、影剧院、图书馆等不少于5项公用设施2000米以内有中小学校、医院、邮局、银行等不少于4项公用设施2000米以内有中小学校、医院、邮局、银行等不少于2项公用设施2000米以内无公用设施与公交车站距离（米）400(400,600(600,800(800,10001000公交车站车流量（辆小时）200(150,200(100,150(60,10060宗地形状正方形、长方形梯形较规则较不规则很不规则宗地坡度宗地地势平坦，无坡度宗地地势较平坦，坡度10(10,15(15,2020距商服中心距离（米）700(700,1000(1000,1300(1300,1600

24、1600注： ( 表示大于， ) 表示小于， 表示大于或等于， 表示小于或等于。 表13 住宅用地区域因素修正系数表（六级、七级） 单位：%档次修正系数因素优较优一般较劣劣相邻道路宽度+2.60+1.300.00-1.30-2.60自然环境质量+4.90+2.450.00-2.45-4.90人文环境+2.80+1.400.00-1.40-2.80公用设施条件+2.80+1.400.00-1.40-2.80与公交车站距离+1.70+0.850.00-0.85-1.70公交车站车流量+1.60+0.800.00-0.80-1.60宗地形状+1.40+0.700.00-0.70-1.40宗地坡度+1

25、.40+0.700.00-0.70-1.40距商服中心距离+2.60+1.300.00-1.30-2.60小计+21.80+10.900.00-10.90-21.807、工业用地区域因素修正系数表（一级、二级）表14 工业用地区域因素修正指标说明表（一级、二级）档次因素指标因素优较优一般较劣劣相邻道路宽度（米）50(40,50(30,40(15,3015货运方便程度距主干道小于100米距主干道100150米距次干道小于150米或距主干道150300米距次干道150300米或距主干道300600米距次干道大于300米或距主干道大于600米供电条件24小时供电，增容有完全保证供电及般电力增容有保证日常电力供应有保证日常电力供应无充分保