中粮地产集团企业财务分析报告.docx
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中粮地产集团企业财务分析报告
Documentserialnumber【NL89WT-NY98YT-NC8CB-NNUUT-NUT108】
中粮地产集团企业财务分析报告
中粮地产（集团）股份有限公司
2015年财务状况分析报告
课程名称：
财务分析
学生姓名：
学号：
20
班级：
专业：
会计学
2016年5月
（一）背景分析
（一）企业的基本经营业绩，生产经营特点以及所处的行业
公司从事的主要业务包括：
房地产开发、经营、销售、出租及管理住宅、商用物业、工业物业，主要产品有壹号系列、祥云系列、锦云系列、鸿云系列等住宅产品，目前已进入北京、上海、深圳、成都等全国11个城市。
2015年，伴随经济新常态，房地产行业步入重大变革期。
全年实现签约金额亿元，并且从年度报告的有关信息，可以了解到，公司实现营业收入亿元，增长%，利润总额亿元，净利润实现亿元。
根据克尔瑞最新发布的《2015年中国房地产企业销售金额TOP100榜单》，公司排名47，较2014年提高3位。
在房地产行业竞争日趋激烈的情况下，企业能否成功参与市场竞争取决于其自身的能力，中粮地产核心竞争力主要体现为整合创新能力、精细化的运营管理能力，以及强大的品牌影响力。
（二）董事会（或企业）对自身情况的说明
1、公司经营战略实行情况
公司发展战略主要有两个方面：
产品战略和城市战略。
产品战略：
公司将持续提升产品力，在执行落实标准化的同时，重视产品创新，持续更新户型库，优化已有产品线，同时加强对住宅产品的创新研究，从而提升产品溢价。
就产品本身而言，公司将以市场为导向，完善具有科技含量、人文关怀的改善型住宅产品线。
继续深化产品线研究，逐步打造品牌化销售型产品线，规划品牌形象要素，形成体系化的品牌核心价值和标准化的品牌推广动作。
城市战略：
充分激发城市公司“我要发展”的驱动力，培育出一批具有一定规模和质量、在当地有一定市场影响力和竞争地位的城市公司，支撑公司业绩持续提升；在所有已进入的城市公司推行同城多项目运作模式，深耕城市，实现规模经济。
同时，为满足公司发展需求，在深耕现有城市的基础上，稳健拓展新城市。
变革创新，持续发展。
行业形势变革必然促发新的发展模式。
公司强化业务创新，在现有业务基础上，结合自身优势，低成本扩张。
前期披露的经营计划在报告期内的进展情况如下：
在报告期内，公司住宅地产业务和工业地产业务按经营计划进行。
2015年计划住宅新开工面积万平米，实际新开工面积万平米，实际比计划新开工面积减少万平米，主要是因为2015年公司根据客户的需求对部分项目的规划设计方案进行了调整和优化，导致部分项目的新开工进度慢于预期。
工业地产平均出租率为98%，租金收取率为%；物业出租率均完成了年初计划,工业地产在建工程进展情况：
（1）67区中粮商务公园项目：
现已完成竣工备案，正面向市场招租。
（2）69区创芯公园项目：
2015年3月9日纳入更新单元（规划批次为2015年第一批），2016年2月4日取得专项规划批复。
2、当年主要财务数据和财务指标完成情况。
截至报告期末公司近2年的主要会计数据和财务指标
注：
1、EBITDA全部债务比=息税折旧摊销前利润/全部债务
2、利息保障倍数=息税前利润/（计入财务费用的利息支出+资本化的利息支出）
3、现金利息保障倍数=（经营活动产生的现金流量净额+现金利息支出+所得税付现）/现金利息支出
4、EBITDA利息保障倍数=息税折旧摊销前利润/（计入财务费用的利息支出+资本化的利息支出）
5、贷款偿还率=实际贷款偿还额/应偿还贷款额
6、利息偿付率=实际支付利息/应付利息
从表中可以看出，中粮地产在2015年的流动比率是，大于1，说明其偿还短期债务的能力强，不需要通过借款或变卖固定资产等取得现金，用于偿还到期债务。
意味着1元的流动负债由流动资产来偿还，比2014年增长了个百分点，反映了其变现能力的上升。
速动比率是%，意味着1元的流动负债由的速动资产偿还，扣除存货后，中粮地产股份的流动资产能偿还%的到期流动负债，比2014年增长了个百分点。
3.政策法规的影响情况
2015年，中央政府面对不断加大的经济下行压力，坚持稳中求进工作总基调，深入推进结构性改革，经济保持了总体平稳发展态势。
稳中有进的同时，稳中有忧，各领域分化加剧。
出台的二胎政策提高了人口数的同时也是对住房需求的增加，人口的增长和住房需求是正比例关系，二胎政策带来的不仅仅是基本的住房要求，还有随之附加的学区房的要求也十分明显，企业应该针对此项政策，分析各地区的需求结构，以谋求更好的发展空间。
2015年国家房地产政策以促消费、去库存为总基调。
年初两会提出稳定住房消费，积极鼓励住房需求，并在中央层面多轮降准降息，放宽公积金政策，持续下调房贷首付，调整交易税，鼓励自住及改善需求，促进消费，去化库存；同时调控土地规模结构，优化增量，盘活存量，提高利用效率。
地方政府积极跟进，灵活调整细则，多管齐下稳定市场预期。
伴随经济新常态，房地产行业步入重大变革时期。
房地产投资持续回落。
但在多轮政策组合刺激下，楼市持续回暖：
全国商品房销售面积比上年增长%，销售额比上年增长%。
住宅市场稳定回暖，但城市分化明显：
一线城市成交量显着增长，月均成交同比增长%，二、三线城市月均成交同比分别增长21%、30%；百城住宅价格累计上涨%，一线城市上涨%，二、三线城市在高库存下价格略有下跌。
新常态下的土地市场，城市分化加剧。
热点城市地王频出，一线和热点二线城市住宅地块成交楼面价呈走高态势，土地市场资金门槛值持续提高。
公建用地供应比例增大，一线城市和热点二线城市公建用地供应比重已超经营性用地出让的40%，多功能混合用地供应渐成趋势。
强强联合、合作拿地成为行业新趋势。
房地产业宏观调控去行政化的政策导向逐渐明确，将更注重强调宏观顶层制度设计，持续推进建立行业的市场化长效机制。
通过货币政策调整、户籍改革、棚户区改造等长效机制保障合理购房需求，同时，各地政府灵活调整相关政策，限购限贷手段逐步退出，除一线城市及三亚外，限购政策全面放开，行政干预趋弱，并通过信贷、公积金、财政补贴多轮政策调整促进自住住房消费。
（三）企业控股股东的持股及背景情况
公司的控股股东人是中粮集团有限公司，法定代表人/单位负责人是宁高宁。
股东性质是中央国有控股，持股比例是%。
主要经营业务范围是粮食收购；批发预包装食品；境外期货业务；进出口业务（自营及代理）；从事对外咨询服务；广告、展览及技术交流业务；酒店的投资管理；房地产开发经营；物业管理、物业代理；自有房屋出租。
实际控制人报告期内控股和参股的其他境内外上市公司的股权情况：
持有中粮生物化学（安徽）股份有限公司%股权、中国食品有限公司%股权、中粮屯河股份有限公司%股权、中粮包装控股有限公司%股权、中国粮油控股有限公司%股权、大悦城地产有限公司%股权、中国蒙牛乳业有限公司%股权、酒鬼酒股份有限公司%。
公司实际控制人为国务院国有资产管理委员会。
对中粮集团有限公司具有100%的控股权，而中粮集团有限公司对中粮地产（集团）股份有限公司具有%的控股权。
（四）企业的发展沿革
公司系经原中共宝安县委以宝组企业法人营业执照，在深圳证券交易所上市。
1996年12月18日,经深圳市工商行政管理局批准,本公司更名为"深圳市宝恒（集团）股份有限公司"。
2006年4月13日,经深圳市工商行政管理局批准,本公司更名为"中粮地产（集团）股份有限公司"。
截至2015年12月底，股本总数为万股，公司注册资本为181373万元。
二．会计分析
近年来，该公司审计报告均为标准审计报告，注册会计师在审计报告中对审计的财务报告提出的意见为标准无保留意见。
注册会计师认为管理层对财务报表的责任是按照企业会计准则的规定编制财务报表，并使其实现公允反映；设计、执行和维护必要的内部控制，一是财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大报错。
注册会计师的责任是按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作；注册会计师获取的审计证据是充分的、适当的，为发表审计意见提供了基础。
针对2015年年度报告认为，公司财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了公司2015年12月31日的财务状况以及2015年度的经营成果和现金流量。
三、公司财务状况总体情况分析
（一）分析目的及其数据来源
分析的目的是通过分析公司资产总体发展情况，企业所负担债务情况以及财务实力情况，掌握企业财务状况总体质量以及发展态势。
分析的数据来源：
2015年年度报告中合并报表中的资产负责表，利润表及其报表附注等。
（二）公司资产负债表总体情况分析
1、资产负债表分析表
合并资产负债表
2015年年12月月31日
编制单位：
中粮地产（（集团））股份有限公司金额单位：
人民币元表3-2-1
项目
年末数
年初数
增减情况
对总资产的影响
增减额
增减幅度
流动资产：
货币资金
9,332,987,
7,290,599,
%
%
应收票据
2,000,
0
2000000
%
应收账款
160,264,
226,835,
%
%
预付款项
38,903,
45,750,
%
%
应收利息
0
%
应收股利
0
%
其他应收款
2,095,038,
427,845,
%
%
存货
37,918,286,
32,673,271,
%
%
划分为持有待售的资产
0
%
一年内到期的非流动资产
0
%
其他流动资产
0
%
流动资产合计
49,547,479,
40,664,302,
%
%
非流动资产：
0
%
可供出售金融资产
35,180,
837,077,
%
%
持有至到期投资
0
%
长期应收款
53,402,
7,156,
%
%
长期股权投资
570,687,
483,913,
%
%
投资性房地产
3,780,961,
2,797,035,
%
%
固定资产
566,876,
587,331,
%
%
在建工程
0
265,105,
%
%
工程物资
0
%
固定资产清理
0
%
生产性生物资产
0
%
油气资产
0
%
无形资产
34,547,
61,763,
%
%
开发支出
0
%
商誉
161,183,
161,183,
0
%
%
长期待摊费用
11,233,
21,159,
%
%
递延所得税资产
560,098,
425,443,
%
%
其他非流动资产
0
%
非流动资产合计
5,774,171,
5,647,170,
%
%
资产总计
55,321,650,
46,311,473,
%
%
流动负债：
0
%
短期借款
5,725,000,
6,040,000,
%
%
应付票据
0
%
应付账款
5,166,548,
3,498,681,
%
%
预收款项
10,041,754,
8,409,063,
%
%
应付职工薪酬
128,754,
116,270,
%
%
应交税费
781,421,
886,706,
%
%
应付利息
132,028,
97,014,
%
%
应付股利
12,047,
1,547,
%
%
其他应付款
1,452,094,
1,448,367,
%
%
划分为持有待售的负债
0
%
一年内到期的非流动负债
3,050,754,
3,163,300,
%
%
其他流动负债
0
%
流动负债合计
26,490,404,
23,660,951,
%
%
非流动负债：
0
%
长期借款
12,920,285,
10,421,576,
%
%
应付债券
3,771,187,
1,193,114,
%
预计负债
0
%
递延收益
912,891,
2,129,
%
%
递延所得税负债
140,979,
368,662,
%
%
其他非流动负债
0
%
非流动负债合计
17,745,344,
11,985,483,
%
%
负债合计
44,235,748,
35,646,435,
%
%
股东权益：
0
%
股本
1,813,731,
1,813,731,
0
%
%
其他权益工具
0
%
资本公积
279,672,
260,493,
%
%
减：
库存股
0
%
其他综合收益
2,243,
579,125,
%
%
专项储备
0
%
盈余公积
925,545,
773,732,
%
%
未分配利润
2,957,375,
2,557,739,
%
%
归属于母公司股东权益合计
5,978,568,
5,984,823,
%
%
少数股东权益
5,107,333,
4,680,214,
%
%
股东权益合计
11,085,902,
10,665,037,
%
%
负债和股东权益总计
55,321,650,
46,311,473,
%
%
根据表3-1数据得知：
1.资产方面
是由流动资产和非流动资产共同增加导致的。
（1）流动资产变动
本期增加尽管流动资产的各项目都有不同程度的增减变动，但其增长主要体现在三个方面：
主要是本年商品房销售回款增加，出售的楼盘增多，收到现金以及银行存款。
货币资金的增长对提高企业的偿债能力，满足资金流动性需要都是有利的。
主要是本年新增合营公司北京悦恒置业有限公司往来款。
其他应收款不属于企业主要的债权项目，数额及所占比例不应过大，这里对总资产的影响已经相对较大，可能存在不正常行为，如：
企业利用其粉饰利润：
大股东无偿占用资金：
转移销售收入偷逃税款。
，主要是本年获取地块及在建项目投入增加，在建开发产品所占账面价值较大。
由于中粮地产股份有限公司的主营业务是房地产，所以大部分投资都在增地建房，各地的商品楼库存都有稍微上涨。
（2）非流动资产
非流动性资产本期增加
主要是中粮地产（深圳）实业有限公司云景国际项目必须配建的安居型商品房，社区体育活动场地和环境卫生设施等公共配套设施所产生的的政府监管资金。
其次就是本公司子公司杭州鸿悦置业有限公司向杭州市物业维修资金管理中心缴纳物业保修金，保修金期限为8年。
长期股权投资是作为自身经营活动的有利补充，提升自身资金水平，具有战略含义，是实现战略目标的一个手段。
但是其数额达，期限长，其间不确定因素较多，对企业财务状况影响较大，因为企业有相当大的资金在相当长的时间内无法自己行支配使用。
如果企业出现自身经营运营资金不充裕的情况，则长期股权投资会使企业陷入长期资金紧张的境地。
在此，公司的长期股权投资主要来自于联营企业。
元，增长幅度%，对总资产的影响为%。
主要是本年计提的土地增值税和超过税前扣除限额的未支付工程款的增加，其次是内部交易未实现利润的增加，则按准则规定确认的递延所得税资产增加。
2.负债方面
负债本期增加主要是由于非流动负债的增加造成的。
（1）流动负债方面
三是
（2）非流动负债方面
其中长期借款和递延收益增长幅度最大，
3.股东权益变方面
股东权益本期增加。
增长的主要原因是由于盈余公积和未分配利润的增长。
其中法定盈余公积减少元，原因未中粮鸿云置业南京有限公司守候少数股东上海中城永跃投资中心持有的南京鸿云49%股权，支付的对价与新增持股比例计算应享有南京鸿云收购日可辨认净资产份额之间差额冲减资本公积，资本公积不足冲减，冲减盈余公积所致。
（三）资产负债表主要项目结构增减变化分析
表3-3-1
项目
2015年末
2014年末
增减（%）
流动资产：
货币资金
9,332,987,
7,290,599,
%
应收账款
160,264,
226,835,
%
预付款项
38,903,
45,750,
%
其他应收款
2,095,038,
427,845,
%
存货
37,918,286,
32,673,271,
%
流动资产合计
49,545,479,
40,664,302,
非流动资产
长期应收款
53,402,
7,156,
%
长期股权投资
570,687,
483,913,
%%
投资性房地产
3,780,961,
2,797,035,
%
固定资产
566,876,
587,331,
%
非流动资产合计
4,971,928,
3,875,437,
资产总计
54,517,407,
44,539,739,
流动负债
应付账款
5,166,548,
3,498,681,
%
应交税费
781,421,
886,706,
%
应付利息
132,028,
97,014,
%
应付股利
12,047,
1,547,
%
其他应付款
1,452,094,
1,448,367,
%
一年内到期的非流动负债
3,050,754,
3,163,300,
%
流动负债合计
10,594,895,
9,095,617,
非流动负债
长期借款
12,920,285,
10,421,576,
%
递延收益
912,891,
2,129,
%
非流动负债合计
13,833,177,
10,423,706,
负债合计
24,428,072,
19,519,323,
所有者权益
资本公积
279,672,
260,493,
%
盈余公积
925,545,
773,732,
%
未分配利润
2,957,375,
2,557,739,
%
股东权益合计
11,085,902,
10,665,037,
%
负债和股东权益总计
35,513,975,
30,184,361,
（1）资产结构方面
表3-3-2
集团经营资产与非经营资产结构分析表
项目年份
2014年
2015年
金额
结构
金额
结构
资产结构
经营性资产
33,588,105,
%
48,053,865,
%
非经营性资产
1,748,837,
%
2,700,905,
%
合计
35,336,942,
%
50,754,771,
%
经营性资产金额增加了14,465,760,元，其中：
货币资金，存货，应收票据的增加，前两者增加的原因也在前面做了分析。
应收票据中银行承兑汇票已经于2016年2月到期收回，年末无已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据。
货币资金的增加主要是销售商品房款增加，以及深圳祥云国际项目回迁安置房建设基金。
固定资产以及无形资产在本期为减少态势，无形资产减少主要是本年转入投资性房地产。
固定资产中房屋装修处置或报废的数额增大，并且年末无通过融资租赁租入或经营租赁租出的固定资产，是导致其减少的主要原因。
非经营性资产金额增加了952,068,元，其中：
其他应收款，长期股权投资增长幅度最大，主要原因还是由于本年新增合营公司的往来款。
因此，在房地产“新常态”中谋求继续发展，实现公司的两大发展战略，在加大土地储备力度的同时要保证资金的富足，资产配置的方向就需要在借助政府发展政策的同时发挥较强的融资能力，并进一步加大融资创新力度。
（2）负债结构方面
表3-3-3
集团负债期限结构变动分析表
项目年份
2014年
2015年
金额
结构
金额
结构
负债结构
流动负债
23,660,951,
%
26,490,404,
%
非流动负债
11,985,483,
%
17,745,344,
%
合计
35,646,435,
%
44,235,748,
%
由表中可知，流动负债和非流动负债所占比例之间的幅度在减小，结构趋向平均。
其中非流动负债所占比例在上升，流动负债在减少。
主要是因为应付账款的增加，由于公司在加大土地储备力度，大部分的应付款为应付土地款。
应付股利的增加，主要是子公司计提应付股利还未支付。
应付债券增加是因为本年发行了五年期公司债与三年期中期票据。
公司多方式多渠道获取用于公司经营发展所需的资金，通过发行公司债，中期票据，办理各类贷款及信托融资等。
表明该公司在使用负债资金时，以长期资金为主。
（3）股东权益结构方面
表3-3-4
集团股东权益结构变动分析表
项目年份
2014年
2015年
金额
结构
金额
结构
股东权益结构
股本
1,813,731,
%
1,813,731,
%
资本公积
260,493,
%
279,672,
%
盈余公积
773,732,
%
925,545,
%
未分配利润
2,557,739,
%
2,957,375,
%
归属于母公司所有者权益合计
5,405,697,
%
5,976,325,
%
由表中可知，未分配利润所占的比重一直是最大的，留存收益仍然是企业股东权益的主要来源，并且股东权益的增长主要是来自公司盈余的贡献，公司近三年来现金分红金额都在增长，归属于上市公司普通股股东的净利润也在增加。
在资金充裕，无重大投资计划情况下，公司每年以现金方式分配的利润不少于最近三年实现的年均可分配利润的百分之十。
截至2015年12月31日公
说明留存收益的增加时由于企业自身经营产生的利润而非对利润分配的减少。
留存收益的增长为企业提供了很好的自由资金增幅渠道。
同时较好的维系了企业与其利益相光者之间的和谐关系。
综上分析，可以得出如下结论：
1.资产规模的增加主要集中在经营性资产，为公司实现发展目标，迎合房地产“新常态”的发展提供了强有力的保障。
资产结构中经营性资产和非经营性资产的比重能够很好的配合企业的发展战略。
2.负债规模与自豪残结构相匹配，流动负债占负债结构的主要部分，流动负债其中主要是应付账款，应付股利和应付债券，说明企业通过多方式多渠道获取经营发展所需资金，长期融资是其主要资金来源。
3.近年来企业的领导班子没有什么变化，股权结构比较稳定。
分配给股东的利润逐年有所增长，所有者权益的增长主要是来源于孙公司吸收增资，少数股东实际投入时所享有的净资产小于按协议计算的净资
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