物业管理实务住宅区物业管理移交与承接查验指导意见.docx

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物业管理实务住宅区物业管理移交与承接查验指导意见

住宅区物业管理移交与承接查验指导意见

（征求意见稿）

为了维护业主、企业、其他管理人的合法权益，规范住宅区物业管理移交与承接查验活动，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、法规的规定，制定本意见。

一、住宅区物业管理的移交与承接查验。

是指前期物业管理阶段建设单位依法约定，将符合交付条件的住宅区内房屋及房屋共用部位、共用、共有配套设施设备、相关资料等，向物业服务企业或相关专业经营单位移交；物业服务企业依法合同约定承接查验；以及物业服务合同终止，物业服务企业向业主委员会，或在业主委员会的监督确认下，向选聘的物业服务企业或其他管理人移交；或在行政管理部门监督下，物业服务企业向社区服务机构移交；选聘的物业服务企业依法依约承接查验的活动。

二、移交与承接查验原则。

应当本着依法有序，平稳过渡，有效衔接，明确责任，维护社会稳定和基本生活秩序，防止财产损失原则进行。

三、行政指导监督。

物业管理行政主管部门及规划、建设、城管、市政、园林等相关职能部门，街道办事处或乡镇人民政府、社区居民委员会应当按照各自工作职责，加强协调配合，共同做好辖区住宅区物业管理的移交与承接查验的指导监督工作。

四、新建住宅区交付使用与移交的条件。

新建住宅区交付使用房屋及配建、配套设施等，应当按规划设计全部施工完毕，正常运行和使用，并符合国家相关验收规定。

具备下列条件，由建设单位向物业服务企业移交：

（一）在房屋销售前，建设单位已向项目辖区物业管理行政主管部门提交物业管理区域划分意见书，并经确认备案；

（二）依法通过招标投标或协议方式，与物业服务企业签定《前期物业服务合同》；物业服务企业已按规定，在项目辖区物业管理行政主管部门备案；

（三）临时建筑物、构筑物、施工机具、建筑残土已清理完毕，达到场清地平；

（四）电梯取得准用证；

（五）生活用水纳入城市供水管网，并安装分户计量装置；二次供水设施合格；

（六）雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统;

（七）用电纳入城市供电网络，并安装分户计量装置；

（八）室内、外燃气管网纳入城市主管网覆盖连接，并安装分户计量与控制装置；

（九）提供集中供热的，完成管网敷设并完成分户计量与控制装置安装；

（十）统一安装太阳能热水系统的，管线纳入共用管井，安装分户计量和控制装置；

（十一）通讯、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，智能化系统监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按规划设计要求配置到位；

（十二）按照规划要求完成消防供水、消防自动报警装置、消防通道等设施设备建设，并取得合格证书；

（十三）区域内道路与城市道路或者公路之间有直达道路相连，路灯照明完备；

（十四）按照规划要求完成绿地建设及车库、车位的配置；

（十五）区域内教育、文化、卫生、体育、邮政、环境卫生、商业网点、物业服务和社区管理等配套房屋及设施建设，已按规划要求落实；

（十六）分期建设、分期交付使用的区域，基础设施设备和公共服务配套设施，必须满足业主的基本正常生活和使用要求；未建物业服务用房的应配置临时物业服务用房；已建成交付的住宅周边场地与施工工地之间设置有效的安全隔离设施；

（十七）依法依约应当移交的资料齐全、无误；

（十八）法律、法规规定的其他条件。

五、前期物业管理阶段的资料移交验收。

建设单位应当在项目辖区物业管理行政主管部门、街道办事处或乡镇人民政府的监督下，向选聘的物业服务企业移交验收下列资料：

（一）工程图纸资料。

竣工总平面图，单体建筑、结构、隐蔽工程验收、沉降观测记录、配套设施设备、地下管网工程竣工图、绿化总平面图、分户验收等资料；

（二）设施设备安装、使用和维保等技术资料。

包括：

机电设备出厂合格证、设备使用说明书、安装和调试报告、电梯使用合格证、消防设施合格证等；

（三）质量保修与使用及相关协议文件。

包括：

住宅质量保证书、住宅使用说明书等；

（四）相关专业经营单位承担维修养护的资料。

供水、供电、燃气、供热、环卫、路灯管理、绿化养护协议，通讯、通信、有线电视各类工程验收合格证明、保修卡、保修协议等；

（五）业主及共用、共有、公共设施产权状况资料。

包括：

业主清册（姓名、幢、单元、室号、面积、联系电话等），房屋确权面积表，机电设施设备、车位、车库（场）等公共配套设施、物业管理和社区服务用房，以及建设单位移交或提供资金购置的固定资产清册等；

（六）住宅专项维修资金交纳明细清单。

由代管单位代收代管的，由代管单位提供；

（七）物业管理其他必需资料。

包括：

购房合同文本、业主临时管理规约、建设单位向业主作出的相关承诺等；

（八）法律、法规规定的其他应当移交资料。

六、资料移交验收应当结合现场查验。

物业服务企业应当通过观感、使用、检测、试验等方式，进行现场查验：

（一）涉及房屋及共用部位，共用、共有设施设备现场应当重点查验：

（1）房屋本体共用部位。

房屋幢号、单元、分户标识齐全；屋顶、外墙面，公共楼道、门厅等墙、顶、地部位；

（2）共用设施。

包括道路、绿化、雕塑小品、路灯、检查井、化粪池、机动车停车场（库）、非机动车车棚、物业管理服务用房、消防设施等配置齐全；沟、井等附属设施符合规定要求；

（3）共用设备。

为房屋配建的变配电、安防监控、楼宇自控、电梯、供水箱和水泵、相关各种管线、仪表、仪器、智能设备齐全、完好，所有设备符合规定的安全标准；对给水、暖气管线做打压实验，检查各类阀门，各类配件、支架齐全完好，排水系统通畅；

（4）消防、采暖、电梯等有政府认可的专业验收合格证书；

（5）空调、发电机、电梯机房、高压泵房等噪音设备设施环保验收合格证；

（6）其他与资料相关的共用部位、共用、共有设施设备查验。

（二）涉及现场环境应当重点查验：

（1）道路、围墙完整，物业管理区域内道路与市政干道正确接通；

（2）施工临时设施及临时用房拆除清理干净，场地平整；

（3）区域建立垃圾存放处或中转站；

（4）停车场（库）符合交通管理部门要求，交通标志和减速设施符合规范要求；

（5）绿化符合设计要求，草坪、花卉、乔灌木长势良好，病虫害有效防治；

（6）其他与资料相关的环境方面查验。

七、前期物业管理移交与承接查验程序：

（一）移交与承接查验书面通知和备案。

具备移交和承接查验条件的，建设单位应当及时以书面形式通知物业服务企业办理移交与承管查验；并同时向项目辖区物业管理行政主管部门、街道办事处或乡镇人民政府书面备案告知。

物业管理区域内公共服务配套设施因向市政、供水、电力、燃气、环卫、社区、通讯、通信、电信、有线电视、太阳能热水系统等专业经营单位移交，涉及与物业管理衔接的，应通知共同参加，明确各自职责、权利与义务。

（二）成立承接查验小组。

物业服务企业接通知，应当组成承接查验小组，按照国家房屋接管验收标准，根据工程竣工的实际情况，拟定承接查验计划，做好设备、工具及资料准备，分部分项实施承接查验。

移交与承接查验应当签订书面确认书。

包括：

移交与承接查验范围，移交与承接查验内容，移交与承接查验状况及存在问题，修复责任或维修、时限和标准，其他有关事项，附明细表清单及备存，参加的责任单位、人员、时间等。

移交与承接查验涉及第三方的，应共同参与承接查验并确认。

（三）对查验发现问题的处理。

资料移交与现场承接查验，应当分部分项签署验收确认意见。

对资料或现场查验存在缺陷的，应当及时记录，分类整理，登记造表，交建设单位确认，办理修复、后续移交验收的时间和明细手续。

（四）资料保管与维修养护。

物业服务企业应当及时建立健全物业服务管理制度与标准，完善实施方案；符合承接验收条件的，应当及时接管，分类建档，做到资料档案及台账管理规范，并根据维修养护及时更新；依法依约做好物业服务，保持房屋完好及设施设备正常运行；并严格财务管理，账目清晰。

（五）正确使用业主共用、共有设施经营所得收益。

利用业主房屋共用部位，共用、共有的道路、绿地、场地及其他公共场所、公用设施和物业服务用房等经营所得收益，应当单独列帐。

前期物业管理阶段，收益应当按30%用于补贴物业服务费，70%纳入住宅专项维修资金的比例合同约定使用；业主大会成立后，收益按业主大会决定并合同约定使用。

八、前期物业管理移交与承接查验的备案与告知：

（一）行政备案。

建设单位、物业服务企业应在完成移交与承接查验（含分期建设，分期交付）后的30日内，向项目辖区物业管理行政主管部门、街道办事处或乡镇人民政府备案，并复制留存以下资料：

（1）签订的移交与承接查验确认书及明细清册，以及相关设施设备涉及与专业经营单位等衔接的资料；

（2）其他涉及承接查验应当备案的资料。

（二）向业主告知。

移交与承接查验，以及物业管理服务用房、使用业主共用部位、共用、共有设施经营收益分配使用等情况，建设单位、物业服务企业应当在行政备案后的10日内，在物业管理区域内公告。

首次业主大会成立及选举产生业主委员会后，物业服务企业应当及时将承接查验情况书面告知业主委员会。

九、前期物业管理阶段建设与管理的衔接服务。

物业服务企业应当依约向业主提供入住手册、相关事项办理流程、装饰装修等入住服务，并可以接受建设单位的委托，协助建设单位办理住宅交付的有关具体事宜。

鼓励建设单位与物业服务企业共同实施物业管理前期介入。

建设与管理有效衔接，提高工程质量，完善服务设施建设，优化资源配置，熟悉设施设备，掌握操作技能，并为其开发建设的住宅区，提供实施物业管理资金等支持。

十、物业服务合同终止，移交与承接查验程序：

（一）业主大会决定解聘和选聘物业服务企业的。

业主委员会应当在终止合同90日前，组织召开业主大会，并同时书面向项目辖区物业管理行政主管部门、街道办事处或乡镇人民政府、社区居民委员会备案告知。

业主大会依法按程序作出解聘和选聘物业服务企业决定的，业主委员会应与选聘的物业服务企业签订物业服务合同，并在业主大会作出决议后7日内，将终止合同原因和时间等书面通知解聘的物业服务企业，并在物业管理区域内公告15日以上。

业主应当足额按时交纳物业服务费至合同终止之日，或经业主委员会与物业服务企业双方确认的实际服务终止之日。

（二）按时移交相关资料和现场查验。

解聘的物业服务企业应当在终止合同7日前，向业主委员会，或在业主委员会的监督确认下，向选聘的物业服务企业办理移交，双方签订《物业管理移交与承接查验确认书》及明细清册，其中移交应当包括：

（1）复制并移交承接项目时签署的物业管理移交与承接查验确认及明细清册，以及相关设施设备涉及与专业经营单位衔接的资料；

（2）移交保管的物业档案、物业服务档案；包括物业服务期间形成的业主有关资料（业主档案、装饰装修、车位分配等）；

（3）物业服务费收支、装修服务费（押金）预收与使用、利用业主房屋共用部位、共有、共用设施的经营收益使用、车辆停放服务费、代收水电费、维修资金使用状况的资料等；

（4）提供物业服务期间形成的有关房屋修缮及设施设备改造、维修、运行、保养，绿地管养的有关资料。

包括房屋修缮及遗留问题，秩序维护相关记录，用水用电起止码，设施设备分类与数量、安装地点、型号、生产厂方、性能、安装、参数、运行、使用、年检，维修养护、常见的故障以及操作技术资料等；

如相关资料发生遗失，应查调复制或根据实际工作和经验补写完善；

（5）移交物业服务用房；

（6）法律、法规规定的其他事项。

（三）清算预收、代收的有关费用。

解聘的物业服务企业应当在终止合同30日前，公布物业服务费收支、装修服务费（押金）预收与使用、利用业主房屋共用部位、共有、共用设施的经营收益使用、车辆停放服务费、代收水电费、维修资金使用状况等。

并将预收超合同期限的物业服务费等，向相关业主退结；或在业主委员会的监督确认下，向选聘的物业服务企业进行移交；其中应当纳入维修资金的，向维修资金代管单位交存。

（四）妥善做好物业服务员工的安排。

本着企业协商，企业与员工双方自愿的原则，选聘物业服务企业可以对解聘物业服务企业中