蚌埠商业街市场分析DOC351.docx
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蚌埠商业街市场分析DOC351
蚌埠商业街市场分析DOC35
（1）
一、定位依据
本项目位于蚌埠新区的CBD区域外延，具体形态为一环形商业步行街。
从功能广度上来看，是对整个新区商业设施的完善,属于画龙点睛之笔，是对城市建筑和区域规划的“刷新“；从地位高度上看，是蚌埠第一&唯一的商业步行街,属于填补城市空白，是对经营者的旧式商业概念和蚌埠人的固有生活方式的“升级”；该项目的成功与否意义重大，将直接关乎CBD的概念提升、直接关乎新区的品牌形象、并间接影响蚌埠的未来走向,因此我们完全有理由相信：
今天的项目策划,就是明天的城市策划。
在具体的定位思考中，我们基于两条思路的延展：
1、对蚌埠的城市综合实力进行客观公正地评价，以利于对该项目进行准确地市场定位；
2、对蚌埠消费者的购买力和消费喜好进行调研，以帮助在产品设计和后期招商中有的放矢。
城市综合实力比较表：
制表目的：
为了保证对项目定位的准确性，本工作室对蚌埠市进行了全面的考察和分析，对反映城市综合实力的相关指标进行了考评。
同时，结合其他样本，进行全方位、多角度的比较，从而获得对本城市的总体性评价。
抽样依据：
在参照样本的城市选择中，我们选取和蚌埠同属华东的两个代表城市作为参数：
一为国际大都市的上海，一为江苏省省会城市南京。
制表说明：
该表格中数据部分参照自三地年鉴，其余文字简评来源于我工作室的市场调研和《荒岛报告》等权威信息资料库。
行政属性
GDP
增幅
人口数量
城市交通
设施
房地产
市场
现有商业配置
人均收入
消费需求
主流消费群体
上海
直
辖
市
在高位运行的基础上稳步持续发展
1600万
立体交通网络成型
从高速发展步入成熟稳定发展期
国际化品牌配置
3000元
生活物资丰富，消费趋于理性
总体分布平均，但由于收入的原因，青年白领属于消费主力军
南京
省会城市
向发达地区靠拢，步调高速平稳
600万
立体交通网络架设中
处于复苏阶段，市场进入快速发展轨道
国内一线品牌为主
1400元
收入的增加推动消费的稳定增长
住宅仍以中年人为主，青年消费已经进入满足精神层次的阶段
蚌埠
地
级
市
处于全面建设起步阶段，属于高速起跑阶段
76万
仅限地面公共交通
城市化进程已准备全面启动，市场发展迅速，潜力巨大
内陆城市型商业，品牌匮乏稀疏
600元
物资开始逐步丰富，市场需求呈强劲上扬势头
中年人收入较高,是大件物品的主要消费对象，而青年有一定消费需求，并开始趋向追求时尚和个性化消费
透明思考：
1、蚌埠作为安徽省内的一个交通要塞和物流中心，其经济潜力和战略地位正越来越得到中央和安徽省的重视，而我项目所处的新城区随着当地政府迁址于此，行政力量辐射和拉动经济的效果不言而喻，新城区的商业价值将得到进一步的提升和贯彻；
2、从表格中我们可以看到，蚌埠市民尽管受到城市开放程度的制约，从而导致人均收入水平较低，但从另一方面来看，商品物资供应的匮乏和单一已使得当地居民中积蓄了强烈的消费欲望。
3、通过对蚌埠商业街区的考察，我们发现其规划排列显得比较凌乱和随意，规模档次也参差不齐，缺少时尚化、个性化、以主题定位的商业街区；另外，从当地“论资排辈”的收入现象中我们可以看出，青年人由于受到收入的限制，显然对定位中档的、崇尚个性的商品青睐有加。
三地消费倾向排序表
制表说明：
1、本表格通过对上海、南京、蚌埠三地消费者的消费品种的倾向进行随机调查采样，按照消费流向的前三位进行排名；
2、考虑到目前住宅消费所占的比重和金额都比较大，故而将其从“耐用消费品“一栏中分离出来单独列示；
3、表格中所列示的排名次序是基于对支出的配比权重而言，而非从绝对金额的流向考核；
4、本次调查的具体操作方式包括查阅年鉴、电话采访和口头调查。
住宅消费
耐用消费品
文化教育
餐饮娱乐休闲
服装饰品
交际费用
其他支出
上海
1
2
3
南京
1
2
3
蚌埠
1
2
3
结论：
1、通过表格可以看到，尽管蚌埠市民对耐用消费品的投入意向占首位，但由于一方面受到收入水平的限制，另一方面耐用消费品本身的更换频率的屈指可数，所以蚌埠市民目前的消费支出还是主要流向“衣食住行”中的前两项，即餐饮和服饰；
2、通过比较得出，蚌埠当地居民对餐饮、娱乐和服饰的消费投入也占据了相当的比重，再结合我们对蚌埠当地市场商业设施的调研考察，如果我们在商业街中能整合餐饮、娱乐休闲和时尚购物等几大“眼球“元素，打造一条有规模、成气候、多主题的融合以上各项诉求点的商业街将大有可为。
二、定位原则
1、规模发展原则
为了提升新区CBD的形象，乃至最终成为带动蚌埠市GDP发展的重要原子，同时彰显开发商大手笔运作的实力和魄力，项目的目标直指“大而全，高精尖”。
在总长度达到1.6公里，总建筑面积达到20万平方米规模的基础上，赋予该步行街项目必须以规模化发展和整体规划为起点，并以此将原则将具体设想和内容向纵深发展和拓宽。
2、特色鲜明原则
每项产品的独到特色，都是开发者细致研究市场后经过千锤百炼和精心打磨后得出的智慧结晶。
在这样一个大型项目的产品设想中，我们主张营造主题商业步行街的概念，避免对市场上的现有产品类型和模式的模仿和跟风，因此更加强调“神”“形”共通。
服饰主题区域，所陈列商品有针对性地满足青年人的时尚追求；餐饮主题区域，是蚌埠美食的大擂台；各种区域交错叠嶂，但鲜明的特色还是将“人以群分”演绎得淋漓尽致。
3、时尚性原则
时尚就是YOUNG，时尚永远是现代生活的领跑者。
针对蚌埠现有的商业状况，提出“大开沿街、大开眼界”的创想，不仅在蚌埠率先引进多个国内外知名品牌及连锁店、还空运“一站式”的观念向消费者灌输，引发关于生活品质的重新思考，充分贯彻时尚无处不在的原则，在浓浓的情调浸淫中，商业街成为蚌埠市民流行趋势发布会场。
4、优势互补原则
在整个步行街的商业配置中，采取了“兼收并蓄，联动运作；错位经营，取长补短“的十六字方针。
不仅将引进包括“百盛购物中心”、“张生记饭店”“大西洋娱乐城”等在内的中大型商业、餐饮业、娱乐业等行业品牌；同时作为补充，还将引进一些诸如“U2”、“上岛咖啡”、“必胜客”等一些专有品牌的特色店铺，以形成“大小共存，以大构架，以小丰富，优势互补”的格局，对发展商是整个商业街的品牌完善，对经营者来说为自身的业务留出足够的施展空间，从消费者来看可以有多元化的自由选择，三者共赢、互惠互利。
5、富含文化原则
“文化融入规划”的理念演示，将贯穿于商业步行街产品塑造的每个细节中：
因地制宜地将徽派文化的地方特色渗透在建筑理念的总体把握，提升区域的地方氛围和特色；商业配套的完善上，也为社区文化建设留出足够的想象空间，引进“品茗+阅读”的休闲书吧；在“街容”塑造上，布置充满艺术气息的景观小品等文化产物，长街因文化而变得雅致得体，文化在边走边看中得到文化积淀和艺术熏陶。
6、生态性原则
在1.6公里的步行街上，既要保证建筑面积的最大化利用、以实现商业利益的追求，还要保证整体环境的生态建设，实现可持续发展。
在绿化布局上突破平面的限制，尝试了立体绿化、坡地绿化，而MINI竹园的引入更是为“生态性消费”的创新诠释；在减废节能方面，设有环保性的废电池回收箱、垃圾的分类处理无不展现出在生态建设方面的多元化思考。
7、人性化原则
秉承“以人为本”的规划设计原则，局域内各项产品的构想在满足各项建设指标的同时，更加注重对人性感受和关怀的考虑，增添了多项人性化的设计：
从可供逛街者小坐休憩的秋千式座椅到儿童钟点托管服务，从坡地绿化到人车分流，再到各种专属商业业态针对不同客户群的度身定做，方方面面都是针对使用者的贴心设计和情感诉求，让顾客、游客、观光客真正感受到在自我情绪“膨胀”和被扶植的感性天地里的归属感。
8、康体健身原则
大型步行街在展示其时尚性和人性关爱的同时，也在其中溶入了“健康才有未来”的思想：
利用其和CBD区域内的大型市民广场和人造涂山公园“接壤”的机会点，而我项目又可以弥补以上两个项目所不具备的综合性和规模性的优势，不仅为运动发烧友提供了拥有多种专业运动器材的运动活力城，而且将“全民康健”的观念普泽广厦——在步行街的休闲广场上也为市民和游客提供了大众化的健身设备，可以“边走边唱”，也可以“边走边尝”，真正体现出“健康面前，人人平等”的意味隽永。
三、产品定位
（一）形象定位
a）城市形象——“本部”重组版
蚌埠作为安徽第二大城市，一直“屈居”于省会城市合肥之下。
究其原因，除了行政区划本身的设定之外，蚌埠在城市景观、经济辐射、行业指标等多方面的确落后于合肥，如何变“安徽蚌埠”为安徽“本部“？
一个西湖，可以托起一个杭州；
一个陆家嘴，也可以让上海为浦东骄傲；
现在，一个融会了蚌埠“最大”、“首家”、“第一”等多个最高级的商业步行街项目，给予蚌埠一个支点：
再版城市名片——改变铁路枢纽的单一“头衔”
提高城市地位——给蚌埠的前缀加上一个“大”
洗涤城市脸面——为市容市貌增添清洁“指数”
2、区域形象——为CBD“盖帽”
蚌埠城市发展裹足不前，可以说是城市规划和重心设计不合理所致，“哑铃”状发展造成两头大，中间小的尴尬：
一面是城市的“两极”各自为政，一面是作为支撑点的“杠杆”势单力薄。
一个CBD区域的设想，正在力求弥补和扭转这种“都是哑铃惹的祸”，而商业步行街同样任重道远：
行政上，要为CBD区域添上完“美”一笔；
商业上，要为高新开发区带上“金腰带”；
道路上，要帮助涂山路、延安路“沟通”。
3、生活形象——点“靓”夜明珠
“蚌埠没有夜生活，蚌埠的夜生活在沿街的大排挡上”
这是我们对蚌埠的第一印象。
作为市中心最具规模的商业街淮河路仅仅营业到20点30分。
作为商业步行街的又一个形象，让“珍珠”变“明珠”。
城市，需要为生活添加“延长线”；
城市，需要为这个“大家”开灯；
城市，尝试“使动用法”——使之明亮。
4、市民形象——从“YOUNG”到“YOUNGER”
通过对蚌埠的市场调查，发现其收入分配上仍然遵循着计划经济时代“论资排辈”的模式，青年人打扮的手段是“廉价”+“新颖”，强调SHOW一季，中年人装饰的办法是“结实”+“古板”，强调质地，有没有一个“众口一调”的方案？
时代之窗步行街，让蚌埠人认识一个新单词“YOUNGER”
让青年人从时尚中找到未来，
让中年人从轻松中唤回过去，
时尚，不是青年人的专利。
蚌埠人，应有“铁老大”之外的别样自豪感。
（二）功能定位
扮靓蚌埠的美体塑形课
综观今日蚌埠，我们不难发现，和大力发展工业的步伐相比，城市形象的美化工程却显得落后一步，整个城区至今没有一个标志性的景观大道值得新一代的蚌埠人引以为豪，北京有王府井，上海有南京路，重庆有解放碑，蚌埠有什么？
TOBEORNOTTOBE，这是个问题。
好在高瞻远瞩的蚌埠市政府意识到这一点，随着新城区开辟和旧机场搬迁等一系列重大举措，行政“大脑”迁址于此，CBD区域亭亭玉立，涂山路和延安路终于“沟通”，时代之窗步行街的诞生呼之欲出，众望所归。
作息26的珠城夜未央
通过对蚌埠当地的调查研究我们便不难发现，该城市的生物机能呈现出“早睡早起身体好”的特点，言下之意就是这是一个没有或少有夜生活的城市，以当地最具规模的商业街——淮河路为例，晚上八点半整条街就进入“停摆”状态，这里的“夜晚”静悄悄。
时代之窗步行街的营造，将力图打破这种局面，在这里将夜晚八点半延长到夜晚十点半，并据此为基点，带动整个蚌埠商业进行一次“换脑行动”，刷新蚌埠的城市钟摆，革命蚌埠人的作息制度，变“珍珠城”为“明珠城”，让霓虹华灯和
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