湖北省2015年下半年房地产估价师《理论与方法》：估价报告的质量考试试题.doc
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湖北省2015年下半年房地产估价师《理论与方法》：
估价报告的质量考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、标准临街深度通常简称标准深度，从理论上讲，是街道对地价影响的转折点，如某个路线价区段内临街土地的临街深度大多为18m，则标准临街深度应设定为m。
A：
15
B：
22
C：
18
D：
25
E：
工业用地的监测点评估价格
2、城市规划区内的建设工程，建设单位应在竣工验收后__内向城市规划行政部门报送有关竣工资料。
A．1个月
B．6个月
C．3个月
D．1年
3、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元／㎡和4800元／㎡，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于元／㎡。
A：
4800
B：
5124
C：
5800
D：
7124
E：
工业用地的监测点评估价格
4、房地产登记是指经权利人申请，由房地产登记机构依法将房地产权利和其他事项记载在上予以公示的行为，是一种不动产物权的公示方式。
A：
房地产登记簿
B：
房地产档案
C：
房地产权属档案
D：
房地产登记档案
E：
执行层的组织协调
5、以抵押贷款方式向土地储备机构发放的贷款，其贷款额度不超过土地的70％。
A：
评估价值
B：
实际价值
C：
投资价值
D：
出让金收入
E：
借款合同
6、建设单位应当自领取施工许可证之曰起个月内开工。
A：
3
B：
5
C：
6
D：
9
E：
执行层的组织协调
7、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。
建筑物重置价格为100万元，成新率为80％。
已知土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％。
假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为万元。
A：
43
B：
112．5
C：
123．3
D：
150
E：
工业用地的监测点评估价格
8、根据《房产测量规范》（GB／T17986．1—2000），不计算房屋建筑面积的是。
（2007年试题）
A：
属永久性建筑有柱的货棚
B：
有顶盖不封闭的永久性架空通廊
C：
无顶盖的室外楼梯
D：
与室内不相通的类似于阳台的建筑
E：
执行层的组织协调
9、下列有关住房置业担保公司的表述中，不正确的是__。
A．有不少于1000万元人民币的实有资本
B．货币形态的实有资本只能存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行
C．设立担保公司，应当报经城市房地产行政主管部门审核，并经城市人民政府批准后，方可向中国工商银行政管理部门申请设立登记
D．一个城市原则上只设一个担保公司
10、甲某将其房屋赠给其子乙某，则双方应持原产权证及相关证明到当地房地产管理部门申请办理房屋产权__登记。
A．初始
B．变更
C．转移
D．他项权利
11、某个国家从2002—2006年的基尼系数分别为0．33、0．38、0．39、0．41和0．45，从中可以看出，该国。
A：
居民收入分配趋于平均化
B：
居民收入呈现出下降的趋势
C：
居民收入分配两极分化越来越严重
D：
居民收入呈现出上升的趋势
E：
执行层的组织协调
12、下列关于“抵押权设立后抵押房屋出租”，表述错误的是。
A：
该租赁关系可以对抗已登记的抵押权
B：
抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力
C：
抵押人将已抵押的房屋出租时，如果抵押人未书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任
D：
抵押人将已抵押的房屋出租时，如果抵押人已书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失由承租人自己承担
E：
执行层的组织协调
13、某宗地面积为5000㎡，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元／㎡，拟进行改造。
批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元／㎡，则理论上应补交地价万元。
A：
1250
B：
1750
C：
2050
D：
2150
E：
工业用地的监测点评估价格
14、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10％，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为万元。
A：
180
B：
196
C：
200
D：
300
E：
工业用地的监测点评估价格
15、不属于在可行性研究中规划设计方案选择的是。
A：
市政规划方案选择
B：
项目构成及平面设计
C：
建筑规划方案选择
D：
市场调查分析
E：
借款合同
16、在工程建设定额中，分项最细、定额子目最多的是__。
A．概算指标
B．概算定额
C．预算定额
D．施工定额
17、房地产开发商进行开发项目融资结构安排时，通常要投入占项目总投资__的自有资金或股本金。
A．15%
B．20%
C．30%
D．40%
18、土地增值税的课税对象是。
A：
无偿转让房地产所取得的土地增值额
B：
赠与转让房地产所取得的土地增值额
C：
继承转让房地产所取得的土地增值额
D：
有偿转让房地产所取得的土地增值额
E：
执行层的组织协调
19、《拆迁条例》规定申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列材料，其中不包括__。
A．建设项目批准文件
B．国有土地使用权批准文件
C．拆迁计划和拆迁方案
D．拆迁补偿安置协议
20、在实际工作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造个基本评价方案．。
A：
1～2
B：
2～3
C：
2～4
D：
3～5
E：
借款合同
21、若现在借入500元，年利率为10%，两年后的实际经济价值等于__元。
A．605
B．600
C．650
D．550
22、拆除公益事业房屋，应当。
A：
根据城市规划行政主管部门的要求进行重新建设或者进行补偿
B：
根据城市房屋拆迁管理部门的要求进行重新建设或者进行补偿
C：
产权调换
D：
产权调换或货币补偿
E：
房地产估价机构必须加盖公章
23、下列（）使用条件，不属于主要为城市规划设计的条件。
A．用途
B．建筑规模
C．容积率
D．绿地率
24、公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关的场地称为（）。
A．广义的写字楼
B．投资性物业中的写字楼
C．高档写字楼
D．收益性房地产
25、对查封扣押的财产实行强制拍卖的特点不包括__。
A．标的非自有性
B．主体的特定性
C．目的的利他性
D．权利义务的对等性
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、债券按发行方式分类，可分为__。
A．附息债券
B．贴现债券
C．公募债券
D．私募债券
E．长期债券
2、已知某收益性房地产40年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为6%，试求假设其土地使用权为50年，报酬率为8%下的价格__。
A．3252元/m2
B．3435元/m2
C．3565元/m2
D．3343元/m2
3、设某房地产综合开发项目投资总额为4059.6万元，销售收入为4550万元，销售成本为512万元，销售税金为275万元，归还贷款1980万元，公司应缴纳的所得税为销售利润的15%，该项目的税后投资收益率为（）。
A．28.74%
B．32.58%
C．37.33%
D．43.92%
4、拆除租赁房屋，对于出租人与承租人达不成协议的，应。
A：
由拆迁人对房屋所有人进行补偿，由所有人对承租人进行安置
B：
由拆迁人对房屋所有人进行补偿，对承租人进行安置
C：
实行货币补偿，被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋撤销租赁协议
D：
实行产权调换
E：
被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋重新签订租赁协议
5、在房地产买卖中对估价有多种需要，包括评估（）。
A．拟买卖的房地产市场价值
B．买方愿意支付的最低价
C．买方可承受的最高价
D．卖方可接受的最低价
E．卖方愿意接受的最高价
6、下列房地产价格影响因素中，属于房地产区位因素的有。
A：
税收政策
B：
城市规划调整
C：
环境状况
D：
城市基础设施状况
E：
汇率
7、一前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2。
如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为__m。
A．22
B．28
C．38
D．50
8、在计算企业所得税，确定准予扣除项目的金额时，职工工会经费按计税工资总额的__%计算扣除。
A．4
B．3
C．2
D．1
9、开发项目竣工验收的工作程序一般分为。
A：
单项工程竣工验收
B：
综合验收
C：
单位工程验收
D：
竣工验收备案
E：
分部工程验收
10、房地产开发项目策划中区位分析与选择包括。
A：
地域分析与选择
B：
具体地点的分析与选择
C：
建筑总面积的分析与选择
D：
平面布置的分析与选择
E：
对出售、出租、自营等方式进行选择
11、运用假设开发法估价结果的可靠性如何，关键取决于__。
A．开发费用的正确预测
B．最佳开发利用方式的选取
C．正确地预测未来开发完成后的价值
D．开发利润的客观预测
E．开发时间的准确预测
12、项目利润为零时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是。
A：
获利能力分析
B：
盈亏平衡分析
C：
市场状况分析
D：
定性风险分析
E：
借款合同
13、住宅共用部位、共用设施设备维修资金闲置时，可用于__。
A．购买股票
B．购买国债
C．投资房地产
D．投资期货
E．法律、法规规定的有关范围
14、根据工程量清单计价法，建筑安装工程费中的间接费包括。
A：
人工费
B：
材料费
C：
企业管理费
D：
施工机械使用费
E：
规费
15、房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于（）。
A．成本导向定价法
B．购买者导向定价法
C．竞争导向定价法
D．市场导向定价法
16、下列关于价格弹性的表述中，正确的有__。
A．供给价格弹性一般为正值
B．当供给价格弹性为无穷时，称供给完全无弹性
C．需求价格弹性永远为负值
D．当需求价格弹性为无穷时，称需求有完全弹性
E．一般来说，时间越长，需求和供给都越有弹性
17、某宗土地50年使用权的价格为1000万元，现探测其地下有铜矿资源，该铜矿资源的价值为500万元。
若土地资本化率为7%，则该宗土地30年使用权的价格为__。
A．899
B．1000
C．1349
D．1500
18、根据《中华人民共和国物权法》，下列事项的决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
A：
选举业主委员会或者更换业主委员会成员
B：
选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人
C：
制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约
D：
监督业主公约的实施
E：
筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金
19、按贷款使用期限的长短，可将贷款分为。
A：
短期贷款
B：
中期贷款
C：
长期贷款
D：
抵押贷款
E：
保证贷款
20、房地产开发项目融资过程包括（）。
A．资金筹措
B．直接融资
C．间接融资
D．资金供应
21、投资组合理论认为，把不同投资项目组合起来，可以。
A：
提高投资收益
B：
降低系统风险
C：
降低个别风险
D：
使投资毫无风险
E：
借款合同
22、__导致我国房地产市场与国外房地产市场有着很大的不同。
A．土地出让制度
B．土地转让制度
C
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