县农村宅基地管理制度改革试点实施方案.docx

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县农村宅基地管理制度改革试点实施方案

XX县农村宅基地管理制度改试点

实施方案

为全面贯彻落实、省、市工作部署，推进我县农村宅基地管理制度改，助力乡村振兴，根据《XX市办公室关于印发XX市农村宅基地管理制度改试点方案的通知》（X市府办字〔20XX〕42号）要求，经结合我县实际，特制定本实施方案。

一、工作目标

按照每个乡（镇）选择1个村的原则，确定XXX等14个村作为农村宅基地管理制度改试点村。

通过改规范宅基地使用管理，逐步实现从“一户一宅”向“户有所居”、从长期无偿向分类有期有偿、从单一居住功能向拥有诸多功能等转变。

探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，推进房地一体的农房抵押贷款试点。

鼓励社会资本通过租赁、入股、合作等方式开发利用农村闲置宅基地和集体建设用地，壮大村集体经济、增加农民土地财产性收入，改善农村生产生活条件，促进乡村振兴。

二、基本原则

（一）坚守底线，改创新。

既坚守“土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损”三条底线，又大胆作为、敢于尝试，积极探索推进宅基地管理新模式、新方法、新路子。

（二）引导，农民主体。

发挥统筹谋划、组织协调作用，为改提供政策支持和制度保障。

坚持农民自主管理，充分发挥村民自治和村民理事会作用，激发群众内生动力，保障农民权益，使改成果惠及广大农民。

（三）积极探索，统筹推进。

积极实践，大胆探索，先行先试，在实践中不断完善，把农村宅基地制度改与加强农民建房管理、美丽乡村建设、农村人居环境整治、农村产业发展、乡村治理、增加农民收入，壮大农村集体经济等有机结合起来，提升改的系统性和完整性，提高改综合效益。

三、主要工作任务

（一）夯实宅基地管理基础

1.开展宅基地调查摸底。

对试点村宅基地进行全面调查摸底，对住宅情况、人口信息、近五年内建房意愿、村内空地及基础设施等进行准确登记，建立台账档案，充分掌握宅基地利用现状和近期需求。

（牵头单位：

县农业农村局，责任单位：

各乡（镇））

2.完善村庄规划方案。

按照城乡一体化建设总体要求，结合宅基地和村内基础设施利用现状，根据人口变化和社会发展需求，编制“多规合一”的实用性国土空间规划。

加强宅基地总规模控制，根据村庄人口规模、产业发展、耕地数量等规划村庄用地。

（牵头单位：

县自然资源局，责任单位：

县农业农村局、住建局、交通运输局、文广新旅局、水利局、林业局、生态环境局，各乡（镇））

3.发挥村民理事会作用。

制定村民理事会监督管理制度，完善村民理事会工作章程，强化管理职能，加强对村民理事会的引导和监督，防止家族宗族势力干扰。

在宅基地资格权认定、申请、流转、退出等事务中充分发挥村民理事会的民主管理作用。

（牵头单位：

县民政局，责任单位：

各乡（镇））

（二）完善宅基地管理制度

4.加强宅基地审批管理。

压实乡（镇）一级属地管理责任，制定试点村村民建房管理办法，严格“一户一宅”制度，规范村民建房行为，严格村民建房审批，防止有新房没新貌、超高超大建设、无序建设、建新不拆旧等现象。

（牵头单位：

县农业农村局，责任单位：

县自然资源局、住建局、城管局，各乡（镇））

（三）完善宅基地资格权认定

5.完善宅基地资格权认定。

结合农村实际，统筹考虑户籍关系、土地承包、居住情况、履行义务等因素，研究农村宅基地资格权认定操作细则，明确分户标准，赋予农村集体经济组织成员长期而有保障的宅基地权利，保障农村宅基地资源公开公平合理分配。

（牵头单位：

县农业农村局，责任单位：

县自然资源局、住建局，责任单位：

各乡（镇））

6.加快房地一体的确权登记发证。

以房地一体的农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证、第三次国土调查工作为契机，推进宅基地和集体建设用地确权登记，完善宅基地档案，对符合登记发证条件的，发放房地一体的不动产权证。

（牵头单位：

县自然资源局，责任单位：

各乡（镇））

（四）创新宅基地利用方式

7.建立宅基地有偿使用机制。

坚持“一户一宅、面积法定”原则，制定村集体经济组织主导下的宅基地有偿使用制度，明确宅基地有偿使用标准。

结合超标准占用宅基地和一户多宅等实际情况，对历史原因超过规定面积标准、“一户多宅”的，可以自主选择退出多占超占部分或者交纳有偿使用费；对非本集体经济组织成员通过继承房屋或其它方式占用和使用宅基地的，可以自主选择有偿退出占用房屋或者交纳有偿使用费。

由村集体经济组织对采取有偿等方式退出的宅基地、村内空闲地进行集中规划使用的宅基地实行择位竞价。

由乡（镇）和村集体经济组织制定竞价规则，有偿分配宅基地的对象为符合建房条件的本村农户。

支持村集体、村民理事会创新工作方式，探索采取村规民约约束、列入失信黑名单、扣减集体分配收益、联系单位代扣代缴等各种方式，确保有偿使用费落实到位。

（牵头单位：

县农业农村局，责任单位：

县自然资源局、住建局、民政局，各乡（镇））

8.合理利用腾退后的宅基地。

统筹考虑腾退宅基地周边环境，腾退出的宅基地在符合村庄规划的前提下，按照“宜林则林、宜耕则耕、宜建则建”的原则综合利用。

未布局村庄规划的，纳入“过渡宅基地”临时管理，进行复耕复绿，发展庭院经济；暂不能利用的宅基地，允许村股份经济合作社进行收储用于发展村集体经济。

（牵头单位：

县农业农村局，责任单位：

县自然资源局、林业局、住建局，各乡（镇））

9.盘活利用闲置宅基地增加农民收入。

积极探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，适度放活宅基地使用权。

在符合“一户一宅”等农村宅基地管理规定和相关规划、尊重农民意愿前提下，允许返乡人员、下乡人员和当地农民合作改建自住房，租用农村闲置房用于养老或开展民宿经济等经营性活动，拓宽村集体和农民增收渠道。

严禁违法违规买卖农村宅基地。

（牵头单位：

县农业农村局，责任单位：

县自然资源局、住建局，各乡（镇））

10.唤醒沉睡土地资产壮大集体经济。

鼓励社会资本以租赁、入股、合作等方式与村股份经济合作社综合利用集体建设用地，用于乡村旅游、乡村民宿、乡村电商、文化创意、养生养老等产业，释放土地价值潜能。

严禁用于房地产开发建设小产权房、私人会所、别墅大院等。

（牵头单位：

县农业农村局、自然资源局、商务局、文广新旅局，责任单位：

县住建局，各乡（镇））

11.实施房地一体的农房抵押贷款试点。

在风险可控的前提下，赋予农村宅基地、农民住房抵押融资功能，盘活农民土地用益物权的财产属性，稳妥探索宅基地使用权抵押。

适时建立贷款风险缓释机制和贷款风险补偿基金，做好抵押登记、抵押物处置、风险补偿、抵押物处置后农民住房保障等配套支持工作，保障抵押权人合法权益。

（牵头单位：

县金融工作局，责任单位：

银行XX支行、县农业农村局、自然资源局、财政局）

（五）用活“增减挂”政策助推宅基地改

12.优化乡村振兴用地布局。

用活用足“增减挂”政策，对房前屋后便于耕种、不易被占用、单个地块面积不小于400平方米、与周边农用地相连的退出宅基地用于“增减挂”项目，符合条件的可以复垦为耕地。

项目区复垦验收后，等量置换出建新指标，除用于预留村民建房和易地搬迁外，优先用于村镇基础设施建设和农村新产业、新业态发展。

（牵头单位：

县自然资源局，责任单位：

各乡（镇））

13.合理分配“增减挂”收益资金。

统筹推进“增减挂”节余指标省内流转，所得收益全部用于乡村振兴。

完善“增减挂”收益分配机制，进一步提高收益返还标准，确保“增减挂”周转指标收益足额返还农村集体经济组织，用于改善农村的生产生活条件，助力村集体经济发展。

（牵头单位：

县自然资源局，责任单位：

县财政局、农业农村局，各乡（镇））

四、工作步骤

（一）调查摸底阶段（2020年9月底前完成）。

摸清农村房屋权属、农村建设用地等底数；摸清拆除、腾出宅基地的数量以及5年内需新增宅基地数量等，建立工作台账，并于9月20日前分别报县农业农村局和县自然资源局备案。

（二）试点改阶段（2020年11月底前完成）。

各乡（镇）要对照试点改内容，组织召开专题会议，全面动员部署改试点工作，统思想，倒排时间，责任到人，挂图作战。

按照边试点、边研究、边总结、边提炼的要求，制定完善农村宅基地资格权认定、农民建房管理、宅基地有偿使用、宅基地有偿退出等管理制度、办法和操作细则，编制修订试点村村庄规划等工作，同时，总结试点做法与成效，形成长效机制，促进宅基地有效利用。

五、保障措施

（一）组织保障。

成立由县XX任组长，XXXX等单位为成员单位的XX县农村宅基地管理制度改工作领导小组。

领导小组设办公室在县农业农村局，由县农业农村局局长任办公室主任，办公室负责方案政策的拟定、业务指导、督查检查、经验总结等工作的落实；同时建立农村宅基地管理制度改联席会议制度，各成员单位要不定期研究、协调、解决改推进过程中的相关问题。

各乡（镇）要成立委书记任组长的农村宅基地管理制度改工作领导小组，统筹安排专门人员负责改工作，把推进宅基地管理制度改试点作为夯实基层基础的重要任务，切实加强组织领导，形成齐抓共管、上下联动的工作合力，稳步推进改，确保我县农村宅基地管理制度改试点工作顺利推进。

（二）政策保障。

县级层面制定完善农村宅基地资格权认定、农民建房管理、宅基地有偿使用、宅基地有偿退出等一系列管理制度、办法和操作细则。

在县级制度框架下，各乡（镇）、试点村要根据实际制定符合本区域实际的措施办法。

（三）资金保障。

加强资金整合，强化资金调度，县财政局要保障县宅基地改办和各乡（镇）必要的工作经费。

宅基地有偿退出资金原则上由村集体自行解决，对经济基础薄弱村，筹集不到的，可采取台账式“宅票”制度进行管理，将退出宅基地面积记好账，签订退出协议，将来村民子女申请建房时扣除相应的退出面积，超出面积按标准缴纳有偿使用费。

（四）宣传保障。

通过召开动员会、推进会、培训会，强化宣传发动，统干部群众思想认识，调动社会各界参与改试点的积极性。

利用各种舆论宣传工具，宣传改试点的目的意义、政策措施，防止误解和偏差，营造良好的改氛围。

（五）纪律保障。

将改试点工作列入县有关部门和各乡（镇）年终绩效核的重要内容，由县宅基地改领导小组进行评估排名。

充分发挥基层组织、公职人员、员干部、理事会成员等重要人员的带头作用，对影响工作开展的单位和个人按情节轻重进行问责。

对工作落实好的单位和个人进行表彰奖励。

附件：

1.XX县农村宅基地管理制度改试点工作任务

清单；

2.XX县农村宅基地管理制度改试点配套政策出台责任分工。

制定完善农村宅基地资格权认定、农民建房管理、宅基地有偿使用、宅基地有偿退出等管理制度、办法和操作细则。

组建村民理事会，完善村民理事会工作章程，充分发挥村民理事会在改中的民主管理作用。

召开乡（镇）、村集中会议进行动员布置，组织村、组干部和村民理事会成员集中培训，入户开展宣传发动，解读政策，统思想。

组织试点村股份经济合作社结合本村实际制定相关实施办法，经村股东大会或村股东代表大会讨论通过公示后，报乡（镇）审批。

对一户多宅的或超面积的农户，根据自愿原则，自主选择有偿使用和有偿退出；农户填写申请表格，理事会登记造册公示。

对超标准占用宅基地等对象收取有偿使用费做到应收尽收，按政策规定支付有偿退出费，资金由乡（镇）统代为管理。

稳妥探索宅基地使用权抵押，适时建立贷款风险缓释机制和贷款风险补偿基金，做好抵押登记、抵押物处置、风险补偿、抵押物处置后农民住房保障等配套支持工作。

全面规范完善村民理事会建设，强化管理职能，明确理事会的宅改工作流程图基地资格权认定以及申请、流转、退出等事务中充分发挥村民理事会的民主管理作用。

制定试点村村民建房管理办法，严格落实“一户一宅”制度，规范村民建房行为，严格村民建房审批。

赋予农民宅基地、农民住房抵押融资功能，建立抵押物处置机制，完善配套措施，推动农民住房财产权资产权益的流转、担保及抵押融资。