房地产虚假广告案例.doc

房地产虚假广告案例.doc

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篇一：

房地产广告案例分析它首先勾勒的，是一个概念：

元年。

它针对的，应该是一个高端的群体，所以完全不用考虑交通啊，物业费啊，周边环境啊等等犄角旮旯的事。

文章的内容，我在这里就不一一复述了，有兴趣的话，每周四都可以关注一下的。

首先推出的是“变形记”，一种地域的优越感，一种尊贵的感觉。

其次，是对整个地区的规划概念，以及各项落实的规划。

这是一种典型的欲擒故纵手法，先不介绍房型，售价等等最实质的东西，先讲一些很虚幻的，很概念的东西，等你上钩了，再套牢你。

不过，说实话，对付有钱人，就是要这样。

他愿意花钱买的，绝不是南北通风，经济适用。

右侧的，是一张典型的别墅广告：

有效果图，有文案，有设施，有地理位置，有联系方式，很中规中矩的一份案例。

现在看到的左右两侧的房地产广告，比较有特色。

上半部分和下半部分是两个截然不同的房地产广告，上半部分是以文字为卖点，下半部分是以图片为亮点。

一个是以真情打动人，一个是以好感博得人心。

不过，左右两份的模式，真是惊人的类同啊。

我特地选取出来，归类整理。

篇二：

房地产广告案例分析房地产广告案例分析以那些房地产做起广告来，也是大手笔，弄了一个专题，左边的是专题封页，就占据了整整一个版面。

它首先勾勒的，是一个概念：

元年。

它针对的，应该是一个高端的群体，所以完全不用考虑交通啊，物业费啊，周边环境啊等等犄角旮旯的事。

文章的内容，我在这里就不一一复述了，有兴趣的话，每周四都可以关注一下的。

首先推出的是“变形记”，一种地域的优越感，一种尊贵的感觉。

其次，是对整个地区的规划概念，以及各项落实的规划。

这是一种典型的欲擒故纵手法，先不介绍房型，售价等等最实质的东西，先讲一些很虚幻的，很概念的东西，等你上钩了，再套牢你。

不过，说实话，对付有钱人，就是要这样。

他愿意花钱买的，绝不是南北通风，经济适用。

右侧的，是一张典型的别墅广告：

有效果图，有文案，有设施，有地理位置，有联系方式，很中规中矩的一份案例。

现在看到的左右两侧的房地产广告，比较有特色。

上半部分和下半部分是两个截然不同的房地产广告，上半部分是以文字为卖点，下半部分是以图片为亮点。

一个是以真情打动人，一个是以好感博得人心。

不过，左右两份的模式，真是惊人的类同啊。

我特地选取出来，归类整理。

篇三：

新广告法解读：

让虚假地产广告打回原形（最新）新广告法解读：

让虚假地产广告打回原形1、项目有多远，不得讲时间解读：

“xx分钟直抵大市口”、“与高铁站无缝对接”、“与万达广场零距离相拥”、“距xx区政府仅xx分钟路程”?

在过去的楼盘广告中，这种利用耳熟能详的公共建筑、高铁站、机场等重要的交通枢纽、周边地标性建筑作为参照物，表示项目距离的手法屡见不鲜。

不过，所谓的“xx分钟”、“零距离”、“无缝”究竟是以什么方式进行时间计算，是乘公交、步行，还是开车，抑或开飞机？

购房者往往一无所知。

而且，这个时间走的哪条路线，是否已囊括发生交通拥堵、遇到突发情况等不确定因素所耗费的部分，开发商通常“遮遮掩掩”，购房者则如雾里看花。

本次房地产广告发布暂行规定（修订稿）中明确规定，广告中不得发布以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置。

几分钟生活圈、几分钟到中心区等措辞，以后只能挥手saygoodbye了。

典型案例：

一些偏远楼盘为了表明与市中心距离近，几乎都会拿cbd作为参照物表述距离。

在镇江，多数在售楼盘基本都会把罗临近万达、大市口卖点。

以龙岗某楼盘为例，其宣传资料称，5分钟至大市口，15分钟至万达，事实上，除非深夜或者这些道路根本没人，否则你难以像广告中描述那般飞速抵达各处。

2、房子有多大，不得只讲赠送率解读：

新房产广告法中指出，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积。

在房价突飞猛涨的当下，以各种名目将房子赠送率、使用率宣传得“天花乱坠”的楼盘不计其数，土地资源稀缺的深圳尤甚。

不可否认，这一招对于诸多需要大空间、却无法承担大户型的刚需客户具有一定诱惑力。

然而，楼盘宣传文案中一般多以“买一层送一层”、“使用率高达xx%”、“绝版高拓”、“n+1房”等形形色色的广告语来许诺，却从不明确标注房源的真实面积。

新广告法落地之后，这种“坑爹”现象将“销声匿迹”，开发商不能再任性地吹嘘户型，而不标示具体的建筑面积、赠送面积了。

典型案例：

无论是广告单张，还是户型图，n+1户型都是众多开发商惯用的宣传噱头。

某楼盘，在新品入市之际大肆宣扬针对刚需置业群体设计了n+1的创享空间，轻松实现两房变三房、三房变四房。

可是，究竟套内实际的使用面积和赠送面积有多少，开发商并未明示，购房者可能稀里糊涂就掉进“陷阱”里。

3、每年升值xx，不得再承诺解读：

在新广告法第二十六条第一款里规定，房地产广告里不得含有“升值或者投资回报的承诺”内容。

并且，不得对未来效果、收益或者与其相关的情况作出保证性承诺，明示或暗示保本、无风险或者保收益等。

销售之后返租曾经在商铺、写字楼和公寓的销售中，是比较常见的做法，其中不少商用物业甚至提出5年回本50%等承诺。

但之后随着一些项目返租过程中开发商跑路，或是经营不善清场关门情况的出现，深圳对于返租、承诺保底收益和升值等广告内容早已明令禁止典型案例：

除了“首付10万惠城麦地核心地段，千亿商机产权旺铺10万元/间起”、“月赚3000，即买即回36%”等承诺保底回报字样之外，该广告还极具诱惑性地提出“做暴富老板的机会来了”以及“拿着房产证轻松做老板”，相信新广告法执行之后，这种广告内容首先要调整。

4、开盘销多少，不得乱吹嘘解读：

新广告法第十一条规定，广告内容涉及的事项需要取得行政许可的，应当与许可的内容相符合。

广告使用数据、统计资料、调查结果、文摘、引用语等引证内容的，应当真实、准确，并表明出处。

引证内容有适用范围和有效期限的，应当明确表示。

在过去很长一段时间，“售罄”和“抢房”是可以被制造的。

100套房一次性推出，也许只能卖掉60套，售出6成，但是如果每次只推20套，你说现场会不会火爆？

开发商通过定价策略来实现市场上所谓的“小步快跑”，也就是分批发售，并且每次都对外宣称，售罄了，又售罄了。

典型案例：

某楼盘，这个广告真的是极为典型的案例。

当我们看到“四次开盘四次售罄”的时候，再辅以“盛世开盘”的火爆图片，第一反应是，这个盘销售好抢手。

可是当仔细观察推盘量的时候会发现，3月28日推出97套，3月29日加推了33套。

5、“最”字头，不得随便列解读：

在新广告法的广告内容准则当中，第九条第三款规定，广告不得使用“国家级”、“最高级”、“最佳”等用语。

以往较为常见的情况容易出现在描述项目环境时称“国家级”，或是强调项目品质时称“最顶级”。

但这条新规并非针对房地产广告，实际影响并不太大。

这主要是因为此前广告法在执行中对房地产行业此类说法的要求就颇为严格，出现这一类用语时往往会审核其来源出处，一旦存疑便不允许刊发。

不过，也有一些原本用“极致”等词汇作为项目推广标签的楼盘近期主动修改了文案，以规避新广告法的雷区。

典型案例：

以显眼的字号和颜色凸显“最中央、最好房”，并在文中自称“第一开发商”，显然是与新广告法的规定背道而驰。

今后再使用这样的字眼，广告主将可能面临“二十万元以上一百万元以下的罚款”的处罚，严重的甚至被吊销营业执照，由广告审查机关撤销广告审查批准文件，一年内不受理其广告审查申请。

6、未拿预售证，不得发广告解读：

在新广告法的配套规章房地产广告发布暂行规定修订稿第四条当中规定，未取得该项目预售许可证的预售房地产不得发布广告；而第五条则再次强调，发布房地产项目预售、出售广告，应当具有地方政府建设主管部门颁发的预售、销售许可证证明；房地产预售、销售广告，必须载明开发企业名称、代理销售的中介服务机构名称和预售或者销售许可证书号；此外，预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容。

由于目前入市的新盘绝大多数处于预售状态，广告也多在取得预售许可证前开始酝酿或发布，因此，该条规定涉及面颇广。

由于房地产开发企业取得预售许可证10日内必须开始销售商品房，在该规定施行之后，楼盘的宣传推广期将被大大压缩。

7、买房送学位，不得瞎误导解读：

让孩子入读名校，是许多家长梦寐以求的事情。

尤其是在学位紧缺的深圳，许多人购房几乎都是奔着孩子就学去的。

许多房地产商以此为“商机”，纷纷打出“买房子送名校学位”、“9年一站式教育”等以教育资源做卖点的广告宣传语。

但因其中不少楼盘存在宣传与实际情况不符的情况，加之教育部近年调整“学区”，导致客户购房后无法享受到开发商此前在广告中宣称的教育资源，由此引发的业主投诉和维权事件不断增多。

因此新广告法写明，房地产广告中规定了不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺，并禁止对规划或建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件做误导宣传。

这将有效减少客户与开发商之间因此而产生的矛盾纠纷。

典型案例：

某高端地产项目当初销售时打出了“买房可以上学”、甚至在楼体上打出“名校为邻，走路上学”的标语，吸引了不少有入学需求的家庭前来购房。

可事实上，买了这儿的房并不意味着业主子女就能就近上学。

8、xx元/起，不得再滥用新规解读：

可能我们每个人在拿到楼盘宣传单时，都被那大大的数字吸引过，于是心里暗喜“咦，好像价格还不错，不会是捡了便宜吧？

”然而却常常忽略了数字之后还跟着的那小小的“起”字。

当你被数字打动，兴奋地去看房时，才发现数字标注的房子基本差到是没法买的，或者已经卖光了，甚至根本就不存在。

新广告法要求，广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。

也就是说，“起”字将消失在数字之后，今后在宣传页中涉及到价格的，会明确标注“元元/平方米”。

典型案例：

某城一楼盘公然在其广告宣传中打出“3999元/起”的字样，其中以巨大的数字凸显出房屋价格，然后以不易被察觉的小小的“起”字跟在数字后，是地产商吸引客户的惯常做法。

另外，记者搜索资料发现，除了“xx元/起”之外，借势营销也成为广告宣传常态。

例如，某楼盘借其项目临近一线大品牌项目而在宣传页上打出“万达旁”、“大品牌”等字样，借此为自己的楼盘“镀金”。

新广告法明文禁止了此类容易误导准买家的宣传方式，今后此类宣传方式将面临严厉惩治措施。

篇四：

房地产营销失败的案例房地产营销失败的案例北京玫瑰园是一个卖了十几年的别墅项目，实际上它的规模并不大，除了几经易手，地理位置不佳和公司管理混乱外，营销失策也是很重要的一点。

地产营销人员总是容易犯一个大错，拿玫瑰园来说：

为了达到明确目标群体的要求，就把自己定位在了一个过于拥挤和客群过少的市场，这就是过分定位，形象窄众化的表现。

玫瑰园所有的报广都给人感觉玫瑰园像是北京最贵的、北京最奢华的、北京最别墅的，以至于“别墅还是玫瑰园”，这句话都蹦出来了，而他们自己还沾沾自喜，以为报广多么成功似的。

结果富豪本来圈子人就少，去看的只有一小部分，不满意的又居多，真正购买的富豪自然就少了，而想步入富豪阶层的中产阶级又被吓着了不敢去看，实际上这部分中产阶级才是玫瑰园真正的居住者和购买客户。

真正成功的营销定位，应该是象ipod那样的：

“foryoungpeopleofallages（为所有年轻人准备）”。

实际上真正能买得起ipod那么黑那么贵的产品的年轻人又有几个？

或者象阿玛尼一样就定位的“为有品位的人”。

什么叫有品位？

我还认为我比煤窑大款有品位呢。

同样宝马的营销定位也是它畅销的基础，如果它定位为：

“为层峰人士定制”，我相信销售就会很悲惨。

实际上在现在的地产营销和广告界，犯的都是这样的错误。

比如2004年我参与的北京一个别墅项目“金碧湖畔”。

一句“影响那些有影响力的人”和这一句话所衍生出来的主题和定位，就造成了如今形象的窄众，虽然现在卖得不差，但是窃以为是市场的原因，而非我等营销人员的功劳。

所幸我在左突右闯中豁然开朗，也算为时未晚。

但是年前去沈阳谈“翔凤国际山水别墅”代理的时候（帮朋友开的代理公司的忙），竟然看到了同样的一句话，大概这家公司或这项目的代理公司