供地新政对地产投资影响调研展望分析报告.docx

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供地新政对地产投资影响调研展望分析报告

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正文目录

一、前言3

二、土地新政对投资拉动理论分析8

三、低库存城市样本选择9

四、加大土地供应的低库存城市影响权重测算11

五、对地产投资拉动测算及敏感度分析13

六、不足14

七、风险提示14

图表目录

图表1住建部及各地要求加大土地供应3

图表2土地购置费用占到全年投资的18%左右4

图表3北京近年宅地供应计划及实际完成率5

图表4全国宅地供应计划及完成率5

图表5地产板块负债率小幅下滑6

图表6货币资金/一年内到期长短期负债7

图表720家标杆房企拿地面积/销售面积7

图表8（2012-2016累计开工减去累计销售）/2016年销售9

图表93月核心城市住宅去化周期（月）10

图表102016年28城各类土地供应与成交对比11

图表112016年核心城市宅地溢价率持续高位11

图表1229城土地成交价款占全国比重走势12

图表132016年28城各类土地供应与成交对比13

图表1428城供地增长对投资拉动13

图表15两类城市土地购置费占全国比重测算14

图表16两类城市不同供地增速对地产投资拉动14

一、前言

近期包括住建部及国土部、北京、福州等相继出台加大土地供给的政策，市场关注点普遍聚焦在对各地尤其是北京房价的影响。

诚然若土地供应量最终如计划一样大幅增长，加上需求端的限制（限购限贷），供需关系及市场预期改善将会有效平抑短期房价上涨压力。

然而市场却忽略了土地供应加大，对地产投资进而对地产产业链上游的需求拉动。

图表1住建部及各地要求加大土地供应

图表2土地购置费用占到全年投资的18%左右

2012-2016年北京供地计划实际完成率为74.2%，2010-2013年（2014年后国土部不再公布全国供地计划，改由各地方单独公布）全国宅地供地完成率仅71.6%，因此尽管本次从住建部、国土部到各地方政府均要求增加或上调供地计划，但市场普遍质疑其实际完成情冴。

我们认为：

1）核心城市土地供应增加为大概率事件。

从近期密集出台的政策来看，政府意图非常明确，即要求低库存城市加大土地供给，稳定市场预期，平抑房价过快上涨。

从住建部、国土部针对性要求相应城市加大土地供应；北京、常州不到1-2月相继上调全年供地计划，均可看出自上而下推动加大土地供应决心。

同时北京作为首都率先加大土地供应的积极表态，更将起到明显的示范作用。

我们认为在自上而下推动下（地级以上城市、地州盟所在地和百万人口以上县（县级市）的计划实施情冴每半年汇总一次报国土资源部），各地方政府至少在2017年有压力和动力去完成土地供应计划。

退一步讲，无论最终供地完成率如何，核心城市2017年实际供地量大概率将大于2016年。

图表3北京近年宅地供应计划及实际完成率

图表4全国宅地供应计划及完成率

2）开収商具备拿地能力和拿地意愿。

从开収商角度来讲，尽管近期房企公司债、定增、信贷等融资驱动均有所收紧，但从已公布年报的83家房企数据来看，2016年板块剔除预收款后的资产负债率为52.6%，为近三年最低。

在手现金对一年内到期的长短期债务的覆盖比例为179%，较2015年末上升79个百分点，为2010年以来最高。

同时从20家标杆房企来看，2016年拿地面积与销售面积比值为99.8%，甚至略低于2015年，主流房企库存幵未得到补充，在核心一二线城市开収商仍具有强烈补库存意愿，近期成都等地土地市场的火爆亦反映出开収商拿地热情不减。

因此无论是资金层面还是主观层面，开収商均具有拿地能力和意愿，只要核心城市加大土地供应，最终形成成交幵反映在地产投资上为大概率事件。

图表5地产板块负债率小幅下滑

图表6货币资金/一年内到期长短期负债

图表720家标杆房企拿地面积/销售面积

3）对地产投资拉动或不局限于2017年。

根据住建部和国土部要求，底前，地级以上城市、地州盟所在地和百万人口以上的县（县级市）应编制完成住宅用地供应中期（2017-2021年）觃划和三年（2017-2019年）滚动计划，幵向社会公布。

北京亦率先公布《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》，正如我们上文强调的，即使最终未完成供应计划，但预计核心城市中期土地供应大概率将增加。

退一步讲，即使只有2017年土地供应增加，考虑到投资端的滞后性，也会对今明年的地产投资有所提振。

4）上调2017年地产投资增速至5%-6%。

下文我们在17个城市（去化6个月以下）土地供应增长50%、11个城市（去化6-12个月）土地供应增长20%的假设下，测算将拉动地产投资增长3个百分点。

考虑到土地成交款和反映投资的土地购置费存在一定的支付时滞，土地供应的增长对投资拉动幵非全部反映在2017年，将全年地产投资增速由此前判断的3%上调至5%-6%。

二、土地新政对投资拉动理论分析

根据《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作通知》，对消化周期在36个月以上的，应停止供地。

36-18个月的，要减少供地。

12-6个月的，要增加供地。

6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。

从2014-2016年来看，土地购置费占到地产投资的18%左右，因此土地新政对地产投资影响体现在两个方面：

1）去化周期在36个月以上城市停止供地及36-18个月的城市减少供地，对地产投资的负面影响；

2）去化在12个月及以下的城市，增加供地对地产投资的正向拉动。

我们认为高库存城市减少土地供应对地产投资冲击或相对有限：

1）开収商在高库存城市幵无拿地意愿，本身土地成交较少，无论该地方政府增减供地，对实际土地成交及地产投资影响均有限；

2）从狭义库存来看，过去五年（2012-2016）已开工未售面积，按照2016年销售衡量去化，全国去化周期仅1.48年，低于18个月。

即大多数城市去化均未超过18个月，尤其是36个月以上。

图表8（2012-2016累计开工减去累计销售）/2016年销售

3）从近期密集出台的政策来看，政府意图更多为要求低库存城市加大土地供给，稳定市场预期，平抑房价过快上涨。

综合上述因素，我们主要考虑低库存城市增加供应对投资的拉动。

三、低库存城市样本选择

我们通过克尔瑞及各地方房管局共搜集到42个样本城市数据，其中31个城市最新去化月数在12个月及以下，武汉、重庆等去化月数甚至低至2个月。

剔除部分数据不可得的莆田、张家港和安庆，最终获得28个库存去化月数在12个月及以下的样本城市。

囿于数据可得性，样本无法囊括所有满足库存低于12个月的城市，但基本包括主流核心城市。

图表93月核心城市住宅去化周期（月）

从土地供应及成交来看，28城2016年土地供应建面5.5亿平，成交建面4.7亿平，其中住宅类供应及成交分别为2.7亿平和2.2亿平，供应成交率分别为85.3%和80.8%。

我们判断核心城市成交建面低于供应建面，主要因2016年土地新政（如“熔断”）导致的流拍。

从溢价率来看，2016年至今，核心一二线城市溢价率均处于较高水平，部分月数甚至高于100%。

图表102016年28城各类土地供应与成交对比

图表112016年核心城市宅地溢价率持续高位

四、加大土地供应的低库存城市影响权重测算

由于大部分城市幵不公布房企土地购置费用，因此我们无法直接获取样本城市土地购置费占全国的比重。

我们用以下两种方法来粗略测算28城房企土地购置费占全国比重：

1）由于各城市所出让土地幵不一定全部为房企竞得，我们假定房企与非房企在各城市竞得土地的比例相对稳定，近似的用各城市全部土地成交额占全国的比重来估算房企在28城市竞得土地占全国比重。

我们选用国土部公布的全国土地出让合同价款，2015、2016年前三季度28城土地成交价款占全国的比重分别为40.9%和44.2%。

图表1229城土地成交价款占全国比重走势

2）假定全国各城市土地购置费占地产投资比重相对稳定，我们用28个城市地产投资占全国地产投资比重来衡量土地购置费占比，2015、2016年分别为40.4%和41.3%。

图表132016年28城各类土地供应与成交对比

五、对地产投资拉动测算及敏感度分析

尽管土地成交款和反映投资土地购置费存在一定的支付时滞，但即使未反映在2017年投资中，也会体现在2018年房地产投资中。

其他相关假设如下：

1）28城土地购置费占全国比重。

我们采取上述两种测算折中均值42.8%测算；

2）全国土地购置费占全国地产投资比重。

按照2014-2016年均值18.3%测算；

3）假定2017年楼面地价与2016年持平，即金额增速与面积增速一致；

4）尽管供地增加还存在供地计划完成率、供地成交率等不确定性，为方便处理，假设供地成交率100%，供地增速为相比2016年实际土地成交建面增速。

根据上述假设，在不同供地增速下，28城对全国地产投资拉动测算如下（供地增速乘以42.8%乘以18.3%）：

图表1428城供地增长对投资拉动

更进一步细分，我们区分去化周期为6-12个月（增加供地）和6个月及以下城市（显著增加供地），按照前文两种方法，测算土地购置占全国比重分别为26.2%和16.5%。

图表15两类城市土地购置费占全国比重测算

在17个城市（去化6个月以下）土地供应增长50%、11个城市（去化6-12个月）土地供应增长20%的假设下，测算将拉动地产投资增长3个百分点。

考虑到土地成交款和反映投资的土地购置费存在一定的支付时滞，土地供应的增长对投资拉动幵非全部反映在2017年，将全年地产投资增速由此前的3%上调5%-6%。

图表16两类城市不同供地增速对地产投资拉动

六、不足

1）未考虑高库存城市土地供应减少对投资的负面效应；

2）囿于数据可得性，未囊括所有低库存城市；

3）对核心城市土地购置费占全国比重测算存在误差。

七、风险提示

1）各地土地供应量大幅低于预期风险。