主要国家的房地产融资模式DOC.docx
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主要国家的房地产融资模式DOC
融资方式按其主要特点可分为三种类型，一是以美国为代表的房地产抵押
贷款二级市场筹资方式;二是以德国、日本为代表的抵押市场与住房储蓄互为补
充的方式;三是以新加坡为代表的政府强制储蓄建立住房基金的筹资方式。
美国的房地产融资模式...................................................................................................................1
德国的房地产融资模式...................................................................................................................8
新加坡的房地产融资模式.............................................................................................................11
日本的房地产融资模式.................................................................................................................15
美国的房地产融资模式
资本市场的融资方式
美国是世界各国中房地产金融发展市场最发达、体系最健全、产品最丰富
的国家。
美国实行的是资本市场的融资方式，这种方式一般可在短期内迅速筹
集住房资金并能够满足住房生产和消费对资金的长期性要求。
1、美国的一级抵押市场
美国经过长期的发展，住房抵押贷款的一级市场已经相当完善，由住房抵
押贷款的供需双方及各种交易工具构成。
需求方主要是欲购房者；供给方是提
供住房抵押贷款等融资工具的各类融资机构，拥有多元化的抵押贷款供给主体
是房地产金融市场不断发展完善的重要原因。
住房抵押贷款一级市场的不断发展与完善得益于该市场拥有完善的风险规
避机制。
对于参与发放住房抵押贷款的众多金融机构而言，其资金的来源与运
用均面临着诸多风险。
金融机构主要通过采用两个方面的措施来规避风险的发
生：
1、统一的贷款评估程序，美国的金融机构在长期的实践中形成了一套统一
的贷款评估程序来抵御风险的发生；2、完善的抵押担保机制，美国政府和私人
机构共同为两级市场提供信用担保，增强抵押贷款的流动性，提高金融机构防
范风险的能力。
2、美国的二级抵押市场
一级市场是住房抵押资金的初始交易市场，由金融机构向借款人发放初始
的住房抵押贷款，贷款除了可以纳入自己的投资结构中，直到最后清偿，还可
以被出售或进行投资组合发行抵押贷款债券来进一步筹集资金，这样就形成了
住房抵押贷款的二级市场。
具体包括两种运作形式：
（1）抵押贷款债权的买卖。
金融机构在发放住房抵押贷款后可以将合约票据
转卖给退休养老基金和联邦国民抵押协会等机构投资者，从中取得一笔代理费
用；二级市场上的投资者可以直接购买抵押贷款的债权以获得高收益，但同时
也要承担高于证券化的市场信贷风险。
（2）抵押贷款证券化。
这是二级市场上主要的融资形式，住房抵押贷款证券
是将住房抵押债权出售给投资者的一种新型金融工具。
抵押贷款在一级市场发
起后，部分储蓄机构和全部抵押银行将贷款出售给专门从事房地产金融二级市
场业务的机构。
这些机构在一级市场上购买贷款所需要的资金是通过发行抵押
贷款证券或其他类型的债务工具得来。
20 世纪 80 年代以来，抵押银行依靠直
接的融资方式逐渐占据房地产金融市场的主导地位，随后抵押贷款证券化规模
越来越大，在美国房地产金融市场中占有越来越高的市场份额。
截至 2006 年底，
住房抵押贷款余额将近 11 万亿美元，其中 65%被打包用于发行抵押贷款证券。
二级市场的建立，不仅开阔了房地产融资的渠道，提高了金融机构的运营
效率，还增强了融资机构的抗风险能力，通过改善资产结构将风险转嫁给各阶
层的投资者，促进了房地产金融市场的繁荣与发展。
以私人为主的融资机构
在与商业性的住房抵押贷款制度相对应的美国房地产融资机构中，私人和
民间机构占主体地位，而政府机构的参与也起到了微观扶持和宏观调控的作用。
美国的房地产融资活动数十年来发展迅速，一般将其发展分为两个阶段：
一是
70 年代以前，房地产融资的主要供给者是储蓄贷款协会、商业银行、抵押银行
等金融机构；二是 70 年代中期以后，随着抵押贷款证券化的迅速发展，房地产
融资模式日趋完善，抵押二级市场出现蓬勃之势。
1、房地产金融一级机构
房地产金融一级机构是对有融资需求的房地产企业或个人直接提供存款、
贷款及其他相关服务的融资中介。
主要有如下几种：
（1）储蓄贷款协会：
是以吸收储蓄存款，发放抵押贷款为主的具有互助合作
性质的专业性房地产金融机构。
最初，政府为鼓励自有住宅，对储贷协会不仅
在税收和利率政策上给予优惠，允许存款利率高于商业银行存款利率，还成立
了联邦机构对抵押资金供给给予支持，1986 年税法修正时储贷协会已不再具有
税收上的优惠，在房地产金融市场上的势力也大为削弱。
（2）商业银行：
随着住宅市场的旺盛和住房抵押业务的广泛应用，商业银行
逐渐发展为迄今为止房地产金融市场上最主要的，也是最具实力的融资机构。
据统计，全美有大约 1500 家商业银行，它们的投资主要集中在大型房地产项目
的开发和住房抵押贷款的投放上，住房抵押贷款额约占全美的 20%，仅次于储
蓄贷款协会，并且商业银行的市场占有率基本处于上升的趋势。
（3）互助储蓄银行：
是一种由存款人共同所有和经营的互助组织，于 1816
年成立于费城。
与储蓄贷款协会的经营方式类似，互助储蓄银行的存款人即股
东，股份相当于股东的存款额，收益视贷款发放的规模与质量而定。
（4）人寿保险公司：
因其保费收入稳定，支出可以把握和估算，已成为抵押
贷款的主要资金来源。
目前，美国拥有 2200 家人寿保险公司，它们的保费收入
大部分用于购置地产和出租楼宇，剩余部分则用于投资购买商业、工业及住房
的抵押贷款。
（5）抵押银行：
是美国最具特色的房地产金融机构。
它本身不吸收存款，主
要通过商业票据和短期贷款从商业银行融入资金。
抵押银行获得资金后在一级
市场上发放住房抵押贷款，将贷款债权进行处理后再通过二级市场出售，银行
自身通常只保留贷款的运作权。
2、房地产金融二级机构
房地产金融二级机构由政府直接设置和管理，主要由抵押贷款的保险机构
和从事二级抵押市场交易的机构组成，它们共同促进了美国房地产融资模式的
发展。
交易机构作为二级市场上融资证券化的主体，是政府传导立法和贯彻政
策的重要平台，主要有以下三个：
（1）联邦国民抵押贷款协会（Federal National MortgageAssociation,FNMA）：
成立于 1938 年，最初是一个政府机构，1968 年改组为由联邦政府住房与城市
发展部管理的私人股份公司。
该组织的主要职能是在必要时购买由联邦住宅管
理局和退伍军人管理局提供担保的抵押贷款合同为一级市场融入资金，后期扩
展到收购无保险的普通抵押贷款。
（2）政府国民抵押贷款协会（Government National MortgageAssociation,
GNMA）：
成立于 1968 年，隶属于联邦住宅与城市发展部，是一个政府所属的国
有公司。
该组织与联邦国民抵押贷款协会不同，它并不购买抵押贷款，而是发
行以抵押贷款为担保的长期证券。
（3）联邦住房贷款抵押公司（Federal Home Loan Mortgage Corporation,
FHLMC）：
成立于 1970 年，也是一家在政府注册的私人抵押贷款公司。
该公司从
储贷协会、储蓄银行、抵押银行等购入抵押贷款，然后以贷款债权为支持发行
再抵押债券，联邦住房贷款抵押公司负责及时向投资者转付收到的抵押贷款的
利息和本金。
健全的融资工具
美国的房地产金融市场在第二次世界大战后发生了重要改变，出现了各种
创新型的融资工具，对不同时期美国房地产业的发展都起到了重要的支持作用，
本小节就几种主要的工具做简要介绍。
1、住房抵押贷款
美国的住房抵押贷款在 20 世纪 70 年前都采用固定利率的传统形式。
70 年
代之后，金融创新的浪潮带动这项传统的融资工具形成了种类繁多的抵押贷款
品种。
目前主要有以下几种：
（1）固定利率抵押贷款（Fixed Rate Mortgage, FRM），是指在整个抵押贷
款合同所规定的贷款期限内，贷款利率不随市场利率变化而改变的抵押贷款方
式，适用于经济稳定的环境。
固定利率抵押贷款根据不同的经济环境和个人喜好设计了不同的还款方式，
一是恒定推还式抵押（CAM---the Constant Amortization Mortgage Loans）；
二是还款额恒定抵押（CPM---Constant Payment Mortgage Loans），每期还款额
于整个贷款期内保持相同；三是还款渐增式抵押（GPM---theGraduated
Payment Mortgage），为应付通胀对抵押利率的影响，抵押贷款在前几年还款额
度较低，以后每期按比例逐级递增；四是气球式抵押（BalloonMortgage），还
款额在到期前一直较低，直到最后一期需全数还清。
（2）可调整利率抵押贷款（Adjustable Rate Mortgage, ARM），可以应对由
通货膨胀引起的金融机构资不抵债的问题。
金融机构在放贷时设定一个起始利
率，然后定期按实际利率的变动情况在调整范围内调整利率，这样可以较好的
避免因通货膨胀而产生的利率风险。
（3）累进偿还的抵押贷款（Graduated-Payment Mortgage, GPM），是为了帮
初次购买住房的消费者而设计的贷款品种，由联邦住宅管理局于 1976 年首次批
准。
贷款在最初几年的还款额较低，随后每年逐级提高。
（4）逆向抵押贷款（Convertible Mortgage），这是为有自己住房的退休老人
设立的抵押贷款品种。
退休老人以自有房屋做抵押向融资机构申请贷款以满足
现金需求，金融机构定期放款，借款人的债务积累至期满一次性还清，或到借
款人死后由抵押权人处理房产来偿还。
除此之外，还出现了价格水平调整抵押贷款（Price-Level-Adjusted
Mortgage,PLAM）、双重利率抵押贷款（Dual-Rate Mortgage, DRM）和附担保账户
抵押贷款（PledgedAccount Mortgage）等等。
2、住房抵押贷款证券化
美国是当今世界上住房抵押贷款证券化业务开展最早、最成熟的国家。
住
房抵押贷款证券化彻底改变了美国房地产金融市场上抵押贷款单纯依赖金融机
构存款的状况，不但提高了银行资产的流动性，还为金融市场提供了重要的融
资工具，并引发了一场资产证券化的革命。
抵押证券可以分为机构抵押证券和私人抵押证券两类。
机构抵押证券是指
三家有联邦政府背景的机构发行的抵押证券。
这三家机构分别是联邦国民抵押
贷款协会（简称 FannieMae,房利美）、政府国民抵押贷款协会（简称Ginnie
Mae,吉利美）和联邦住宅贷款抵押公司（简称 Freddie Mac,房地美），它们发行
的抵押证券占全部抵押证券 94%的市场份额。
其它公司发行的私人抵押证券目
前仅占抵押证券市场总额的 6%。
1990 至 2007 年期间，MBS 发行年均增长率为 11.3%。
2007 年底，全美国
抵押贷款支持证券余额达到 6.6 万亿美元。
其中房利美和房地美担保债券为
4.1 万亿美元，吉利美担保债券为 0.4 万亿美元，私人债券为 2.1 万亿美元（见
图 1）。
由图 2 可得，得益于住房抵押贷款证券发行近十年的飞速增长，MBS 余
额构成发生很大变化，私人抵押证券无论从绝对量还是相对量上都增长迅速。
2001 年，私人抵押证券占到 MBS 19.7%的市场份额，到 2006 年，私人 MBS 升至
56%；而吉利美 MBS 从 12.7%降至 4.1%；房利美和房地美 MBS 从 67.5%降至 39.9%。
然而，美国的住房抵押贷款证券化发展并不是尽善尽美的，2007 年爆发的
次贷危机就给人们敲响了警钟。
这场进入 21 世纪以来最大的金融危机暴露了美
国住房抵押贷款证券化市场存在的监管缺位，次级抵押贷款过量发放和过度证
券化等严重的缺陷。
3、住房抵押贷款保险
住房抵押贷款保险属于房地产信用保险的一种，它是对住房抵押贷款证券化还
款能力的有效保障，目前在美国应用广泛。
美国采取政府保险与商业保险相结
合的住房抵押贷款保险制度推动着房地产业的快速发展。
该体系由政府保险机
构和私人保险机构两部分构成。
（1）美国联邦住宅管理局（Federal Housing Administration, FHA）：
为中
低收入家庭提供购房贷款的信用担保。
FHA 为抵押贷款提供 100%的担保，但担
保对象必须经过严格的审核。
当借款人无力偿还债务或房屋价值遭受损失时，
全由联邦政府负责债务偿还和承担损失责任。
（2）退伍军人管理局 （Veterans Administration, VA）：
为符合条件的退伍
军人提供购房贷款的部分抵押担保。
每个退伍军人根据个人的服役情况不同，
一般可获得占抵押贷款总额 25%-50%的担保额，并且无需支付担保费。
（3）私人保险机构：
提供不同于联邦住宅管理局的住房信用保险。
该机构只
对超过常规个人住房抵押贷款额的 20%-30%部分提供担保，并且不只局限于中
低收入者，可以是任何具有支付能力的购房者，申请手续也比较方便。
4、房地产投资信托
考虑到美国房地产市场资金需求量大、专用性强、流动性差等弊端的存在，
金融机构根据政府通过的《房地产投资信托法》创设了一种新型的融资工具—
房地产投资信托（REITs）。
美国的 REITs 按资金投向不同可分为股权信托、抵押信托和混合信托。
股
权信托主要投资房地产；抵押信托投资住房抵押贷款或抵押贷款证券化；混合
信托介于股权信托和抵押信托的中间状态。
在 REITs 发展初期，美国法律只允
许设立权益型 REITs，总市值增长较为缓慢；到 1967 年，美国开放了抵押权型
房地产投资信托基金，REITs发展达到巅峰，其资产在 1974 年增长了 20 陪，
其中抵押型 REITs 的资产就超过了 50%；然而 80 年代后股权信托重新占据重
要位置，其 2002 年的上市融资额占整个 REITs融资额的 93.14%，居于绝对的
主导地位。
如今 REITs 在美国的发展较为成熟，如表 1 所示 2006 年达到历史巅峰，
上市 REITs 共有 183 只，市场规模达到 4381 亿美元，当年融资总额达 490 亿
美元，有效地为房地产开发商解决资金来源。
随着2007 年次贷危机的爆发，
上市 REITs 也受到一定影响。
2008 年末，上市 REITs 的数量减至 136 只，市
场规模缩水至 1917 亿美元，当年融资额仅为 180 亿美元。
德国的房地产融资模式
互助储蓄的融资方式
德国的房地产融资模式是政府扶持鼓励、居民自愿参加，由政府、集体和
个人三方互助合作，在封闭的运行机制里按照先存后贷的原理形成的。
其融资
的主要方式是互助储蓄，分为两个阶段：
1、储蓄阶段
参加住房储蓄的储户必须与住房储蓄银行签订“建（购）房储蓄契约”，预先
商定住房储蓄的合同金额。
储户每月以固定不变的利率向银行存入合同金额的
5‰。
政府根据居民个人的收入状况及住房投资存款额度实施奖励政策。
2、贷款阶段
当储蓄者的存款额度在 7 年左右达到合同标的的 50%后，住房储蓄银行就
把初始商定的合同金额配给储户用于购建住房。
银行配给储户的合同金额中存
款和贷款各占50%。
储户在住房投入使用后开始还贷，贷款利率固定不变，每
月固定偿还银行合约金额的 3‰—6‰。
住房储蓄银行为保证公平性每半年就按照储户的综合配贷指数由高到低发
放一次贷款。
这种互助储蓄的融资模式有效地缩短了储户购、建住房的平均周
期，其精髓可以总结为四点：
1、专款专用
住房储蓄银行的资金大部分来源于居民的住房储蓄存款，除此之外还包括
银行同业融资和政府财政存款。
所谓专款专用即指这些资金定向用于提供购建
房贷款，为参与住房储蓄的居民解决资金需求，德国政府还以立法形式保证住
房储蓄资金专款专用。
2、以存定贷
居民获得住房储蓄银行提供的购房贷款是以在该银行存足相应款项为前提
的，这样能够满足房地产业发展对信贷资金的长期性要求，也降低了金融机构
的投资和经营风险。
3、实行奖励
住房储蓄奖励主要有三大项：
一是住宅储蓄奖金；二是职工资产积累资金，
雇主每年要在雇员的住宅储蓄账户中存入至多 936 马克作为工资以外的住房补
助；三是雇员储蓄奖金，国家对雇主每年自愿付给雇员的职工资产积累资金给
予 10%的奖励。
4、封闭运行
住房储蓄银行是德国政府批准设立的专业从事住宅储蓄融资业务的房地产
金融机构。
该模式的融资机构采取长期稳定的固定利率，脱离资本市场封闭运
行，这样不仅有利于减轻购建房储户的经济负担，还有助于稳定经济和控制周
期波动。
多银行互助合作的融资机构
德国的房地产金融发展十分完善，具有以中央银行为核心，股份制商业银
行为主体，专业化及其它多种类型金融机构并存的融资体系。
在德国从事房地
产信贷业务的金融机构众多，主要有储蓄银行、抵押银行和住房互助储蓄银行，
它们占全国房地产融资业务的60%以上，其中住房互助储蓄银行以独特的融资
机制在房地产抵押市场上占有重要的位置。
1、商业银行
德国的商业银行资本雄厚，业务范围广泛，是经营多种银行业务的“全能
银行”，在房地产金融市场上处于强有力的地位。
商业银行按其业务范围划分为
两大类：
一是全能银行，从事比较全面的金融服务业务；二是专业银行，从事
专项金融业务，服务于政府特定的政策目标。
2、储蓄银行
德国的存款系统运用广泛,其中储蓄银行在德国共有 600 家左右。
该机构
的资金来源于储蓄存款、定期存款和债券的发行，用途集中在发放长期贷款。
其中，住房储蓄银行主要为购建房融通资金。
3、抵押银行
抵押银行在德国有 130 多年的历史，是德国对居民购房予以长期贷款的最
大银行，它由一般金融机构的子公司构成，不设独立机构。
资金的使用方向主
要是提供长期抵押贷款，按固定利率发行抵押债券筹措资金，其发放的长期住
房抵押贷款占自身贷款总额的45%，占各类银行机构发放长期贷款总额的近
30%。
4、住房互助储蓄银行
住房互助储蓄银行是德国房地产金融体系的专业机构。
1885 年德国建立了
第一家住房互助储蓄银行，该机构在二战前发展缓慢。
第二次世界大战结束后，
由于受战争重创，德国住房压力很大，地方政府和商业银行开始出资组建专业
的房地产金融机构。
1948 年至 1994 年间住房互助储蓄银行共资助 1200 万套
住房的建设。
互助储蓄银行采取居民自愿和集体互助为主，政府奖励为辅的融
资机制，充分体现了住房问题由国家、集体、个人三者共同负担的原则，是德
国解决居民住房问题的一支重要力量。
以住房贷款为主的融资工具
1、住房抵押贷款
德国住房抵押贷款融资的特色之处在于居民无法从一家金融机构获得全部
购房贷款，而是有 55%来自抵押银行或储蓄银行，15%来自住房互助储蓄银行、
20%来自商业贷款，其余部分源自家庭积累，这种多元化的融资安排有效的分散
了金融机构的风险。
目前，德国居民使用的住房抵押贷款主要有以下四个品种：
（1）第一抵押贷款，利率可调整，期限一般为 20—30 年，由抵押银行和储
蓄银行提供。
贷款额度一般不超过抵押房产价值的 50%—60%，银行对抵押资产
拥有第一位的处置权。
（2）第二抵押贷款，利率较低且固定不变，期限一般为 6-18 年，平均 11
年，由住房互助储蓄银行提供。
住房互助储蓄银行以2.5%-3%的低利率从社员
那里吸收存款，再以 4%-5%的低利率贷给社员。
（3）浮动利率的短期贷款，无需抵押和担保，利率随行就市，一般由商业银
行提供。
由于购房者无法从一家金融机构获得全数贷款，当前述两种方式仍无
法满足贷款需求时，便可借助这类短期的辅助贷款形式。
（4）低息、无息贷款，主要由抵押银行、储蓄银行、建筑社以及住宅的非营
利组织提供。
借款者多为低收入者、残疾人和多子女家庭。
德国多元化的住房贷款工具促进了各金融机构在住房抵押市场上的公平竞
争。
为此，各融资机构不断完善金融服务，彼此之间形成密切合作，为客户提
供“一揽子住房金融服务”。
2、住房抵押贷款证券化
德国的住房抵押贷款证券化不同于美国，它在运作过程中没有设立特殊目
的机构，作为证券化发起人的商业银行以住房抵押贷款为担保，以自己的名义
在资本市场发行证券进行融资，抵押贷款的发起人就是抵押贷款证券的发行人，
两者同为商业银行。
在证券化过程中，金融机构主要靠贷款抵押物来控制风险，
贷款首付额一般控制在 35%左右，至少不低于20%。
由于政府并不能给予有效
的支持，所以多数情况是金融机构以自身名义发行证券。
各金融机构的资金实
力、资信等级参差不齐，为了提高抵押证券的信用等级并赢得投资者的信赖，
金融机构不得不依赖信用增级机制，这同时也增加了发起人的发行成本。
得益
于政府对住房抵押贷款实行低存低贷的政策，各金融机构实行的住房贷款利率
也相对较低，但在发行证券化的过程中出现的评级费、增级费、税费等高昂的
成本又会降低了抵押贷款证券的收益率。
因此，住房抵押贷款证券化在德国并
没有获得长足的发展。
新加坡的房地产融资模式
中央公积金制度
新加坡由于国小人多人口密集导致住房问题在 1955 年经济快速发展时显
得尤为突出。
然而到 1992 年，居民的住房状况就已经得到了彻底改善。
新加
坡取得如此成就的重要原因之一就是其独具特色的中央公积金制度。
该制度是
一项由雇主和雇员共同参与的强制性社会保障储蓄计划，旨在保障新加坡居民
退休后的经济来源，并满足其在医疗保健、购置住宅、家庭保障、资产增值等
方面的需求。
为解决国民住房不足的问题，政府首先成立了建屋发展局（HDB），根据社会
不同收入水平设计不同的住宅满足各个层次的市场需求，并在土地供应上给予
保证，专门拨出国家土地和适当征用私有土地；其次建立公积金制度通过强制
居民储蓄集聚房地产建设资金；再次发放中长期贷款鼓励居民购建住房，推行
“居者有其屋”的政府组屋计划。
中央公积金制度与住房发展计划相结合，使
公积金与改善居民住房条件相结合，极好的解决了房地产建设资金的持续发展
问题，带动了房地产业的良性发展。
公积金的运作原理包括三个方面。
1、公积金的构成
按立法规定，所有在新加坡工作的受薪人员包括公务员和外籍人员都必须
缴纳公积金。
公积金由雇员和其雇主各按雇员工资的一定比例按月解缴中央公
积金局。
中央公积金局每年根据当年的居民生活水平、企业经营效益和经济发
展状况适当调整公积金缴交率（见表 2）。
2011 年，新加坡政府计划调整公积金
缴交薪金顶限和雇主公积金缴交率，薪金顶限从现有的 4500 元月薪提高到
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