如何做好一名小区物业经理.doc

如何做好一名小区物业经理.doc

《如何做好一名小区物业经理.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《如何做好一名小区物业经理.doc（7页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

如何做好一名小区物业经理

（一）

从1981年深圳成立全国首家物业管理公司，标志着我国物业管理行业走过了近30年的发展历程。

1991年11月，上海也出现了第一家物业管理公司古北物业管理有限公司（原名叫安居乐物业管理有限公司），同样上海的物业管理行业也走过了20年的风雨，当然，也让人欣慰的是，物业管理在中国大陆从建立到发展，在改革开放政策的春风沐浴下，物业管理相关的专业公司如雨后春笋般得拔地而起，仅上海而言，作为一个国际化地大都市，物业管理规模不断增长，据上海物业管理行业协会统计，上海住宅小区总数为10870个，建筑面积约4.83亿平方米。

其中一级资质的物业公司有49家，二级资质的物业公司有381家，三级资质的物业公司有1970家。

目前物业公司仍在增加，前2年上海物业管理行业协会对一些不符合资质要求的物业公司进行了清理，从原来的3000家不到一点，经过清理整顿后，现在上海具有资质的物业公司约2400家。

我们可以试想一下，10870个住宅小区，也就是说至少有10000名左右的小区物业经理，商务楼、商场及工业厂房物业不计，理论上讲，从事小区物业经理的远远不止10000名。

当我们走在大街上，经过每个小区或独立的大厦，就有一名物业经理，每一个在建建筑项目，就等于即将增加一个物业经理。

但是，据行业协会统计，上海实施物业管理小区占住宅小区总量的72%左右。

也就是说，还有近30%的住宅小区存在着无人管理或其他原因，当然随着物业管理制度完善，也有小区实行自治管理的，但为数不多的。

因此，尽管上海是座超现代化国际大都市，但是从物业管理方面看，上海的物业管理实施与改善，仍有很大提升的空间，这些更需要站在一线的小区物业经理们，如果把每一个独立的物业管理区划为单位，小区物业经理相当于这个区划内的区长，这个“区长”就要担负着物业管理区划内的综合管理，包括区划内的公共秩序、卫生、绿化、设备设施维护、生活文化等。

从事小区经理工作的那些人

根据《物业管理条例》及《上海住宅物业管理规定》有关法规规定，从事物业管理工作的人员必须具备相应的职业资格证书，也就是说各级岗位的职业资格。

从事小区物业经理的就必须具备小区经理证，做管理员的包括客服和接待，都需要物业管理员的职业资格证，从事工程维修人员的，电工要有上岗证，最好有中高级别的证书，还有管道工、空调工等常用的操作证。

从事保安的要有保安人员证，还需要有消防管理证。

做保洁的要有保洁员的操作证。

作为物业公司中高层的，需要有部门经理或企业经理职业资格证。

然而，对于持证上岗的问题，目前上海还是做得不够到位，虽然说证书只是一张纸，并不代表能力，但是从业人员需要通过考核拿到证书，目的是要让从业人员知道了解自己的岗位是做些什么事。

然而我们的行业性原因，证书很多，含金量不高，取得容易，因此证书等于废纸一张，不能代表从业人员是否真正具备了从业资格。

就拿从事小区物业经理的人来说，真正受过大学专业系统学习的很少，因为物业管理这个专业在许多大学没有，大多只有房地产相关的专业里涉及一点。

所以，从事小区经理工作的人一般有三类人。

第一类人是原过去房管所专制过来的人，这批人的优势是实际操作能力强，对建筑的构造及设备比较了解。

但是这批人学历不高，学历不高不是他们的错，那是过去国家的政治因素导致的，正因为如此，这些人文化道德观念较差，当然也不能全怪他们，那是教育滞后，因此，现代的物业管理理念他们跟不上，加上年龄的关系，很少有人能与时俱进，等着退休过生活。

第二类人，从其他专业或行业领域转过来从事物业管理，或者讲半路出家的。

这类人来从事物业管理工作，会走出两个极端。

虽然说小区经理还算个基层领导岗位，但是这个领导岗位是个多面角色，首先要学习基本知识，尽管过去不是从事物业管理的，但与人相处及生活阅历都是日积月累的，有的人很快能进入角色，比如以前做过服务性行业的，就很快能适应工作，有的人以前是搞工会的，那么待人接物一定是强项，有的人以前是单位搞设备的，那么工程上一定很熟悉。

他们比房管所出来的人做得更好更专业，他们会在不段接触和学习中了解掌握小区管理重点是什么。

但还有个极端就是极度憎恶，认为做物业管理的人就是前世作孽，觉得工作很枯燥、乏味，有时比较悠闲，有时风雨无阻还要加班。

过去长期坐办公室的，在企业做管理的人，一直给人看脸色，现在从事物业管理了，虽然也是管理，却是看别人的脸色，甚至被人指责唾沫横飞也得忍。

他们不能理解管理与服务之间的关系，所以由于不适应，所以，这些小区经理会捣糨糊，不会再认真工作，识相的会提出辞职，个别的会认为混混也蛮舒服，最终导致企业经济及名誉损失。

第三类人，从基层走向管理层的小区经理。

有些公司在选拔人才，也会内部选择，因为公司对旧员工知根知底，所以，在小区经理中，不少人以前是管理员、维修工、保安保洁等工作，他们本来对基层工作比较了解，所以在管理上得心应手。

他们尽管没有很高的学历，但是他们有着丰富的操作经验，也知道走上这个岗位来自不易，他们比其他人更珍惜。

然而，尽管是从基层走上来的，但他们也会存在心里障碍。

一个好的保安，未必能做好一个好的管理者，所以，这个“好”字，我们不能简单来界定，在不同的岗位上，“好”的标准是不同的。

因此，企业对员工的培训很重要，包括入职培训、业务培训及晋升培训等。

无论小区物业经理之前担任过何职务，从上岗的一天开始，就必须对物业管理有新的认识与理解。

要做好一名小区物业经理，仍有许多要注意的地方和必要的条件。

如何做好一名小区物业经理

（二）

看不到的背后

广义上的小区经理的职责就是对公司及上级领导负责。

从狭义上讲就是具体岗位职责。

小区物业经理是个特殊的职业，它是个基层领导岗位，又是全方位掌控的。

有的小区物业经理不仅要做好日常管理工作外，往往还充当保洁、保安、维修等工作。

物业行业有句话，做物业管理的人，人人都是保洁工。

意识是小区的环境整洁不能只靠几个保洁工，作为每一个物业人员，保安、维修及管理员都有责任维护好小区环境整洁的义务。

以前，在学校读书的时候，学校经常向我们宣传，路上看到纸屑、垃圾要捡起来。

我也确实看到有的老师和领导以身作则，但也看到视而不见的。

一个团队的领导者的素质很关键，看什么样的将带什么样的兵。

“忙”与“闲”有两种解释。

有的小区物业经理很忙，你几乎看不到他在办公室，那有两种可能。

第一种是工作需要，一个合格的小区经理，每天早晨必做的功课就是巡视小区，有的小区10几万以上甚至几十万以上的小区，一个巡视就可能1到2个小时。

巡视不是每个部位都要看到，而是根据小区规模及实际情况而定。

比如小区地面车辆停放就可以看出保安管理的能力和指挥是否得当；查看监控录像，看一看保安夜间工作是否存在问题，同时确保监控中心设备运作是否正常。

再比如，楼道巡视中，是否有异样情况，像楼道堆物、室内装修规范、管道进门是否有异样等。

上下电梯时，轿厢内整洁度情况，大堂保洁工作是否到位，业主信箱有无广告垃圾。

这些都是面子形象，却又是容易忽视的地方。

如果规模较小的小区，小区经理充当的角色更是综合型的，他协助保安指挥小区机动车辆，接到简单的报修任务，小区经理在有电工证的前提下，协助解决。

小区经理同样是前台接待人员，当其他工作人员忙碌或临时不在的时候，小区经理会计算物业管理费及收取。

但也有小区经理的忙是另一种忙，叫瞎忙。

整天在外面跑，一会公司开会，一会房办开会，当小区经理坐在办公室时又不知道什么事情，全部交给其他人处理。

小区物业经理也有“闲”的时候，闲的时候在小区巡视一下，一个合格的小区经理，心里必须有本帐，下个月的预算，本月的结算，做好如何开源节流。

无论小区管理经营模式是包干制还是酬金制，核算是小区物业经理一项基本能力。

我们都说外行看热闹，内行看门道。

物业经营管理的成本核算是直接关系到项目盈利能力。

所以，小区经理第一“闲”着算账，成本核算中，除了人员工资基本固定外，其余费用都是变化着。

比如设备运行费，小区日常管理费用等。

第二个“闲”就是多走多看，物业行业一直提倡有效节能，但是初看要做好有效节能措施也不是一件容易的事情。

作为小区经理，在小区里要分白昼看。

白天看设备运行耗费情况，比如白天尽量保持走到灯关闭，水景动力尽量少开或只开部分，机动车库内的灯光设置可以分区设置，主要交通干道灯光确保明亮，车位地方可是适当用节能灯或功率较低的灯泡替代。

晚上是最耗电力的，业主进进出出频繁，电梯使用频繁，电梯实际功率与电梯载重有关。

小区草坪灯围墙灯全部开启，也是电耗比较大的一块。

小区经理夜巡时候，主意观察，对小区主要道路口的灯光保持明亮，进出大门口灯光要明亮，监控探头下看得清机动车进出小区时的车牌号。

对草坪灯瓦数可以适当调低或用节能灯替代，围墙可以错开设置。

第三个“闲”，就是小区经理要经常与业主代表、居委会、民警及房办经常沟通，虽然说业委会、物业和居委会是三位一体，但是使其成为一体运作的物业必须起到积极作用。

居委会、房办、民警是社区综合管理主要方，平时不烧香，临时抱佛脚并不是每次都灵验。

所以，小区经理必须做好三位一体运作的桥梁。

高瞻远瞩才能运筹帷幄

小区物业经理是驾马车的车夫，前面的四匹马就是保安、保洁、保绿和维修，要使马车行驶稳当，就要看车夫的技术。

其中任何一匹马跑得快了或慢了，都要影响到马车的平稳。

所谓要高瞻远瞩就是你必须知道前方的路是平坦还是颠簸曲折，你就知道该什么时候拉紧缰绳，什么时候要快马加鞭。

小区经理并不是做在办公桌那么简单，必须要具备几个业务常识：

第一、应急预案的实施意识。

小区日常管理中难免会发生一些突发事件，也是物业管理中不能认为控制的，比如发生火灾、水管爆裂、停水停电、偷盗事件等，如果发生类似的突发事件，小区经理现场指挥得当十分重要，同样反应物业公司业务水平。

突发事件发生，往往需要保安、保洁及维修人员配合应急处理，但是要让三方连贯配合，就需要指挥人员，小区经理指挥是否得到也就是体现应急处理能力以及体现和业主的危机公关处理能力。

第二、内部协调能力。

小区经理并非是现场实际操作者，而是一位管理者，也是协调者。

有时保安、保洁与工程维修在处理业务上会发生各种矛盾，小区经理要有协调的能力，不不是仍有发展而取得权力制衡。

这种想法是错误的，因为无论是保安、保洁还是维修，他们服务对象都是一致特定的，就是小区业主，所以不存在利益冲突，如果由于内部工作人员发生矛盾，而相互拆台，那么不利于小区管理工作开展。

所以小区经理不能把此类现象当戏看，而是要化解于无形中。

从而可以提升小区经理本身的威信。

第三、用心记忆。

小区经理固然是个基层管理领导，但是有个良好的记忆能使你事游刃有余。

有些保安、保洁及维修人员掌握业主的信息要比小区经理多，那是因为他们每天与业主接触，甚至知道张家长李家短，而小区经理就未必对各个业主都了解。

有的小区业主根本不认识或者不了解小区经理是谁，甚至有些业主向小区进攻力投诉事件时，小区经理还呆若木鸡似的，这样造成对业主很不尊重之嫌，业主也会认为小区经理很没水准。

所以，小区经理在巡视工作中，把接触到的业主要尽量记忆留心，做小区经理都应该有本小本子，可以随时记录，事后整理，因为投诉类事件，业主更愿意与小区经理直接接触，所以，小区经理如果对小区业主情况熟悉，比如性格、脾气等，那么就有助于采取什么样的语气或处理方式。

服务行业常说，一句话可以让人笑，也可以让人跳。

你可以暂时忘记某个员工叫什么名字，但是记得某个业主信息，就对工作越有利。

如何做好一名小区物业经理（三）

名与利的关系

每一个小区物业经理就好比古代的一个太守，他不仅要负责地区安全，把经济搞上去，即懂得小区盈利能力与管理成本控制。

同时，小区经理要搞好精神文明建设，不能大意失荆州。

一个小区的物业管理团队，实际管理领导者就是小区经理一个人，他就好比是军队中的统帅，这个统帅不仅要起到表率作用，要有一定的公信力。

因为在实际物业管理中，小区经理不仅仅管理员工队伍，同时业主间的“私事”，有时也会求助于物业，那么物业就要处于一定的公信力，不偏袒任何一方。

所以，小区经理不但要练好内功，也要练好招式。

所谓练内功，就是物业公司或者说小区物业管理处内部管理。

物