地产公司各部门职能及各岗位职责.docx

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地产集团职能和各岗位职责

地产集团前期工作职能：

1、拟定公司战略发展计划及实施步骤。

拟定公司的年度、月度工作计划，跟踪及督促公司计划的实施情况。

2、及时收集、整理、分析国家及目标区域宏观政策、经济发展、产业政策与行业发展动态。

组织目标区域经济发展、城市规划、政府效率、消费文化及土地相关政策等信息的收集、分析与研究。

组织目标区域的房地产市场趋势、区域房地产发展和相关市场信息收集、分析与研究。

3、开展内外部环境研究，形成集团投资策略，制定三年投资规划和年度投资计划并组织高层研讨与决策。

组织收集土地信息，建立并维护集团的土地资源信息库，根据集团发展战略制定集团未来的土地储备计划。

组织集团各部门对意向地块进行研究与分析，撰写研究报告并提出投资建议。

组织与项目开发相关政府部门、合作单位或土地出让方联系，建立前期沟通和协商渠道。

组织寻找价值增长潜力大的区域或地块，谋求合作机会，主导项目拓展前期谈判工作。

4、组织项目可行性研究报告的编制及评审，提出项目立项建议。

负责招标、拍卖、挂牌出让土地竞标方案的拟订，并负责根据批准方案组织实施应标、竞买、竞标等工作。

负责非公开招拍挂项目及城市更新项目商务谈判方案的拟订，并协助领导与相关各方进行商务谈判，组织完成项目尽职调查、可研分析与财务分析，及相关协议的草拟。

负责项目获取相关合同或协议的草拟、签署及履行。

组织土地交接工作。

5、根据公司发展战略需要，提出房地产项目合作的策略和思路。

负责合作开发模式的研究及合作伙伴的寻找。

负责并参与决策对外合作方案制定，组织相关部门进行项目合作协议的谈判，推动项目合作协议的审批和决策。

负责或参与合作公司的企业章程、股东会及董事会组建等重要制度的订立。

负责合作项目的对接管理。

6、负责从土地获取至工程规划许可证的手续办理，包括但不限于：

项目立项批文、用地手续、项目名称申报和审批；《国有土地使用权证》（未办妥《国有土地使用权证》时，须先办理《项目选址意见书》）、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及与之相关的部门签批、费用交纳；规划阶段、方案阶段、扩初和施工图设计阶段的报批；保障性住房相关行政手续办理等。

负责协调同相关政府和公共事业部门的关系，确保报建工作符合工程进度要求。

负责节能、环保、人防、消防等专项审查及报批手续办理。

负责规划、土地专项验收及竣工备案、房屋权属登记办理。

7、负责与政府部门、社会各界的联络、关系维护与往来接待等工作，与政府主管部门建立良好沟通关系，为公司相关工作提供支持。

负责与合作开发单位的关系维护。

8、负责房产预测工作负责楼盘表的建立；负责预售资金监管的对接；负责预售许可的办理。

一、工程管理部职能：

1、参与所辖区域范围内的目标地块考察，参与土地交接，预测项目施工风险。

参与所辖区域范围内的项目可研论证，进行工程技术分析。

2、参与标准工作周期研究。

负责根据项目开发一级节点计划审核项目部提交的施工总体进度计划。

检查项目施工进度计划的实施情况，分析进度调整原因并提出解决方案。

组织协调各项目内部预验收、竣工初验、专项验收（规划及土地除外）、竣工核验等验收工作。

3、落实工程质量安全管理标准制定，并组织落实。

参与编制项目质量控制要点计划，定期检查、监督项目工程质量、安全文明施工情况。

跟踪项目工程质量通病防治情况，并汇总分析和总结。

配合处理工程重大投诉。

4、针对不同类型产品，参与标准工作周期研究，不断提高项目运作效率。

参与新技术、新工艺、新材料、新设备的研究、论证、推广和应用。

参与重大工程专项技术方案、工程重大技术难题、关键工序/部位施工方案的论证或评审。

参与施工图会审，提出施工图设计优化建议。

协助建立工程技术类外部专家信息库。

5、负责施工图设计、审查的管理。

上报重大设计变更，负责设计变更的实施跟进。

负责收集设计变更情况，分析设计变更原因，并编制公司设计变更月报。

6、负责建立和完善成本管理体系，组织成本科目的分类和归集。

负责各项成本的调研，建立成本信息库。

负责收集项目动态成本信息，并进行汇总和分析，提出目标成本调整建议。

负责建立项目成本监控和预警机制。

7、组织制定项目目标成本。

在项目拓展论证阶段提出成本估算。

根据项目定位和产品建造标准，负责对各阶段设计提出预控目标成本，并根据设计成果调整成本测算。

8、负责收集、整理项目有关成本信息，对超出目标成本控制范围内的支出进行审核并启动预警程序，控制目标成本的非预期超支。

负责对项目动态成本进行分析和监控，组织相关部门进行目标成本控制分析，提出目标成本调整建议。

审核权责范围内项目的设计变更、现场签证费用，提出成本控制意见。

9、负责进度款管理制度及标准模板的建立。

审核项目公司的工程进度款申请。

10、负责签证管理制度及标准模板的建立。

审核项目公司的签证申请。

11、组织编制施工图预算。

审核工程类结算。

12、提交《项目成本后评估报告（正式版）》进一步分析总结，为后续项目开发提供借鉴。

根据《项目成本后评估报告》，更新成本信息数据库。

13、拓展优秀的供方资源，汇总相关部门提供的工程类、设计类、营销类、专业技术服务类、商业类等供方资源信息，建立完善集团供方信息库。

（一）工程部总监：

1、在执行总裁的领导下负责本部门全面工作。

以及部门的预结算、招投标、工程管理的全部工作。

2、贯彻执行国家颁布的技术规范、规程、标准及有关政策规定。

3、负责编制工程的总体控制计划、年度控制计划、月、周工程进度计划，经审定后组织实施。

4、参与项目的可行性研究，项目的规划设计方案、单体设计方案研讨工作。

5、组织施工图纸会审，负责联系、解决协调设计变更工作

6、负责组织审查施工单位编制的施工组织设计。

7、参与对监理单位、施工单位的考察，参与对供货厂商的考察，并形成考察报告。

8、参与监理委托、工程发包、材料采购等招标工作，并会签合同。

9、编制甲供材料、设备供货计划，参与选样，现场组织验货，现场工程签证管理。

10、组织基础验收、主体结构验收、各专业工程竣工验收及整个工程验收。

11、负责工程施工的质量、进度、成本、安全、文明施工方面管理工作。

12、对监理公司及施工单位进行有效管理。

13、配合营销部解答客户提出的各种技术问题，为客户提供优质服务；

14、协助总经办办理开竣工手续；协调政府主管部门检查等各项工作。

（二）、项目经理：

1、审核工程付款，对材料付款予以会签。

2、组织现场工程例会，协调各施工单位之间的关系，处理施工中出现的各类问题及纠纷。

3、办理开竣工手续；协调政府主管部门检查等各项工作。

4、配合工程部经理做好工程前期运作及招投标工作。

5、负责项目的整体运作和管理。

6、项目开工准备阶段，负责编制《项目开工监督管理计划》，并报工程部经理批准7、负责向各承包单位正式发出《工程施工管理配合要求》。

8、开工准备阶段应对开工必须具备的文件和资料进行核实。

9、组织设计图纸会审、设计交底工作，对设计交底工作的过程及结果进行检查。

10、组织专业工程师对监理单位及施工单位《施工监理规划》、《施工组织设计/方案》进行审查。

11、组织专业工程师及相关部门对《施工组织设计/方案》中重大技术措施和经济方案进行初步审查，提出审查意见。

12、对《施工组织设计/方案》中的新技术、新材料、新工艺的应用，以及可能导致工期、造价等变动的因素，结合监理单位的审查意见进行着重审核。

13、对《施工组织设计》的实施情况进行监督检查纠正。

14、对施工组织设计的调整及修改进行审核，对开工准备情况进行核实检查。

组织临时设施的搭建。

组织监理、施工单位进行场地移交。

向工程部经理报送《开工申请表》，组织对《监理规划》进行评审，《监理规划》的实施情况进行检查、监督、纠正。

15、负责准备图纸会审、设计交底会。

组织开工庆典，组织工程资料的报送。

组织召开工程协调会。

16、对工程中重大的不合格事项进行调查研究，提出处理意见。

对施工安全、文明施工进行监督检查。

施工中的各种标识组织监督检查。

17、负责协调承包商、监理单位、设计单位及有关单位之间的关系。

按照《项目规划》和工程施工计划对项目资源进行合理调配、管理。

18、组织制定质量监督计划。

依据质量监督计划和相关文件对工程项目进行质量管理，工程量及设计变更引起的工程量增减进行审核，监理单位审核、汇总后的进度计划进行确认。

19、负责组织工程施工计划实施情况的监督、检查、调整，负责对各方提出的设计变更进行审核，负责工程停工、复工的管理，负责控制工程项目施工过程投资，填制价款单。

按合同进行工程款拨付。

（三）、工程总工：

1、参与可研报告、土地招投标文件有关内容的编制；

2、组织开展方案阶段设计管理工作；

3、负责项目方案阶段设计任务书的编制；

4、负责项目方案阶段设计过程管理与交流，并组织相应的设计成果评审；

5、参与产品定位工作，为产品定位提供专业建议。

参与各阶段设计工作。

6、负责设计变更的管理，组织权责范围内的设计变更的审核、论证。

7、上报重大设计变更，负责设计变更的实施跟进。

8、负责收集设计变更情况，分析设计变更原因，并编制公司设计变更月报。

9、负责项目工程建设设计技术方面的全盘工作，指挥施工现场，及时处理项目施工过程的技术问题，并督察各施工单位按时完成任务；审批工程质量计划及施工技术方案等，针对技术问题提出主导性意见；

10、全面负责解决设计及施工中出现的重大技术问题；对工程质量、进度、安全、成本进行有力的监控，并承担相应责任，对工程技术签证及工程造价把好关； 

11、主持制订项目质量、安全文明目标，组织工程技术方案研讨，组织对项目的定期检查和专项检查，并提出工程技术、质量、安全等问题的处理意见；

12、及时处理项目施工过程的技术问题和有关矛盾；参与开工前的技术交底会议，施工组织设计的评审；负责召集和参加分部分项工程验收和竣工验收；

13、对施工中各种材料和设备的品牌、质量是否符合设计要求及合同要求，随时进行核对，发现问题及时处理。

（四）、土建工程师：

1、学习执行国家颁布的有关土建方面的技术规范、规程、标准以及政策法规。

2、负责工程土建部分的施工管理及有关工作，及时监控工程进度计划及质量计划的实施完成情况。

3、负责工程项目建筑、结构方案论证及施工图会审，监控设计进度。

4、负责本专业施工组织设计的审核工作。

5、负责解决施工过程中出现的技术问题，及时联络设计院进行设计变更。

6、参与本专业工程、监理招投标及合同会签。

7、参与本专业材料、设备招投标及合同会签。

8、负责与其它专业的工作配合、协调工作。

9、负责协调施工单位交叉作业，及时处理施工纠纷。

10、负责本专业材料、设备的现场验收，杜绝不合格材料在工程中使用。

11、准确掌握本专业工程形象进度。

12、材料、设备付款会签。

13、做好成本控制工作。

14、依据公司签证管理制度做好本专业的签证审核工作。

15、严格执行公司制定的各项工程管理制度。

16、记好工程日记，作好工作总结。

17、学习新技术、新工艺，不断提高技术管理和业务水平。

17、负责项目精装修工程的设计协调和现场施工管理工作。

18、参与招投标工作小组精装技术方面相关工作，编制招标技术文件，审核有关技术资料；配合或组织装饰类工程材料设备甲供、甲限的招标工作；负责合格供方的考察。

19、参加现场装饰工程的日常管理工作，协调土建、安装等专业工程的现场配合工作，完成现场装饰工程施工日志的准确记录；负责每日的现场巡查工作，并作好巡查记录；负责对监理单位关于装饰工程方面的监理工作进行日常检查。

20、根据公司批准的施工总进度计划,审查装饰工程施工组织设计,负责编制装饰工程项目的现场施工进度,确保装饰工程项目进度计划的完成。

21、根据合同的约定、规程规范和设计图纸的要求,严格监督装饰工程项目施工质量,参加装饰工程检查验收,参加装饰工程材料设备选型、封样及