物业管理前期介入专项方案.docx

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物业管理前期介入专项方案

前

期

介

入

物

业

管

理

方

案

二〇一三年十一月三日

第一部分前期介入服务四个阶段

一、物业顾问组建阶段

二、建设施工阶段

三、完工验收阶段

四、物业销售阶段

第二部分物业管理模式

一、服务管理模式设想

二、

第三部分项目组织架构和岗位人员设置

一、组织机构设置和岗位人员配置情况

二、各部门关键工作职责

三、物资装备需求情况

四、前期介入工作计划

五、日常管理期工作计划

第四部分物业前期管理开支计划预算

1.行政办公用具计划表

2.维修工具计划表

3.护卫、消防装备计划表

4.环境绿化装备计划表

5.前期介入日常费用开销预算表

第一部分前期介入服务四个阶段

华远•华中心前期介入物业管理，是指物业正式进驻前物业管理，其关键目标是：

立即发觉设施、设备遗留问题，为以后物业顺利运作打好基础，进行沟通渠道、管理架构和相关资源准备，确保业主顺利进驻和正式进驻后良好管理效果。

世邦魏理仕企业针对华远华中心前期物业管理特点及项目进度安排，拟在世邦魏理仕物业管理平台支持下，从用户关系、制度管理、技术资料管理三个步骤入手，制订出完善、高效、科学作业规程和工作计划，以保障华远•华中心物业正常、有序运转，帮助集团在长沙建立良好形象。

要使以后物业管理顺利进行，物业管理前期介入将会起到至关关键作用，将依据物业施工进度实际情况，对“华远华中心”制订科学、成熟、对应物业管理前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为未来物业管理工作顺利开展打下坚实基础。

一、物业顾问组建阶段

对于物业管理前期介入，物业企业将依靠集团企业总部强大技术力量和和我们合作多年、极具专业见解及工作经验各相关专业教授，组建“项现在期顾问团”。

依据物业特点，提出合理提议。

前期介入人员需要参与物业计划设计方案变更讨论，从管理角度审阅计划设计方案是否合理，努力争取使物业设计方便以后物业管理工作。

1.小区人车分流设计；人员、车辆进出智能化“一卡通”系统；

2.电梯联动监控和消控中心设置五方通话，刷卡上下梯系统；

3.会所功效设计；

4.公共照明开关设置位置及开闭形式；

5.家用空调穿墙孔和室外机座位置预留；

6.信报箱设置，公共通告栏配置；

7.直饮水系统功效配置；

8.公共洗手间设置；

9.小区垃圾房设置；

10.物业管理用房位置设计；

11.隶属工程配置设施建设设计参与。

二、建设施工阶段

建设过程中，物业前期介入人员及物业顾问每日到现场了解工程进度、施工情况，逐步对物业硬件增加了解，对有些影响使用功效问题早发觉、早协调、早处理，为以后物业管理工作奠定良好基础。

1.提出设备设置和服务方面改善意见及设计遗漏工程项目标提议；

2.分析物业建造选料及安装，改善设备使用效果，减轻后期管理压力；

3.审查相关工程（包含绿化工程）优劣，提供改善意见；

4.提供机电安装及能源分配相关专业技术管理意见；

5.提供功效布局或用料更改相关专业技术管理意见；

6.帮助施工人员做好对房屋材质方面保护，以避免施工对材质造成损伤；

7.对施工现场出入车辆实施安全监察和环境清洁方法管理。

8.提前熟悉房屋中多种设备和线路，包含房屋内部结构、管线部署及所用建材性能；并配合对各施工现场水电数据和施工单位正常使用管理。

9.检验工程施工进度（依据需要参与建造期相关工程例会和建筑责任人定时碰面会等）；

10.检验前期工程施工质量，并就原设计中不合理但又能够更改部分提出提议；

11.配合设备安装、管线部署，进行现场监督，确保安装质量；

12.提出遗漏工程项目标提议；

13.对小区公建配套设施设备进行探讨，能够使公建配套设施设备满足以后用户发展需要和贯标（ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等）需要，降低投入成本和以后物业管理成本。

三、完工验收阶段

物业管理前期介入人员将定时视察施工现场，参与工程例会，立即提出维护发展商利益和确保施工质量专业意见和提议，帮助开发商做好使用功效验收，对多种设备、管线全部逐一检验。

1.参与委托方房屋、设备、设施完工验收，并建立验收档案；

2.发觉可能存在施工隐患，并列出遗漏工程；

3.参与重大设备调试和验收；

4.制订物业分户验收步骤并实施；

5.指出工程缺点，就改良方案可能性及费用提出提议。

四、物业销售阶段

良好物业管理形象及物业管理品牌会吸引大量购房者，同时也有利于开发单位树立企业品牌形象和著名度。

所以，物业管理前期介入人员将依据实际情况，帮助开发部物业销售和宣传推广。

1.制订合理物业管理收费标准，为物业销售作好准备；

2.会所服务和管理；

3.门岗、售楼处及样板房保安、保洁规范等服务，建立良好物业形象；

4.设置物业专业人员在售楼现场解答用户对物业管理方面疑问；

5.对物业人员和销售人员进行物业管理基础培训工作；

6.负责相关售楼宣传、构建小区未来居所环境，物业服务、配套设施宣传和推广。

7.推行科学、实用“礼宾助理服务”，从而扩大物业管理服务领域，使服务更为细致，反应更为快捷。

第二部分物业管理模式及服务目标

一、服务管理模式设想

华远·华中心项目在长沙市天心区湘江中路（解放西路至西湖路段），占地约235亩，分南、北区由数幢百米摩天建筑组成，以著名豪华酒店品牌香格里拉酒店、中国高端百货店海信广场、中部地标商务群、全系滨江居住体等业态聚合。

南区计划为近代民俗文化商业建筑群。

华远·华中心是集团企业在长沙第一个整体开发优良项目，依据优质物业服务要求和项目标特点相结合,世邦魏理仕经过对项目标情况分析及对项目周围情况了解,结合对项目标定位,我们认为华远·华中心物业管理服务一定要把“安全、舒适、快捷、健康”放在首位。

本企业对华远华中心管理目标是，和全体产权人、使用人一道，共同建造精品居住物业，营造现代生活气氛，打造中国物业管理优异品牌。

1.树立服务理念，提出“您满意，我们追求！

”管理理念，从而达成一流管理、一流形象、一流效益。

2.发明良好高级生活环境，实施社会化、专业化、一体化管理。

3.结合商铺管理，表现出管理规模效应。

4.经过对物业整体管理和养护，创建一个“安全、时尚、方便、舒适”生活环境，使业主物业能保值、增值。

为此，项目标物业管理和服务要根据以下要求展开：

1、科学化、制度化、规范化、高起点

　　华远·华中心技术含量高，管理范围广，不能只凭经验办事。

要主动探索制订并不停完善一套覆盖各个方面管理制度，使整个管理工作有章可循，有据可依，管理和服务走上科学化、制度化、规范化轨道；要有高素质职员队伍，高技术管理手段，高标准管理要求。

只有这么，才能达成好管理效果。

2、加强治安防范，严格出入管理制度，建立用户档案

　　小区住宅管理最关键就是安全管理。

而华远华中心住宅小区物业管理安全保卫工作极其关键，必需加强治安防范，建立和健全多种值班制度，坚持外来人员出入检验登记制度，坚持定时检验楼宇防盗和安全设施制度，坚持安全管理下班交接检验制度，坚持二十四小时值班巡查，努力争取做到万无一失。

同时，应全方面建立用户档案，熟悉业主情况，增加沟通了解，做到时时心中有数，确保业主人身和财产安全。

3、加强消防管理，做好防火工作

　　因为华远华中心是集商铺，写字楼，住宅集一体物业，功效多、设备复杂、人流频繁、装修量大（尤其是入伙早期，将面临大批量装修管理），所以火灾隐患原因多。

所以，华远华中心物业管理防火要求高，应尤其加强对消防工作管理。

做好对业户、对各施工单位用火、用电宣传教育及监督管理工作，明确防火责任人，熟悉消防基础知识，掌握防火、救火基础技能；加强防范方法，定时检验、完善消防设施，落实消防方法，发觉问题立即处理，消除事故隐患。

4、重视清洁管理

　　环境卫生好坏是物业管理服务水平关键表现。

我们将在本身环境管理经验基础上，为华远华中心物业提供专业清洁服务工作。

为此要制订完善清洁细则，明确需要清洁地方、材料、清洁次数、检验方法等。

同时要加强常常性巡视保洁，确保大堂、电梯、过道随脏随清，广场走道无杂物、灰尘，门窗洁净明亮。

5、强化设备管理及设施维修保养

　　应重视对华远华中心水电设施（包含高低压变电房，高低压电缆、电线，上下水管道等各项设施）全方面管理和维修，供水供电要有应急方法。

应尤其重视对电梯保养和维修，重视对消防系统检验、测试。

要有健全检验维修制度，要对公用设备、公共场所，如大厅、走道、电梯间等定时检验、维修维护。

对业户设备报修要立即处理，并定时检验。

要做到电梯运转率不低于98％，消防设备完好率达成100％。

6、设置前台用户中心，完善配套服务

　　管理就是服务。

为方便客人，满足客人需要，华远华中心应有配套服务，设置客服中心。

帮助业户，租户办理多种手续，处理相关问题；提供问讯、商务等各类服务，包含提供部分日常性服务，如帮助接待来访客人，回复电话投诉，提供打字、传真、复印及订票服务等；提供其它可能委托服务，如代送快件等（多个经营有偿服务范围）。

7、加强沟通协调，不停改善工作

　　小区管理处应加强和业主沟通，主动咨询、听取她们对管理服务工作意见和要求，认真接收、处理业主、租户投诉，立即反应、处理她们提出问题。

要谨慎对待，协调好各方关系，协调配合好政府各部门工作，还要不停改善各项管理，使各项工作指标达成同行业优异水平。

工作提议：

物业管理者作为物业维护者，在长久实际工作中对物业可能出现种种问题比较了解。

所以能够代表业主从管理者角度对立即管理物业进行审阅，立即纠正计划设计中不足，愈加好地满足业主使用要求。

所以，物业管理早期介入有利于优化设计，完善设计细节。

依据日常工作经验从开发成本、物业服务接业主使用功效角度出发，提出物业管理早期介入具体介入点，以期有利于物业服务长远发展。

工作内容：

一、土建工程问题：

1、提议设计单独排烟道和厕所排气道。

对于商住楼，现在很多没有单独排烟系统，假如共用一个烟道，则会引发业主家串味、串烟等情况。

轻易引发业主意见。

2、 提议设置健身活动场地，并充足考虑合理区位。

设置小区健身场地，一定要考虑区位合理，假如区位不合理，影响业主休息。

3、 提议楼道墙面先不粉刷只做基础处理，或直接铺设瓷砖。

粉刷一新楼道墙壁往往会在业主装修期间造成一定破坏，又找不到当事人，开发企业不得不重新粉刷楼道，加大施工成本。

假如在交楼前只进行一次基础墙面处理，待业主入住率达成一定程度时候，再进行后粉刷或直接铺设墙面瓷砖，就能够避免上述情况。

4、楼外立面、屋面。

为了耐久和防水，楼面和屋面应采取最好防水材料，做完防水后，再进行外立面装施。

5、阳台设计要考虑到花盆座架。

（底部向里倾斜）以防淋和浇花水往下滴给下面业主带来不便，客厅、主人卧室分体式空调穿线预留外斜防水方法设计要考虑进去。

二、电气设备 

1、 水、电、气表安装尽可能采取IC卡表具。

在一定程度上能够避免纠纷，设置要考虑到插卡需要，尽可能做到分表到层、分表到户，表位置最好能统一、集中（便于操作、住户忘关开关时可临时切断电源），电话分线分层分户应作好识别标识，合理分配。

户内配电及层控箱应装上LE开关，预防跳闸造成大面积停电 

2、 空调安装，统一位置，统一排水。

市场上空调外机尺寸大全部不一样，安装位置假如小，造成空调外机无法在原位置安装，业主就会随意另选位置，开发商补救成本也很大；留有调孔位置不适宜，业主为了妥当安装室内机，只能重新打洞，原来空调孔就成为外墙上“疤痕”；连接外机空调管格式各样、歪歪斜斜，影响美观，能够将连接外机空调管“藏”入墙内，只需要在室内适宜位置留有可插式孔洞即可，降低了业主安装过程中麻烦，此方法能有效处理乱安装空调影响美观等问题。

3、提议设置楼宇门警报系统和监控系统。

很