物业管理前期介入专项方案.docx

1、物业管理前期介入专项方案前期介入物业管理方案 二一三年十一月三日第一部分 前期介入服务四个阶段 一、 物业顾问组建阶段 二、 建设施工阶段 三、 完工验收阶段 四、 物业销售阶段 第二部分 物业管理模式一、 服务管理模式设想 二、第三部分 项目组织架构和岗位人员设置 一、 组织机构设置和岗位人员配置情况 二、 各部门关键工作职责 三、 物资装备需求情况 四、 前期介入工作计划 五、 日常管理期工作计划 第四部分 物业前期管理开支计划预算 1.行政办公用具计划表 2.维修工具计划表 3.护卫、消防装备计划表 4.环境绿化装备计划表 5.前期介入日常费用开销预算表 第一部分 前期介入服务四个阶段华

2、远华中心前期介入物业管理，是指物业正式进驻前物业管理，其关键目标是：立即发觉设施、设备遗留问题，为以后物业顺利运作打好基础，进行沟通渠道、管理架构和相关资源准备，确保业主顺利进驻和正式进驻后良好管理效果。世邦魏理仕企业针对华远华中心前期物业管理特点及项目进度安排，拟在世邦魏理仕物业管理平台支持下，从用户关系、制度管理、技术资料管理三个步骤入手，制订出完善、高效、科学作业规程和工作计划，以保障华远华中心物业正常、有序运转，帮助集团在长沙建立良好形象。要使以后物业管理顺利进行，物业管理前期介入将会起到至关关键作用，将依据物业施工进度实际情况，对“华远华中心”制订科学、成熟、对应物业管理前期介入工作

3、计划，并按计划和阶段开展各项工作，为未来物业管理工作顺利开展打下坚实基础。一、物业顾问组建阶段 对于物业管理前期介入，物业企业将依靠集团企业总部强大技术力量和和我们合作多年、极具专业见解及工作经验各相关专业教授，组建“项现在期顾问团”。依据物业特点，提出合理提议。前期介入人员需要参与物业计划设计方案变更讨论，从管理角度审阅计划设计方案是否合理，努力争取使物业设计方便以后物业管理工作。1.小区人车分流设计；人员、车辆进出智能化“一卡通”系统；2.电梯联动监控和消控中心设置五方通话，刷卡上下梯系统；3.会所功效设计；4.公共照明开关设置位置及开闭形式；5.家用空调穿墙孔和室外机座位置预留；6.信报

4、箱设置，公共通告栏配置；7.直饮水系统功效配置；8.公共洗手间设置；9.小区垃圾房设置；10.物业管理用房位置设计；11.隶属工程配置设施建设设计参与。二、建设施工阶段 建设过程中，物业前期介入人员及物业顾问每日到现场了解工程进度、施工情况，逐步对物业硬件增加了解，对有些影响使用功效问题早发觉、早协调、早处理，为以后物业管理工作奠定良好基础。1.提出设备设置和服务方面改善意见及设计遗漏工程项目标提议；2.分析物业建造选料及安装，改善设备使用效果，减轻后期管理压力；3.审查相关工程（包含绿化工程）优劣，提供改善意见；4.提供机电安装及能源分配相关专业技术管理意见；5.提供功效布局或用料更改相关专

5、业技术管理意见；6.帮助施工人员做好对房屋材质方面保护，以避免施工对材质造成损伤；7.对施工现场出入车辆实施安全监察和环境清洁方法管理。8.提前熟悉房屋中多种设备和线路，包含房屋内部结构、管线部署及所用建材性能；并配合对各施工现场水电数据和施工单位正常使用管理。9.检验工程施工进度（依据需要参与建造期相关工程例会和建筑责任人定时碰面会等）；10.检验前期工程施工质量，并就原设计中不合理但又能够更改部分提出提议；11.配合设备安装、管线部署，进行现场监督，确保安装质量；12.提出遗漏工程项目标提议；13.对小区公建配套设施设备进行探讨，能够使公建配套设施设备满足以后用户发展需要和贯标（ISO90

6、01、ISO14001、OHSAS18001等）需要，降低投入成本和以后物业管理成本。三、完工验收阶段 物业管理前期介入人员将定时视察施工现场，参与工程例会，立即提出维护发展商利益和确保施工质量专业意见和提议，帮助开发商做好使用功效验收，对多种设备、管线全部逐一检验。1.参与委托方房屋、设备、设施完工验收，并建立验收档案；2.发觉可能存在施工隐患，并列出遗漏工程；3.参与重大设备调试和验收；4.制订物业分户验收步骤并实施；5.指出工程缺点，就改良方案可能性及费用提出提议。四、物业销售阶段 良好物业管理形象及物业管理品牌会吸引大量购房者，同时也有利于开发单位树立企业品牌形象和著名度。所以，物业管

7、理前期介入人员将依据实际情况，帮助开发部物业销售和宣传推广。1.制订合理物业管理收费标准，为物业销售作好准备；2.会所服务和管理；3.门岗、售楼处及样板房保安、保洁规范等服务，建立良好物业形象；4.设置物业专业人员在售楼现场解答用户对物业管理方面疑问；5.对物业人员和销售人员进行物业管理基础培训工作；6.负责相关售楼宣传、构建小区未来居所环境，物业服务、配套设施宣传和推广。7.推行科学、实用“礼宾助理服务” ，从而扩大物业管理服务领域，使服务更为细致，反应更为快捷。第二部分 物业管理模式及服务目标一、 服务管理模式设想华远华中心项目在长沙市天心区湘江中路（解放西路至西湖路段），占地约235亩，

8、分南、北区由数幢百米摩天建筑组成，以著名豪华酒店品牌香格里拉酒店、中国高端百货店海信广场、中部地标商务群、全系滨江居住体等业态聚合。南区计划为近代民俗文化商业建筑群。华远华中心是集团企业在长沙第一个整体开发优良项目，依据优质物业服务要求和项目标特点相结合,世邦魏理仕经过对项目标情况分析及对项目周围情况了解,结合对项目标定位,我们认为华远华中心物业管理服务一定要把“安全、舒适、快捷、健康”放在首位。本企业对华远华中心管理目标是，和全体产权人、使用人一道，共同建造精品居住物业，营造现代生活气氛，打造中国物业管理优异品牌。 1.树立服务理念，提出“您满意，我们追求！”管理理念，从而达成一流管理、一流

9、形象、一流效益。2.发明良好高级生活环境，实施社会化、专业化、一体化管理。3.结合商铺管理，表现出管理规模效应。4.经过对物业整体管理和养护，创建一个“安全、时尚、方便、舒适”生活环境，使业主物业能保值、增值。为此，项目标物业管理和服务要根据以下要求展开： 1、科学化、制度化、规范化、高起点 华远华中心技术含量高，管理范围广，不能只凭经验办事。要主动探索制订并不停完善一套覆盖各个方面管理制度，使整个管理工作有章可循，有据可依，管理和服务走上科学化、制度化、规范化轨道；要有高素质职员队伍，高技术管理手段，高标准管理要求。只有这么，才能达成好管理效果。 2、加强治安防范，严格出入管理制度，建立用户

10、档案 小区住宅管理最关键就是安全管理。而华远华中心住宅小区物业管理安全保卫工作极其关键，必需加强治安防范，建立和健全多种值班制度，坚持外来人员出入检验登记制度，坚持定时检验楼宇防盗和安全设施制度，坚持安全管理下班交接检验制度，坚持二十四小时值班巡查，努力争取做到万无一失。同时，应全方面建立用户档案，熟悉业主情况，增加沟通了解，做到时时心中有数，确保业主人身和财产安全。 3、加强消防管理，做好防火工作 因为华远华中心是集商铺，写字楼，住宅集一体物业，功效多、设备复杂、人流频繁、装修量大（尤其是入伙早期，将面临大批量装修管理），所以火灾隐患原因多。所以，华远华中心物业管理防火要求高，应尤其加强对消

11、防工作管理。做好对业户、对各施工单位用火、用电宣传教育及监督管理工作，明确防火责任人，熟悉消防基础知识，掌握防火、救火基础技能；加强防范方法，定时检验、完善消防设施，落实消防方法，发觉问题立即处理，消除事故隐患。 4、重视清洁管理 环境卫生好坏是物业管理服务水平关键表现。我们将在本身环境管理经验基础上，为华远华中心物业提供专业清洁服务工作。为此要制订完善清洁细则，明确需要清洁地方、材料、清洁次数、检验方法等。同时要加强常常性巡视保洁，确保大堂、电梯、过道随脏随清，广场走道无杂物、灰尘，门窗洁净明亮。5、强化设备管理及设施维修保养 应重视对华远华中心水电设施(包含高低压变电房，高低压电缆、电线，

12、上下水管道等各项设施)全方面管理和维修，供水供电要有应急方法。应尤其重视对电梯保养和维修，重视对消防系统检验、测试。要有健全检验维修制度，要对公用设备、公共场所，如大厅、走道 、电梯间等定时检验、维修维护。对业户设备报修要立即处理，并定时检验。要做到电梯运转率不低于98，消防设备完好率达成100。6、设置前台用户中心，完善配套服务 管理就是服务。为方便客人，满足客人需要，华远华中心应有配套服务，设置客服中心。 帮助业户，租户办理多种手续，处理相关问题；提供问讯、商务等各类服务，包含提供部分日常性服务，如帮助接待来访客人，回复电话投诉，提供打字、传真、复印及订票服务等；提供其它可能委托服务，如代

13、送快件等（多个经营有偿服务范围）。7、加强沟通协调，不停改善工作 小区管理处应加强和业主沟通，主动咨询、听取她们对管理服务工作意见和要求，认真接收、处理业主、租户投诉，立即反应、处理她们提出问题。要谨慎对待，协调好各方关系，协调配合好政府各部门工作，还要不停改善各项管理，使各项工作指标达成同行业优异水平。工作提议：物业管理者作为物业维护者，在长久实际工作中对物业可能出现种种问题比较了解。所以能够代表业主从管理者角度对立即管理物业进行审阅，立即纠正计划设计中不足，愈加好地满足业主使用要求。所以，物业管理早期介入有利于优化设计，完善设计细节。依据日常工作经验从开发成本、物业服务接业主使用功效角度出

14、发，提出物业管理早期介入具体介入点，以期有利于物业服务长远发展。 工作内容：一、土建工程问题：1、提议设计单独排烟道和厕所排气道。对于商住楼，现在很多没有单独排烟系统，假如共用一个烟道，则会引发业主家串味、串烟等情况。轻易引发业主意见。2、提议设置健身活动场地，并充足考虑合理区位。设置小区健身场地，一定要考虑区位合理，假如区位不合理，影响业主休息。3、提议楼道墙面先不粉刷只做基础处理，或直接铺设瓷砖。粉刷一新楼道墙壁往往会在业主装修期间造成一定破坏，又找不到当事人，开发企业不得不重新粉刷楼道，加大施工成本。假如在交楼前只进行一次基础墙面处理，待业主入住率达成一定程度时候，再进行后粉刷或直接铺设

15、墙面瓷砖，就能够避免上述情况。 4、楼外立面、屋面。为了耐久和防水，楼面和屋面应采取最好防水材料，做完防水后，再进行外立面装施。 5、阳台设计要考虑到花盆座架。（底部向里倾斜）以防淋和浇花水往下滴给下面业主带来不便，客厅、主人卧室分体式空调穿线预留外斜防水方法设计要考虑进去。二、电气设备 1、水、电、气表安装尽可能采取IC卡表具。在一定程度上能够避免纠纷，设置要考虑到插卡需要，尽可能做到分表到层、分表到户，表位置最好能统一、集中（便于操作、住户忘关开关时可临时切断电源），电话分线分层分户应作好识别标识，合理分配。户内配电及层控箱应装上LE开关，预防跳闸造成大面积停电 2、空调安装，统一位置，统一排水。市场上空调外机尺寸大全部不一样，安装位置假如小，造成空调外机无法在原位置安装，业主就会随意另选位置，开发商补救成本也很大；留有调孔位置不适宜，业主为了妥当安装室内机，只能重新打洞，原来空调孔就成为外墙上“疤痕”；连接外机空调管格式各样、歪歪斜斜，影响美观，能够将连接外机空调管“藏”入墙内，只需要在室内适宜位置留有可插式孔洞即可，降低了业主安装过程中麻烦，此方法能有效处理乱安装空调影响美观等问题。3、提议设置楼宇门警报系统和监控系统。很