家居建材物流市场可研报告.docx
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家居建材物流市场可研报告
附表、附件、附图
附表
附表1投资估算表
附表2投资使用计划与资金筹措表
附表3营业收入、营业税及附加估算表
附表4项目年营业收入表
附表5人员工资费用表
附表6燃料动力费用表
附表7固定资产折旧估算表
附表8无形资产及其它资产摊销表
附表9总成本费用估算表
附表10流动资金估算表
附表11利润与利润分配表
附表12项目投资现金流量表
附表13财务计划现金流量表
附表14经济指标评价汇总表
附件
附件1承建单位营业执照
附件2承建单位组织机构代码证
附表3承建单位税务登记证
附图
附图1平面示意图
附图2地理位置图
第一章总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称及承办单位
项目名称：
蔚县家居建材国际物流中心项目
项目承建单位：
法人代表：
项目拟建地点：
蔚县经济开发区内
项目负责人：
1.1.2承办单位概况
司是经石家庄市工商管理局核准注册的专业从事项目投资、资产管理公司，法人代表。
公司控股子公司有：
河北银通担保投资有限公司、河北嘉扬房地产开发有限公司、河北盛港房地产开发有限公司、石家庄三鑫物流有限公司、石家庄市碧龙商贸有限公司、石家庄亚顺管理服务咨询有限公司。
经营范围涵盖：
项目投资、资产管理、项目评估、贷款担保、项目融资担保、信用担保、房地产开发、房地产销售；运输、仓储、服务；建筑材料、化工产品、五金交电、纺织品、服装、办公用品、日用百货销售；企业营销策划、企业管理信息咨询、经济贸易信息咨询等。
总注册资本壹点肆肆亿元人民币，可流转资金逾十亿元。
司拟在蔚县经济开发区省一级路南100米、工业路东侧占地约300亩，建设可容纳各类大中型家居建材经营企业200多家，具备家居市场交易区、建材市场交易区、物流仓储区、综合服务区、临街商业服务区、新型建材研发中心、辅助配套设施区等设施齐全的大型家居建材交易服务平台；公司拟通过互联网、现代通讯技术等信息化手段，连通西北、华北各主要家居建材产地、经销业务网点，为物流中心企业提供及时在线服务，形成集团化管理、规模化经营、信息化服务的网络发展格局，打造河北省内具有一定规模的、经营品种齐全的、现代家居建材物流企业。
公司拟招募员工150余人，组建一支精通物流管理，对物流市场有深刻理解并熟悉物流市场运作规律，致力于为客户提供专业化、效率化、个性化的供应链管理、公路运输等全方位物流服务的团队，立足蔚县交通枢纽要道，面向张家口地区，辐射西北、华北，以专业和技术优势占据市场，以一流信誉和优质服务赢得用户。
1.1.3编制依据
（1）2004年国家发改委等九部门《关于促进我国现代物流业发展的意见》；
（2）河北省人民政府《关于推进经济结构调整的若干意见》冀政（2008）1号《关于促进现代物流业发展的实施意见》；
（3）国家发改委《产业结构调整指导目录》（2011年版）；
（4）《投资项目可行性研究编制指南（试用版）》国家发改委（2002年）；
（5）国家《物流业调整和振兴规划》；
（6）国家《促进物流业发展的若干政策意见》；
（7）河北省《关于贯彻落实国家物流业调整和振兴规划的实施意见》；
（8）《河北省现代服务业“十二五”发展规划》；
（9）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
（10）蔚县京蔚产业聚集区产业发展规划（2010年-2030年）；
（11）项目单位提供的有关资料。
1.1.4研究范围
依据项目建设单位委托要求及国家有关部门可研报告内容和深度的规定，本报告主要编制内容如下：
（1）市场需求预测与建设规模论证；
（2）建设条件及厂址方案；
（3）建设方案的研究；
（4）公用工程设计方案；
（5）对环境影响的研究及环保措施；
（6）职业安全卫生及消防设计；
（7）项目组织与劳动定员；
（8）工程进度实施计划的建议；
（9）投资估算及经济效益分析。
1.1.5项目提出的背景
随着经济全球化的发展和我国经济的快速增长，特别是产业结构的调整，为我国现代物流业发展提供了十分有利的发展机遇。
全面认识我国物流发展的新形势，准确把握现代物流业在国民经济发展中地位和作用，是摆在各级政府和相关企业面前的重要课题。
我国目前处于工业化发展的中期阶段，经济总量扩大，基础设施建设增加，城市化步伐加快，外贸依存度提高，必然带来物流总量急剧增长，与我国现有物流能力的矛盾日益突出。
国内外发展的实践证明，经济的高速发展必须建立在完善的现代物流服务体系和相应的物流能力基础之上。
没有完善的现代物流服务体系和足够的物流能力，将不足以支撑经济的持续高速增长。
现代物流业是社会化大生产条件下一种新的组织方式和管理技术，是经济、社会和技术发展到一定阶段的产物，其核心是突出系统整合的理念，利用先进信息技术和供应链管理技术，对分散的运输、储存、装卸、搬运、包装、流通加工、配送、信息处理等基本功能进行资源整合和一体化运作，以达到降低成本、提高效率、优化服务的目的。
现代物流业作为融合运输业、仓储业、货代业和信息业等新兴复合型产业，已成为继降低资源消耗和提高生产效率之后的第三利润源泉，成为合理配置资源、优化经济结构、增强竞争能力的基础性支撑产业和拉动经济增长的先导性产业。
物流中心的规划与建设，是物流发展的重要环节，是社会化开放型高效物流体系发展的重要体现，也是一个国家或地区物流发展成熟的标志之一。
2004年国家发改委、商务部、公安部、铁道部、交通部等九部委联合制定的《关于促进我国现代物流业发展的意见》中指出：
加快发展现代物流业，是我国应对经济全球化和加入世界贸易组织的迫切需要，对于提高我国经济运行质量和效益、优化资源配置、改善投资环境、增强综合国力和企业竞争力具有重要的意义；同时采取措施，加快物流业发展。
（1）营造有利于现代物流业发展的良好环境；
（2）采取切实有效措施，促进现代物流业发展；
（3）加强基础性工作，为现代物流业发展提供支撑和保障；
（4）加强对现代物流工作的综合组织协调，在全国范围内尽快形成物畅其流、快捷准时、经济合理、用户满意的社会化、专业化的现代物流服务体系。
河北省现代服务业“十二五”发展规划明确总体发展目标为：
全省服务业增加值年平均增长10%,到2015年突破1万亿元大关，服务业增加值比重力争达到全国平均水平，服务业从业人员比重达30%以上；行业目标为：
加快发展市场前景好、增长潜力大、带动作用强的物流、文化、旅游、金融、贸易流通、健康产业、会展、服务外包、研发设计和房地产等重点服务行业，物流业增加值年均增长20%左右，文化产业和金融业增加值占生产总值的比重分别达到4%左右。
发展规划还明确指出：
现代物流着眼构筑“国内外联通、京津冀一体”的现代物流体系，打造环首都物流产业带，畅通冀东和冀中南物流通道。
依托保定、石家庄等大型批发交易市场，建设商贸集散型物流产业聚集区。
为贯彻落实河北省现代服务业“十二五”发展规划，促进蔚县地区物流服务业持续、稳定、健康发展，蔚县政府专门聘请知名院校专家编制了蔚县经济开发区产业发展规划（2010年-2030年），并于2011年被河北省政府列入省级经济开发区。
蔚县经济开发区产业发展规划中专门对产业聚集区的发展和物流平台发展做了发展规划，该发展规划的出台有利支撑了本项目的发展，本项目应运而生。
蔚县家居建材物流有限公司积极响应河北省现代物流“十二五”发展规划和蔚县经济开发区产业发展规划要求，拟在蔚县经济开发区省一级道路南侧100米、工业道东侧占地300亩，建设大型家居建材物流产业园，该项目的建成可形成一个集装卸、储存、交易、运输、餐饮服务于一体的区域性物流储备集散地，充分发挥蔚县交通枢纽地理位置优势和运输便利优势，打造张家口地区重要的大型家居建材流通枢纽基地。
1.1.6项目建设的意义与必要性
1.1.6.1拟建项目符合国家产业政策
国家发改委颁布的《产业结构调整指导目录》（2011年版）明确指出鼓励现代物流的发展，主要是
（1）第三方物流设施建设及服务；
（2）物流信息公共服务平台建设；
（3）智能化管理、标准化单元装卸、立体仓储、自动识别和标识、可视化与货物跟踪、货物自动分拣、电子结算等物流系统技术开发及应用等。
蔚县家居建材国际物流中心项目为国家发改委颁发的《产业结构调整指导目录》（2011年版）鼓励发展类建设项目，符合国家产业政策。
1.1.6.2拟建项目符合河北省现代服务业“十二五”发展规划
河北省现代服务业“十二五”发展规划明确表示：
现代物流着眼构筑“国内外联通、京津冀一体”的现代物流体系，打造环首都物流产业带，畅通冀东和冀中南物流通道。
依托保定、石家庄等大型批发交易市场，建设商贸集散型物流产业聚集区。
蔚县东距首都北京244公里，南距省会石家庄343公里。
国道109线、112线纵横交贯全境，沙蔚地方铁路建成通车，张石高速公路通过境内，京蔚高速公路即将建好通车，交通枢纽位置优越便利。
蔚县家居建材国际物流中心项目建设符合河北省现代服务业“十二五”发展规划，是河北省现代服务业“十二五”发展规划的具体落实。
1.1.6.3拟建项目符合蔚县经济开发区发展规划的要求
蔚县地处张家口地区重要的交通要道，物流区位优势显着。
在蔚县经济开发区发展规划中明确表示：
物流是产业发展的枢纽，要建设大物流。
在整合现代物流中心的基础上，积极谋划推进产业物流基地建设，把物流基地建成综合集成、团购分销、仓储、运输、货代、包装、装卸、搬运、流通加工、配送、电子商务、保税等多种功能，使其成为连通全国各地，覆盖周边数十个市县，快捷、高效、集约、有序的华北地区重要物流配送中心。
本项目的建设符合蔚县经济开发区产业规划及定位。
1.1.6.4拟建项目符合我国物流业发展的总体趋势
拟建项目符合我国物流业发展的总体趋势，可满足新形式下商业竞争对物流平台的迫切要求。
1.1.6.5拟建项目有利于优化当地资源配置、调整经济结构、实现可持续发展战略，有利于带动相关行业的发展和县城建设
拟建项目能够充分整合当地与附近地区资源，可为当地生产在降低物质消耗、提高劳动生产率的同时，也成为企业降低经营成本、提高市场竞争力的重要途径。
在经济发达国家和部分经济水平较高的发展中国家及地区，现代物流能力已成为企业的核心竞争力的关键因素。
拟建项目将有利于带动相关行业的发展，主要表现在以下几点：
（1）可为当地及周边企业节约固定资产和流动金投入，降低流动费用和管理费用，提高流通效率，为工商企业的发展提供支持；
（2）有利于规范市场经济秩序。
由于采购、加工、销售的信息化管理，在供应链的有效控制下，各个程序透明有序，可把住流通环节的各个关口，规范市场经济秩序；
（3）可以促使新兴产业的形成，形成新的经济增长点，增加更多的就业机会；
（4）可重新调整城市布局，使之更加合理，扩大城市经济规模，强化中心城市的影响力。
同时有利于缓解城市交通拥堵问题，以集约的物流配送货车替代非专业、分散的配送车辆；
（5）作为新兴的服务业，还可以创造新的市场需求，从而带动交通运输，产品加工配送、仓储、餐饮、服务等行业的发展，形成以产品流通为龙头的运输、加工、配送产业。
综上所述，蔚县家居建材国际物流中心项目的建设符合国家产业政策及河北省现代服务业“十二五”发展规划，适应当地的经济发展；项目的建设与调整经济结构、大力发展服务业战略相吻合，能够带动和促进当地其它产业的发展。
项目的建设是十分必要的，同时具有重大的现实意义与长远的历史意义。
1.2项目概况
1.2.1建设地点
拟建项目选址在蔚县经济开发区省一级道路南100米、工业路东侧。
1.2.2建设目标
根据市场调查和需求分析，拟建项目定位于建设一个以第三方物流服务为基点，以供应链物流技术为核心，提供以仓储、交易、配送为主的综合性物流服务基础设施平台，成为统一规划、集中运营，集采购、分销、仓储、配送、信息服务、结算为一体的综合型家居建材物流企业。
项目严格按照国家4A级物流企业标准建设，项目完工后业务范围以蔚县为中心辐射张家口周边县市及我国西北山西、内蒙等地区。
1.2.3建设规模
拟建项目总占地面积约300亩（约合20万平米），主要建筑物面积约26.5万平方米。
1.2.4主要燃料及动力供应
根据蔚县经济开发区建设发展规划目标，聚集区基础设施建设配套设施，如水、电、通信、道路、绿化等基础设施将由地方政府负责完成，热电联产产业依托大唐蔚县电厂发展，位于现代工业园南部的电厂用地内，产生的热力可提供产业聚集区使用。
本项目用燃料和动力均来自蔚县经济开发区内配套的公共辅助设施供给（经济开发区配套设施不完善期间，可暂时由项目单位自行解决）。
1.2.5主要建设条件及内容
（1）蔚县家居建材国际物流中心项目，选址在蔚县经济开发区省一级道南100米、工业路东侧，地理位置和区域位置十分优越。
（2）总体运输：
物流中心紧临省一级公路、经济开发区内规划道路便利、货物进出方便，道路四通八达，为物流运输提供了便利条件。
（3）项目的主要建设内容包括家居市场交易区、建材市场交易区、物流仓储区、综合服务区、临街商业服务区、新型建材研发中心、辅助配套设施区等工程。
（4）环境保护及安全卫生。
拟建工程严格执行国家有关环境保护的法规，项目运营期主要产生生活废水。
生活废水排放均在国家允许的标准之内。
根据国家标准、规范及规定，对项目运行过程中动力、电气等设备在正常操作和维修时危及人身和设备安全的因素，以及影响职工身体健康的噪声等采取相应的防范与治理措施。
（5）项目劳动定员和人员培训
拟建工程增加人员约为150人，除少数管理人员和技术人员外，其余招聘当地高中以上文化程度的青年为合同工。
但要注重职工素质，上岗前进行严格的技术及安全培训，合格者方可上岗。
1.2.6项目建设期
项目建设期拟定为2年。
1.2.7总投资与资金筹措
项目总投资76624.53万元。
其中建设投资估算为76113.77万元，铺底流动资金估算为510.76万元。
资金筹集全部为企业自筹解决。
1.2.8主要经济技术指标
表1-1主要经济技术指标表
序号
指标名称
单位
数量
备注
1
建设规模
1.1项目占地面积
万㎡
20
约合300亩
1.2总建筑面积
万㎡
26.5
2
工作天数
d/a
300
3
主要动力用量
3.1水
万M3/a
7.254
3.2电
万kwh/a
432
3.3热力
GJ/a
28313.28
4
劳动定员
人
150
5
总投资
万元
76624.53
5.1其中：
建设投资
万元
76113.77
5.2铺底流动资金
万元
510.76
6
资金筹措
6.1企业自筹
万元
76624.53
7
年均营业收入
万元
15943.2
8
年总成本费用
万元
4051.11
第6年成本
9
年营业税金及附加
万元
513.82
10
年利润总额
万元
11378.27
11
年所得税
万元
2844.57
12
年税后利润
万元
8533.7
13
财务内部收益率（税前）
%
15.07%
（ic=8%）
14
静态回收期（年）
年
6.28
不含建设期2年
1.3结论及建议
1.3.1结论
拟建项目符合国家产业政策和发展规划，适应当地的经济发展；项目的建设与调整经济结构、大力发展现代服务业战略相吻合，能够带动和促进当地农业和其它产业的发展，项目的建设是十分必要的。
拟建项目所在地交通便利，具备建设配套条件，适宜家居建材物流中心项目建设，建设规模与实施方案合理，建成后具有较好的经济效益和社会效益。
拟建项目地点选址合理、自然条件优越，采用了先进的现代物流管理技术和设备，建成后可使该企业成为河北一流的家居建材运输物流企业。
研究结果表明该项目是可行的。
1.3.2建议
（1）拟建项目经营规模较大，建议项目承办单位在进行物流中心建设的同时，不断提高经营管理水平，以满足大型物流现代化、规范化、专业化的管理要求。
（2）建议项目承办单位广纳人才，并注重对现有人员的业务培训，不断提高管理队伍的整体素质与管理水平。
（3）建议项目承办单位科学合理规划物流中心的布局，保证各功能区的功能及运营，避免货物迂回运输，减少废气污染和噪音污染，从而减少其燃料消耗和对道路面积的需求等，构建绿色物流体系。
（4）加快物流信息化的建设，设计开发有自己特色的、与企业物流服务工作相匹配的物流信息系统，以形成自身的核心竞争力。
加强物流信息化建设，实现资源共享、信息共用，以实现对物流各环节的实时跟踪、有效控制与全程管理。
通过网络及时获取各地市场信息，利用网络完成交易，提高对市场的响应速度，提高效率与效益。
（5）建议合理配置备用公用设施。
第二章项目背景及建设必要性
2.1项目提出的背景
根据据国家统计局和国家经贸委有关调查报告，建筑材料产业近几年已发展成为我国市场经济中的新兴产业，对拉动国内市场消费作用十分显着。
截止2010年，全国有以经营建筑材料及装饰材料为主的交易市场1084个，其中批发经营为主和以零售经营为主的各有542家。
建材产品的热销，使建材销售市场蓬勃发展。
全国建材装饰材料摊位数量为15万个，已出租摊位11万个，其中，建筑及装璜材料类摊位占81.2%；木材及制品类、金属材料及制品类、家具类和化工材料类及制品类也分别占有一定的比重。
与此同时，室内装饰已成为新的消费热点和新的经济增长点。
目前国内装饰企业已超过4万家，装饰业所创造的价值已跃居轻工40多个行业前列，成轻工业的重要支柱产业。
2.1.1国内家居行业的发展趋势
预测中国家居行业未来发展趋势，对家居物流市场的发展影响较大。
趋势一、无店铺销售将成为中国行业新的增长点。
随着互联网及科技的发展，家居建材企业更多地开辟网上销售渠道，越来越多的企业开展BTOC业务，进行无实体店铺的网上直销。
实现网上虚拟体验，视频购物，顾客根据自己的喜好，亲自DIY产品，在线下单、在线支付等功能。
一切的购买过程、交易过程都能通过网络来完成。
无店铺销售成为实体店的有力补充，并在未来占据一定市场份额。
趋势二、中国会出现巨大的“银丝”市场。
所谓银丝市场，就是老年人市场。
中国已经过了享受人口红利的黄金时刻，中国目前已进入老龄化社会，老年人口总数已达1.6亿之多。
珠三角频发的“劳工荒”已敲响了中国老龄化社会的警钟。
企业如果能及早把握这个趋势做好相应的准备，开发适合老年人的产品，也能抓住银丝市场的宝贵机会。
如橱柜企业要研发地柜底部放空（如能插进老年轮椅）、吊柜变成中部柜（利于老人拿取东西）、台面连续（便于老年人移动物品）的橱柜。
卫浴企业要研究马桶旁边能装扶手，能让轮椅转圈的卫生间等。
这意味着房地产开发商对家居建材有更多的发言权和支配权。
趋势三、家居建材行业内品牌集中度高，像成熟的IT行业和家电行业一样，只剩下一些大众耳熟能详、家喻户晓的品牌存在，并且一些国际品牌大鳄全方位的进入和渗透到中国市场。
目前的中国家居建材市场是百花齐放，鱼龙混杂，每个细分市场都有无数的企业挤在里边，品牌集中度非常低。
这种情况会存在一定时间，但洗牌的时间早晚要到来，行业内只剩下几个大品牌、大集团，占据绝大部分的市场份额。
目前的中国家居建材行业，除了卫浴行业，几乎没有国际大品牌同台竞技。
这种情况会随着中国家居建材市场的规范，行业集中度的提升，国外的品牌大鳄会择机全面切入中国家居建材市场，与中国企业一起切分市场蛋糕。
趋势四、家居建材流通行业会出现本土渠道大鳄，商业资本战胜工业资本的渠道霸权，会在家居建材行业重新上演。
中国的家电行业现在是“美苏（国美、苏宁）争霸”，国美、苏宁两大渠道巨头，垄断整个家电流通行业，其他的渠道基本没有话语权。
目前疯狂扩张的红星美凯龙和相对稳健的居然之家，家居建材流通行业霸主的地位已经初露端倪，商业资本战胜工业资本已几无悬念，只待时日。
趋势五、家居建材行业里会出现巨无霸的泛家居集团与专业化的品牌公司同台竞技的场面。
未来，随着消费者对品牌的忠诚度提高和对一揽子一站式家居解决方案的喜爱和青睐，跨越多个品类（业务范围可能横跨家具、地板、陶瓷卫浴、橱柜衣柜、厨房电器、木门等多品类）的泛家居集团公司将成长为行业内的巨无霸企业，凭借强大的品牌拉力和综合实力，占据市场的主要份额。
一些专注于细分市场和细分品类的专业公司将凭借自己的差异化产品、专业化服务、个性化品牌等得到细分市场消费者的信赖和忠诚，能与大企业集团同台竞技，立于不败之地。
趋势六、对家居建材行业里的企业来说，定位在两头：
低端和高端的品牌和企业会活得比较滋润。
定位在不尴不尬的“中端”的企业和品牌会活得比较累，甚至有可能关门倒闭。
2.1.2国内建材家居市场的发展趋势
当前我国摊位制市场普遍存在以下几个问题：
一是批发零售功能不清，二是市场占地规模大，三是市场中经营户小而多，四是市场的配送功能没有发挥出来，物流功能没有合理有效的分离出来。
这些问题虽说是市场的培育、发展过程中不可避免的问题，但它影响着市场效率的提高，阻碍市场的发展，随着市场的逐步成熟规范，市场管理者和经营户都将提高效率，降低营销成本，扩展营销业务，在这个内在动力作用下，必将促使市场各种功能合理有效地进行分离。
其发展趋势大致是：
发展趋势之一，批零分工将逐步清楚。
大城市中的零售市场将向错位经营发展。
大城市中市场布局比较密，为避免盲目竞争，在商品定位上将以特色来锁定各自的消费群。
建材超市主要经营中档偏高档的商品。
摊位制零售市场定位将向两极发展，城市中心的地区，向经营高、精、新商品，或向有特色专业市场发展、在城市边缘地区的市场，商品定位在中档偏低和常规建材产品上。
一些着名品牌产品将开设专卖、专营店，在居民集中社区开设便民店，从而形成不同档次，不同营销方式，互为补充的新商区。
发展趋势之二，批发市场都盲目扩大经营面积，云集众多小商小户的状况将发生变化。
通过竞争，一批经营有方的经营户将不断扩大，形成大经营户群，而经营乏术的小商小户将逐渐被淘汰。
市场中的各大经营户与零售商、大户之间，逐步建立起相对稳定的营销网络，各自做大经营不同品牌商品。
市场更加规范有序，交易环境、市容场貌得到根本的改善。
发展趋势之三，市场将向有特色的专业市场发展。
而有特色的专业市场将越来越受到消费者的欢迎而得到发展。
发展趋势之四，物流作为一项独立的产业将越来越被人重视。
建材产品、装饰材料的一个重要特点是量大、自身重、价值低、物流费用在商品成本中占很大比重。
降低物流成本，是提高竞争能力的重要途径。
同时配送中心的发展，也呼唤高效率，低成本的物流产业。
因此，物流从市场中的附属地位，将形成一个独立的专业化的、现代化、社会化的一个产业。
发展趋势之五：
建材超市将得到较快的发展。
建材超市的业态主要是零售，它的发展对以零售为主的摊位制市场冲击会比较大，而对批发为主的市场的影响相对要小得多。
发展趋势之六：
厂家和经销商紧密合作，实现一体化运作。
目前，建材产品的技术、质量、外观、环保、售后都成为市场上最主要的竞争要素，这对于经销商产品销售、服务能力提出了更高的要求，只有真正专业的经销商，才能真正了解产品的性能和提供完善的服务。
在这样的情形下，以往的销售、服务相分离的渠道运营模式已经不适应消费者一体化的服务需求，消费者希望销售渠道能提供统一的销售和维修服务。
也就是说，行业的技术更新和售后服务要求厂家和经销商紧密合作，实现一体化运作。
发展趋势之七：
二三级市场成为家居建材企业取胜的关键。
随着国内经济和建材市场的发展，国内一线大
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