下半年宁夏省房地产估价师《制度与政策》房屋征收中的评估工作模拟试题.doc
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2016年下半年宁夏省房地产估价师《制度与政策》：
房屋征收中的评估工作模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、在经济寿命期限内，企业周定资产不间断计提折旧所依据的会计假设是。
A：
会计主体
B：
持续经营
C：
会计分期
D：
货币计量
E：
执行层的组织协调
2、下面不属于不可控制因素的调查的是__
A．市场需求容量调查
B．市场营销因素调查
C．竞争情况调查
D．消费者调查
3、任何单位和个人需要拆除房屋，必须持有国家规定的批准文件等，向房屋拆迁主管部门提出申请，经批准并发给房屋拆迁许可证后，方可拆迁。
下列不能发房屋拆迁许可证的部门是。
A：
国务院
B：
省级人民政府
C：
市级人民政府
D：
乡级人民政府
E：
执行层的组织协调
4、下列关于拍卖价高者得规则，表述错误的是。
A：
价高者得规则是指拍卖标的应卖给出价最高的竞买人
B：
竟买人的最高应价经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后，拍卖成交
C：
价高者得规则约束竞买人、拍卖人
D：
价高者得规则不约束委托人
E：
执行层的组织协调
5、关于预算的说法正确的是__。
A．预算与物业实际收支相等
B．资本支出预算是最常用的预算
C．长期预算的详细与准确度高于年度运营预算
D．资本支出预算的目的就是要对每月应向准备基金存入多少资金做出科学合理的预计
6、某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2％，用直线法计算该建筑物的成新率为。
A：
80％
B：
82％
C：
83％
D：
92％
E：
工业用地的监测点评估价格
7、高尔夫球场属于。
A：
居住物业
B：
商用物业
C：
工业物业
D：
特殊物业
E：
借款合同
8、已知某房地产价格为900元／㎡时，需求量为100×10㎡，当价格为1000元／㎡时，需求量为90×10㎡，则需求价格弹性为。
A：
10
B：
9
C：
0．9
D：
0．1
E：
工业用地的监测点评估价格
9、钢筋混凝土结构的受腐蚀的生产用房的耐用年限一般为年。
A：
50
B：
40
C：
35
D：
30
E：
工业用地的监测点评估价格
10、写字楼经营者与甲公司签订了20年的租赁合同，租金为400元/（m2·年），则其面临__。
A．市场供求风险
B．周期风险
C．变现风险
D．通货膨胀风险
11、下列说法中错误的是。
A：
在假设开发法中，估算未来开发完成后的房地产价值不能采用成本法
B：
在同一个在建工程估价项目中不能同时采用成本法和假设开发法
C：
假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法
D：
在房地产抵押价值评估中采用成本法评估出的价值不一定是保守的
E：
工业用地的监测点评估价格
12、建筑物净收益=×建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。
A：
建筑物重置价
B：
建筑物现值
C：
土地价格
D：
房地产价格
E：
工业用地的监测点评估价格
13、关于房地产估价误差的说法，错误的是。
A：
判断评估价值误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较
B：
估价会有误差，可用一般物理测量的误差标准来要求估价误差标准
C：
所有评估价值都有误差，可以说所有评估价值都是近似值
D：
估价误差应有一定限度，因此需要确定合理误差范围
E：
工业用地的监测点评估价格
14、最适合用市场法估价的是。
A：
用做生产的房地产
B：
可销售的房地产
C：
出租或营业的房地产
D：
仅适用于自用的房地产
E：
工业用地的监测点评估价格
15、房屋普通险的期限为。
A：
半年
B：
1年
C：
2年
D：
3年
E：
执行层的组织协调
16、银行为某家庭提供了年利率为6%、按月等比递增偿还、期限为20年的个人住房抵押贷款，若月还款递增率为0.2%，首期偿还额为1600元，则该家庭在第6年最后一个月的还款额是__元。
A．1843.86
B．1847.55
C．2279.87
D．2291.27
17、__是一项政府行政职能，它包括城市规划编制审批管理和实施监察管理两部分。
A．城市规划管理
B．城市监督管理
C．城市道路管理
D．城市房屋管理
18、对拆除公益事业用房的货币补偿通常采用__评估来确定。
A．预算法
B．成本法
C．定额法
D．拍卖法
19、属于间接融资方式的为__。
A．商业信用
B．国家信用
C．民间信用
D．银行信用
20、关于债务融资，下列说法不正确的是（）。
A．信贷融资和债券融资是债务资金筹措的主要渠道
B．债券偿付方式有三种：
第一种是偿还，第二种是转期，第三种是转贷
C．企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限通常为3～5年
D．利用信贷资金经营，实际上就是“借钱赚钱”或“借鸡生蛋”
21、甲的房屋由哥哥乙借用。
甲出国前欲将其房屋赠与好友丙，仅将其房屋所有权证交给了丙。
乙得知后，提出该房屋未办理转移的有关手续，所以房屋所有权应归其所有。
现该房屋所有权依法应归__。
A．甲
B．乙
C．丙
D．甲、乙共有
22、某套住宅的套内建筑面积为145㎡，套内使用面积为132㎡，应分摊的公共部分建筑面积为9㎡，按套内建筑面积计算的价格为3500元／㎡，该套住宅按建筑面积计算的价格为元／㎡。
A：
3000
B：
3277
C：
3295
D：
3599
E：
工业用地的监测点评估价格
23、已知某房地产剩余使用年限为35年，在报酬率为10％的情况下，房地产价格为4500元／㎡．若报酬率为8％，该房地产的价格为。
A：
3384元／㎡
B：
3436元／㎡
C：
3565元／㎡
D：
3620元／㎡
E：
工业用地的监测点评估价格
24、一个国家以当年价格（或不变价格）计算的1年内所生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和，称为__。
A．国内生产总值
B．国民生产总值
C．国内生产净值
D．国民收入
25、制订进度计划时，法从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作。
A：
横道图
B：
网络图
C：
进行图
D：
工序图
E：
借款合同
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、__在本质上讲应是由委托人基于其估价需要而提出并决定的。
A．估价目的
B．估价时点
C．估价程序
D．估价做业
2、某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4%，该建筑物的成新率为__。
A．75%
B．79%
C．81%
D．84%
3、房产图按房产管理的需要分为。
A：
地籍图
B：
房产分幅平面图
C：
房产分丘平面图
D：
房产分户平面图
E：
宗地图
4、测量学按专业可分为矿山测量、水文测量和等。
A：
地籍测量
B：
房产测量
C：
地质测量
D：
城市工程测量
E：
码头测量
5、在房地产周期循环周期过程中，控制率持续下降到合理的控制率以下的阶段为房地产市场自然周期中的。
A：
第一阶段
B：
第二阶段
C：
第三阶段
D：
第四阶段
E：
借款合同
6、某幢大厦的总建筑面积为10000m2房地总价值为6000万元，其中土地总价值为2000万元。
某人拥有该大厦的一部分，该部分的建筑面积为100m2，房地价值为80万元，则按土地价值分摊方法计算该人占有的土地份额为（）。
A．2.4%
B．1.5%
C．2%
D．3%
7、城市详细规划分为__。
A．近期性详细规划和远期性详细规划
B．近期性详细规划和控制性详细规划
C．近期性详细规划和修建性详细规划
D．控制性详细规划和修建性详细规划
8、在运用成本法时最主要的有__。
A．区分计划成本和实际成本
B．区分实际成本和客观成本
C．结合实际成本来确定评估价值
D．结合实际开发利润来确定评估价值
E．结合市场供求分析来确定评估价值
9、耕地占用税是对征收的一种税。
A：
对占用耕地建房的单位和个人
B：
对从事其他非农业建设的单位和个人
C：
对占用耕地建房的单位，不包括个人
D：
对从事其他非农业建设的个人，不包括单位
E：
对从事其他非农业建设的单位，不包括个人
10、对于出租经营或自营的房地产投资项目，清偿能力指标之中的（）指标的计算非常重要。
A．借款偿还期
B．利息备付率
C．流动比率
D．偿债备付率
E．资产负债率
11、下列属于不明产权的房屋是。
A：
无权属证明的
B：
产权人下落不明的
C：
暂时无法确定产权所有人的
D：
产权关系正在诉讼的
E：
有两个产权人的
12、当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对企业产品价格变化的反应时，往往采用。
A：
挑战定价法
B：
领导定价法
C：
目标定价法
D：
随行就市定价法
E：
借款合同
13、投资的特性有。
A：
时间性
B：
风险性
C：
收益性
D：
广泛性
E：
目的性
14、以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为（）。
A．签订估价委托合同之日
B．发放抵押贷款之日
C．完成估价对象实地查看之日
D．未来处置抵押房地产之日
15、房屋所有权初始登记是指原始取得所有权而进行的登记。
A：
新建房屋申请人
B：
原有但已进行过登记的房屋申请人
C：
原有但未进行过登记的房屋申请人
D：
转让所得房屋申请人
E：
继承所得房屋申请人
16、在房地产开发项目策戈Ⅱ中，主要考虑项目所在地点的交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素的分析与选择是__。
A．地域分析与选择
B．具体地点的分析与选择
C．开发内容和规模的分析与选择
D．开发时机的分析与选择
17、某物业的购买价格为80万元，其中30万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为15万元，年运营费用为7万元，年还本付息额为3万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为__。
A．6.25%
B．10%
C．16.67%
D．16%
18、商品房开发市场通常是典型的市场。
A：
完全竞争
B：
垄断竞争
C：
寡头垄断
D：
完全垄断
E：
借款合同
19、某宗房地产交易，买卖双方约定：
买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。
据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。
若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为__元/m2。
A．2139
B．2146
C．2651
D．2659
20、下列方法中，不属于风险辨识方法的是。
A：
专家调查法
B：
蒙特卡洛模拟法
C：
幕景分析法
D：
故障树分析法
E：
借款合同
21、实际估价中，估价对象范围的界定包括的界定。
A：
实物构成范围
B：
权益范围
C：
空间范围
D：
时间范围
E：
影响范围
22、某城市规划将一个污染严重的企业南该城市的A区迁至B区，则B区的物业投资将会减少，这主要是由于房地产投资__的特性。
A．区位选择异常重要
B．变现性差
C．需要适时的更新改造投资
D．存在效益外溢和转移
23、求取建筑物折旧的方法主要有__。
A．年限法
B．市场提取法
C．分解法
D．功能法
E．对比分析法
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