《房地产估价》课程教学大纲docx.docx
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《房地产估价》教学大纲
一、说明（-）本课程的目的、要求
适用专业
房地产开发与管理
先修课程
房地产经济学、房地产开发与经营、工程经济学
总学时
48/16
总学分
2
《房地产估价》是房地产开发与管理专业学生必修的专业课程，是一门应用性很强的综合性学科。
通过本课程学习使学生掌握房地产估价的基本理论和方法，并在案例分享的过程中较快地掌握房地产估价的房法，最终使学生初步具备从审房地产估价的基本技能。
（二）内容选取和实施中注意的问题
《房地产估价》课程是房地产专业方向的主干课程。
通过教学，学生应具有房地产估价的专业知识，并能运用学到的估价理论与方法指导房地产估价实践活动。
本课程需掌握影响房地产价格的因素、房地产估价原则；房地产估价的主:
要方法：
市场比较法、收益还原法、成本法、假设开发法、基准地价修正法。
熟悉房地产价格种类及房地产估价的涵义；房地产估价方法的选择和使用条件。
了解房地产的概念及对房地产的基本认识；主要估价方法的程序；长期趋势法、路线价法的基本思路。
（三）教学方法
在教学过程中主要采用知识传授与能力培养相结合、课程教学方式方法与实习实践学习相结合的方式组织教学。
1.课堂讲授：
精讲知识，使学生掌握有关的理论。
2.案例教学：
在讲授的基础上，进行案例剖析，强化学生理论联系实际的能力，培养学生分析具体事例的能力。
3.课堂练习：
理论知识的课堂练习与测试。
每章结束后，分别进行相应内容的随堂测验。
（四）考核方式
本课程采用平时考核和期末考试相结合的考核方式。
满分为100分，其中，期末考试成绩占70%,平时考核成绩占30%。
（五）教学内容与学时分配投资利息+销售费用+销售税费+开发利润
2、新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润
3、新建房地产采用成本法估价时一般不应扣除折旧，但应考虑其工程质量和周围环境等因素给予适当修正。
（四）适用于旧房地产的基本公式
旧房地价格=土地的重新取得价格+建筑物的重新构建价格-建筑物的折旧
旧建筑物价格=建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧
注意：
由于旧建筑物所造成的土地价值减损，应扣除该减损部分。
4.4建筑物的重置价格
（一）重置价格和重建价格的基本含义
重置价格，指在估价时点的建筑及装修材料价格和人工劳务费用情况下，采用新的建筑材料、建筑技术与工艺，重新建造一栋与原建筑物在结构、功能、效用上相同的新建筑物的正常价格。
重建价格，是指在估价时点的建筑及装修材料价格和人工劳务费用情况下，采用原有的建筑材料、建筑技术与工艺，重新建造•栋与原建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。
（复制）
关系：
一般重建价格大于重置价格
（二）重置.价格的成本构成
重置价格=直接成本+间接成本
（三）重置价格的估算
1.单位成本法
2.分部分项法
3.工料测量法
4.指数调整法
建筑物折旧的计算方法
1.年限法：
把建筑物的折旧建立在建筑物的寿命、经过年数或剩余寿命之间关系的基础上。
在估价中应用最多的是平均年限法。
年折旧额的计算公式为：
Di=D=（C-S）/N=C（l-R）/N
建筑物现值的II•算公式为：
V=C-DXt=C-（C-S）（t/N）=C[1-（1-R）（t/N）]
（1）直线折旧法
（2）余额递减法一一加速折旧
求取建筑物折旧的注意事项:
①注意估价上的折旧与会计上的折旧的区别估价上的折旧应注意的是市场价值的真实减损；会计上的折旧注重的是原始价值的分摊、补偿或回收。
在会计上，C为资产原值，不随时间的变化而变化；
在估价上，C为重新购建价格，而且是估价时点。
2使用经济耐用年限与有效经过年数为估价依据
N关n+t,N经济寿命，n剩余经济寿命，t有效年龄，
维修保养属于正常：
有效经过年数=实际经过年数
维修保养差：
有效经过年数〉实际经过年数t>N-n
维修保养好或经过更新改造：
有效经过年数〈实际经过年数t+n>N
3某建筑物设计寿命50年，已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5%,则用直线折旧法计算的该建筑物的成新率？
4、注意土地使用年限对建筑物经济寿命的影响
（1）建筑物的建设期不计入耐用年限，即建筑物的耐用年限应从建筑物竣工验收合格之日起计
（2）建筑物的耐用年限短于土地使用权年限时，应按建筑物耐用年限计算折旧
（3）建筑物的耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用年限计算折旧。
即按建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限计算折旧
（4）建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限早于土地使用权年限而结束，应按建筑物耐用年限计算折旧说明和要求：
⑴了解成本法的基本原理、房地产价格构成
⑵掌握成本法的计算公式
③了解建筑物的重置价格
⑷了解建筑物折旧
⑸掌握成本法运用举例第五章收益法
5.1收益法的基本原理
概念：
收益法是预测估价对象未来的正常净收益，然后选用适当的资本化率或报酬率、收益乘数将其转换为价值来求取估计对象价值的方法。
采用收益法估价求得的价格称为收益价格。
基本思想表述：
将现在视为估价时点，那么在现在购买有一定收益年限的房地产预示着在其未来的收益年限内可以不断地获取净收益，若现在有一货币额与这未来预期净收益的现值之和等值，则这一货币额就是该房地产的价格。
适用对象：
①适用有收益或有潜在收益的房地产②对于收益或潜在收益难以量化的房地产价格的评估则不适用
条件：
①房地产未来的收益能较准确地兼化②风险都能较准确地邑化
收益法的估价步骤：
1.搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料；2.估算潜在毛收入；3.估算有效毛收入；4.估算运营费用；5.估算净收益6.选用适当的报酬率或资本化率、收益乘数；7.选用适宜的收益法计算公式求出收益价格。
5.2收益法的计算公式
（一）最一般公式
（-）收益年限无限且其他因素不变的公式
（三）收益年限有限且其他因素不变的公式
（四）净收益在未来的前若干年有变化的公式
（五）预知未来若干年的净收益及若干年后的价格的公式
（六）净收益按等差级数递增的公式
（七）净收益按等差级数递减的公式
（八）净收益按一定比率递增的公式
（九）净收益按一定比率递减的公式
5.3净收益的确定
净收益是由有效毛收入扣除运营费用后得到的归属于房地产的纯收益。
排出了其他生产要素所产生的收益部分，而仅属于房地产所带来的收益。
1.潜在毛收入：
是假定房地产在充分利用无空置状态下可获得的收入。
2.有效毛收入：
是由潜在毛收入扣除正常的空置，拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。
3.净运营收益：
简称净收益，是由有效毛收入扣除合理运营费用后得到的归属于房地产的收益。
4.税前现金流量：
是从净收益中扣除抵押贷款还本付息额后的数额。
5.期末转售收益：
是在房地产持有期末转售房地产可以获得的净收益。
（二）种类（净收益的取舍）：
1实际净收益：
目前状况下的收益2客观净收益：
合理使用状态下的正常收益（有租约除外）3有形净收益4无形净收益：
商誉、实力
（三）类型：
1.每年基本上固定不变；2.每年基本上按某个固定的数额递增或递减；3.每年基本上按某个固定的比率递增或递减；4.其他有规则的变动情形。
（四）房地产净收益测算的基本原理：
1.基于租赁收入测算净收益（基本公式）
有效毛收入=潜在毛收入-空置等造成的收入损失+其他收入
净收益=有效毛收入-运营费用
净收益=潜在毛收入-空置等造成的收入损失-+其他收入运营费用=有效毛收入・运营费用
（1）潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益通常以年度计；
（2）空置等造成的收人损失一般是以潜在毛收入的某一百分率来计算；
（3）运营费用与会计上的成本费用有所不同，是从估价角度出发的，不包含房地产抵押贷款还本付息额、会计上的折旧额、房地产改扩建费用和所得税；
2.基于营业收入测算净收益
特点：
其业主与经营者是合二为一的，如旅馆、娱乐中心、加油站等。
一是潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入；
二是要扣除归属于其他资本或经营的收益，如经营者的正常利润。
年净收益二年经营收入-年经营费用
（五）不同类型房地产净收益的求取
1.出租的房地产净收益求取：
净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。
（1）租赁收入包括租金收入和租赁保证金或押金的利息收入。
（2）出租人负担的费用，一般包括维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费。
2.营业的房地产净收益求取
（1）商业经营的房地产：
净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润等。
（2）工业生产的房地产：
净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润等。
（3）农地：
净收益是由农地年产值扣除种苗费、肥料费、水利费、农药费、农具费、人工费、畜工费、机工费、农舍费，投资利息、农业税和农业利润等。
3.自用或尚未使用的房地产净收益采取
4.混合收益的房地产净收益求取
（六）收益年限的确定
收益期限时估价对象自估价时点起至未来可以获得收益的时间。
1.对于单独土地和单独建筑物的估价
（1）根据土地使用权年限和建筑物经济寿命来综合确定收益年限。
（2）然后选用有限年的收益法计算公式。
（3）注意净收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费。
2.对于房地合成体的估价对象
对于建筑物的经济寿命晚于或与土地使用年限一起结束的就根据土地使用年限确定未来可获收益的年限，选有限年的收益法计算公式，净收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费。
5.4资本化率的确定
资本化率将房地产的净收益还原或转换成价格的比率，通常用r来表示。
资本化率求取的方法：
1.市场提取法（市场比较法）是通过搜集市场上相类似房地产的净收益、价格等资料，反求出资本化率的方法。
2.安全利率加风险调整值法（累加法）以安全利率加上风险调整值作为资本化率的方法。
安全利率又称无风险投资的收益率。
资本化率=安全利率+风险调整值
风险调整值=投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿一投资带来的优惠
3投资收益率排序插入法
4.利用土地与建筑物的资本化率
5.5收益法的派生方法
投资组合收益率法包括：
抵押贷款与自有资金的组合；土地与建筑物的组合。
残余法就是从房地合为体所产生的总收益中，根据收益法以外的其他估价方法，扣除归属于土地（或建筑物）的收益，剩余部分即为归属于建筑物（或土地）的纯收益，再将此残余的纯收益进行资本还原，从而就可求得建筑物（或土地）的收益价格的估价方法。
购买年法是以地租与购买年的乘积来反映土地价格的。
收益倍数法是将估价对象某一年（通常为未来第一年）的某种收益乘以相应的收益倍数转换成价值的方法。
收益分析法，就是根据委估房地产的收益租金来估算房地产价格的方法。
收益租金是由房地产在一定时间内的期望净收益（折旧后的净收益）和有关的租赁费用来确定的。
5.6收益法运用举例说明和要求：
⑴了解收益法的基本原理
⑵掌握收益法的计算公式
⑶掌握净收益的确定
⑷掌握资本化率的确定
⑸掌握收益法的派生方法与收益法运用举例第六章假设开发法
6.1假设开发法的基本原理
概念：
假设开发法是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法，也称剩余法。
理论依据：
预期原理
假设开发法与成木法的关系
假设开发法适用的对象：
具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。
1.待开发的土地（生地、毛地、熟地）
2.在建工程
3.可装修改造或可改变用途的旧房
4.可行性研究
使用条件：
1.把握待开发房地产在投资开发前后的状态2.正确地判断房地产的最佳开发利用方式3.正确地预测未来开发完成后的房地产价值4.有良好的社会经济环境5.正确估计开发周期、各项费
估价步骤：
1-调查待开发房地产的基本情况2.选择最佳的开发利用方式3.估计开发经营期4.预测开发完成后的房地产价值5.估算各项成本费用6.进行具体计算，求出待开发房地产的价值
6.2假设开发法的计算公式
（一）最基本的公式：
1.计息方法（传统方法）
待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值一开发成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一开发利润一投资者购买待开发房地产应负担的税费
2.折现方法（现金流量法）
待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值一开发成本一管理费用一销售费用一销售税费一投资者购买待开发房地产应负担的税费
折现率包含利息率和利润率两部分
（二）各类估价对象的估价公式：
1.求生地价值的公式
（1）适用于在生地上进行房屋建设的公式：
生地价值=开发完成后的房地产价值一由生地建成房屋的开发成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一开发利润一买方购买生地应负担的税费
（2）适用于将生地开发成熟地的公式：
生地价值=开发完成后的熟地价值一由生地开发成熟地的开发成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一土地开发利润一买方购买生地应负担的税费
2.求毛地价值的公式
（1）适用于在毛地上进行房屋建设的公式：
毛地价值=开发完成后的房地产价值一由毛地建成房屋的开发成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一开发利润一买方购买毛地应负担的税费
（2）适用于将毛地开发成熟地的公式：
毛地价值=开发完成后的熟地价值一由毛地开发成熟地的开发成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一土地开发利润一买方购买毛地应负担的税费
3.求熟地价值的公式
熟地价值=开发完成后的房地产价值一由熟地建成房屋的开发成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一开发利润一买方购买熟地应负担的税费
4.求在建工程价值的公式
在建工程价值=续建完成后的房地产价值一续建成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一续建投资利润一买方购买在建工程应负担的税费
5.求旧房价值的公式
旧房价值=装修改造完成后的房地产价值一装修改造成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一装修改造投资利润一买方购买旧房应负担的税费
6.3各项费用的计算
1、开发经营期
分为开发期（建设期）和经营期
销售（含预售）情形下
出租或营业情形卜
1、开发经营期
起点为估价时点（假设）
确定开发经营期的方法可采用类似于市场法的方法，即根据同一地区、相同类型、同等规模的类似开发项目已有的正常开发经营期来估计。
一般较为准确
2、开发完成后的房地产价值
开发完成后的房地产价值一般是通过预测来求取。
对于销侈的房地产，通常是采用市场法，并考虑类似房地产价格的未来变动趋势，或采用市场法与长期趋势法相结合来推测。
3、开发成本与管理费用
计算的方法与成木法中的相同，不同的是需要预测。
4、销售费用与销售税费
销售费用包括广告费、销售外卖场租金、销售人员工资、奖金及销售提成等。
通常是按照开发完成后的房地产价值的一定比率来计算。
6.4假设开发法的运用举例说明和要求：
⑴了解假设开发法的基本原理
⑵了解假设开发法的计算公式
（3）掌握各项费用的计算第七章地价评估
7.1地价体系
地价是土地经济价值的反映，是为了购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。
地价体系是一定区域范围内，由若干相互联系、互为区别且互为补充的地价和土地质量等级构成，各自发挥不同作用，共同满足土地管理和市场运行需要的一组价格系列。
地价体系构成：
1.城镇土地质量等级
2.基准地价和路线价
3.标定地价
4.交易底价或交易评估价
5.成交地价
6.由上述有关价格衍生的供抵押贷款、土地税收、征地拆迁、资产核算等方面使用的地价。
7.2基准地价的评估
基准地价指在一定时间内，对城镇规划区范围各级土地或均质地域，按照商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的法定最高出让年期的土地使用权区域平均价格。
基准地价的作用：
（1）调整经济活动在空间合理布局的经济杠杆。
（2）为国家计征土地税提供依据。
（3）基准地价为进一步评估宗地价格提供依据。
（4）加强国家宏观管理的手段，政府制定地价政策、宏观调控土地市场的依据。
基准地价评估是指在对城市（镇）内有收益的土地或发生交易的土地估价的基础上，按照一定评估程序、原则、方法，评估出的各级士地或各区域内土地的平均价格，并在基准地价的基础上，分用途、分区域分析地价影响因素与地价的关系，建立起基准地价修正体系，为评估宗地地价服务。
基准地价评估的思路：
（1）划分为土地条件均一或土地使用价值相等的区域或级别，并进行不同区域归类。
（2）在同-•土地级别或类型区域中，利用取得的土地超额利润、己成交的地租和地价资料，测算出不同行业用地在不同土地级别和土地条件均质区域上形成的土地收益或地价，进而评估出基准地价。
（3）分析基准地价同宗地地价、租金和土地条件的相关关系，建立十•地级别或区域分用途的宗地地价修正体系。
基准地价评估的程序与方法：
（1）基准地价评估区域范围的确定。
（2）基准地价评估资料的调查与收集。
（3）资料的分析整理。
（4）样点数据检验。
（5）基准地价评估模型的选择及基准地价的确定。
（6）提出基准地价应用的建议和技术
7.3基准地价修正法
基准地价修正法的概念：
利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原理，将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取待估宗地在估价基准日价格的一种估价方法。
基准地价修正法的程序与方法
（1）搜集有关基准地价的资料。
（2）确定待估宗地所处地段对应的基准地价。
（3）调查待估宗地地价影响因素，确定宗地地价影响因素修正系数。
（4）确定待估宗地使用年期修正系数
（5）确定交易日期修正系数
（6）确定容积率修正系数
（7）求出待估宗地的价格。
7.4路线价法
概念：
路线价法是对面临特定街道且可及性相当的市街地设定标准深度，选取若干标准宗地求其平均价格，此平均价格即为该特定街道的路线价，依据路线价，再配合深度价格修正率表和其他价格修正率表，计算出面临该道路的其他宗地地价的-种估价方法。
基本原理：
替代原理、区位原理
适用的对象和条件：
前提条件是城市规划较完善，街道较规整，临街各宗土地的排列较整齐。
评估区域有较多的交易实例，土地市场发展规范；保证深度价格修正与其他价格修正体系的精确度。
适用于城市土地的估价，尤其适用于城市商业街道两侧土地的估价。
评估路线价过程：
1.划分路线价区段2.设定标准临街深度3.选取标准临街宗地4.调查评估路线价5.制作价格修正率表6.编制深度价格修正率表7,编制其他价格修正率表8.计算临街土地的价值
7.5建筑地价的分摊
7.6宗地地价评估程市场营销的含义说明和要求：
⑴了解地价体系
⑵了解基准地价的评估、基准地价修正法和路线价法
⑶了解建筑地价的分摊
教学章节
教学内容
学时安排
备注
1
房地产与房地产价格
2
2
房地产估价
2
3
市场比较法
4
4
成本法
5
5
收益法
5
6
假设开发法
4
7
地价评估
2
8
房地产估价中的其他方法
2
9
房地产价格影响因素分析
2
10
房地产估价的程序与估价报
告的撰写
2
11
房地产估价信息系统
2
二、大纲内容
第一章房地产与房地产价格
1.1房地产的概念
1.房地产的概念：
指土地、建筑物及其他地上定着物，包括实物和依托于实物上的权益。
1实物：
实体，质量，功能
2权益：
权利（rights）,利益（interests）,收益（benefits）
目前在我们国家，房地产的权利主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间利用权。
2.土地的概念
从房地产估价的角度看，土地是指地球表层的陆地及其地上、地下一定范围内的空间。
3.建筑物的概念
建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。
建筑物考虑条件：
装修、用途、产权、成新、设备设施、位置、面积、层数、结构、高度。
⑷理解宗地地价评估程市场营销的含义第八章房地产估价中的其他方法
8.1长期趋势法
长期趋势法：
推测、判断房地产的未来价格。
即一般估价时点都是未来。
长期趋势法应用于：
假设开发法中预测未来开发完成后的房地产价值；收益法中对未来净收益等的预测；填补某些房地产价格历史资料的缺乏；比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的发展趋势或潜力。
长期趋势法操作步骤：
（1）搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别，以保证其真实、可靠；
（2）整理上述搜集到的历史价格资料，将其化为同一标准（如为单价或楼面地价，方法与市场法中建、'/••价格可比基础的方法相同），并按照时间的先后顺序将它们编排成时间序列，画出时间序列图；
（3）观察、分析这个时间序列，根据其特征选择适当、具体的长期趋势法，找出估价对象的价格随时间变化而出现的变动规律，得出一定的模式（或数学模型）；
（4）以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格。
8.2房地产价格指数
8.3聚类分析的应用
8.4模糊数学的应用
（1）利用房地产价格指数进行估价日期的修正
（2）利用房地产价格指数逐年调整或修改基准地价
说明和要求：
⑴掌握怆期趋势法
⑵了解房地产价格指数
⑶了解聚类分析的应用
⑷了解模糊数学的应用
第九章房地产价格影响因素分析
9.1房地产价格的影响因素
1、房地产价格影响因素的数学模型
2.房地产价格影响因素定性分析要点
（1）各种因素影响价格的方向不同
（2）各种因素影响价格变动程度不同
（3）各种因素影响价格的关系不同
3.房地产价格影响因素的分类
一般因素：
人口因素、经济因素、社会因素、行政因素、国际因素
区域因素：
区域社会因素、商服繁华程度、心理因素、交通条件、基本设施、区域环境条件
个别因素：
建筑物本身、朝向和日照、楼层、公摊面积
9.2-般因素的影响
一•般因素是指影响一定区域范围内所有房地产价格的一般的、普遍的、共同的因素，这些因素通常会对较广泛地区范围内的各宗房地产的价格产生全局性的影响。
1、人口因素：
人口数量、人口素质、家庭规模
2、经济因素：
经济发展状况、物价、居民收入与消费水平、利率水平
3、社会因素：
政治安定状况、社会治安程度、地产投机、城市化水平
4、行政因素：
（1）房地产制度
（2）房地产价格政策（3）城市•发展战略、城巾规划及土地利用规划（4）税收政策（5）行政隶属变更（6）交通管制（7）市政管理
5、国际因素：
世界经济状况、军事冲突情况、政治对立状况、国际竞争状况
9.3区域因素的影响
区域因素是指某一特定区域内的自然条件与社会、经济等因素结合所产生的区域性，对该区域内的各宗房地产价格水平产生影响的因素。
1、位置因素：
位置的优劣标准因房地产类型的不同而不同。
一般凡是位于或接近经济活动的中心，交通流量较大的房地产，价格一般较高。
2、环境因素：
环境条件是指那些对房地产价格有影响的房地产周围物理性状因素。
主要有噪声、空气质量、水质量、景观、卫生状况。
3、土地面积和形状：
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