大型农产品交易市场一期工程可行性研究报告.docx

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大型农产品交易市场一期工程可行性研究报告

大型农产品交易市场一期工程项目

可行性研究报告

附件：

1．设计咨询委托书

2．规划部门的选址意见书

3．土地部门的用地预审批文

4．环保部门的环评审查批文

概述

一、项目概况

1.项目名称

项目名称:

某大型农产品交易市场一期工程

2.项目建设单位概况

建设单位：

投资集团有限公司

拟合作单位：

市场开发服务中心

单位性质：

企业

建设单位情况简介

某有限公司是投资集团有限公司在某设立的子公司，投资集团有限公司投资某的重要平台。

某投资集团有限公司经过30多年的持续稳定发展，已经成为涵盖路桥建设投资、房地产开发、文化教育、健康产业、酒店旅游业以及环保科技、园林绿化等多行业领域的大型综合性民营企业集团。

集团公司及成员企业注册总资本9.37亿元，总资产超过100亿元。

某有限公司于2007年12月在南宁创立，注册资金一亿元人民币。

公司立足于某市场，特别是泛北部湾经济区的投资与开发，实力雄厚，起点高。

主要投资业务板块包括地产开发、路桥建设、旅游酒店、金融保险、新能源、综合农业等行业，主要投资模式：

产业直接投资、企业兼并重组、资本市场运作。

●市场开发服务中心

某市市场开发服务中心负责市场的规划、培育、开发建设和维护，有成熟的市场管理经验，而且其下属的东风市场、城中南市场目前已聚集了数百户从事农产品批发经营的商户。

市场中心旗下的92个农贸市场遍布某市各个区域，各市场内共有七万多个体经营户从事农产品销售经营活动，是某市农产品销售终端市场的主力军。

3.项目建设概况

建设地点：

某市某工业园区内

项目建设总规模：

规划用地面积43.33公顷，总建筑面积为704153㎡，总投资11.2亿。

一期建设规模及内容：

项目用地面积33.34公顷，建筑面积304553㎡。

●信息管理区：

建筑面积22648.53平方米

●农产品交易区：

建筑面积44131.56平方米

●农副产品交易区：

建筑面积124183.9平方米

●加工仓储区：

建筑面积49575.5平方米

●物流配送区：

建筑面积23267.52平方米

●配套服务区：

建筑面积40745.99平方米

二、项目建设投资估算及资金筹措

根据初步估算，一期工程总投资61996.15万元，其中建筑工程费42330.27万元，工程建设其它费用12673.85万元，工程预备费5500.41万元，建设期利息为1491.62万元。

项目资金来源：

自筹资金4.43亿元，银行贷款1.62亿元。

三、建设目的

农产品交易市场建设贯彻高标准、有特色、适度超前和可持续发展的原则，目的是建设一个集交易、仓储、加工、信息交流、配送、运输等多功能为一体的现代农产品物流基地。

四、项目主要结论

本项目的建设是根据《某现代物流业发展“十一五”规划》及《某物流业调整和振兴规划》，以立足某、服务某、辐射东南亚为区域背景，以现代物流园“供应链”概念为理论指导，以重新优化某市农产品资源配置为目标，从具体项目上支持某实现物流体系规模化、产业化、网络化发展，实现把我区建设成为与的区域性物流基地的战略目标。

通过建设大型农产品交易市场，引进、培育一批规模大、效益好、组织化程度高、辐射带动能力强的农产品产业化龙头企业。

在优势农产品主产区和重要集散地建设农副产品专业批发市场，建立完善农产品市场信息网络。

优化农产品生产结构，促进某市形成完善的农产品产业链，推动某市农产品物流业的发展。

随着国家泛北部湾经济自由贸易区的不断发展，随着离最近的保税港区-某保税港区封关运作工作接近尾声，某市农产品物流行业也获得了前所未有的发展机遇。

本项目即是以保税港区为依托，通过建立大型的果蔬和水产品、畜产品综合批发市场和转运中心，并完善仓储、转运、包装、分装等环节的港口物流配套设施，扩大某市农产品和北方梨、苹果、桃、柿、葡萄、低温冷水性鱼类、畜牧产品等内外销数量，扩大国内市场份额，从而将某市建设成为农产品国际物流服务中心。

该项目的建成，将极大地完善某市农产品物流体系，加强某与农业交流合作，有力地推动某建设成为区域性国际农产品物流基地，促进某市农产品市场健康稳定地发展。

由此可见，“某大型农产品交易市场”的建设具有重要意义，实施本项目的建设是十分必要和迫切的。

五、编制依据

4.编制依据

（1）《中华人民共和国土地管理法》（2004.8修订版）

（2）《中华人民共和国城乡规划法》（2007年）；

（3）《中华人民共和国环境保护法》（1989年）；

（4）《中华人民共和国消防法》（2008年）；；

（5）《中华人民共和国环境影响评价法》（2003年）；

（6）《中华人民共和国大气污染防治法》（2000年）

（7）《中华人民共和国固体废物污染防治法》（2005年）

（8）《中华人民共和国水污染防治法（修正）》（2008年）

（9）《物流业调整和振兴规划》（国发〔2009〕8号文件）

（10）《某现代物流业发展“十一五”规划》（2006～2010年）

（11）《某物流业调整和振兴规划》

（12）某市某城镇总体规划（2009~2030）

（13）某市河东工业区某总体规划

（14）业主提供的有关资料。

5.设计依据

（1）《民用建筑设计通则》GB50352-2005；

（2）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001；

（3）《建筑设计防火规范》GB50016-2006；

（4）《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005；

（5）《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005；

（6）《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003；

（7）《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008；

（8）《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001

（9）《建筑结构荷载规范》GB50009-2006

（10）《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223-2008

（11）《建筑施工场界限值》GB12523-2008

（12）《城市区域声环境质量标准》GB3096-2008

（13）《污水综合排放标准》GB8978-1996

（14）《室内空气质量指标》GB/T18883-2002

（15）《民用建筑工程室内环境污染控制指标》GB30325-2001

（16）《投资项目可行性研究指南》（国家计委办公厅）

（17）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版），发改投资[2006]1325号

项目建设的必要性及意义

一、项目建设的背景

1.某自由贸易区及泛北部湾经济区的建设促进农产品贸易发展

某南临北部湾，东接某洲和港澳地区，西南出海大通道贯穿其中，是与多区域合作的重要交汇点，是与之间唯一既有陆地接壤又有海上通道的省区，也是唯一的具有沿海、沿江、沿边优势的少数民族自治区。

随着国家批准实施《某北部湾经济区发展规划》及自由贸易区的形成，环北部湾地区正在形成一个跨省区、跨世界的“环北部湾经济圈”。

作为处于某自由贸易区前沿位置的某以其独特的区位优势将其推向了大西南参与国际竞争的排头兵。

某与“毗邻”，不仅陆路通，海上航程也短，如从防城港到马来西亚关丹港，是内陆港口到达马来西亚运程最短的深水港，某与各国商品贸易都很方便。

某是农业大省，随着自贸区的建立以及零关税政策的实施，凭借着突出的区位优势、丰富的农产品资源及与国家农产品资源和市场极强的互补性，使得某具有成为－农产品贸易集散中心和最大批发市场的得天独厚的条件。

2010年1月份，某农产品进出口保持了稳步双增长，贸易额达2.4亿美元，比去年同期（下同）增长27%，其中进口1.6亿美元，增长37%，出口8186.1万美元，增长11.2%。

贸易逆差由去年同期4268.3万美元上升为7748.9万美元，增长81.5%。

随着生产国际化及各国经济的不断发展，国家或地区间的产业贸易呈上升趋势。

目前某农产品进出口虽然保持稳步增长，但由于基数低，贸易总额不大，农产品出口贸易仍处于较低水平。

所以，在一农业合作背景下，某要充分发挥“近水楼台”的优势，充分发挥资源优势，不断提高农产品的质量，完善农产品市场流通体系，促进农产品贸易发展。

2.某农产品物流的发展机遇

随着某北部湾经济区发展规划得到国务院批准,上升到国家战略层面,作为某自由贸易区、泛北部湾经济合作区、大湄公河次区域、泛珠三角经济区、西南六省（区、市）协作等多区域合作交汇点的某，其农产品物流业也获得了前所未有的发展机遇。

某对国家农产品进出口总额连续十年保持快速持续增长，农产品贸易规模与投资规模不断增大，农产品流通体系不断增强，陆续建立了一批诸如南宁金桥农产品批发市场的农产品物流园区，将农村、农业、农民与城市、工商业、城市居民紧密联系在一起，使农业增长方式发生了很大的变化：

由产量的增长型，向依靠结构调整，优化产业结构，提高效益型转变，经济增长的质量有了新的内涵。

加强了我国与国家农产品贸易的竞争力。

3.某农产品物流发展面临的挑战

某是西部贫困省区，随着泛北部湾经济区的建立，某农产品物流获得了前所未有的发展机遇，同时也面临了严峻的挑战。

●某农产品未能形成优质的品牌。

某是一个农业占很大比重的省区，但由于某农产品在采收质量、采后处理以及运输包装上都与国际标准有很大差距，某的农产品难以形成自己的优质品牌。

同时，由于我国与部分国家的经济发展水平接近，产业结构较为相似，并大都以农业资源密集型产业和劳动密集型产业为主，双方的主要出口国都集中在美国，欧洲，日本等发达国家。

这必然导致双方贸易结构趋同，使双边在国际市场上的竞争日趋激烈。

农产品的品牌缺失，必然会对某与之间的农产品贸易带来负面影响。

●农业产业化程度不高

目前，农产品短缺时代已经结束，农产品呈现出结构性过剩的背景。

某的农业产业化仍处于起步阶段，与先进的省份相比，某的农业产化程度仍较低，产业链不长，未能形成农产品的养殖、加工、包装、运输、销售的产业链，严重阻碍了农村经济的发展。

因此，积极推进某农产品市场体系结构调整和升级改造，实现某农产品生产、加工、物流产业链的整合，发展农产品物流产业迫在眉睫。

4.某农产品物流发展机遇

某x保税港区获得批准以后，－经贸合作以及其他经济体与－的贸易将更多以某为中转和连接基地，某拥有独特的资源优势、区位优势和战略地位，巨大的发展潜力和多重叠加的优惠政策，某市从未像今天这样处于多种重大机遇叠加的交汇点上，抢占先机，把握机遇，建设现代农产品物流交易中心，完善农产品流通体制，将促进某农业的大发展。

二、项目建设的必要性

1.项目建设是某实施现代物流业发展“十一五”规划的具体举措。

根据《某现代物流业发展“十一五”规划》制定某十一五期间的发展目标——“按照自治区经济社会发展总体要求，坚持以科学发展观为指导，充分发挥我区沿海、沿边、沿江和面向东南亚的区位优势，优化物流布局，加快建设区域性物流中心和大型物流枢纽等物流基础设施。

积极引进资金和先进物流管理理念，推广物流管理技术，加快培育物流服务品牌和有国际竞争力的物流产业。

推进物流信息化，加大物流资源整合力度，促进物流体系向规范化、规模化、网络化方向发展，形成与国际通行规则接轨的快捷、高效、环保、节约、用户满意的社会化、专业化现代物流网络体系，逐步把我区建设成为与的区域性物流基地。

到2010年，预期全区社会物流总额为17000亿元，全区物流业增加值为520亿元。

物流业增加值占GDP比重为8%左右，比2005年提高约2.2个百分点。

”国家粮食局发展交流中心、某壮族自治区粮食局联合发布的《某农产品物流体系建设研究报告》也指出，某总体上具备了发展农产品物流的基础条件，应借鉴国外先进的农产品物流发展经验，继续加快发展现代农产品物流体系建设。

本项目的建设，即是以物流业十一五规划为政策依托，以立足某、服务某、辐射东南亚为区域背景，以现代物流园“供应链”概念为理论指导，以重新优化某市农产品等资源配置为目标，从具体项目上支持某实现物流体系规模化、产业化、网络化发展，实现把我区建设成为与的区域性物流基地的战略目标。

2.项目建设是某与加强农业资源开发合作的需要。

某农业的发展具备较好的基础条件，其独特的自然资源和气候条件资源优势利于农业的发展和提高。

某自由贸易区的形成后，某农业发展的区位优势更加明显，其与国家合作开发农业资源不仅成为我国与产业合作的重要组成部分，同时也成为了某农业可持续发展的需要。

本项目的建设，即是通过把握某农业区位优势并充分利用某农产品资源的比较优势及－博览会等多种贸易促进平台及通关便利化等政策，构建－较为发达的农产品物流基地，从而不断提高某农业的竞争力，实现将某建设成为某与国家亚热带果蔬产品和水产品深加工基地及畜产品专业批发市场、运转中心和农业合作信息交流平台的目标。

3.项目建设是推动某市农产品物流发展重要手段。

做强优势特色产业、加快推进农业产业化经营、建立健全农业服务体系、优化农业布局是某市推进建设社会主义新农村的举措，也是加快某市农产品物流行业发展的重要手段。

本项目的建设，即是通过建设农产品大型物流市场的方式，引进、培育一批规模大、效益好、组织化程度高、辐射带动能力强的农产品产业化龙头企业。

在优势农产品主产区和重要集散地建设农副产品专业批发市场，建立完善农产品市场信息网络。

优化农产品生产结构，促进某市形成完善的农产品产业链，推动某市农产品物流业的发展。

三、项目建设的意义

1.有利于完善农产品物流体系，加强某与农业交流合作。

某与泛北部湾区域合作各国在农业资源禀赋、农业科技水平以及农业产业结构等方面各有特点，尤其在农产品加工工业方面，某优势明显。

通过项目建设将农产品加工各专业进行集约化经营，有利于稳固某农产品加工方面的优势，同时增进农产品贸易行业的交流合作，带动我国技术、机械设备、建材、劳务等出口，进一步加强某与农业的贸易往来与合作。

2.有利于推动某建设成为区域性国际农产品物流基地。

随着某自由贸易区的发展，地处华南经济圈、西南经济圈和经济圈三大经济圈的结合部，作为泛北部湾经济区的重要枢纽和通道的某，获得了前所未有的发展机遇。

根据《某现代物流业发展“十一五”规划》的定位要求，十一五期间，我区将逐步建设成为与的区域性物流基地，形成与国际通行规则接轨的快捷、高效、环保、节约、用户满意的社会化、专业化现代物流网络体系。

同时，离最近的保税港区-某保税港区即将封关运作，某保税港区可开展货物储存、国际贸易、国际采购与分销配送、国际中转、商品展示、加工研发、港口作业、检测维修服务以及海关允许的其他业务等九项业务，并享受特殊的税收政策。

因此，本项目即是以保税港区为依托，通过建立大型的果蔬和水产品、畜产品专业批发市场、拍卖场和转运中心，并完善仓储、转运、包装、分装等环节的港口物流配套设施，扩大某市农产品和北方梨、苹果、桃、柿、葡萄、低温冷水性鱼类、畜牧产品等内外销数量，扩大国内市场份额，从而将某市建设成为农产品国际物流服务中心。

3.有利于促进某市农产品市场健康稳定地发展

通过对农产品生产、加工、销售、运输等环节的全面整合，极高地提高了某市农产品的生产经营效率，同时提供完善的农产品交易集散市场，有效促进了农产品企业之间的竞争，鼓励农产品生产、加工企业进行技术创新，有力地调动了周边企业的生产积极性，有利于促进某市农产品市场健康、稳定的发展。

发展规划、产业政策和行业准入分析

一、发展规划

农产品市场体系，是流通领域内农产品经营、交易、管理、服务等组织系统与结构形式的总和，是沟通农产品生产与消费的桥梁与纽带，是现代农业发展的重要支撑体系之一。

“十一五”时期，经济、社会进一步发展，新农村建设全面推进，这要求农产品流通必须更加有序、规范、安全、高效。

为此，必须加快推进农产品市场体系建设，完善基础设施，改善综合服务，增强流通能力，提高流通效率，创造更好的市场流通条件，有效实现农产品价值，拉动农业和农村经济持续发展。

《国家“十一五”全国农产品市场体系建设规划》明确提出“十一五”时期农产品市场体系建设的指导思想、基本原则、发展目标，支持建立跨区域的大型农产品物流配送中心，提高农产品集中采购、统一配送的能力，加快农产品市场体系的建设步伐。

《某农业“十一五”发展规划》也强调建立规范有序、安全高效的农产品市场体系；继续搞好集贸市场和批发市场建设，改造现有农产品批发市场，发展经纪人代理、农产品拍卖、网上交易等方式，增强交易功能；鼓励发展现代物流、连锁经营、电子商务等新型业态和流通方式；在优势农产品主产区和重要集散地建设一批农副产品批发市场，加快以冷藏和低温仓储运输为主的农产品冷链系统建设，继续完善农产品流通“绿色通道”，加快农业市场化进程。

进一步开拓国外市场，办好—博览会组织农业企业到国外、港澳台地区举办农产品推介会；加快实施以国家为重点的“走出去”战略，鼓励和扶持农业企业到境外开展多种方式合作，积极引进外资和技术，扩大农产品出口，推动外向型农业发展。

为贯彻《国务院关于促进流通业发展的若干意见》（国发〔2005〕19号）精神，自治区人民政府下发了《某壮族自治区人民政府关于加快全区流通业发展的实施意见》（桂政发〔2006〕57号），要求组织实施《某国内贸易发展“十一五”规划》、《“十一五”某商品市场体系建设规划》和《某农村市场体系建设规划》，在我区农产品主要产区和流通集散地，重点建设一批连接城乡、辐射全国、连通国外的大型农产品、大宗原材料和工业品批发市场，力争在5年内，初步建立法制健全、体系完善、结构合理、方式先进、秩序规范、组织化程度和现代化水平较高的商品市场体系。

《规划》明确了“十一五”期间农村市场体系建设的四项主要任务：

一是培育市场主体，增强流通企业活力；二是建立和改造农村消费品流通体系；三是构建顺畅的农产品流通体系；四是完善农业生产资料流通体系。

2009年国家制定了十大产业振兴规划，物流业位列其中，2009年3月10日国务院颁布了《物流业调整和振兴规划》（国发〔2009〕8号文件），根据文件精神，国家有关部委出台了支持物流业发展的相应政策。

农产品物流作为物流产业中的一个重要部分，成为国家物流政策支持的重中之重。

二、产业政策支持

改革开放以来，我国农产品批发市场建设蓬勃发展，在搞活农产品流通，加强农村与城市的联系，增加农民收入，保障城镇居民市场供应方面，都发挥了重要作用。

但目前大多数的农产品批发市场或者存在着硬件设施差、功能单一或者存在一味追求大而全、定位模糊等问题，作为农产品流通体系的关键环节，批发市场中存在的这些问题制约了农产品的顺畅流通。

鉴于此，国家相关部门制定出各项政策，积极支持农产品批发市场的建设和升级改造工程，积极支持依托本地优势建立专业农产品批发市场。

2007年4月，农业部与农业银行在北京签署“共同支持农产品批发市场建设合作框架协议”。

根据协议，农业银行将大力支持农业部定点批发市场升级拓展工程，拟在“十一五”期间向农业部定点农产品批发市场提供100亿元人民币信用额度，用于支持其升级改造的服务功能完善。

除此以外，农业部还将发挥行业组织优势，向农业银行及时通报有关政策和信息问题、推荐好的项目，积极协调用款批发市场解决项目建设与运营中出现的重大问题，帮助解决信贷风险，确保贷款安全。

2006年商务部提出实施“双百市场工程”，商务部、财政部决定以贴息和直补的方式，支持大型农产品批发市场标准化建设及改造项目。

通过中央和地方共同推动以及重点市场、重点示范带动，完成全国一半左右（约2000家）农产品批发市场的升级改造建设，使农产品流通成本明显降低，流通环节损耗大幅度减少。

某壮族自治区党委、自治区人民政府关于贯彻《中共中央、国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收若干意见》的实施意见桂发[2008]7号文，进一步要求积极实施“双百市场工程”，推动农产品批发市场升级改造，加强农产品产地批发市场建设，加快推进区域性农产品物流园区建设，创新农产品流通交易方式，提高物流效率和服务水平。

落实农产品批发市场用地按工业用地对待的政策，完善鲜活农产品绿色通道政策。

政府还给予农产品批发市场以“绿色”的支持。

按WTO原则，农产品市场体系建设属于绿色政策范畴。

国家统计局建立了交易额在亿元以上的重点联系市场统计报表制度、农业部建立了重点农产品批发市场联系制度、国家粮食局建立了农产品批发市场的重点联系市场、全国城市农贸中心建立了绿色市场联系制度。

三、行业准入分析

农产品市场具有一定的社会公益性和外部经济性，国家不仅在政策给予大力支持，同时加大了国家和地方财政的直接投入和扶持力度，为农产品市场基础设施的建设提供了有利条件。

同时，扩展农产品市场基础设施建设的投资渠道，鼓励社会资本、企业等多种渠道的社会资金投入农产品市场体系建设。

在政策上对社会资本、企业投资进行支持，转变对农产品市场的管理方式，在税收、土地、工商等方面采取多种形式对社会资本投资农产品市场体系建设实行适当优惠，继续实行银行贷款、财政贴息，鼓励跨区域的物流配送和连锁经营。

以上政策扶持和优惠条件为本项目的建设创造了良好的外部环境条件。

因此本项目的建设完全符合国家的发展规划、产业政策、行业准入要求。

市场需求、定位分析及规模确定

一、农产品市场发展趋势

1.国内农产品市场发展趋势

我国的农产品流通体系是计划经济体制下由国家统购统销的流通体系逐步演变形成的，是以“农产品批发市场”为核心的流通模式，即：

农民—收购商—农产品批发市场—零售商—普通菜市场—消费者。

目前，该流通模式仍处于主导到位，大中城市消费鲜活农产品的50%～70%是通过批发市场提供的，通常是城市规模越大，所占比重就越大。

批发市场的发展，为搞活农产品流通，增加农民收入，丰富城镇居民的“菜篮子”和“果盘子”，发挥了重要作用。

但由于农产品批发市场仅仅是将农产品批发交易进行简单的聚集，没有对整个供应链起到协调作用，仍然存在环节过多、损耗较大、成本偏高、基础设施差、信息不畅、交易方式落后、服务功能不完善等问题。

农产品物流园是物流园区的一种专业化类别，它是以生鲜产品为主的农副产品地域性分销和配送中心，其功能包含农产品的存储、流通、交易、加工和配送等，将农副产品的生产端和消费端直接地联系在一起，缩短运输时间，保证食品安全，增加产品附加值，达到供需双赢的目的。

先进的农产品流通体系的核心是“现代农产品物流配送中心”，即：

生产者—物流配送中心—超市或市场—消费者的流通模式。

现代农产品物流配送中心是地域性、综合性、大批量的农产品集散地，包含了农产品储存、加工、交易、流通和配送等功能，将农产品的生产端和消费端直接地联系在一起，是集商流、物流、信息流和资金流于一体的产销平台。

它充分发挥第三方物流企业对整个供应链的协调作用，减少流通环节，尽可能降低流通成本和农产品损耗，同时有利于掌握市场信息，调整供需平衡。

因此农产品流通体系进步的关键在于发展第三方物流企业，整合传统批发市场，建设现代农产品物流配送中心。

目前我国农业面临着新的机遇和挑战：

一方面，农产品短缺时代已经结束，当前发展的重点是从生产领域转向流通领域；另一方面，加入WTO后，我国农业面临着国内农产品市场进一步开放的挑战，农民增收难度增加。

因此，降低农产品流通成本，提高其在流通中的附加值，发展现代农产品物流，是增加农民收入和实现农业现代化的关键。

随着农产品流通体制改革的不断深入，发展现代农产品物流配送中心已成为必然趋势，全国各地涌现出了一批具有较强辐射能力的大型农产品物流园、配送中心、交易中心，带动了农产品物流产业的发展。

2.某农产品物流发展状况

某是一个农业占很大比重的省区，农村人口占全区人口的61.8%，农业占GDP的20.3%，城镇化率38.2%。

近年来，随着农业产业结构的调整，某农业得到迅速发展，已形成一批优势农产品产业。

但是，在农产品出现