房地产法完整重点汇总doc.docx
《房地产法完整重点汇总doc.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产法完整重点汇总doc.docx（54页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
房地产法完整重点汇总doc
名词解释
1.物业
答案：
.物业：
是指已建成并投入使用的各类房屋、附属设施以及相关的场地。
物业可以是整个住宅区，也可以是单体的房屋，包括商业大厦、住宅楼宇、厂房仓库、旅游宾馆等。
2.房地产税
答案：
房地产税：
狭义地讲是指以房地产为课税依据或者主要以房地产开发经营流转行为为计税依据的税，包括城镇土地使用税、耕地占有税、固定资产投资方向调节税、房产税、契税和土地增值税。
3.住房部分产权
答案：
住房部分产权：
是指城镇居民对按标准价（优惠价）购买的公房享有的权利，包括占有权、使用权、有限的收益权和处分权，并可以继承。
4.基本农田保护区
答案：
基本农田保护区：
就是为对基本农田实行特殊保护而依据土地利用总体规划和依照法定程序确定的特定保护区域。
5.房地产法
答案：
房地产法：
是调整房地产关系的法律规范的总称。
之所以说它是“总称”，一因这些法律规范分布于多项法律、法规之中；二因房地产关系复杂，涉及面太广，迄今为止我国以至世界各国还没有出现一部大而全的，以“房地产法”命名的法律。
6.商品房现售
答案：
商品房现售：
是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。
7.土地所有权
答案：
土地所有权：
是指土地所有人依法对自己的土地享有的占有、使用、收益和处分的权利。
它是土地所有制的法律表现。
8.房地产法律关系的内容
答案：
房地产法律关系的内容：
即房地产法律关系主体享有的权利和承担的义务，它是房地产法律关系的最基本的要素，也可说是主体双方关系的落脚点。
9.私房租金
答案：
私房租金：
是私房承租人根据租赁合同向出租人支付的代价。
10.固定资产投资方向调节税
答案：
固定资产投资方向调节税：
是对在我国境内进行固定资产投资的单位和个人，就其固定资产投资额按规定的税率征收的一种税。
11.房产税
答案：
房产税：
是以房产为征税对象，以房产价值或租金为计税依据的一种税。
12.代管侨房
答案：
代管侨房：
是指房屋所有人下落不明，无合法代理人或者所有权不清楚的华侨私有房屋，由房屋所在地政府房屋管理部门代为管理的行为。
13.商品房预售
答案：
商品房预售：
是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
房屋预售又称“卖楼花”。
14.转移登记
答案：
转移登记：
是因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因而致使其权属发生转移，必须办理产权过户手续情况时所进行的登记。
15.行政性质的房地产纠纷
答案：
行政性质的房地产纠纷：
是指政府、政府下属房地产行政主管部门及其他行政机关在行使行政管理职权过程中与行政相对人即被管理对象之间发生的纠纷。
16.房地产开发
答案：
房地产开发：
是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
（注：
名词解释题答对主要意思即给2分）
17.经济适用住房
答案：
经济适用住房：
是指已列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。
18.房地产违法行为
答案：
房地产违法行为：
是指违反国家有关房地产管理法律、法规的行为。
19.住房公积金
答案：
住房公积金：
是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业以及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体（以下统称单位）及其在职职工缴存的长期住房储金。
20.基本农田保护区
答案：
基本农田保护区：
就是为对基本农田实行特殊保护而依据土地利用总体规划和依照法定程序确定的特定保护区域。
21.房地产纠纷
答案：
房地产纠纷：
是指当事人因有关房地产的权益而引起的争议。
22.房地产交易
答案：
房地产交易：
是指房地产产权的变更和转移，其形式包括房地产转让、抵押、租赁
23.物业管理
答案：
物业管理：
是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业管理服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
24.房地产开发企业
答案：
房地产开发企业：
是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。
25.城市房屋拆迁管理体制
答案：
城市房屋拆迁管理体制：
是指由城市房屋拆迁管理机构及其管理职责、管理程序、相互关系等组成的有机整体。
26.临时安置补助费
答案：
临时安置补助费：
是拆迁人对被拆迁人或者房屋承租人在过渡期内自行过渡可能发生费用的补助，通常又称过渡费。
27.个人住房贷款
答案：
个人住房贷款：
是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。
28.民事性质的房地产纠纷
答案：
民事性质的房地产纠纷：
是指作为平等主体的公民、法人、其他组织之间的房地产纠纷。
29.房屋租金
答案：
房屋租金：
是指房屋承租人为取得一定期限内房屋的使用权而付给房屋出租人的经济补偿。
30.房地产开发项目公司
答案：
房地产开发项目公司：
是以开发项目为对象从事单项房地产开发经营的企业。
其经营对象只限于经批准的项目，项目开发经营完毕后，应向工商行政管理机关办理注销经营范围的登记。
31.建筑物区分所有权
答案：
建筑物区分所有权：
是指建筑物所有人对建筑物专有部分的所有权、共用部分的持分权以及因共同关系所生的成员权。
其中专有部分所有权（专有权）又称特制所有权；共用部分持分权又称共有权；因共同关系所生的成员权又称社员权，这三者形成一个整体，即建筑物区分所有权。
32.房地产市场
答案：
房地产市场：
是指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。
33.行政处罚
答案：
行政处罚：
是指行政机关依法对公民、法人和其他组织违反行政管理秩序的行为追究行政责任的一种法律制裁制度。
34.房地产关系
答案：
房地产关系：
是指人们取得、开发、利用、经营和管理土地、房屋而形成的社会关系。
35.物业管理服务合同
答案：
物业管理服务合同：
是指物业管理服务企业接受小区业主或业主委员会的聘任和委托从事物业管理服务，由委托方与受托方订立的约定双方权利、义务的书面协议
36.基本农田
答案：
基本农田：
是指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。
37.仲裁
答案：
仲裁：
亦称公断，指的是由第三者根据发生房地产纠纷的当事人双方的仲裁协议和一方的申请，对他们的争议做出判断和裁决。
38.房地产转让
答案：
房地产转让：
是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产移转给他人的行为。
39.协商
答案：
协商：
是指房地产纠纷的当事人在自愿的基础上，依据实际情况，自行商量解决争议。
40.农村土地承包经营权
答案：
农村土地承包经营权：
是指农村土地承包人对其依法承包的土地享有占有、使用、收益和一定处分的权利。
41.住房公积金
答案：
住房公积金：
是由在职职工个人及其所在单位，按职工个人工资和职工工资总额的一定比例逐月交纳，存入个人公积金账户，用于购、建、大修住房的基金。
42.业主
答案：
业主：
是指物业的所有权人。
业主既是物业管理的主体，也是物业管理的服务对象。
43.房地产相邻权
答案：
房地产相邻权：
是指两个或两个以上相互毗邻的房地产所有人或使用人在行使房地产的占有、使用、收益和处分权时，相互之间应当给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系。
44.常规性的公共服务
答案：
常规性的公共服务：
这是物业管理中的基本业务工作，一般是在物业管理服务合同中将此类服务包括在服务范围之内，使用人在享受这些服务时不需事先提出或做出某种约定。
45.房地产法律关系客体
答案：
房地产法律关系客体：
即房地产法律关系主体的权利义务所共同指向的对象。
一般来说，客体分为土地、房屋和行为。
46.成片开发
答案：
成片开发：
是指在取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，平整场地，建设供排水、供电、供热、道路交通、通讯等公用设施，形成工业用地和其他建设用地条件，然后进行转让土地使用权、经营公用事业；或者进而建设通用工业厂房以及相配套的生产和生活服务设施等地面建筑物，并对这些地面建筑物从事转让或出租的经营活动。
47.房地产开发
答案：
房地产开发：
是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设。
48.房屋所有权
答案：
房屋所有权：
是指所有权人依法对自己所有的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。
49.农村宅基地
答案：
农村宅基地：
是农村村民建设住宅所使用的集体土地，包括居住用房和附属建筑所使用的土地。
50.物业管理服务企业
答案：
物业管理服务企业：
是依法设立的从事物业管理服务的企业法人。
51.基本农田保护区
答案：
（P60）基本农田保护区:
是依据土地利用总体规划和依照法定程序确定的特定保护区域。
实行基本农田保护区制度是保护耕地的一项基本的措施。
52.商品房预售
答案：
（P159）商品房预售:
是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
53.业主委员会
答案：
（P204）业主委员会:
是经业主大会选举产生并经房地产行政管理部门登记，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。
54.成片开发
答案：
（P246）成片开发:
是指在取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，平整场地，建设供排水、供电供热、道路交通、通讯等公用设施，形成工业用地和其他建设用地条件，然后进行转让土地使用权、经营公用事业；或者进而建设通用工业厂房以及与之配套的生产和生活服务设施等地面建筑物，并对这些地面建筑物从事转让或出租的经营活动。
55.代管侨房
答案：
（P256）代管侨房:
是指房屋所有人下落不明，无合法代理人或者所有权不清楚的华侨私有房屋，由房屋所在地政府房屋管理部门代为管理的行为，它不同于委托代管的民事代理行为。
56.物业
答案：
（P198）物业:
是指已建成并投入使用的各类房屋、附属设施以及相关的场地。
57.基本农田
答案：
（P60）基本农田:
是指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依照土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。
58.房屋按份共有
答案：
（P76）房屋按份共有:
是指两个或两个以上的人对同一项房屋按照确定的份额享受权利、承担义务。
每个共同人有权要求将自己的份额分出或者转让。
59.前期物业管理
答案：
（P206）前期物业管理:
是指业主、业主大会选聘物业管理企业之前所实施的物业管理。
60.单项开发
答案：
（P109）单项开发:
是指在房地产开发中，规模较小、占地少、项目功能单一、配套设施简单的开发。
61.物权
答案：
是指权利人能够在某特定物之上直接行使支配力并享受一定利益的权利。
（3分）
62.房地产相邻权
答案：
是指两个或两个以上相互毗邻的房地产所有人或使用人在行使房地产的占有、使用、收益和处分权时，相互之间应当给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系。
（3分）
63.城市房地产开发
答案：
是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
（3分）
64.房地产转让
答案：
是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
（3分）
65.个人住房贷款
答案：
是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。
（3分）
66.不动产
答案：
（P3）是指土地以及房屋、林木等地上定着物。
67.异产毗连房屋
答案：
（P78）是指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑物而为不同所有人共有的房屋。
68.房地产中介服务
答案：
（P128）是指为房地产开发和交易提供各种媒介性活动的总称。
69.房屋租赁
答案：
（P171）是指房屋所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
70.个人住房贷款
答案：
（P216）是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。
简答题
1.简述房地产税的概念。
答案：
房地产税有广义和狭义两种理解。
广义的房地产税，是指房地产开发经营中涉及的税，包括城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、契税、印花税、城市维护建设税、固定资产投资方向调节税、营业税、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税等；狭义的房地产税，是指以房地产为课税依据或者主要以房地产开发经营流转行为为计税依据的税，包括城镇土地使用税、耕地占有税、固定资产投资方向调节税、房产税、契税和土地增值税。
2.简述对房地产关系实行法律调整的必要性。
答案：
（1）规范房地产市场秩序的需要。
社会主义市场经济应当成为法制型经济，即以法律为规范，以合同为中介。
房地产关系复杂而又重要，客观上要求相应的法律予以调整。
（2）巩固和发展房地产改革成果的需要。
自进入社会主义现代化建设新时期以来，我们对过去的房地产管理制度进行了重大的改革。
最基本的改革措施有两项：
第一，实行国有土地有偿使用制度；第二，推进城镇住房商品化。
二十年的实践表明：
国有土地有偿使用制度、城镇住房商品化制度行之有效，已结硕果；不继续坚持这两项改革，房地产业就没有出路。
3.房地产中介服务机构有哪些?
答案：
房地产中介服务机构主要包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构和房地产经纪机构。
（1）房地产咨询机构。
是为房地产活动当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的组织。
（2）房地产价格评估机构。
是对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的组织。
（3）房地产经纪机构。
是为委托人提供房地产信息和居间代理业务的组织。
4.简述房产税的免税范围。
答案：
以下情况免征房产税：
（1）国家机关、人民团体、部队自用的房产；
（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；
（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；
（4）个人所有非营业用的房产；
（5）财政部批准免征税的其他房产。
纳税人的房产虽不属于上述范围，但其按税法规定的税率缴纳确有困难的，可申请定期减征或免征房产税。
5.简述房地产法律关系的概念和特征。
答案：
房地产关系经过法律的调整，上升为房地产法律关系，即房地产权利义务关系。
房地产关系是法律调整的对象，而房地产权利义务关系则是法律调整的结果。
房地产法律关系具有以下法律特征：
（1）主体的多元性。
房地产法律关系的主体，有的以参与者身份出现，有的以管理者身份出现；而在某种情况下甚至“一身二任”，但不可错位。
（2）客体的确定性，平等的房地产法律关系的客体只能是土地或房屋，而其他某些法律关系的客体往往具有多样性或者说不确定性，如一般民事法律关系的客体既可以是物、行为、智力成果，也可以是某些权益（如生命、名誉等）。
（3）内容的多样性。
房地产法律关系可以分为房地产民事法律关系，房地产经济法律关系。
一般的民事法律关系不具有这种多样性。
6.简述房地产相邻权的特征。
答案：
房地产相邻权具有如下法律特征：
（1）房地产相邻权的主体是两个或两个以上的房地产所有人或使用人。
而房屋共有关系发生在房屋所有人之间，非房屋所有人之间不发生共有关系。
而房地产相邻关系既可能发生在所有人之间，也可能发生在所有人与非所有人（使用人）之间，还可能发生在两个或两个以上非所有（使用人）之间。
（2）相邻关系的客体是相邻房地产所有人或使用人行使其权利时所体现的利益，而非房地产本身。
其不仅涉及占有、使用房地产本身，而且包括截水、排水、通风、采光、眺望、蒸气、烟尘、臭气、噪声、垃圾等所发生的相邻关系。
（3）房地产相邻关系的内容是相邻人之间的权利义务。
这种权利义务主要表现为相邻各方之间应根据法律的规定或者协议的约定给予他方方便或接受限制。
7.已购公有住房和经济适用房上市出售的意义是什么？
答案：
已购公有住房和经济适用住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住宅制度改革政策规定，按照成本价（或者标准价）购买的公有住房，或者按照地方人民政府指导价购买的经济适用住房。
经济适用住房包括安居工程住房和集资合作建设的住房。
已购公有住房和经济适用住房上市出售是全面开放住房二级市场，促进住房上市自由流通的重要措施。
它对促进住宅消费，改善住宅条件，繁荣房地产业具有重要意义：
（1）有利于搞活市场，扩大住房
有效需求，推动住房消费。
（2）有利于促进存量住房资源的合理使用，满足不同层次居民的住房要求。
（3）有利于带动房地产业的发展和繁荣。
8.简述代管侨房的特点。
答案：
代管侨房的特点是：
（1）该行为是单方的意思表示，并非双方合意行为。
（2）该行为是强制性行为。
（3）代管之发生是基于具备法律规定的条件，即所有人下落不明、所有权不清楚。
（4）代管人在一定条件下取得代管房屋的所有权。
“一定条件”包括：
代管后判明系敌伪战犯等人之产业者，或者逾期无人申请发还或申请发还不成立者。
9.简述土地开发的原则。
答案：
土地开发应当遵循下列原则：
（1）符合土地利用总体规划；
（2）保护和改善生态环境，防止水土流失和土地荒漠化；（3）农业用地优先开发；（4）保护开发者利益。
10.简述对外商投资成片土地开发经营的必要限制。
答案：
成片土地开发经营活动十分复杂，影响很大，所以有必要对其内容范围加以明确。
（1）向外商出让的只是土地使用权，土地所有权仍属于国家。
（2）出让的国有土地使用权只是一种地上使用权，该土地的地下资源和埋藏物仍属于国家所有。
如要开发利用，应依照国家有关法律、行政法规的规定进行。
（3）开发企业依法自主经营管理，但在其开发区域内没有行政管理权。
开发企业与其他企业的关系是商务关系。
（4）外商投资开发土地，设立和开办生产、服务、商业等项目和设施及其经营活动，必须遵守我国的法律、法规，不得从事国家法律、法规禁止的经营活动和社会活动。
对涉及国家安全的基础设施，如邮电通讯事业，外商只有开发建设权，没有经营权。
开发区域的行政管理、司法管理、口岸管理、海关管理等，分别由国家有关主管部门、所在地人民政府和有管辖权的司法机关负责管理。
11.简述业主的权利和义务。
答案：
业主在物业管理活动中享有的权利：
（1）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；
（2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（3）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；
（4）参加业主大会会议，行使投票权；
（5）选举业主委员会委员，并享有被选举权；
（6）监督业主委员会的工作；
（7）监督物业管理企业履行物业服务合同；
（8）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（9）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；
（10）法律、法规规定的其他权利。
业主在物业管理活动中承担的义务：
（1）遵守业主公约、业主大会议事规则；
（2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定；
（4）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（5）按时交纳物业服务费用；
（6）法律、法律规定的其他义务。
12.简述关于基本农田保护方面的法律责任。
答案：
（1）非法占用、非法批准占用、非法转让基本农田的责任。
违反《基本农田保护条例》的规定，有下列行为之一的，依法从重给予处罚：
①未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用基本农田的；
②超过批准数量，非法占用基本农田的；
③非法批准占用基本农田的；
④买卖或者以其他形式非法转让基本农田的。
（2）应划入基本农田保护区而不划入的责任。
违反《基本农田保护条例》规定，应当将耕地划入基本农田保护区而不划入的，由上一级人民政
府责令限期改正；拒不改正的，对直接负责的管理人员和其他直接责任人员依法给予行政处分或者纪律处分。
（3）破坏基本农田保护区标志的责任。
违反《基本农田保护条例》规定，破坏或者擅自改变基本农田保护区标志的，由县级以上地方人民政府土地行政主管部门或者农业行政管理部门责令恢复原状，可以处1000元以下罚款。
（4）非法占用基本农田的责任。
毁坏种植条件的，由县级以上人民政府土地行政管理部门责令改正或者治理，恢复原种植条件，处占用基本农田的耕地开垦费一倍以上、二倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
（5）侵占、挪用耕地开垦费的责任。
侵占、挪用基本农田的耕地开垦费，构成犯罪的，依法追究其刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分或者纪律处分。
13.简述房地产的法律含义。
答案：
（1）现实生活中的房地产。
房地产是土地、房屋财产的总称。
房产与地产有时可分，有时不可分。
房地产一词有广义、狭义两种用法，有时指土地或房屋，有时指土地和房屋。
（2）法律意义上的房地产。
房地产作为一项财产，在法律上反映为房地产权。
其中，当土地单独作为地产时，指的是土地所有权、土地使用权；当房屋单独作为房产或者出租时，指的是房屋所有权、房屋使用权；当土地与房屋连为一体时，指的是房屋所有权和其占用范围内的土地所有权，或房屋所有权和其占用范围内的土地使用权。
14.房屋预售有哪些条件?
答案：
房屋预售应当符合下列条件：
（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（4）取得房屋预售许可证。
房屋预售实行许可证制度，开发企业应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》
15.简述建筑物区分所有权的特征。
答案：
（1）复合性与一体性。
复合性是指：
建筑物区分所有权由三种权利构成，即专有所有权、共用部分持分权和成员权。
一体性表现在：
一是构成建筑物区分所有权的三项内容（专有所有权、共有部分持分权及成员权）必须结为一体，不可分离。
二是在同一栋建筑物上，不能既设定区分所有权，又设定一般所有权或一般共有权。
（2）专有所有权的主导性。
在建筑物区分所有权三项内容（权利）中，专有所有权处于主导地位。
表现为：
一是区分所有权人取得专有所有权即意味着取得了共用部分持分权（共有所有权）及成员权。
反之，区分所有权人丧失了专有所有权亦即意味着丧失了共用部分持分权与成员权。
二是区分所有权人专有所有权的大小，决定了共用部分持分权及成员权的大小。
三是在区分所有权成立登记上，只登记专用所有权，而共用部分持分权及成员权则不单独登记。
（3）权利主体身份的多重性。
在建筑物区分所有权上，由于其由专有所有权、共用部分持分权及成员权构成，因而区分所有权人的身份亦具有多重性。
而一般不动产所有权，其权利主体之身份只能是单一的，要么作为所有权人，要么作为共有权人，而不得同时具有所有权人和共有权人的双重身份。
16.简述免征耕地占用税的情况。
答案：
以下情况经批准可免征耕地占用税：
（1）部队军事设施用地；
（2）铁路线路、飞机场跑道和停机坪用地；
（3）炸药库用地；
（4）学校、幼儿园、敬老院、医院用地。
农村革命烈士家属、革命残废军人、鳏寡孤独以及革命老根据地、少数民族聚居地区和边远贫困地区生活困难的农户，在规定用地标准以内新建住宅纳税确有困难的，由纳税人提出申请，经所在地乡（镇）人民政府审核，报经县级人民政府批准后，可以给予减税或者免税。
17.简述房地产纠纷产生的主要原因。
答案：
导致房地产纠纷的原因是多种多样的，主要有以下几项：
（1）历史原因。
我国过去多次运动及改革，或多或少
升级会员 