中海地产南京凤凰街优质项目前期定位报告共.docx
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中海地产南京凤凰街优质项目前期定位报告共
第二章市场环境分析
第一节宏观政策环境
一、国家经济发展形势及宏观房地产市场形势
从近几年经济发展状况看，国民经济发展总体形势较好，国内生产总值保持持续增长，物价稳定，居民消费价格总水平不断上涨，国家经济处在平稳迅速增长阶段。
当前房地产业已经发展成为国内经济发展一种重要支柱产业，房地产市场体系已经基本形成，房地产业增长值占GDP比重也已上升到一种不可或缺地位。
为了控制房价过快增长，抑制投资过热，国家持续出台了两次“国八条”，然而房价上升之势仍旧不减，之后“国六条”应运而出，表白政府整治房地产行业决心。
二、有关房地产政策本项目也许产生影响
【也许不利影响】
✧“自6月1日起，凡新审批、新开工商品住房建设，套型建筑面积90平方米如下住房（含经济合用住房）面积所占比重，必要达到开发建设总面积70%以上。
”该条政策将会对大面积住宅市场供应导致影响，抑制消费者购房信心。
对本项目而言，须解决大体量高品位住宅供应通过规划审核这一问题。
✧“加强拆迁筹划管理，合理控制都市房屋拆迁规模和进度。
”拆迁进度和规模控制与否得当，很大限度是影响本项目能否顺利发展完毕，获得预期效益核心。
✧营业税征收增长了短期投机者交易成本，同步对长线投资者信心也有一定限度影响。
✧对首付比例提高一方面控制了投资性购房者数量，另一方面也促使购房者对面积追求更加理性。
✧近期南京取消了对产权式商铺销售允许证发放，这使得商业地产又丧失了一种经营和销售途径，而本项目商业面积较多，这一政策实行，无疑增长了该项目商业运作难度。
【也许有利影响】
✧大户型供应减少，市场机会凸现。
面对政策调控力度加强，众多开发公司纷纷将产品面积调节到90平方米如下。
而从南京上半年市场供销状况来看，大面积户型产品供销两旺，城中片区更是浮现供不应求局面，因而本项目市场机会大幅增长。
✧随着拆迁规模进一步控制，政府对市区拆迁土地出让将越来越谨慎，本项目土地资源稀缺优势将进一步凸现。
✧二手房交易成本增长间接被转嫁给购房者，在一定限度上促使诸多购房者转向商品房市场，如何增强本项目市场关注和优势，成为吸引这某些客户重点。
三、小结
⏹房地产宏观政策调控是在固定资产投资、房地产投资迅速增长，房地产价格持续居高不下，市场供应构造失衡等背景下应运而生。
⏹近期一系列有关政策环绕抑制房价上涨过快目，通过调节住房供应构造、住房转让环节对营业税及个人所得税额控制等手段打击投机炒房行为，稳定住房价格；通过对土地拍卖、房地产交易等环节中对开发公司约束，保证市场行为规范，最后保障房地产行业良好有序发展。
⏹对本项目而言，一方面大体量高品位住宅规划审核、地块拆迁规模和进度控制是必要解决棘手问题，另一方面营业税征收对投资者购房决策影响、个人住房按揭贷款首付款比例提高、产权式商铺销售允许停止发放等数个政策也和本项目息息有关。
⏹全城大户型供应减缩、都市范畴土地拆迁控制、营业税和二手房交易所得税征收也给本项目带来了潜在市场机会。
因而在本项目开发时要注重结合区域资源，突出项目稀缺和地段优势，尽量规避宏观调控带来负面影响，将本项目区位优势及产品优势发挥到极致。
第二节南京整体经济运营状况
一、南京近几年GDP总量走势
“十五”以来南京经济持续健康发展，GDP年均增幅超过15%，增长速度均高于全国和全省平均水平。
二、南京近几年经济增长速度
近年来南京市经济始终保持较为迅速增长势头，从开始，南京市国民生产总值涨幅始终保持在20%以上。
三、南京近几年人均可支配收入走势
以来南京人均可支配收入不断增长，基本保持和都市GDP相近增幅，都市居民消费水平不断提高。
四、南京近几年人均居住面积走势
（数据来源：
南京市记录局）
都市人均居住面积从10.1㎡增长到24.3㎡，5年时间增长幅度达到140%。
五、南京整体经济运营状况小结
●都市宏观经济高速发展为房地产市场创造了良好经济环境，提供了发展有利条件；
●经济迅速增长为南京市将来发展积蓄了强劲动力，可以预见将来南京市经济将行进更加稳健；
●可支配收入提高预示着居民具备了更高购买力；
●居住市场容量不断扩大成为房地产市场持续健康发展有力保障。
第三节南京房地产供求关系及发展趋势
一、房地产投资虽受政策影响小幅波动，但依然保持增长态势
以来南京房地产市场投资额始终保持增长态势，投资额度基本保持在GDP总量10%左右。
以来南京房地产投资持续保持较高增幅，但是由于受到宏观政策（“国八条”，4月“国六条”）调控影响，在和5月，房地产投资增幅有所回落，但依然保持小幅上涨态势。
二、房地产市场逐渐进入正规，呈现供销两旺局面
以来房地产市场供销比由1：
0.89调节到1:
1.1～1.3这样正常发展范畴内。
南京房地产市场通过几年发展逐渐步入正轨，市场呈现供销两旺局面。
三、商品房销售价格保持稳步上升
以来南京房地产销售均价保持上涨势头，年平均增长幅度为8.1%，销售均价为4820元/㎡。
四、上半年房地产市场供应受政策影响有所回落
上半年全市商品房供应状况详表（单位：
万㎡）
指标
商品房
商品住宅
上市面积
同比增幅
占全市比例
上市面积
同比增幅
占全市比例
全市
372.92
-11.55%
100%
291.31
-11.07%
100%
江南八区
168.17
-27.41%
45.10%
126.26
-30.65%
43.34%
城东
12.78
-33.01%
3.43%
12.73
-31.28%
4.37%
河西
44.34
-62.55%
11.89%
34.97
-64.06%
12%
城北
46.58
132.11%
12.49%
42.95
136.69%
14.74%
城南
24.55
-14.66%
6.58%
18.49
-29.1%
6.35%
城中
36.72
31.23%
9.85%
14.39
94.27%
4.95%
江宁
88.87
7.33%
23.83%
66.61
3.72%
22.87%
仙西
3.2
-81.72
0.86%
2.73
-81.29
0.94%
江北
123.56
114.55%
33.13%
98.44
121.10%
33.79%
受宏观政策调控影响，上半年南京市商品房供应量比去年同期下降了11.55%，商品住宅供应量也有一定限度下降。
从全市商品房和商品住宅供应状况来看，江宁、江北板块供应量超过全市50%比例。
从河西板块状况来看，市场供应同比减少了60%以上，一方面由于河西北部无土地供应影响，另一方面奥体区域受市场供销危机影响，推盘幅度削弱，这两个因素导致河西市场供应大幅度减少。
五、上半年预售商品房交易逐渐回暖
上半年全市商品房销售状况详表（单位：
万㎡）
指标
商品房
商品住宅
销售面积
同比增幅
占全市比例
销售面积
同比增幅
占全市比例
全市
518.93
28.35%
100%
432.51
18.37%
100%
江南八区
237.88
8.87%
45.84%
205.05
8.62%
47.41%
城东
19.21
-6.18%
3.7%
18.84
-4.2%
4.36%
河西
98.63
43.24%
19.01%
88.27
34.54%
20.41%
城北
30.55
-6.21%
5.89%
27.9
-11.81%
6.45%
城南
38.62
15.5%
7.44%
36.43
14.7%
8.42%
城中
38.05
-27.77%
7.33%
21.09
-34.08%
37.34%
江宁
127.18
39.82%
24.51%
107.67
28.00%
24.89%
仙西
12.82
22.47%
2.47%
12.52
54.2%
2.9%
江北
164.16
17.260%
31.63%
119.78
129.52%
27.69%
（数据来源：
南京市房产局记录）
上半年全市商品房销售面积518.93平方米,同比增幅28.35%。
销量增幅最大板块是河西板块。
城中板块由于销售价格逐渐走高，同步市场供应以较大面积为主，受政策影响较为明显，因而浮现市场销售回落态势。
五、展望与小结
●房地产市场投资受政策影响较明显，但始终保持增长态势；
●南京房地产市场供销两旺，销售价格保持合理空间稳步上扬；
●上半年市场供应受政策影响有所回落，但是销售状况良好，市场观望状态逐渐削弱；
●城中板块供应面积虽然保持90%以上增幅，但是供不应求局面依然保持。
第四节重点片区房地产市场分析
板块区位图（河西片区、城中片区）
一、南京河西区域房地产市场分析
1、河西板块简述
✧河西区域位于南京主城西部，西临长江，东依外秦淮河，与南京老城相邻，与江心洲及江北新市区隔江相望。
✧普通将河西板块又细化成三个子板块：
汉中门大街以北为北部，或称龙江片区；汉中门大街至兴隆大街之间为中部，或称南湖片区；兴隆大街以南为南部，或称奥体片区。
✧因河西板块范畴较大，不同区域供销特性不尽相似，因而为提高参照价值，如下分析仅限于本地块周边区域，大体范畴涉及龙江片区和南湖片区北部,即河西北板块。
2、河西住宅物业市场状况
⏹市场呈现供销两旺
区域市场至上半年运营基本稳定，多数项目销售状况良好。
板块总销售量为27.29万平方米，上半年总销售量为14.98万平方米；上半年住宅供销比约为1:
1.07。
⏹河西供销主力户型面积
在全年住宅销售中，100～160㎡销售量占了总量83％，而其中110～120㎡、130～140㎡区间销售率最高，均超过80％，相比于其他板块，龙江畅销面积略为偏大。
●区域代表项目销售均价
以区域内当前住宅主力销售均价普通在7000～7500元/㎡范畴，在全市处在较高水平。
与去年同期相比，价格涨幅在500～800元/㎡左右，平均涨幅约为7～8％。
●区域后期开发量
当前销售各项目，多数仅为第一期上市。
后期仍有较高后续量，当前已知项目节余量为45万平方米。
区域重要在售项目节余量记录
项目
节余量
项目
节余量
海德卫城
12万平方米
西城岚湾
4万平方米
天水滨江
约10万平方米
龙凤玫瑰园
13万平方米
以来共出让6幅地块，除本项目外，另5幅地块约可提供27万平方米上市量，而本项目开发总量近60万平方米。
～周边土地出让一览表
土地编号
坐落
出让面积（㎡）
容积率
用地性质
建筑面积（㎡）
NO.G38
凉爽门大街以南，湛江路以西
24465.3
2.2～2.4
居住、商业、办公、文化娱乐混合用地
56270.19
NO.G39
凉爽门大街以南
41063.8
2.2～2.4
二类居住用地
94446.74
NO.G40
汉中门大街以北
11665.7
1.6
二类居住用地
18665.12
NO.G95
南京市鼓楼区凤凰西街与江东北路交叉口北侧
16792.1
2.2～2.6
二类居住用地
40301.04
NO.G98
南京市鼓楼区江东北路
23452.2
2.8
二类居住用地
65666.16
NO.G14
凤凰片
169560.9
3.35
二类居住、商业混合用地
568029.02
（数据来源：
南京市房产局记录）
综合上表记录，区域内已拟定潜在供应量约为130万平方米，其中住宅约为100万平方米。
预测将在将来3～4年内陆续上市，每年住宅上市量大概在30万平方米左右。
【住宅市场小结】
●本项目所在片区长期以来被看作南京崇高人文社区，周边居住人群以高校教师、政府公务员等高素质人群为主。
区域房地产市场供销两旺局面；上半年区域住宅新增上市量为14万平方米，同期销售量为14.98万平方米，供销比为1:
1.07；
●区域住宅市场主力供销集中在100～160㎡户型面积，在售项目主力价格普通在7000～7500元/㎡；
●随着该区域不断发展，后期生活配套不断完善，整个区域将发展成为以中高品位项目为主、兼顾商业、生活、交通等配套崇高居住区；
●预测河西将来3-4年，每年住宅上市量约为30万平米。
3、河西商业物业市场状况
●片区商业供应量大带来销售压力
整个河西板块商业供应量较大，价格起点较高，但是去化速度相对较慢。
在初期消费支撑人流相对较少状况下，无论租金还是经营收益都难以满足初期售价。
从河西片区（河西中部片区为主）规划总体供应量来看达到100万平米，待上市量也达到41.5万平米，因而将来河西商业地产竞争将会非常激烈。
河西（中部片区）商业地产供销信息记录
总体供应量
已上市量
销售量
待上市量
价格水平
规划100万
28.5万方
约9.5万方
41.5万方
CBD店铺商业均价在1.5万元/左右
（数据来源于记录局）
●河西片区商业物业销售均价
河西片区商业物业销售均价集中在8000—1元/平米范畴内。
●项目周边存在一定商业氛围，但档次有待提高
当前河西片区某些居民区集中地段（如凉爽门大街、集庆门大街等地段）已有一定商业氛围，但是商家形象档次较差、经营内容相对单一（龙江片区除外），服务人群规模较小，且都是以周边居住区生活配套服务为主。
河西片区（项目周边）既有商家信息记录
经营内容
数量（家）
烟酒店
12
餐饮
75
服饰
23
银行
19
邮局
1
医院（诊所）
7
菜场
2
超市（水果超市）
18
休闲（美容、美发、棋牌、茶社、俱乐部、足疗等）
44
药房
21
配套（宠物、中介、通讯、网络、洗衣、照相、汽修、文具、眼镜、装潢、花店、音像、家政等）
73
西点、冷饮
10
（数据来源：
市调记录）
【河西商业物业市场小结】
1、片区商业物业供应量较大，规划商业总体量达100万平米，将来市场竞争较为激烈；
2、河西片区商业物业销售均价集中在8000—1元/平米范畴内；
3、片区商业物业档次、形象及功能性有待提高。
4、河西办公物业市场
●7月—7月河西板块供销分析
（数据来源：
南京市房产局记录）
7月至7月河西板块办公物业上市总量为102779平米，销售总量为56015平米。
河西板块办公物业销售重要以奥体片区为主，河西中片及北片也有少量销售。
●7月—7月河西板块供销比状况
（数据来源：
南京市房产局记录）
●7月—7月河西板块销售价格
整体看来，河西板块写字楼销售均价呈稳定上升趋势，河西中片主力成交均价在7000—8000元/平米，北片则集中在8000—9000元/平米，奥体板块集中在5000—7000元/平米。
其中河西北片依然是办公物业成交均价最高片区，奥体板块相对较低，重要因素在于奥体板块当前供应产品多为多元化产品。
（数据来源：
南京市房产局记录）
【河西办公物业市场小结】
●7月—7月，河西办公物业市场上市量约为10万平米，其上市量重要集中在奥体板块；
●过去一年河西办公物业销售总量约为5.6万平米，也重要集中在奥体板块；
●从该片区办公物业销售价格来看，由河西北片、中片至奥体板块销售均价依次下浮；
●河西片区将来三年写字楼物业市场供应量约为100万平米，市场竞争将会空前激烈。
二、城中板块房地产市场分析
1、城中住宅物业市场状况
●上半年，城中供应量增长较快
上半年，住宅上市量为14.39万平方米，同比增长94.27％，重要集中在新开盘恒隆花园、宏图上福园等项目。
●上半年，城中商品房销售面积下降
上半年，城中板块商品房销售量为38.05万平方米，同比减少27.77％，其中商品住宅销售量为21.09万平方米，同比减少34.08％。
受持续两年宏观调控影响，高档住宅某些消费被抑制，但上半年住宅供销比约为1:
1.47，显示出城中住宅依然很受高品位客户青睐。
●畅销面积集中在80～120㎡和140～160㎡两个面积区间
上半年城中商品房销售，重要集中在80～120㎡和140～160㎡两个面积区间，供销比在1:
2.5～1:
3之间；而120～140㎡作为老式主力供应面积，因供应量偏大，导致当前供销比不到1:
0.6，供不不大于求比较明显。
（数据来源：
南京市房产局记录）
●成交均价8822元/㎡，相对底有较大幅度提高
（数据来源：
南京市房产局记录）
上半年，城中住宅成交均价一路攀升，已经从12月8087元/㎡升至6月8822元/㎡。
同步8000～9000元/㎡价格段成为成交主力，成交量超过7万平方米；而8000元/㎡以上住宅成交量超过11万平方米，比去年有所上升。
●城中住宅市场将来供应量
对城中板块在售住宅项目结余量进行记录，得出城中在售项目住宅总结余量约为30万平方米。
自以来，城中地区尚有八幅住宅用地出让后未开发上市，其总开发量为46万平方米，其中住宅总量约25～30万平方米。
综合记录，城中地区潜在住宅供应量约为60万平方米，按上半年销售21万平方米计，大概1.5～2年时间即可所有销售完毕；且城中地区住宅从来供不大于求，因而后期住宅市场销售压力较少，各项目市场竞争态势较弱。
【城中住宅市场小结】
●城中板块具备完善配套、便捷交通优势，房地产项目从来具备良好保值升值特点；虽然受持续两年宏观调控影响，上半年住宅销售量下降；但同期住宅供销比约为1:
1.47，仍体现出供不应求；
●各项目成交均价节节攀升，当前普遍在8000元/㎡以上，6月住宅成交均价为8822元/㎡，某些项目销售单价已经超过万元；
●受单价过高影响，城中项目近期开始减少单套面积，而某些高档项目则依然以大面积户型为主，因而导致城中住宅畅销面积集中在80～120㎡和140～160㎡两个面积区间；
●受土地稀缺性因素影响，城中板块后期供应量预测将逐渐下降，上市项目数量也将有所减少，板块发展将持续走高档路线；
●南京城中板块住宅市场从来供不大于求，后期潜在供应量约60万平方米，总体来看该区域近年来住宅市场供需基本平衡，长期来看住宅销售前景良好。
2、城中商业物业市场
●7月—7月城中商业物业上市量/销售量
（数据来源：
南京市房产局记录）
7月—7月，城中商业物业上市量超过10万平米，销售量约为13万平米；上市量多集中在1月—4月上市，而重要销售去化集中在底至初。
●7月—7月城中商业物业合计供销比
（数据来源：
南京市房产局记录）
7月—7月城中商业物业市场合计供销比变化趋势，供销比在1.1—1.3之间轻微浮动，可以看出城中商业物业呈现出供略不不大于求态势。
●7月—7月城中商业物业成交均价
（数据来源：
南京市房产局记录）
城中商业物业7月—7月成交均价走势来看，该片区商业物业价格重要区间段为11000—16000元/平米。
【城中商业物业市场小结】
●城中商业物业市场在过去一年约有10万平米上市量，和河西、江宁、江北商业供应相比体量较小；
●城中商业物业过去一年销售量超过13万平米，超过同期上市量，但合计供销比约为1.1—1.3，城中商业物业市场仍呈现出供不不大于求态势；
●城中商业物业价格水平在全城来讲仍处在较高水平，成交均价约为11000—16000元/平米；
3、城中办公物业市场
●城中办公物业销售价格
依照网尚研究机构数据显示，7月城中板块以10606元/平米写字楼成交均价远远领先于其她板块，重要因素在于城中汇集了较多高档写字楼。
●将来南京城中办公物业市场供应
将来三年城中办公存量与潜在物业体量至少有90万平米（其中不含约100万平米河西新城），将集中于前大量面市。
依照数据记录，南京主城区将来三年办公供应量约90万平米，其中可记录新增供应分布为：
新街口地区约有24.8万平米、长江路地区约有18.4万平米、珠江路地区约有10.8万平米、鼓楼至中央路段地区约有17.2万平米。
南京将来写字楼市场供应状况详表
区 域
项目名/地块名
用地性质
总建面积（平米）
办公面积（平米）
开发进度
新街口
国际金融中心
商、办
——
73370
施工中
中银大厦
金融
26240
0
施工中
金轮国际大厦
商、办、住
98250
45720
施工中
新街口
铁管巷A地块
商、办、金、公
73359
74000
拆迁中
铁管巷C地块
商、办、金、公
40932
拆迁中
淮海路地块
商、办
47000
30000
未拆迁
长江路
邓府巷地块
商、办、住
20
80000
施工中
凯润金城
商、办、住
00
80000
施工中
德基广场
商、办、住
130000
50000
施工中
珠江路
龙世商务中心
商、办
6548.4
4400
施工中
华威项目
商、办
——
40000
施工中
同仁大厦
商、办
133326
63338
施工中
高家酒馆地块
商、办、停车
19600
储备中
鼓楼－中央路
紫峰广场
商、办、住
217000
8
施工中
南京国际广场
商、办、住
40
83081
施工中
长发·虹桥地块
商业、金融
7524.54
5000
拆迁中
新都市广场
商业、办公
酒店式公寓
90000
11000
施工中
（数据来源：
依照南京国土局土地出让资料记录）
【城中写字楼物业市场小结】
●城中当前写字楼销售均价为10606元/平米，远远高于其她板块；
●南京主城区将来三年办公供应量约90万平米，将来写字楼竞争，特别是高档写字楼竞争将在城中板块体现尤为激烈。
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