第六章工程维修管理制度.docx

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第六章工程维修管理制度

第六章工程维修管理制度

一、房屋修缮管理规程 

1、目的：

保证房屋完好和使用安全，为业主提供优质服务。

2、范围：

适用于管理区域内所有房屋建筑。

3、职责：

（1）、工程维修主管负责制定修缮计划，报服务中心经理审批后,组织实施并进行监督。

（2）、工程主管负责日常巡检及提出修缮工程的方案。

4、程序：

（1）、工程人员通过日常巡检维修、年度计划检修保证房屋的安全及完好。

（2）、日常巡检维修 

①、房屋的巡视检查、维修按《日常巡检规程》进行。

②、检查依据及质量验收标准参照《房屋修缮工程质量检验评定标准》。

5、年度定期检修 

①、每年进行一次房屋普查，并在雨季进行防水检查。

②、工程主管对调查结果进行汇总，制定维修内容及计划，上报经理。

③、工程主管根据服务中心施工能力及工程大小确定是自修或外包施工。

④、如遇重大结构问题要向总工程师咨询，确定施工方案。

⑤、施工的整个过程要依据《施工监理规程》进行控制。

 ⑥、竣工按《房屋接管验收标准》进行验收。

⑦、检修结束后，工程主管写检修报告上报经理。

4、房屋安全普查 

①、工程主管组织人员进行普查，进行完损等级评定，并将各楼层普查情况进行汇总，上报经理。

②、如确有重大结构问题向总工程师咨询, 确定施工方案。

③、施工的整个过程要依据《施工监理程序》进行控制。

④、修缮竣工后,要组织专业技术工程师参加质量检查和验收。

⑤、工程主管起草安全普查报告上报经理。

5、监督执行：

服务中心经理负责监督执行。

6、支持性和相关性文件   

①建设部1571年第9号令《城市房屋修缮管理规定》  

②建设部第4号-9-67《房屋修缮工程质量检验评定标准》,  《房屋完损等级鉴定标准》,《房屋普查作业指导书》,   《房屋维修作业指导书》, 《施工监理规程》,  《日常巡检规程》 附：

房屋建筑工程质量保修办法 

房屋建筑工程质量保修办法 中华人民共和国建设部令第80号 

    《房屋建筑工程质量保修办法》已于2000年6月26日经第24次部常务会议讨论通过，现予发布，自发布之日起施行。

房屋建筑工程质量保修办法 

第一条 为保护建设单位、施工单位、房屋建筑所有人和使用人的合法权益，维护公共安全和公众利益，根据《中华人民共和国建筑法》和《建设工程质量管理条例》，制订本办法。

第二条 在中华人民共和国境内新建、扩建、改建各类房屋建筑工程（包括装修工程）的质量保修，适用本办法。

第三条 本办法所称房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。

本办法所称质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。

第四条 房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。

第五条 国务院建设行政主管部门负责全国房屋建筑工程质量保修的监督管理。

县级以上地方人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内房屋建筑工程质量保修的监督管理。

第六条 建设单位和施工单位应当在工程质量保修书中约定保修范围、保修期限和保修责任等，双方约定的保修范围、保修期限必须符合国家有关规定。

第七条 在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：

㈠地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。

㈡屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。

㈢供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期。

 ㈣电气系统、给排水管道、设备安装为2年。

㈤装修工程为2年。

其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。

第8条 房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。

第9条第九条 房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。

施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。

发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位接到保修通知后，应当立即到达现场抢修。

第十条 发生涉及结构安全的质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施。

由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，施工单位实施保修，原工程质量监督机构负责监督。

第十一条 保修完成后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收。

涉及结构安全的，应当报当地建设行政主管部门备案。

第十二条 施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托。

其他单位保修，由原施工单位承担相应责任。

第十三条 保修费用由质量缺陷的责任方承担。

第十四条 在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或 者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。

建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。

第十五条 因保修不及时造成新的人身、财产损害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任。

第十六条 房地产开发企业售出的商品房保修，还应当执行《城市房地产开发经营管理条例》和其他有关规定。

第十七条 下列情况不属于本办法规定的保修范围：

㈠因使用不当或者第三方造成的质量缺陷。

㈡不可抗力造成的质量缺限。

第十八条 施工单位有下列行为之一的，由建设行政主管部门责令改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。

㈠工程竣工验收后，不向建设单位出具质量保修书的。

㈡质量保修的内容、期限违反本办法规定的。

第十九条 施工单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，由建设行政主管部门责令改，处10万元以上20万元以下的罚款。

第二十条 军事建设工程的管理，按照中央军事委员会的有关规定执行。

 第二十一条 本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。

 第二十二条 本办法自发布之日起施行。

二、设备设施管理规程 

1、目的：

为物业设备设施的控制提供控制准则，确保设备和设施的正确使用和

维护。

2、范围：

适用于本项目部设备、设施的运行管理 

3、职责：

（1） 、工程主管负责按《工程工作手册》中有关设备操作和维护规程的规定，

制定检修计划并实施。

（2）、服务中心经理负责计划的审批，并监督实施。

4、程序：

1）、设备包括：

①、电视接收系统。

②、给排水设备及管网系统。

③、通讯系统。

④、供配电设备及网络系统。

⑤、电梯。

⑥、建筑物避雷装置。

⑦、消防设备系统。

 5、设备的使用和维护：

（1）、设备的使用和维护应按设备的操作和维护规程认真执行。

（2）、设备的操作和维护人员都应具有专业资格和充分的培训。

（3）、各种设备应建立运行记录和维护记录，操作者和维护者应记录设备的运行状态和维护、维修情况。

6、重要设备由工程主管建立设备档案，档案应包括以下资料：

（1）、设备台帐及状况登记。

（2）、设备使用说明书。

（3）、设备运行记录。

（4）、维修、保养记录。

 7、设备的购置、更新、报废：

（1）、设备的购置和更新。

①、新增和更新设备应由工程主管在编制年度计划时编制新增和更新设备计划，报经理批准后实施。

②、工程主管应提出新增更新设备实施方案报告，内容包括：

新增或更新设备理由、设备名称、使用部门、安装位置、设备型号、性能、用途、参考生产厂家和品牌、所需资金等。

经经理审批后，由总公司财务部备案。

 8、支持性和相关性文件《工程工作手册》 

三、维修工具管理规定 

1、工具保管员负责保管服务中心配备的中小工具，各员工负责保管个人配备的常用工具，不得私自转借他人。

2、维修主管负责工具台帐，新领、报废及时登帐或销帐。

3、各类工具要妥善保管，中、小型工具要分类放置，定期维保、上油，使工具保持良好的性能。

电动工具放在通风干燥的地方，以免潮湿漏电。

4、 工具使用人应掌握工具的基本性能及操作要领，并精心保管和使用。

使用时应按操作程序进行操作，以免损坏工具。

5、运行人员工具交接时，在交接记录上注明。

6、工具借用及租用   

1）、维修人员之间借用工具，需经主管同意，填写借用单后，方可借出。

归还时认真检查工具有无损坏，损坏要注明原因。

2）、工具的外借和出租   

①、工具出租或外借须经经理同意，承租人或借用人填写《工具租借单》按 

工具租借收费标准交纳押金及租金，特殊情况需注明 

②、工具租借前，双方共同进行工具的检查试验，没有问题方可取走 

③、工具使用完交还时，相关人员应对工具进行检查及试验，确认无损坏

时方可收取，将押金交还租人或借用人 

④ 、租借人将工具严重损坏或丢失，按工具购置价格进行赔偿。

如轻微损坏， 可由租借人修理，工程相关人员验收合格后收回 。

7、工具更新   

（1）、低值易耗工具确实不能使用时，以旧换新 

（2）、中、小型及电动工具，损坏严重而不能修复的，主管审核，经理批准方

可重新购置。

（3）、报废工具可用部件保存，用以其它工具的修理，节约费用。

8、工具在以下情况下要求赔偿，并根据情节轻重酌情处罚   

9、

（1）、个人工具丢失. 

（2）、使用不当而造成损坏.  （3）、将工具据为已用，加倍处罚. 支持性和相关性文件《工具租借收费标准》 

10、质量记录及表格：

《工具台帐》、《工具租借单》 

四、安全施工防护管理程序控制规程 

1、目的：

强化安全操作，严防事故发生。

2、范围：

适用于服务中心各种操作的安全防护。

3、职责:

服务中心所属工程维修人员在施工作业时，必须按《工程工作手册》中有关安全施工防护规程执行，切实做好安全防护工作。

4、程序：

（1）、操作人员严格遵守各项规章制度和操作规程，加强业务培训，强化安全

操作意识。

（2）加强管理区域内各部位巡视，发现事故隐患，及时采取措施消除隐患。

 5、蹬高作业      

（1）、蹬高作业时要系好安全带，必须有监护人。

（2）、使用梯子时，要有人监护，确保梯子的可靠性，防止摔伤和砸伤他人 

（3）、在顶棚内工作时应核查清楚横梁或龙骨的承重，严禁在活龙骨、支龙骨上操作。

还应保护好电线管路、空调管路、消防线路、喷洒管路，防止电气短路或跑水事故发生。

6、工作中注意安全用电，停电作业要验电，使用合格的试电笔，确认无电后方

可拆接电源，带电作业要有监护人。

7、检查管路和阀门时，无论是停气、停水都要先验明是否真正关停，并且松半

扣试压，挂相应标识牌加以确认，严禁带压操作。

8、电梯等特殊工种操作，必须由持证人员进行。

9、各作业管理人员负责做好工作记录。

10、监督执行：

服务中心经理监督执行。

11、支持和相关性文件《工程工作手册》 

五、工程报修管理办法 

1、 服务中心及公共区域需要各种工程维修时，均应填写工程维修单（以下简称

工单），业主维修时也要填写工单，工单一式三联。

2、 工单填写人应将时间填写清楚（精确到分钟），填写完毕将工单交工程维修值班人员，值班人员应在收单时间栏内将时间填写清楚（精确到分钟）。

3、发现工程问题可以直接与工程热线电话或用对讲机与服务中心联系，值班人员应将报修内容详细记录，服务中心持对讲机人员也应将报修内容及时通报值班人员，后者应将内容如实记录。

4、值班人员在了解维修内容后，应按以下程序操作：

（1）、仅需简单手工处理即可解决的问题（包括业主自购由服务中心负责更换

的物品），应立即派人解决，并收取相应的工时费。

（2）、需要拆迁原成品的维修，需服务中心管理人员联系业主同意后解决，收

费参见相关标准。

（3）、需要外购材料的维修，应立即联系工程维修主管解决，收费参见相关标准。

（4）、以上维修项目第1、2项应在接到报修以后五—十五分钟内赶到现场，在

报修的四小时内维修完毕，并保证正常使用超过一周，第3项应在接到报修以后五—十五分钟内赶到现场，在24小时内维修完毕，并保证正常使用超过两周。

5、业主损坏的物品发生的维修费用，其材料费和运费及工费均应由业主负担，但需在维修前说明并获得认可。

具体操作程序是：

（1）、服务中心接到报修后填写维修单，收费标准参见相关标准。

（2）、收费项目及收费价格需得到业主的确认。

（3）、收费标准上缺少的项目请及时联系服务中心予以补充。

（4）、将填写好的工单转交工程维修人员。

6、维修结束清理好现场，并将填好价格的工单请填单单位或业主签字确认后， 将留存联留存备案。

7、工单的存档联应当日汇总交到服务中心。

8、工单的财务联应于月底汇总交办公室，请财务人员做月底汇总。

9、工程维修人员利用维修收取利益者，一经发现，即时解雇。

六、工程人员值班制度 

1、值班人员必须熟悉本专业设备状况，掌握操作技能和特殊情况下的应变手段。

值班人员应坚守岗位，按时填写各种表格并保管好值班室的各种物品，按规定时间巡检设备运行情况并如实记录，发现问题，及时解决，不能立即解决，应立即通知专业人员。

如离开值班室时应通知共同值班人员。

2、 密切注意设备运行状态，做到腿勤、眼快、耳灵、手快、脑活，及时发现和处理隐患，合理地调整设备运行方式，努力降低运行成本。

3、值班人员接到维修通知后，应立即前往维修。

4、发生设备故障，应及时通知上级领导。

5、值班人员实行倒班进餐制，在没有人换班吃饭时，及时与维修主管联系。

当班人员在没有人替换的情况下，私自离开工作岗位，所发生的后果由当班人承担。

6、值班人员因特殊情况需调班时，须事先报请主管或经理同意后方可调班。

7、值班人员每天按时对值班室和设备卫生进行彻底清理。

8、值班人员严禁做与本职工作无关的事情；严禁吸烟、酗酒、聊天；严禁在值班时间会友、不能长时间占用值班电话；严禁在值班室嬉笑打闹。

 9、值班室内未经主管批准严禁非工程人员进入，经批准后应由专业主管陪同并

在值班日志上记录。

七、交接班制度 

正点交接班，交班员工要按规定认真填写各种表格，搞好卫生，接班人员必须提前十五分钟到岗，做好接班准备工作，包括：

1、查看上班记录，听取上一班值班人员运行情况的介绍。

2、检查设备、仪表、工具、备品备件、钥匙、图纸资料的情况以及上级的指示、通知等，一切正常后在交接班记录上签字。

3、有下列情况之一者不得交接班:

（1）、上一班运行情况不清楚。

（2）、接班人员神智不清。

（3）、设备故障影响运作。

（4）、各种表格填写不清楚。

（5）、上一个班要求下一个班连续工作内容说明不清楚。

接班员工遇特殊情况不能到岗者必须提前报请主管批准，未经主管同意不许私自换班。

八、事故处理制度 

1、公共区域和业主自用范围内的照明熄灭3分钟的；各种电气设备、有线电视、电话、对讲门禁系统、空调系统、电梯等有源设备停止运行11分钟以上的；水系统工质流出系统的；用户或业主提出投诉的。

上级主管部门及服务中心提出批评的一律称为一般事故。

发生一般事故要求主管在第一时间到达现场进行应急处理，并分析事故原因，提出处理意见并提出改进措施。

2、各种有源设备停止运行半小时的；水系统流出系统造成殃及面积超过30M2的；有害气体溢出但没有造成人员伤害的；工程维修人员在公司内部出现违法事件的称为重大事故。

发生重大事故要求主管第一时间到达现场处理后，并组织向关人员对事故原因进行分析，严格察看现场，详细记录，采取措施进行整改，同时将事故情况、原因和改进措施及对事故责任人的处理意见报告服务中心经理。

3、 各种有源设备发生停止时间超过一小时的；水系统流出系统殃及面积超80 M2 有害气体溢出影响顾客的和其他影响顾客及有损公司形象的事件一律称为特大事故。

发生特大事故时工程部主管接报后第一时间到达现场处理，并通知服务中心经理。

事故发生后，除防止事件扩大和抢救人员采取必要措施外，一定要保护好现场，以备调查分析。

在查清事故原因后，提出改进措施并对事故责任者进行严厉处理。

以上各项事故发生后，均应在24小时内填写有关记录单，并由当事人签字认可，存档备查。

九、工程维修主管岗位职责  

1、坚决执行上级指示，对服务中心经理负责，如期向上级提交月度工作报告和下月工作计划。

2、全面负责工程维修相关工作，主持工程维修人员召开每周工作例会，检查工作进度，发现存在问题及时提出解决措施。

3、合理调配人员和工作安排，周全考虑总体工作。

4、负责工程维修人员的培训工作，编制培训计划、工作流程，定期对员工工作进行考核，负责本部门员工的工作年度评估，及时奖优罚劣。

5、调动员工积极性和工作热情，高效完成本部门工作计划。

6、保障动力设备设施安全运行及其完好率，以最低的费用支出保持良好运转。

7、制定员工各岗位规范及各种设备的操作规程指导，督促员工严格遵守岗位职责，按操作规程严格执行设备检修保养的工作。

8、深入现场，掌握人员和设备状况，坚持每天做如下巡视检查：

（1）、检查运行记录报表，发现异常现象，及时分析原因并采取挽救措施。

（2）、检查各系统运行监测技术数据，发现偏差，要求操作人员及时调整。

（3）、检查员工岗位职责及其它制度执行情况，了解员工思想， 发现不良倾向

及时纠正。

（4）、检查重点设备的工作技术状况，发现隐患，立即组织专业人员及时排除。

（5）、检查重要维修工程及整改工程的工程质量和进度，发现失控及时调整。

 （6）、检查主要公共区域设施运行情况，发现问题及时安排人员维修。

（7）、发生重大故障，立即赶赴现场组织人员抢险，做好突发事件处理预案。

 9、编制设备重大维保计划，备件购进计划，严格把好备件库房物品出入关。

 10、严格要求全体员工做到“一安全”、“二正常”、“三干净”、“四不漏”、“五

良好”的工作目标。

11、负责业主的装修工程监督管理工作，确保装修工程按装修规定施工。

12、解决物业所有工程上的问题，及时作出适应改进建议。

13、协助总工程师对每年工程开支和水电费做目标方案。

14、检查公用设施的使用，尽量减少物业所用的、水、电、气、暖能源的消耗。

15、处理业主的投诉，督促员工及时入户维修。

16、在节假日及夜间总值班时，加强各岗位巡视，遇有紧急突发事件及时妥当

处理，并将全程及时向上级报告，对业主投诉及其报修等事项立即安排人员解决。

17、配合其它部门完成相关工作，及时完成上级交办的临时任务。

十、工程维修人员岗位职责 

1、负责所管区域内房屋及设备的定期保养和零维修工作，保障房屋及设备的正常使用。

2、掌握本管理区域的房屋及设备的完损状况，设备、设施及室内外管线的具体位置。

3、在工程部的组织下，完成本小区房屋及设备的年度安全检查，冬季防寒保暖，雨季防汛及抢险排险工作。

4、开展多种服务活动，按时限解决用户报修的问题，确保工程质量，坚持回访制度，尽力为用户排忧解难。

5、能修则修，避免不必要的拆改、更新部件。

修旧利废，勤俭节约，保管好各种配件材料和机具。

 6、完成领导交办的其他事宜。

十一、配电室运行管理规程 

1、值班人员必须熟悉本站电气设备的性能及运行方式，掌握操作技能。

严格执行海南省《电气运行管理规程》、《电气安全工作规程》等的有关规定。

2、值班当中要精神集中，不准脱岗做与本职工作无关的事。

3、应具备全套合格的安全用具，定期试验。

变电室内的接地线应有明确编号和指定位置。

4、变电室设备运行中应保证一定数量的应急备品、备件。

5、根据主管的工作安排及工作要求，正确填写工作表格、操作表格。

5、 倒闸操作尽量安排在后夜进行，紧急情况除外。

倒闸操作必须填写倒闸操作表格，并先在模拟板上操作演习，操作任务完成后，交接班日志上要有记录。

6、 操作中发生疑问时，必须立即向主管报告，弄清后再进行操作，不准擅自更改操作，操作人员应穿长袖衣及长裤。

7、 配电室内拆装接地线，应做好记录，交接班时应交代清楚。

工作中必须两人进行，严禁工作人员在工作当中移动或拆除临时遮栏和标示牌。

8、 变配电室在停电检修或安装时，值班人员应负责完成有关安全技术措施，并向工作负责人指明停电范围、工作范围，以及带电设备所在位置。

9、 认真填写好各种运行记录报表，管理好变配室的文件及图纸资料。

10、 单人值班巡视时，不能进行高低压设备清扫或检修工作，不能进行装拆接地线工作。

11、 应保障通往变配电室的通道畅通。

12、工作现场需要临时停、送电时，现场工作人员必须填写《停、送电通知单》。

13、所有的停电维护、维修工作都要做好所受影响区域的线路及中间控制箱（柜）预查落实准备后，将方案向经理报告，并获得批准后，方可施行。

在施行前24小时应与服务中心联系，由服务中心通知业主，并说明停电事由、时间和区域。

十二、变电运行岗位责任制度 

1、在岗工作人员必须持有四川省劳动局颁发的《高压运行维修》特殊工种操作证及海南省供电局颁发的《10KV入网合格证》。

 2、必须分清自己的职责范围。

3、严格执行《电气运行管理规程》、《电气安全工作规程》等有关规定。

4、根据工程维修主管的指令及工作要求，正确填写工作票、操作票。

5、 按规程规定认真做好电气检修工作的安全措施。

6、 努力做好计划用电、安全用电、节约用点，提高配电系统的功率因数。

7、 变配电室内的安全绝缘用具、检修工具、仪表等要摆放整齐，室内专用电话严禁外借。

8、 班必须清扫一次变配电室地面，保持好变配电室、电气机房的环境卫生。

 9、 室内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆物品。

10、 消防器材须放在指定位置，保持整洁完好状态。

值班员应熟练掌握灭火装置及消防器材的使用。

工作时间坚守岗位、谢绝会客。

不得串岗、睡觉或从事与本工作无关的事。

十三、电气设备巡回检查制度 

1、变电室设备每天巡查一次。

2、其它电气运行设备每班巡查一次。

3、巡视中发现的异常现象要及时处理，并做好记录。

对于重大异常现象要及时报告上级主管。

4、巡查时进出变配电室及设备机房应随手关门。

5、电气设备发生重大事故又恢复送电后，对事故范围内的设备应进行特殊巡视。

6、检查项目：

（1）、各种仪表、灯光信号、音响、报警信号是否正确。

（2）、运行中的设备有无异常声、异味。

（3）、电气设备各部位接点有无过热现象，设备过负荷运行时应重点检查。

 （4）、各开关的操作手把与开关的实际位置是否一致。

 （5）、各处悬挂的标示牌是否正确。

各种安全措施是否到位。

 （6）、三相负荷是否平衡，三相电压是否相同。

电路末端电压降是否超出规定。

主分路的负荷情况与仪表是否对应。

（7）、绝缘子有无损伤和歪斜，接地连接是否良好。

 （8）、电气设备的保护罩有无松动现象，是否干净清洁。

 （9）、开关脱扣整定值和电气设备的热元件配置与负荷比能否满足要求。

 （10）、空开、磁力启动器和接触器的电磁吸合铁芯有无噪音或线圈过热现象。

 （11）、配电装置内部是否有多余线头，螺栓等杂物。

绝缘线皮有无破损外露。

 （12）、变配电室、机房、电井等室内照明是否正常，室内外维护通道是否保持

通畅。

十四、电气安全生产检查制度 

1、认真履行电气工作“安全第一”的方针，保障人身及设备的安全。

2、严格执行安全技术措施及安全组织措施。

3、布置工作任务时，首先要交待安全措施，确保检修安全。

4、工作人员在从事日常工作的过程中，随时随地对运行的电气设备进行常规性安全检查。

5、每月对所有运行中的电气设备进行定期检查。

每月组织电气维修人员召开安全会，并派专人记录会议内容。

6、如遇节日前夕