西藏拉萨市物业管理办法.docx

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西藏拉萨市物业管理办法

西藏拉萨市物业管理办法

拉萨市物业管理方法

〔2020年10月16日拉萨市人民政府常务会议审议经过  2020年11月5日拉萨市人民政府令第23号发布  自2020年1月1日起实施〕

    第一章  总那么

    第一条  为规范本市物业管理活动，保证业主和物业效劳企业的合法权益，树立谐和社区，依据«物业管理条例»，结合本市实践，制定本方法。

    第二条  本方法适用于本市行政区域内的物业管理和物业效劳活动。

    新建住宅区、配套设备完全的旧住宅区，应当实行物业管理。

    第三条  本方法所称物业，是指已建成并交付运用的城市各类住宅、非住宅、公共修建以及相配套的设备。

物业效劳企业应当具有相应的资质，从事物业管理人员应当依照国度规则取得相应的资历。

    物业效劳企业，是指依法设立，具有独立法人资历，从事物业管理效劳活动的企业。

    第四条  物业管理实行业主自治管理与委托物业效劳企业管理效劳相结合的原那么。

    第五条  市房产行政主管部门担任本市物业效劳活动的监视管理任务。

    城关区人民政府、市物价、规划、环保、环卫、园林、工商、公安、民政等部门应当在各自职责范围内协同做好物业效劳管理任务。

    街道办事处、乡〔镇〕人民政府担任组织、指点本辖区内的业主依法设立业主大会。

协调物业管理与社区树立之间的关系，配合调停处置物业管理中的纠纷赞扬。

    社区居民委员会应当依照有关规则对业主大会、业主委员会停止指点和监视。

    第六条  物业效劳企业在物业效劳进程中应当遵守国度法律法规，严厉实行物业效劳合同，为业主提供质价相符的效劳。

    第二章  业主大会及业主委员会

    第七条  房屋的一切权人为业主。

    业主在物业管理活动中，依法享有相应权益和义务。

    第八条  一个物业效劳区域内成立一个业主大会，业主大会由物业效劳区域内全体业主组成，业主大会应当代表全体业主在物业效劳活动中的合法权益。

    业主大会自初次业主大会会议召开之日起成立。

    第九条  业主准备成立业主大会的，可以在物业所在地街道办事处、乡〔镇〕人民政府的指点下，由业主、树立单位、居民委员会派员组成业主大会准备组，担任业主大会准备任务。

    准备组应当自成立之日起10日内在修建区域内书面公告其成员名单和任务职责。

    准备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的街道办事处、乡〔镇〕人民政府指点下，组织业主召开初次业主大会会议，并选举发生业主委员会。

    准备组任务所需经费，由树立单位承当，但不得低于3万元。

    第十条  物业效劳区域内业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主作为代表参与业主大会。

    第十一条  业主大会应实行以下职责：

    〔一〕制定、修正«管理规约»和业主大会议事规那么；

    〔二〕选举、改换业主委员会委员，监视业主委员会的任务；

    〔三〕选聘、解职物业效劳企业；

    〔四〕业主委员会必要的办公经费筹集、运用方案，并监视实施；

    〔五〕制定、修正物业效劳区域内物业共用部位、共用设备设备的运用、公共次第和环境卫生的维护等方面的制度；

    〔六〕其他有关物业效劳的职责。

    第十二条  业主大会会议分为活期会议和暂时会议。

    业主大会活期会议应当依照业主大会议事规那么的规则召开。

经20％以上的业主提议，业主委员会应当组织召停业主大会暂时会议。

    召停业主大会会议，应当于会议召开15日前通知全体业主。

住宅小区的业主大会会议，应当同时告知街道办事处、乡〔镇〕人民政府。

    第十三条  业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会会议选举发生，向业主大会担任并报告任务，受业主、业主大会监视。

    业主委员会由人数为奇数的假定干名委员组成，每名委员具有同等表决权，每届任期为三至五年，委员不得在物业效劳企业中兼职。

    业主委员会委员的条件、人数、任期及业主委员会委员成员增补等详细事项由业主大会议事规那么规则。

    第十四条  业主委员会应当自选举发生之日起30日内，向物业所在地县级房产行政主管部门和街道办事处、乡〔镇〕人民政府备案。

    业主委员会应当忠实实行职责，接受街道办事处、乡〔镇〕人民政府、房产行政主管部门的指点与监视。

    第十五条  业主委员会实行以下职责：

    〔一〕召集业主大会会议，报告物业管理的实施状况；

    〔二〕代表业主与业主大会选聘的物业效劳企业签署物业效劳合同；

    〔三〕搜集业主、物业运用人的意见和建议，监视、协助物业效劳企业实行物业效劳合同；

    〔四〕监视«管理规约»的实施；

    〔五〕业主大会赋予的其他职责。

    第十六条  业主委员会委员有以下情形之一的，其委员资历自行终止：

    〔一〕不再是该物业效劳区域内的业主；

    〔二〕丧失民事行为才干；

    〔三〕被依法限制人身自在的；

    〔四〕以书面方式提出辞职的；

    〔五〕«管理规约»规则的其他情形。

    第十七条  业主委员会委员有以下情形之一的，由业主大会决议能否终止其委员资历：

    〔一〕以书面方式向业主大会提出辞职央求；

    〔二〕拒不实行委员职责；

    〔三〕业主委员会半数以上委员或许20％以上业主提议撤销其委员资历；

    〔四〕违章搭建、拒付物业效劳费等损害他人合法权益；

    〔五〕因其他缘由不适宜继续享有委员资历的。

    第十八条  业主委员会应在物业效劳合同期限届满60日前组织召停业主大会会议，对能否续聘物业效劳企业停止表决，双方续约的，应当重新签署物业效劳合同，不再续约且需委托方式管理的，业主大会应当及时选聘其他物业效劳企业。

    业主大会选聘物业效劳企业的，应当召停业主大会会议，对选聘方式、详细实施者、物业效劳合同的主要内容等停止表决。

    第十九条  业主委员会换届的，原业主委员会应当在20日内将保管的档案资料、印章和其他属于全体业主共同一切的财物，移交给新一届业主委员会，并完成交接任务。

    业主委员会成员职务终止的，应当在5日内将其保管的有关资料、印章和财物移交业主委员会。

    第二十条  物业运用人依据与业主的双方商定，享有业主相应的权益和实行业主相应的义务。

物业运用人不实行商定的，由业主承当连带责任。

业主与物业运用人商定的内容，不得违犯法律、法规和«管理规约»的规则。

    第二十一条  住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决议，应当告知物业所在地的居民委员会，并仔细听取居民委员会的建议。

第三章  前期物业管理效劳

    第二十二条  新建住宅小区生活用水、用电必需设置出户的分户独立计量表、共用局部独立计量表。

平安防范、消防等隶属设备设备的配置应当经相关部门验收到达交付运用条件。

    新建住宅小区交付运用前，树立单位应当向市房产行政主管部门操持新建住宅交付运用备案手续，并提供新建住宅小区树立工程完工验收文件和隶属设备设备契合交付运用的相关文件。

    第二十三条  在业主、业主大会选聘物业效劳企业之前，树立单位选聘物业效劳企业的，应当签署书面的«前期物业效劳合同»、«暂时管理规约»。

    第二十四条  树立单位应当在销售物业之前，制定业主«暂时管理规约»，对有关物业的运用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当实行的义务、违犯规约应当承当的责任等事项作出商定。

    树立单位制定的业主«暂时管理规约»，不得损害物业买受人的合法权益。

    第二十五条  物业买受人在与树立单位签署物业买卖合同时，应当对遵守«暂时管理规约»予以书面承诺。

    第二十六条  «暂时管理规约»应当包括以下内容：

    〔一〕物业的称号、地点、面积及户数；

    〔二〕业主运用其物业和物业管理区域内公共场所及公用设备的权益；

    〔三〕业主参与物业管理的权益；

    〔四〕业主对业主委员会及物业效劳企业的监视权；

    〔五〕物业各项维修、养护和管理费用的交纳、运用、监管；

    〔六〕业主在本物业管理区域内应遵守的行为准那么；

    〔七〕违犯«暂时管理规约»的责任。

    第二十七条  住宅物业的树立单位，应当经过招招标方式选聘具有相应资质的物业效劳企业；招标人少于3个或许住宅物业修建面积低于3万平方米的，经房产主管部门核准的可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业效劳企业。

    第二十八条  物业效劳企业承接物业效劳时，应当对物业共用部位、共用设备设备停止查验，发现共用部位与原设计方案不符或许存在效果的，应书面告知开发树立单位或业主委员会，承接查验中确认的效果，相关责任人应当及时整改。

    第二十九条  树立单位应当在物业管理区域内装备必要的物业效劳用房。

装备的物业效劳用房不得低于树立规划容许证载明的房屋面积的3‰，且不得少于100平方米。

    第四章  物业管理效劳

    第三十条  从事物业效劳活动的企业应当具有独立的法人资历，取得物业效劳企业资质证书。

    第三十一条  物业效劳企业可以将物业效劳区域内的专项效劳业务委托给专业性效劳企业，但不得将该区域内的全部物业效劳一并委托给他人。

    第三十二条  物业效劳收费依据不同物业的性质、特点、提供效劳的内容区分实行政府指点价和市场调理价。

    第三十三条  普通住宅的物业效劳收费实行政府指点价。

    普通住宅以外的住宅、非住宅物业效劳收费和满足局部业主、物业运用人需求或许接受委托展开的特约效劳、代收代办效劳收费，实行市场调理价。

    第三十四条  实行政府指点价的普通住宅物业效劳收费，由市物价行政主管部门会同市房产行政主管部门依据物业的硬件设备、环境和物业效劳企业的效劳内容、效劳规范等要素，制定相应的等级收费基准价及浮动幅度，向业主发布。

    第三十五条  普通住宅前期物业效劳收费水平应在政府指点价范围内商定，并在业主入住前报物价行政主管部门备案。

    第三十六条  业主和物业效劳企业可以采取包干制或许酬金制等方式商定物业效劳费用。

    包干制是指由业主向物业效劳企业支付固定物业效劳费用，盈亏均由物业效劳企业承当的物业效劳计费方式。

    酬金制是指在预收的物业效劳资金中按商定比例或许商定数额提取酬金支付给物业效劳企业，其他全部用于物业效劳合同商定的支出，结余或许缺乏均由业主享有或许承当的物业效劳计费方式。

    第三十七条  实行物业效劳费用包干制的，物业效劳费用的构成包括物业效劳本钱、法定税费和物业效劳企业的利润。

    实行物业效劳费用酬金制的，预收的物业效劳资金包括物业效劳支出和物业效劳企业的酬金。

    物业效劳本钱或许物业效劳支出构成普通包括以下局部：

    〔一〕管理效劳人员的工资、社会保险和按规则提取的福利费等；

    〔二〕物业共用部位、共用设备设备的日常运转、维护费用；

    〔三〕物业管理区域清洁卫生费用；

    〔四〕物业管理区域绿化养护费用；

    〔五〕物业管理区域次第维护费用；

    〔六〕办自费用；

    〔七〕物业效劳企业固定资产折旧费用；

    〔八〕物业共用部位、共用设备设备及群众责任保险费用；

    〔九〕经业主赞同的其他费用。

    物业共用部位、共用设备设备的大修、中修和更新、改造费用，应当经过专项维修资金予以列支，不得计入物业效劳支出或许物业效劳本钱。

    第三十八条  物业管理效劳收费实行密码标价，物业效劳企业应当按物价行政主管部门的规则将效劳内容、效劳规范、收费项目、收费规范等在其效劳区域内的醒目位置公示。

    第三十九条  业主与物业运用人商定由物业运用人交纳物业效劳费用，从其商定，业主负连带责任。

    物业发消费权转移时，业主或许物业运用人应当结清物业效劳费用。

    第四十条  业主在房产出租时应当会同承租人到物业效劳企业、社区居委会、业主委员会、辖区派出所、房产行政主管部门等相关机构停止备案，并对房产承租人的行为承当相应责任。

    第四十一条  归入物业效劳范周的已完工但尚未出售，或许因开发树立单位缘由未按时交给物业买受人的物业，物业效劳费用由开发树立单位全额交纳。

    树立单位已交付运用但实践未入住的物业，物业效劳费用由业主从树立单位交房之日起末尾交纳。

    第四十二条  物业效劳区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视、环卫等单位应当向最终用户收取有关费用。

    渣滓清运费用由物业效劳企业代收，代收效劳费用由环卫部门与物业效劳企业协商。

    第四十三条  开发树立单位、业主委员会委员、物业效劳企业或许其他管理人应当区分树立并妥善保管物业档案、业主大会与业主委员会档案以及物业效劳档案。

    第四十四条  业主大会、业主委员会、物业效劳企业应当配合公安机关、居民委员会任务，共同做好物业管理区域内的社会治安等相关任务。

    第五章  物业的运用与维护

    第四十五条  业主、运用人应当依照规划行政主管部门同意或许不动产注销簿载明用途运用住宅，不得私自改动其运用性质。

确需改动的，除恪违法律、法规及«管理规约»外，应当经有利害关系的业主赞同，并依法经规划、卫生、环保、消防等行政主管部门审批。

    业主需求装修房屋的，应当遵守«住宅室内装饰装修管理方法»规则。

    第四十六条  业主应当交纳商品住宅维修基金，住宅维修基金的交纳、管理、运用方法依照«西藏自治区商品住宅维修资金管理实施细那么〔暂行〕»执行。

    第四十七条  物业管理区域内有以下行为之一，业主委员会、物业效劳企业有权劝、阻制止，并移交有关部门依法处置：

    〔一〕损坏房屋承重结构，私自改动房屋用途；

    〔二〕占用或许损坏物业共用部位、共用设备设备，私自移动共用设备设备；

    〔三〕私自改植物业的运用性质；

    〔四〕侵占绿地、破坏绿化；

    〔五〕随意倾倒或许丢弃杂物、渣滓；

    〔六〕堆放易燃易爆、剧毒、放射性物品，超规范排放污染物，收回超规范的噪声和振动；

    〔七〕未经同意摆摊设点；

    〔八〕无序停放车辆；

    〔九〕违法搭建修建物、构筑物；

    〔十〕应用物业从事危害公共利益或许损害他人合理权益的活动；

    〔十一〕在消防通道上设置路障，损坏或许挪用消防设备；

    〔十二〕违犯«管理规约»的其他行为。

    第四十八条  业主、物业效劳企业不得私自占用、开掘物业管理区域内的路途〕〉亍?

    业主确需暂时占用、开掘路途、场地的，应当征得业主委员会和物业效劳企业的赞同；物业效劳企业确需暂时占用、开掘路途、场地的，应当征得业主委员会的赞同，并取得相应行政容许。

    业主、物业效劳企业应当将暂时占用、开掘的路途、场地，在商定的期限内恢恢复状。

    第四十九条  供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承当物业效劳区域内相关管线和设备设备维修、养护的责任。

    第六章  罚那么

    第五十条  业主、物业运用人、业主大会、业主委员会、物业效劳企业或许其他管理人、开发树立单位之间在物业管理活动中发作争议时，自行协商处置；不能协商处置的，可以要求街道办事处、乡〔镇〕人民政府调停或许依法提起民事诉讼或许央求仲裁。

    第五十一条  业主、物业运用人违犯本方法相关规则，不按商定交纳物业效劳费用的，物业效劳企业可以通知限期交纳，逾期仍不交纳的，按合同商定收取违约金。

    第五十二条  物业效劳企业违犯价钱法律、法规的，由物价行政主管部门予以处分。

    第五十三条  违犯本方法第四十七条规则的，由树立、房产、园林、公安、环保、规划、城市综合执法等行政主管部门依照相关规则，予以处分。

    当事人对详细行政行为不服的，可以依法央求行政复议或提起行政诉讼。

    第五十四条  房产行政主管部门及其他行政主管部门的任务人员滥用职权、玩忽职守、秉公作弊的，按有关规则给予行政奖励。

    第七章  附那么

    第五十五条  本方法中«暂时管理规约»、«管理规约»、«前期物业效劳合同»、«物业管理效劳合同»的示范文本，由市房产行政主管部门制定。

    第五十六条  旧住宅区经给排水、供电等专项整治后，委托物业效劳企业管理物业的，依照本方法的相关规则执行。

自行管理的自建小区、机关单位生活区或许雇佣、委托他人提供专项物业效劳的，参照本方法执行。

第五十七条  本方法自2020年1月1日起实施。

拉萨市人民政府