项目可行性研究报告.docx

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项目可行性研究报告

XXXXXX项目可行性研究报告

一、报告目的………………………………………………………………………………………2

第二章项目概况……………………………………………………………………………………2

一、项目名称………………………………………………………………………………………2

二、地块位置………………………………………………………………………………………3

三、规划指标………………………………………………………………………………………3

四、地块概况………………………………………………………………………………………4

五、周边环境………………………………………………………………………………………5

第三章市场情况分析………………………………………………………………………………7

一、宏观市场分析…………………………………………………………………………………7

二、青岛市市场分析………………………………………………………………………………8

三、李沧区市场分析………………………………………………………………………………9

第四章SWOT分析以及定位分析……………………………………………………………………19

一、Swot分析………………………………………………………………………………………19

二、定位分析………………………………………………………………………………………19

三、市场定位………………………………………………………………………………………20

四、价格定位………………………………………………………………………………………20

五、销售预测………………………………………………………………………………………21

第五章成本测算……………………………………………………………………………………21

一、建设资金估算…………………………………………………………………………………22

二、资金来源及筹集…………………………………………………………………………………23

第六章经济效益分析及评价……………………………………………………………………………24

一、项目售价预测…………………………………………………………………………………24

二、项目销售收入预测……………………………………………………………………………25

三、项目利润预测……………………………………………………………………………26

第七章融资人情况分析……………………………………………………………………………28

一、基本资料卡………………………………………………………………………………………28

二、历史沿革…………………………………………………………………………………………28

三、组织机构图……………………………………………………………………………………29

四、公司核心管理层介绍……………………………………………………………………………29

五、财务情况分析…………………………………………………………………………………30

六、担保分析及其他风险缓释措施分析……………………………………………………………33

第八章还款来源分析…………………………………………………………………………………35

一、交易结构模式……………………………………………………………………………………35

二、方案要素…………………………………………………………………………………………36

三、资金募集方式……………………………………………………………………………………36

四、还款计划……………………………………………………………………………………36

五、还款来源……………………………………………………………………………………36

六、封闭管理方案……………………………………………………………………………………36

第九章风险分析…………………………………………………………………………………37

一、风险评价……………………………………………………………………………………37

二、总结性意见……………………………………………………………………………………38

第十章社会效益评价………………………………………………………………………………38

第十一章结论…………………………………………………………………………………………39

第一章报告目的及依据

一、报告目的

1、了解市场状况、市场形势

2、了解地块周边区域发展状态

3、分析项目可行性

4、为项目开发提供数据依据

为充分利用财务杠杆，扩大资金来源渠道，拟在本项目建设过程中申请银行贷款人民币30000万元，特编制本项目可行性研究报告。

二、报告依据

1、青岛市统计信息网

2、青岛市房产交易中心

3、青岛市城市总体规划局

4、网络资源

第二章项目概况

一、项目名称

XXXXXX置业有限公司XXXXXX项目，报告中简称“该项目”

二、地块位置

“该项目”位于李沧巨峰路万达二期住宅“悦公馆”项目以东，青银高速以西，南崂路（市政规划路）以南，李村河以北。

本项目地块位于万达城市综合体——“李沧万达广场”地块内，位于“李沧万达广场”东南角。

项目总占地17718.7㎡

“李沧万达广场”项目位于李沧区黑龙江路以东，中崂路以南，青银高速以西，李村河以北的地块内。

巨峰路由北向南穿越项目，中部规划有大崂路、南崂路两条市政规划路。

项目总占地面积31万平方米，总建筑面积147万平方米，其中地上建筑面积117万平方米，地下建筑面积30万平方米。

（图一项目地理位置图）

三、项目概况规划条件及指标

说明：

因项目在总规划中称为C5地块，后期的文件中称为大崂路950号，以下均成为“XXXXXX”。

李沧万达广场地块修建性详细规划图如下：

根据资料显示，该项目的经济数据如下：

项目

单位

数量

总用地面积

㎡

17718.7

总建筑面积

㎡

114919.67

地上总建筑面积

㎡

88899.41

其中

经济适用房

㎡

11336.7

团购住宅房源

㎡

46320

市场住宅房源

㎡

22454.48

商业网点建筑面积

㎡

6876.12

公共服务配套面积

㎡

1912.1

地下总建筑面积

㎡

26020.26

总户数

户

842

建筑密度

%

29.43

容积率

5.02

绿化率

%

30.02

停车位

个

831

四、地块情况

该地块区域内现在为建筑荒地。

地貌情况如图

五、周边环境

商业配套，地块所在区域为李沧区商圈李村河地段，具备完善的商业配套及生活配套，其中，商业配套有李沧万达广场、伟东乐客城、银座广场等。

作为青岛传统四大商圈之一，近些年飞速发展，除了老三强崂山百货、利客来、北方国贸之外，新生界李沧万达广场、伟东乐客城及银座广场等商业项目，给李村商圈的发展注入了新元素新动力。

项目紧邻李沧万达广场，是李沧区规模最大的商业综合体项目，该项目中建有万达广场、高档住宅区，并配套建有幼儿园、老年公寓、文化活动中心、社区服务中心、社区卫生站等。

整个项目住宅部分设计总户数达6786户，总地下停车位6900个，容积率3.78，建筑密度31％，绿地率35％。

教育配套，地块周边教育配套非常完善，项目北侧配有幼儿园，万达广场一期中央公馆附近更有小学配套，还有近在咫尺的实验二小，距离项目1km左右位置的五十八中更是老牌重点名校，另雅思贝儿托管园、育才中学分校（实验二小）、书院路小学、山东省青岛师范学校、山东省财经学院等均是本项目教育配套资源。

交通方面，项目紧邻城市主干道黑龙江路、青银高速，出行便利。

项目距地铁M2号线枣山路及地铁M3号线仅1km左右距离，2014年通车后将极大提高交通便利度。

项目距离机场仅13公里不足半小时的路程。

另外巨峰路与深圳路即将打通，后期项目距石老人海水浴场仅15分钟距离。

项目地处李沧乃至青岛城市交通干线交汇地，交通配套完善，出行便利。

医疗配套方面，青岛市四〇一医院北院、李沧区第五医院、青岛内分泌糖尿病第一分院等均近在咫尺。

四〇一医院是全军首批三级甲等医院，全国首批“明明白白看病百姓放心医院”，系解放军第二军医大学、青岛大学医学院、潍坊医学院、及大连医科大学教学医院。

李沧区第五医院为公里综合性一级甲等医院。

六、项目户型

（81平方两室两厅）（84平方两室两厅）

（95平方两室两厅）（113平方三室两厅）

户型特点：

本项目户型经典全明，布局合理方正通透，功能分区明晰合理，并且户型合理通透，4.2M超大起居空间，多户型带有生活观景阳台。

总之，项目户型较为完美，与项目周边其他楼盘户型具有较大竞争力。

项目共11种户型，其中130-140平方户型为团购房源，项目市场销售房源主力户型85-95平米，均为青岛市场刚需主力户型。

七、公司介绍

公司结构

办公室2人

八、公司核心管理层介绍

职务

姓名

学历

工作经历

九、公司财务情况

1、近年及最近一期财务简表

说明：

财务报表编制基础为新会计准则，年度报表已经过审计。

资产负债表和利润表：

年份

2012年

年份

2012年

货币资金

10000000.00

短期借款

短期投资

应付票据

应收票据

应付帐款

应收股利

预收帐款

应收利息

其他应付款

应收帐款

预提费用

预付帐款

其他流动负债

其他应收款

流动负债

0.00

存货

长期借款

应收补贴款

专项应付款

待摊费用

应付债券

其他流动资产

长期应付款

流动资产

10000000.00

其他长期债券

长期投资

长期负债

固定资产原价

总负债

0.00

减:

累计折旧

股本

10000000.00

固定资产净值

资本公积

在建工程

盈余公积

无形资产

未分配利润

0.00

总资产

10000000.00

所有者权益

10000000.00

主营业务收入

0.00

资产负债率

主营业务成本

流动比

主营业务经营利润

0.00

速动比

营业利润

0.00

毛利率

投资收益

销售利润率

0.00

利润总额

净资产收益率

0.00

净利润

0.00

总资产收益率

0.00

年份

2013年10月

年份

2013年10月

货币资金

3529452.75

短期借款

短期投资

应付票据

应收票据

应付帐款

应收股利

预收帐款

应收利息

其他应付款

137077.00

应收帐款

预提费用

预付帐款

2360000.00

其他流动负债

其他应收款

10000000.00

流动负债

137077.00

存货

195834673.28

长期借款

应收补贴款

专项应付款

待摊费用

应付债券

其他流动资产

长期应付款

流动资产

211724126.03

其他长期债券

长期投资

长期负债

固定资产原价

1083094.00

总负债

137077.00

减:

累计折旧

45644.10

股本

10000000.00

固定资产净值

1037449.90

资本公积

202758721.90

在建工程

盈余公积

无形资产

未分配利润

2854.03

总资产

212761575.93

所有者权益

212761575.93

主营业务收入

资产负债率

主营业务成本

流动比

主营业务经营利润

速动比

营业利润

-17585.37

毛利率

投资收益

销售利润率

利润总额

-17585.37

净资产收益率

净利润

-17585.37

总资产收益率

2.银行融资及业务合作明细：

申请人目前和银行无合作记录。

3.申请人的信用记录良好，无不良信贷记录发生。

第三章市场情况分析

一、宏观市场分析

2013年三季度宏观经济运行状况明显好于上半年。

9月份我国宏观经济保持稳定增长，经济增长动力依然较强。

从总体来看，预计2013年四季度将继续保持稳定向好的趋势，全年经济增长预期目标可望如期实现。

2013年1-9月份，全国固定资产投资（不含农户）309208亿元，同比名义增长20.2%（扣除价格因素实际增长20.2%），增速比1-8月份回落0.1个百分点。

从环比看，9月份固定资产投资（不含农户）增长1.28%。

尽管国房景气指数走势继续有所下滑，预计后期市场将逐渐平稳向好发展。

2013年9月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为97.25，比上月回落0.04点。

与上月相比，70个大中城市中价格下降的城市有2个，持平的城市有3个，上涨的城市有65个。

环比价格变动中，最高涨幅为1.9%，最低为下降0.3%。

与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。

9月份，同比价格变动中，最高涨幅为20.6%，最低为下降1.8%。

二、青岛市场分析

1、市场供应大幅增长。

2013年10月份全市商品住宅市场供需大幅上涨，价格稳增。

新增环比增加

99.5%至249.3万㎡，销量环比上涨24.6%至120.93万㎡；价格环比上涨1%至9209元/㎡。

2、存量持续增加。

存量持续增加，截止到月底全市可售存量与上月相比小幅上升，共计113723套约1303.57万㎡,面积环比上升了11.3%，现有存量去化周期为14个月。

3、销售排行。

2013年10月份全市商品住宅销售排行榜前十排名中，李沧区独占四席，城阳区和四方区分占两席。

排名

项目名称

行政区域

销售面积

销售套数

销售单价

1

保利叶公馆

市北区

56508.68

566

15479

2

卓越蔚蓝群岛

城阳区

38178.58

361

6458

3

中海国际社区

李沧区

29994.67

288

11066

4

海尔鼎世华府

李沧区

27682.45

306

10084

5

中南世纪城

李沧区

24429.79

291

8914

6

鸿泰锦园

四方区

22729.4

242

9886

7

鑫江水青花园

城阳区

20278.8

232

8201

8

绿城理想之城

李沧区

20260.75

183

12719

9

招商海德花园

高新区

20090.94

225

6736

10

和达中心城

四方区

18826.03

202

14892

三、李沧区市场分析

近几年来李沧区再次成为市内四区房地产成交最好的区域，从2010年以来市内四区占比来看，李沧区和四方区所占比例大幅上升，市南区、市北区所占比例下降明显，未来随着环湾发展，青岛中心逐步北移的发展方向，未来李沧区和四方区仍会成为市内房地产市场更加火热的区域。

从成交价格走势来看李沧区成交价格增长较平稳，价格一直呈现增长走势。

显示出李沧区房地产市场的繁荣，量价齐升，随着更多大型知名开发商的进入，李沧区未来房地产发展将迎来一个新的台阶。

随着李沧房地产市场不断完善和交通条件的改善，越来越多的市区客户逐渐导入李沧区购房，且本区域客户更加看重区域发展，客户出现本区域客户固守和市内其他区域客户导入的现象。

（一）区域概况

扼守城市北部咽喉，环湾发展战略重心，发展空间广阔

李沧区位于青岛市区北部，属市内四区之一，地处七区中部，“环湾保护、拥湾发展”战略核心圈层的地理中心。

东揽崂山余脉，西拥胶州湾畔，南与四方区接壤，北连流亭国际机场，拥有优越的区位优势和便利的交通条件，是青岛市内四区内面积最大的未开发之地，拥有广阔的发展空间。

现辖11个街道办事处，126个社区居委会，面积98平方公里，人口46万人。

（二）交通情况

位居青岛腹地，交通四通八达，双地铁直达各区

李沧区交通发达，是连接市区内外的交通枢纽，胶济铁路穿越全境西部，308国道、小白干路、西环海公路、四流路和国家重点建设工程项目青银高速公路等主要干线南北向穿越全区。

青银高速李沧收费站将北移至城阳区，与环胶州湾高速公路一起打造成市区快速内环；

2020年之前将建成的M2、M3、M1地铁，将在李沧的中西部设立多个站点。

李沧的新客站，跨海大桥等重大设施与资源，进一步提升李沧区作为青岛交通要塞，城市咽喉的战略优势。

（三）区域人口

定位城市北部CLD居住区，是青岛人口增长较快区域

李沧区现辖11个街道办事处，126个社区居委会，面积98平方公里，人口46万人（户籍人口35万，流动人口11万）。

青岛主城人口的工作、生活目前聚集在市南、市北和四方三区。

而三区目前可供开发住宅用地较少。

随着青岛“北拓、东进”的推进，以及李沧中央居住区的规划，土地资源丰富的李沧将主要承接其它三区人口外扩的主城人口居住功能。

随着开发大型住宅项目相继交付入住，未来李沧区居住人口增加速度将大幅领先于其他各区

（四）区域规划

“一极两轴三区四带”打造北部核心居住商贸区

Ø一极：

全力打造区域增长极。

Ø两轴：

打造重庆路与黑龙江路两条联系青岛城区南北、承接中心城区功能的发展轴。

Ø三区：

共划分为三大功能区块，分别是交通商务区、现代商贸区、生态商住区。

Ø四带：

分别是：

李村河休闲产业带（蓝带，全长17公里）、

九水路商贸产业带（银带，全长12公里）、

金水路商务产业带（金带，全长12公里）

（百果山—老虎山—烟墩山）

商旅产业带（绿带，全长14公里）

（五）商业发展

北部新兴片区，商业巨头纷纷抢驻，未来发展势头强劲

为迎合李村快速发展的经济和快速增长的人气，李沧制定了打造青岛市北部商业中心的宏伟蓝图：

将李沧中心商圈扩大到李村河以北、青峰路以东、308国道以西、果园路以南，面积约1.45平方公里。

商业的发展壮大，更是加强了李沧区在青岛市的主导地位，原有的维客、北方国贸、利客来商厦三大传统百货奠定了李沧区商业的发展基础，随着国美、苏宁、大中、五星电器等专卖店的进驻和万达、银座、伟东、奥克斯等一线商业巨擎的加盟，李沧商圈已成为诸多商家必争之地。

目前该区域商业规模已经赶超中山路、台东、东部商圈，未来发展势头非常强劲。

（六）区域评价

李沧区位于连接南部主城和北部新城的咽喉要地，属于大青岛城市发展战略要地，区域内重庆路、黑龙江路、青银高速、滨海大道、金水路等主要城市交通干道贯通四方，为区域发展奠定良好基础。

按照规划区域将重点发展生态居住区，现代商贸区和交通商贸区。

受居住、商贸、交通三极并进，相互带动影响，未来李沧区将成为青岛主城内居住、商贸的新兴增长极，区域发展潜力巨大。

周边楼盘价格参考

项目

平均价格

备注

李沧万达广场

住宅：

12000元/平米

已售罄

网点：

28000-52000元/平米

绿城理想之城

住宅：

13500元/平米

在售诚园

伟东乐客城

网点：

60000元/平米

售罄

中海国际社区

住宅：

11200元/平米

在售御城

山河城

住宅：

10800元/平米

尾盘

附表：

周边重点项目介绍

（一）李沧宝龙城市广场

作为中国领先的商业地产上市公司，宝龙地产控股已在中国福州、郑州、洛阳、新乡、泰安、烟台、青岛、蚌埠、苏州、盐城、宿迁、无锡、武夷山、常州等16个城市投巨资建设20座集购物、旅游、娱乐、餐饮、休闲、游乐、文化、酒店式公寓等功能于一体的城市综合体项目。

李沧作为新一代宝龙城市广场的代表，依托宝龙地产丰富的开发经验，不断优化的产品组合，与全球知名商家战略合作关系，必将成为城市发展的一颗璀璨明珠。

李沧宝龙城市广场项目位于李沧区李村河以南、浮山路以西、九水路以北、重庆中路以东区域，占地约200亩，总建筑面积为约35万平方米，总投资额约18亿元，其中包括星级酒店，精品酒店式公寓、多层商业街、大型ShoppingMall（内有超市、时尚百货、国际影城等大型主力店）、高尚居住小区、特色休闲餐饮商业街等，将成为青岛区域最具代表性的时尚综合生活主场。

李沧宝龙城市广场沿李村河而建，环境优美，地理位置优越，与历史悠久的“李沧大集”连接在一起，大大改善李沧区原有的商业环境，为城市的整体布局增添一笔新的靓彩。

作为李沧首席城市综合体项目，青岛李沧宝龙城市广场建成后形成其独特的商圈魅力，无缝链接李沧区商业的旺盛人气，项目建成后成为李沧区乃至整个青岛市的重要城市坐标，从而带动周边区域商业的发展，大大提升李沧区域市民生活品质，成为李沧拥湾发展的重要支撑。

（二）中海国际社区

中海国际社区项目雄踞青岛李沧区中央区域；北临李沧商圈、李村大集；东南侧临近李沧区政府。

是繁华商业、商贸聚集地。

项目举步即达李沧核心商圈，李沧核心商圈现在已经汇集了利客来、维客、崂山百货、北方国贸、爱客家等大型购物中心；伟东乐客城、银座广场、苏宁电器广场、李沧宝龙城市广场、李沧万达广场等功能更齐全的现代化大型商业体正在建设中。

沿万年泉路和九水路店铺林立，除大型商场外，中国银行、联通营业厅、富尔玛家居广场、永乐影城等多种生活配套齐全，可以全方位满足日常生活的各种需要。

项目占地39.3万平米，总建筑面积167万平米，共分10个地块开发，一期已经开始预售。

社区内部卫生医疗、体育、商业、教育配套丰富，商业规划超过5万多平，足不出户，便可轻松解决生活的各类需求。

项目景观设计为欧式新古典主义风格，面积近30万平米，设计了多重组团花园，还留设了社区活动广场、儿童活动场地等，并设计了亭廊等半室内空间，里面将设计茶座、廊架、亭子等休闲场所。

五重层次绿化配置，近百种植物种类保证四季绿化效果，不同地块设置特色植物林，提升居住品质。

（三）伟东乐客城

伟东置业投资的乐客城将于今年年底纳客，乐客城囊括了精品百货、国际影院、水景主题购物中心、名品步行街、儿童游乐中心、星级酒店、高尚住宅等多种建筑形态，它将给李沧市民带来“购物公园”的体验模式。

另外，ZARA、丝芙兰、H&M、C&A等备受年轻人喜爱的国际品牌也纷纷进驻乐客城，这也表明了这些品牌对李沧区商业环境的认可。

（四）绿城—理想之城

绿城理想之城，是中央居住区的核心部分和启动板块，是青岛中央居住区的重中之重。

绿城理想之城总建筑面积约210万平。

开发周期7—8年时间，绿城理想之城一期蓝庭建筑面积23万平米，1100户，38栋楼。

有花园洋房、高层小高层和商业等业态形式。

地中海风情的西班牙式和意大利式的风格建筑是绿城理想之城一期最大的优势。

其中一期于2008年8月2日开盘，2009年11月30日交付使用。

绿城理想之城二期分为御园、绿园、西子公寓。

绿城理想之城二期高层绿园占地面积：

71298.2平米;地上建筑面积：

201388.7平米，共1558户；地上容积率：

2.82；户数：

1558；停车位：

902个（含10个地上停车位）；绿化率：

37.5%；

绿城理想之城二