凤冈商业步行街项目投资估算.docx

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凤冈商业步行街项目投资估算

凤冈商业步行街项目投资估算

一、项目概况

（一）、区域位置

项目位于凤冈县城（人口５－６万），西接外环路（迎新大道），东接和平路，交通十分便利3>．项目地块整体呈带状，较为平整，具备良好的建筑规划条件．目前凤冈没有规模化的商业步行街区，项目东段处在凤冈商业片区中心地段．

（二）、项目的市场定位

　１、商业：

营造一条充满现代商业氛围和符合市场发展规律又具有文化生活享受的凤冈首条商业步行街（步行街长３１３米）

　２、住宅

营造内部功能齐全，品质高雅，居住舒适和外部环境优美的社区家园

（三）、项目经济指标

总建筑用地面积：

23400平方米（35亩）

总建筑面积：

41400平方米容积率：

其中：

住宅建筑总面积：

32000平方米（含还房6000平方米）

一层商业建筑面积：

9400平方米（含还房50平方米）

步行街和广场建筑面积：

8400平方米

花台绿化面积：

750平方米

水体喷泉面积：

160平方米

备注：

如步行街和公共设施的投入由开发商负责，拆迁由政府负责投入，还房商业补差价为3000元/平方米，住宅为450元/平方米。

二、预计销售收入

（一）、市场价格测算

1、住宅

价格是购房行为中最为敏感的因素之一。

由于凤冈房地产处在初级发展阶段，价格定位应采用成本加成法加市场比较法。

根据凤冈房地产价格走势，目前凤冈近年来开发的楼盘主要为多层（目前没有小高层住宅），多层的住宅价格大多数在700元/平方米以下（目前凤冈规划设、计最好的楼盘——广湖雅居的售价在750元左右）。

通过与本项目、地段、规模、周边配套等因素的比较建议本项目的市场均价定在800元/平方米，入市起步价在780元/平方米。

2、商业

本项目位于凤冈的核心商业区，项目周边商业氛围浓厚，地理位置优越，商业是本项目的核心，项目的商业是决定着本项目成败命脉。

地理位置

租金水平

目前售价

按15年投资回报静态售价

按20年投资回报静态售价

迎新大道中段

10-15元.㎡/月

2600-3000元/平方米

1800-2700元/平方米

2400-3600元/平方米

迎新大道与龙泉大道交汇初

15-20元.㎡/月

3000-5000元/平方米

2700-3600元/平方米

3600-4800元/平方米

和平路

25-40元.㎡/月

4500-6000元/平方米

4500-7200元/平方米

6000-9600元/平方米

双拥路临县政府（新址）

3000-4000元/平方米

广场北路与龙凤大道交汇处

2700-3000元/平方米

本项目位于迎新大道中段与和平路之间，参考到项目周边各路段商铺的租金售价现状，主要以和平路段的商铺门面的租金、售价水平为依据。

商铺的保守建议售价为：

临和平路80米路段的临街一层商铺：

建议市场销售均价7000元/平方米；

临和平路80-180米路段的临街一层商铺：

建议市场销售均价6000元/平方米；

临和平路180-280米路段的临街一层商铺：

建议市场销售均价5000元/平方米；

临和平路280-313米路段的临街一层商铺：

建议市场销售均价4000元/平方米；

商业项目的总体均价定位为:

5500元/平方米

（二）、预计销售收入

1、商铺：

（9400-50）㎡×5500元/㎡=5143万元

2、商铺还房：

50㎡×3000元/㎡=15万元

小结：

5158万元

3、住宅：

（32000-6000）㎡×800元/㎡=万元

4、住宅还房：

6000㎡×450元/㎡=万元

小计：

2350万元

销售收入总计：

7508万元

三、投资费用

（一）、土地取得费用

1、土地出让金：

1800万（商业土地成本为1599万元，住宅土地成本为201万元，公用土地成本已分摊）

2、基础设施配套费：

商业部分：

9400㎡×60元/㎡×50%=28万元

住宅部分：

（32000-6000）㎡×40元/㎡}×50%=52万元

小计：

1880万元

（二）、前期费用

1、规划设计费用：

41400㎡×15元/㎡=62万元（含部分景观设计费用）

2、地质勘察费用：

约20万元

3、三通一平费用：

约30万元

4、可行性研究费用：

约10万元

小计：

122万元

（三）、房屋开发费用

1、建安工程费用

商业部分：

（9400㎡-7000㎡）×750元/㎡+7000㎡×350元/㎡=425万元

住宅部分：

32000㎡×350元/㎡=1120万元

2、给水：

55万元

3、搭水、搭电：

100万元

4、绿化景观、灯光等公共设施费用：

约250万元

小计：

1950万元

（四）、管理费用

1、土地使用税

23400㎡×5元/㎡×2（年）=万元

2、红、蓝线测绘费用

23400㎡×元/㎡=万元

3、建设用地规划许可证费

23400㎡×350元/㎡×3‰=万元

4、建设工程规划许可证费

41400㎡×350元/㎡×7‰=万元

5、市政卫生费用

41400㎡×3元/㎡=万元

6、办公接待费用：

80万元

小计：

135万元

（五）、销售费用

1、销售策划、推广费用

7508万元×%=113万元

2.销售代理费用

7508万元×2%=150万元

小计：

273万元

（六）、财务费用

1、评估费用

2000万元×5‰=10万元

2.利息

2000万元×%×=225万元

小计：

235万元

（七）、其他费用

1、开发管理费

50万（项目开发公司2年的人员工资）

2、工程建设监理费

41400㎡×元/㎡=万元

3、建设工程质量管理监督费

41400㎡×元/㎡=万元

小计：

65万元

（八）、不可预见费用：

100万元

（九）、税费

1、营业税

7508万元×%=413万元

2、印花税

7508万元×3‰=23万元

3、房地产登记税

7508万元×5‰=38万元

4、其他税费

7508万元×%=113万元

小计：

587万元

（十）、总成本：

5347万元

其中商业部分总成本：

2686万元

住宅部分总成本：

2661万元

四、盈利能力分析

以项目100%的销售率依据

项目税前利润=项目销售总额-项目总成本

=7508万元-5347万元

=2161万元

税前利润率=%

五、盈亏平衡分析

通过盈亏平衡点（BEP）分析成本与收益的平衡关系

利用本量利分析法，根据成本、销售收入与利润三者的关系，考虑利润为零时的销售收入与单位均价，此时假设项目销售率为100%。

为了测算只考虑可售部分的盈亏平衡。

（一）、商业

1、销售面积盈亏平衡点

销售面积盈亏平衡点=2686/{5500×（1－%）

=万平方米

本项目的商业销售面积保本点为5168㎡，占计划总销售面积9400平方米的%。

2、销售价格盈亏平衡点

销售价格盈亏平衡点=2686/{9400×（%）}

=元/平方米

本项目的商业均价保本点为元/㎡，占计划商业销售均价的%。

一般认为，当盈亏平衡保本点在90%以内时，项目风险较低，本项目的盈亏平衡点为55%，因此安全余度较大。

（二）住宅

住宅的总成本为2661万元；销售收入为2350万元，亏损311万元。

本项目的关键在商业部分。