价格鉴证知识2.docx
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价格鉴证知识2
第五章房屋、建筑物价格评估
一、影响房屋、建筑屋价格的因素
1、交易情况因素；1、交易日期因素；2、区域因素；3、个别因素。
二、房屋、建筑物价格评估方法
1、市场法，2、成本法，3、收益法。
三、房屋、建筑物价格评估方法公式
1、市场法基本公式：
P=P'×A×B×C×D；
评估值=实例价值×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数。
A=正常交易情况指数/可比实例交易情况指数=100/（）；
B=评估基准日价格指数/可比实例交易时价格指数=（）/100；
C=待估对象区域状况指数/可比实例区域状况指数=100/（）；
D=待估对象状况指数/可比实例状况指数=100/（）。
2、成本法基本公式：
P=A+B+C+D+D+E
评估值（新）=土地取得费用+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+利润。
评估值（旧）=重置成本-年贬值额×已使用年限
D=（C-S）/N=C×（1-R）/N;D年贬值额；C重置成本；S净残值；N耐用年限；R残值率。
3、收益法基本公式：
Ρ=Α/r[1-1/（1+r）N]。
Α净收益=总收入-总费用；r资本化率；N收益年限。
①房地产价值=房地产净收益/综合资本化率；
总费用=管理费+维修费+保险费+税金；
②土地价值=土地净收益/土地资本化率；
土地总费用=管理费+维修费+税金。
③土地价值=房地产价值-建筑物现值；
建筑物现值=重置价值-年贬值额×已使用年限；
土地价值=（房地产净收益-建筑物净收益）/土地资本化率；
建筑物净收益=建筑物现值×建筑物资本化率；
④建筑物价值=房地产价值-土地价值；
建筑物价值=（房地产净收益-土地净收益）/建筑物资本化率
⑤综合资本化率=（土地价值×土地资本化率+建筑物价值×建筑物资本化率）/（土地价值+建筑物价值）。
第六章机器设备价格评估
一、影响机器设备价格的因素
1、个别因素；2、交易因素；3、时间因素；4、区域因素。
二、机器设备价格评估方法
1、市场法，2、成本法，3、收益法。
三、机器设备价格评估方法公式
1、市场法：
①直接匹配法；②因素调整法；③成本比率调整法。
①直接匹配法公式：
P=P'±Δi;P'参照物价值；Δi差异调整。
②因素调整法公式：
评估值=实例价值×交易情况修正系数×交易日期修正系数×个别因素修正系数×区域因素修正系数。
A=正常交易情况指数/可比实例交易情况指数=100/（）；
B=评估基准日价格指数/可比实例交易时价格指数=（）/100；
C=待估对象个别因素指数/可比实例个别因素指数=100/（）；
D=待估对象区域因素指数/可比实例区域因素指数=100/（）。
③成本比率调整法：
根据参照物售价占重置成本比率。
2、成本法：
评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值。
Α、重置成本：
①直接法；②物价指数法；③重置核算法；④综合估价法；⑤重量估价法；⑥类比估价法。
①直接法：
直接询价或使用价格资料；
②物价指数法公式：
重置成本=历史成本×（当前年份指数/基年指数）
重置成本=历史成本×各年环比指数乘积；
③重置核算法：
根据生产成本、销售费用、利润、税金。
④综合估价法公式：
RC=（M/K+M′）×（1+K′）×（1+K″）/（1-r′）
设备价格=（主材费/成本主材费率+主要外购件费）×（1+成本利润率）×（1+非标准设备设计费率/设备数量）/（1-综合税率）。
⑤重量估价法公式：
RC=W×R×K+P+T
设备价格=设备净重×综合费率×调整系数+合理利润+税金；
RC=W×R×K（1+r）/（1-r′）;设备价格=设备净重×综合费率×调整系数×（1+利润率）/（1-综合税率）。
⑥类比估价法公式：
RC=（A/A′）Χ×S设备价格=（待估设备生产能力/参照物设备生产能力）规模指数×参照物设备价格。
a、运杂费：
①国产设备运杂费=国产设备原价×国产设备运杂费率；
②进口设备国内运杂费=进口设备到岸价×进口设备国内运杂费率。
b、设备安装费：
国产设备安装费=国产设备原价×设备安装费率。
①进口设备安装费=进口设备到岸价×设备安装费率。
c、基础费：
国产设备基础费=国产设备原价×国产设备基础费率；进口设备基础费=进口设备到岸价×进口设备基础费率。
d、进口设备从属费用：
①海运费=设备离岸价×海运费率；海运费率：
远洋5-8%，近洋3-4%。
②国外运输保险费=（设备离岸价+海运费）×保险费率/（1-保险费率）；保险费率：
一般在0.4%左右。
③设备到岸价=设备离岸价+海运费+国外运输保险费。
④关税=设备到岸价×关税税率；关税税率：
按现行关税税率表计算。
⑤消费税=（设备到岸价+关税）×消费税率/（1-消费税率）；消费税率：
按国家发布的消费税率表计算。
⑥增值税=（设备到岸价+关税+消费税）×增值税率
⑦银行财务费=设备离岸价×费率；银行财务费率：
0.4-0.5%
⑧外贸手续费=设备到岸价×外贸手续费率；外贸手续费率：
1-1.5%
⑨车辆购置附加费=（设备到岸价+关税+消费税）×费率。
1.6L以上10%;1.6L以下5%。
裸车价格=开票价格（含增值税）÷（1+增值税率）。
В、实体性贬值
①观察法：
通过观察，凭借视觉、听觉、触觉或借助检测工具对设备进行检查，根据经验对设备状态、损坏程度做出判断。
②使用年限法：
a、实体性贬值率=已使用年限/总使用年限；
b、实体性贬值率=剩余加权使用年限/（剩余加权使用年限+加权投资年限）
c、剩余加权使用年限=现行重置成本×剩余使用年限
d、加权投资年限=现行重置成本×投资年限
③修复费用法：
实体性贬值=可修复性贬值+不可修复性贬值；不可修复性贬值=（重置成本-可修复性贬值）×已使用年限/总使用年限。
С、功能性贬值:
①功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本；
②功能性贬值=超额运营成本×（1-所得税税率）/r×[1-1/（1+r）N]
D、经济性贬值：
①经济性贬值率=[1-（设备预计可利生产能力/设备原设计生产能力）Χ]；
②经济性贬值=设备年收益损失额×（1-所得税税率）/r×[1-1/（1+r）N]。
2、收益法：
生产线、成套化工设备等具有独立获利能力可以使用收益法评估。
Ρ=А/r×[1-1/（1+r）N]。
第七章林木资源资产价格评估
一、影响资源资产价格的因素
1、营林生产成本；2、投资利息；3、利润；4、税金；5、林木生产中的损失；6、地租；7、地区差价和树种差价。
二、资源资产价格评估方法
1、市场法，2、剩余法，3、收益法，4、成本法。
三、资源资产价格评估方法公式
1、市场法：
Ρ=k×k′×G×Q；评估值=林分质量调整系数×物价指数调整系数×参照物单位蓄积量价格×待估林木资产蓄积量。
2、剩余法：
Ρ=W-C-F+S；评估值=销售总收入-木材经营成本-木材经营合理利润+林木资源的再生价值；
经营成本包括：
采运成本、销售费用、管理费用、财务费用及税金。
3、收益法：
Ρ=∑（А-С）/（1+r）t；А为t年收入；С为t年生产成本；n为经营器。
4、成本法：
Ρ=k·∑С/（1+r）N-t；k为林分质量调整系数；С为t年生产成本；n为林分年龄。
三、资源资产价格评估方法适用范围
a、市场法不适用防护林；b、收益法适用于有经营收益林木；c、成本法适用于幼龄林。
第八章矿产资源资产价格评估
一、影响矿产资源资产价格的因素
1、稀缺程度和可替代程度；2、供求状况；3、矿床自然丰度和地理位置；4、科技进步；5、资本化率。
二、矿产资源资产价格评估方法
1、贴现现金流量法（高），2、可比销售法（高），3、约当投资--贴现现金流量法（高），4、重置成本法（高），5、地勘加和法（高），6、地质要素评序法（低），7、联合风险勘查协议法，8、粗估法。
三、矿产资源资产价格评估方法公式
1、贴现现金流量法：
Ρ=∑[（W-W′）×1/（1+r）t]；W为年剩余利润额：
W=年销售收入-年经营成本-年资源补偿费-资源税金-其它税金；W′为社会平均收益额：
W′=年销售收入×社会平均利润率。
2、可比销售法：
Ρ=Ρ′×μ×ξ×φ×θ，Ρ′为实例采矿权成交价格；μ为规模调整系数；ξ为品位调整系数；φ为价格调整系数；θ为差异调整系数。
①规模调整系数=待估采矿权探明储量/实例采矿权探明储量；
②品位调整系数=待估采矿权平均品位/实例采矿权平均品位；
③价格调整系数=待估采矿权矿产价格/实例采矿权矿产价格；
④差异调整系数=待估采矿权差异总值/实例采矿权差异总值。
3、约当投资-贴现现金流量法：
Ρ=Τ/（Τ+Τ′）×W″。
W″为资产收益现值；Τ为原探矿权人投资现值；Τ′为新探矿权人投资现值。
W″=∑[W·1/（1+r）t];Τ′=∑[Τ″·1/（1+r）t];Τ可用重置成本法计算。
W为t年收益额；Τ″为t年投资值。
4、重置成本法：
Ρ=Ρ′·（1+f）·（1-ξ）=∑[U×P″]·（1+ε）·（1+f）·（1-ξ）。
Ρ′为探矿权重置成本；f为地探风险系数；ξ为技术性贬值系数；U各类地勘实物工作量；P″为工作量现行市价；ε为四项费用分摊系数。
5、地勘加和法：
Ρ=Ρ′+L;L=M×T/（T+G）。
Ρ′为不含勘查风险的探矿权净值；L为应分配的超额利润；M为超额利润总额；T为地勘总投资；G为矿山建设总投资。
6、地质要素评序法，7、联合风险勘查协议法，8、粗估法。
第九章水资源价格评估
一、水资源价格的构成要素：
1、水资源费：
①水资源保护费，②水资源使用费③水资源补偿费。
2、水费：
开发过程中发生的费用（如：
工程运行管理费，固定资产折旧，大修理费，其它计入成本的防风费、观测试验费、科研费、保险费、外购水费）。
二、水资源价格评估公式:
P=Y-C-D×S
水资源价格=净化水的市场价-成本-开发的投资额×社会平均利润率。
第十章无形资产价格评估
一、影响无形资产价值的因素
1、产权因素；2、获利能力因素；3、技术因素；4、风险因素；5、无形资产的取得成本；6、机会成本；7、市场因素；8、使用器限；9、其它因素。
二、无形资产价格评估方法
1、收益法，2、成本法，3、市场法。
三、无形资产价格评估方法公式
1、收益法：
（1）Ρ=∑（K×R）/（1+r）t；K为分成率；R为t年收益额。
（2）Ρ=∑R/（1+r）t；R为t年超额收益。
（3）无形资产超额收益确定
①直接法：
A、销售量不变，单位成本不变；R=（P-P′）×Q×（1-T）。
B、价格不变，单位成本不变；R=（Q-Q′）×（P-C）×（1-T）。
C、成本降低；R=（C-C′）×Q×（1-T）。
②差额法：
无形资产超额收益=净利润-净资产总额×行业平均收益率。
③分成率法：
销售收入分成率=销售利润分成率×销售利润率；
销售利润分成率=销售收入分成率/销售利润率。
④要素贡献法（三分法）：
资本、技术和管理；
A、资金密集型行业贡献依次为50%，30%，20%；
B、技术密集型行业贡献依次为40%，40%，20%；
C、一般行业贡献依次为30%，40%，30%；
D、高科技行业贡献依次为30%，50%，20%。
2、成本法：
A、无形资产重置成本的估算；
（1）自创无形资产：
①核算法：
无形资产重置成本=成本+期间费用+合理利润；期间费用=管理费用+财务费用+销售费用。
②倍加系数法：
无行资产重置成本=（c+β′v）/（1-β″）×（1+L）。
C为研发中的物化劳动消耗；v为研发中的活劳动消耗；β′为创造性劳动倍加系数；β″为平均风险系数；L为无形资产投资报酬率。
（2）外购无形资产：
①市价类比法；②物价指数法。
B、无形资产贬值率的估算；
（1）专家鉴定法；
（2）剩余经济寿命预测法。
第十一章专利和专有技术资产评估
第一节专利资产评估
一、影响专利资产价值的因素（专利有效期20年）
1、法律因素；2、技术因素；3、经济因素；4、风险因素。
二、专利价格评估方法
1、收益法，2、成本法，3、市场法。
三、专利价格评估方法公式
1、收益法：
Ρ=∑（K×R）/（1+r）t；利用销售收入分成率来计算分成额，采用相应折现率求现值。
2、成本法：
A、研制成本；
（1）直接成本；①材料费，②工资费用，③专用设备费，④资料费，⑤咨询鉴定费，⑥协作费，⑦培训费，⑧差旅费，⑨其它费。
（2）间接成本；管理费，非专用设备折旧费，应分摊的公共费用及能源费用。
B、交易成本；技术服务费，交易过程中差旅费及管理费，手续费，税金。
C、专利费；包括：
专理代理、申请、审查请求、维护、证书、年费。
3、市场法：
较少采用。
第二节专有技术资产评估
一、影响专有技术资产价值的因素
1、使用期限；2、预期获利能力；3、开发成本；4、保密措施。
二、专有技术价格评估方法
1、收益法，2、成本法，3、市场法。
三、专有技术价格评估方法公式
1、收益法：
Ρ=∑R/（1+r）t；
预测可使用年限内税后利润，按照相应分成率确定分成额，根据相应的折现率确定评估值。
2、成本法：
根据成本确定。
3、市场法：
较少采用。
第三节商标资产评估
一、影响商标资产价值的因素（商标有效期10年，可续展）
1、商标的法律状态；2、商标的知名度；3、商标所依托的商品；4、宏观经济状况；5、评估目的；6、类似商标的交易情况；7、商标设计、广告宣传；8、其它因素。
二、商标资产价值评估方法
1、收益法，2、成本法，3、市场法。
三、商标资产价值评估方法公式
1、收益法：
Ρ=∑R/（1+r）t；
A、商标资产转让的评估；预测使用年限内超额利润，根据相应的折现率确定评估值。
B、商标许可价值评估；预测使用年限内新增净利润，根据相应的折现率确定其价值，再根据分成率确定评估值。
2、成本法较少使用。
3、市场法较少使用。
第四节商誉的评估
一、商誉评估方法
1、割差法，2、超额收益法。
二、商誉评估方法公式
1、割差法：
评估值=企业整体资产评估值-企业可确指的各单项资产评估值之和。
2、超额收益法：
（1）超额收益资本化价格法；
Α、商誉的价值=（企业预期年收益额-行业平均收益率×该企业的单项资产评估价值之和）/资本化率；
Β、商誉的价值=被评估企业的单项资产评估价值之和×（被评估企业预期收益率-行业平均收益率）/资本化率。
被评估企业预期收益率=企业预期年收益额/企业的单项资产评估值之和。
（2）超额收益折现法：
Ρ=∑R/（1+r）t。
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