房产企业会计科目.docx
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房产企业会计科目
房产企业会计科目
一、房地产会计核算科目设计入门
本文适用于房地产开发企业,不包括自己建筑部分,纯包给施工单位承建。
所涉业务流程为公司拿地,请设计公司设计,托付施工单位承建,自己或请代理销售房子,结算,确认收入成本,不涉及上市公司所提减值预备。
1001现金,那个科目就不用多说了,注重他是现金流量表的科目,金蝶K3和用友U8都能够实现现金流量表的自动编制,设置好了能够省下好多时刻和精力。
1002银行存款,一样的房地产公司都会涉及到贷款和银行按揭贷款,那个地点面会涉及到几种性质不同的账户,建议把贷款专户和银行按揭账户与一样结算户分开,设成三级明细
1002.01结算户下设明细
1002.02贷款专户一样项目公司只有一个,如有几个则下设明细
1002.03按揭保证金户视情形可设明细,同时一样情形下,银行会要求对应在开一个一样结算户,专门用于在按揭保证金解冻时划入一样结算户
如此区分的目的是因为按揭保证金户是不能随便动用的资金,便于统计公司的可动用资金,可动用资金这一概念对一个房地产公司来说依旧专门重要的,在报建的时候,计委和建委都会要银行开具相应的资金证实,那个按揭保证金上的钱是不能运算在内的。
1009其他货币资金、1101短期投资、1102短期投资跌价预备、1111应收票据、1121应收股利、1122应收利息这几个科目差不多上可不能用,投资业务核算不是本文所要讨论的内容,不再详述。
1131应收账款现在差不多上房子预售,用预收账款或其它应对款,一样不用应收账款,房地产开发商一样可不能赊销房子,假如在市场发生大的困难时,也有可能用分次付款的方式促销,会形成应收账款(交房,同时结算以后),假如房地产开发公司应收账款业务比较多而且余额大的情形,这份工作不干也罢。
1133其它应收款留意那个科目有专门多存出保证金要放在那个科目,要紧是报建过程中的一些如墙改基金、散装水泥保证金、民工工资保证金,临时接电保证金等,各地政府花样不一样,能够详细了解一下项目报建部门及工程部门的同事。
那个科目建议只设如此几个明细科目:
内部个人借款、存出保证金、合作单位往来、其它;用个人、客户往来核算实现对每个人、单位的明细治理。
那个功能前面所述的两个软件都能够实现,但要在开始进行设置时设好,专门是存出保证金账户,在实际工作中,报建部门拿回来的收据差不多上一样的,会计专门是刚入门的会计通常无法区分哪些是直截了当进成本的项目,哪些要最后退回来的项目,因此要找明白报建业务的同事把这些项目了解清晰。
1141坏账预备,差不多不用。
1151预付账款差不多不用,可能要用的时候是钢材和水泥紧俏的时候,也可不能专门复杂,最近一年,预付账款在税源比较紧张的地点,可能会引起税务局的关注,会提一些专门莫明其妙的要求,他是你的主管税务机关,你也不行反对,最好依旧收一单发票付一笔款。
1161应收补贴款、1201物资采购、1211原材料、1221包装物、1231低值易耗品、1232材料成本差异、1241自制半成品、1244商品进销差价、1251托付加工物资、1261托付代销商品、1271受托代销商品、1281存货跌价预备、1291分期收款发出商品、1301待摊费用、1401长期股权投资、1402长期债权投资、1421长期投资减值预备、1431托付贷款等科目差不多上不用。
1243库存商品一样库存商品只有结算后从开发成本中转入,平常就在开发成本中,报表放存货。
1501固定资产、1502累计折旧、1701固定资产清理三科目与其它会计核算完全一样,不再详述。
1505固定资产减值预备、1601工程物资、1603在建工程、1605在建工程减值预备、1801无形资产、1805无形资产减值预备、1815未确认融资费用、1901长期待摊费用、1911待处理财务损溢等科目差不多上不用,如要用,与其它无异。
1243库存商品一样库存商品只有结算后从开发成本中转入,平常就在开发成本中,报表放存货。
1501固定资产、1502累计折旧、1701固定资产清理三科目与其它会计核算完全一样,不再详述。
1505固定资产减值预备、1601工程物资、1603在建工程、1605在建工程减值预备、1801无形资产、1805无形资产减值预备、1815未确认融资费用、1901长期待摊费用、1911待处理财务损溢等科目差不多上不用,如要用,与其它无异。
2101短期借款一样房地产开发项目的借款期是24个月,应该核算在长期借款里面,房地产开发流淌资金贷款取消以后,那个科目差不多上不用了。
2111应对票据一样不用。
2121应对账款,此科目不要用对单位的二级科目,应采纳往来核算,建议分一下单位的类别:
如总包单位、分包单位、设计单位等,视具体情形而定,假如项目小的话,就没有必要,直截了当用往来核算,在用往来核算的时候,一定要用往来单位的全称,方便以后核查,这一点,做会计要给予相称的重视。
同时建议所有的付款都走那个地点走一道,即便是票款两清的时候。
即用下面的分录:
借:
应对账款
贷:
银行存款
借:
开发成本
贷:
应对账款
不要简化成
借:
开发成本
货:
银行存款[1][2]
如此能够保证在做财务决算时,与往来单位对账能够一目了然,这一工作应该引起相当的重视,等到决算时再来清理,工作量大得无法想象。
2131预收账款现在的销售模式差不多上预售的模式,预收账款也要采取往来客户核算的模式。
专门多公司采纳表代账的模式,这一点并不行,财务基础数据没有,专门难保证正确性,假如有专门好的销售操纵软件来操纵,也能够用表代账的模式。
千万不要相信EXECl表这种电子文件,没有一个人能保证在频繁地操作中可不能显现错误,一旦显现,全然没有方法追溯,将让你痛楚不已。
因为它无法记录过程,而财务软件则不同,能够告诉你形成最后结果的过程。
在预收房款的核算中最好把一次性付款、分期付款、按揭付款等不同收款形式的房子分开来,才至于显现你的老总会找你要什么数据,而你拿不出来的局面。
也为你后期项目推测回款提供一定的依据。
2141代销商品款不用
2151应对工资、2153应对福利费、2161应对股利与其它无异。
2171应交税金房地产开发企业没有增值税,在此不表。
房地产企业的营业税及附加、土地增值税和所得税需要预缴,那个各地情形不一样,具体以主管税务部门的要求为准,从近几年来看,房地产开发企业的纳税情形在税款中占有专门大的比例,因此在税款的缴纳上能够与税务部门做一定的沟通,具体缴纳情形则要看与税务部门的沟通情形了。
账务处理上则有几种不同的形式,依照企业报表的具体需要而定。
有的企业把预缴的税款放在本科目的借方,也有的企业把预缴的税款放在存货里,假如税务关系好,轻易核亏,放在损益表也无不可,不能死搬会计准则。
2176其它应交款与其它行业与异。
2181其它应对款一样来讲,预收的房屋销售款应在预收账款的核算,假如为了会计报表的需要,有可能需要放在此科目。
在项目发包的过程中,会要求施工单位交纳一定的工程进度质量保证金也会在此科目核算,亦要用往来核算,建议先整体规划好。
二级明细设成存入保证金、合作单位往来、暂收房款定金等,可依照项目具体情形来考虑。
2191预提费用在运算银行贷款利息时可能用到,你要想朴素的话,能够直截了当依照银行收贷款利息的单子计入开发间接费用将利息资本化或计入财务费用。
2201待转资产价值、2211估量负债、2311应对债券、2331专项应对款、2341递延税款一样不用。
2321长期应对款一样房地产公司都会有营业税返还的相关政策,收到财政相应的补贴时,一样放入此科目。
2301长期借款核算银行贷款。
3101实收资本3103已归还投资3111资本公积3121盈余公积3131本年利润3141利润分配与其它无异。
4101开发成本开发成本的核算明细一样分为土地及拆迁、前期费用、建安工程、基础设施、配套费用、开发间接费(系4015转入),建议在建立核算体系之前与成本操纵部门(预算部门)进行沟通,最好做到预算部门的口径与财务部门核算的口径一致,确保后期项目决算、对账工作的顺利进行,不要弄成预算部门和财务部门提出来的数据不一致,如此会令老总专门气愤,结果两个部门都会挨骂。
4015开发间接费用一样核算项目期间的银行贷款利息及工程现场部门的费用,一样包括工程部门、设计部门、成本操纵部门、综合报建部门的费用。
5101主营业务收入、5102其他业务收入、5201投资收益、5203补贴收入、5301营业外收入、5401主营业务成本、5402主营业务税金及附加、5405其他业务支出、5501营业费用、5502治理费用、5503财务费用、5601营业外支出、5701所得税、5801往常年度损益调整等损益类科目与其它无异。
关于房地产收入的确认,请详细看一下国税发2003-83号文,讲得专门详细。
房地产会计核确实是比较简单的,要紧是往来的核算比较纷杂,因为在其它应收、应对核算要建立比较好的核算体系能够减少专门多的工作量,这一点专门重要。
另外一点收入确认按国税发2003-83号文确定。
房地产行业的税收比较复杂。
需要重点关注,同时房地产行业所涉税种多属地点税,各地的政策亦不完全相同,应多与主管税务机关沟通。
关于税的问题,能够请税务代理,一样税务代理和税务机关有长期的沟通,亦有相当的关系,能够节约企业的沟通成本。
二、房地产企业资产类会计科目核算
(1)现金
支取现金或是预支现金
借:
其他应收账——XX
(成本类或材料类科目)
贷:
现金
从银行提取现金
借:
现金
贷:
银行存款
(2)银行存款
(3)应收账款:
要紧是核算在开发经营过程中,转让和销售开发产品,提供出租房屋和提供劳务,而向购买、同意和租用单位或个人收取的款项。
①出让材料而应收取的未收款项
借:
应收账款——XX公司
贷:
其他业务收入
收回款项时:
借:
银行存款
贷:
应收账款
②出售租赁商品房而应收取的未收到的款项(所附原始单据:
购方协议销售发票或出租发票)
借:
应收账款——XX公司或个人
贷:
主营业务收入
(4)坏账预备:
确定无法收回的应收账款而计提的坏账缺失,要紧有两种核算方法:
一种直截了当转销法,二是备抵法
提取坏账预备金
借:
治理费用
贷:
坏账预备
发生坏账时
借:
坏账预备
贷:
应收账款
收回已转销的应收账款
借:
应收账款
贷:
坏账预备
借:
银行存款
贷:
应收账款
(5)应收票据:
指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。
销售商品房而收到的商业汇票
借:
应收票据——XX公司
贷:
主营业务收入
商业汇票到期:
若为无息商业汇票(所附单据:
销售发票、双方协议)
借:
银行存款
贷:
应收账款
若为有息商业汇票
借:
银行存款
贷:
应收票据——XX公司
财务费用
(6)预付账款:
是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款,分别设置“预付承包单位款”和“预付供给单位款”两个明细科目。
①预付给承包单位的工程款和备料款(所附单据:
付款申请书、付款单)
借:
预付账款——预付承包单位款
贷:
银行存款
拔付承包单位抵作备料款的材料
借:
预付账款——预付承包单位款
贷:
库存材料
企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时(所附单据:
工程价款结算单)
借:
开发成本
贷:
应对账款——应对工程款
同时,从应对的工程款中扣回预付的工程款和备料款
借:
应对账款——应对工程款
贷:
预付账款——预付承包单位款
用银行存款补付余额
借:
应对账款——应对工程款
贷:
银行存款
②预付给供应商的材料价款
借:
预付账款——预付供应单位款
贷:
银行存款
材料验收入库,用预付款抵扣应对款
借:
应对账款——应对购货款
贷:
预付账款——预付供应单位款
用银行存款补付余额
借:
应对账款——应对购货款
贷:
银行存款
(7)采购保管费:
要紧核算采购保管人员的工资、福利费、办公费、交通差旅费、折旧费、修理费、低值易耗品摊销、劳动爱护费、检验试验费等
(8)物资采购:
要紧是核算企业购入各种物资的采购成本。
包括购入材料设备的买价、运杂费、流通坏节的税金,月终分配的采购保管费和材料成本差异。
(9)材料成本差异:
要紧用来核算实际成本与打算成本之间的差异。
(10)库存材料:
用来核算各种为库存材料的打算成本或实际成本
(11)库存设备:
用来核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本
三、房地产企业负债类会计科目核算
(1)应对账款:
因购买材料物资或同意劳务应对给供应单位的款项支付给承包单位转来的工程价款结算预支单借:
开发成本
贷:
应对账款
以预支款抵冲应对款时借:
应对账款
贷:
预付账款
补付其余款时借:
应对账款
贷:
银行存款
(2)预收账款:
按照规定合同或协议向购房单位或个人收取的购房定金。
以及代建工程收取的代建工程款收到预付款时借:
银行存款
贷:
预收账款——预收代建工程款
提交工程价款结算单时借:
应收账款贷;主营业务收入
借:
预收账款——预收代建工程款贷:
应收账款
收回全部余款借:
银行存款贷:
应收账款
(3)应对工资
开显现金支票,发放工资
借:
现金贷:
银行存款
借:
应对工资贷:
现金
结转代扣款项
借:
应对工资贷:
其他应收款——代扣水电费代扣房租
月末分配工资费用
借:
开发成本(建安)
开发间接费用(开发项目现场)
销售用费(销售机构)
治理费用(行政治理部门)
采购保管费(采购部门)
治理费用——劳动保险费(长期放假职员)
贷:
应对福利费(医务人员)[1][2]
(4)应对福利费(按工资总额的14%计提)
借:
开发成本(建安)
开发间接费用(开发项目现场)
销售用费(销售机构)
治理费用(行政治理部门)
采购保管费(采购部门)
贷:
应对福利费
用现金支付福利费时
借:
应对福利费贷:
现金
(5)应交税金:
核算应向国家交纳的各项税金,要紧包括(营业税、都市爱护建设税、固定资产调剂税、所得税、房产税、车船使用税、土地使用税各种税种)
月末按照实现的经营收入运算应交税金
借:
主营业务税金及附加
贷:
应交税金——应交营业税
——应交都市爱护建设税
月末按照实现的其他业务收入运算出应交纳的税金
借:
其他业务支出
贷:
应交税金——应交营业税
——应交都市爱护建设税
月末如按规定运算当月应交纳的房产税、车船使用税
借:
治理费用
贷:
应交税金——房产税
——车船使用税
——土地使用税
月末运算的所得税
借:
所得税
贷:
应交税金——应交所得税
实际交纳的税金
借:
应交税金——XX税
贷:
银行存款
(6)其他应交款:
核算向国家交纳的教育费附加以及其他应交款
月末按规定提取教育附加
借:
主营业务税金及附加
贷:
其他应交款——教育费附加[1][2]
四、房地产企业成本、费用类会计科目核算
(1)开发成本:
如能确定核算对象的,直截了当计入“开发成本”,要紧包括:
土地征用及拆迁补偿费(土地征用费、耕地占用税、劳动力安排费);前期工程费(规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”);基础设施费(小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化);建筑安装工程费(支付给承包单位的建筑安装工程费);公共配套设施费(居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出),分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。
可依照上述六项来设置三级明细科目
①开发土地成本费用:
借:
开发成本——土地开发
贷:
银行存款或应对账款——XX公司
分配开发的间接费用
借:
开发成本——土地开发
贷:
开发间接费用
结转开发土地成本费用
借:
开发成本——房屋开发
贷:
开发成本——土地开发。
②配套设施开发
运算公式:
某项开发产品预提配套设施开发费=该项开发产品的预算成本(或打算成本)*配套设施预提率
配套设施费预提率=该配套设施预算成本(或打算成本)/应负担该设施开发产品的预算成本(或打算成本)*100%
发生的配套设施费用(自用的建筑场地的开发)
借:
开发成本——配套设施开发
贷:
开发产品
支付的配套设施开发费用
借:
开发成本——配套设施开发
贷:
银行存款
同时领用库存设备或是材料开发
借:
开发成本——配套设施开发
贷:
库存设备或库存材料
分配应负担的开发间接费用
借:
开发成本——配套设施开发
贷:
开发间接费用
结转配套设施开发成本
借:
开发成本——房屋开发
贷:
开发成本——配套设施开发
③房屋开发过程中发生的费用(能够分清对象的)
借:
开发成本——房屋开发
贷:
银行存款
④开发房屋建筑的施工方式要紧有“出包”、“自营”两种
出包给外单位进行施工建筑(依照提出的已完工程月报或是价款结算单)
借:
开发成本——房屋开发
贷:
银行存款或应对账款——应对工程款
自已组织施工的
借:
开发成本——房屋开发
贷:
银行存款
或应对账款——应对工程款
应对工资
库存材料或设备[1][2]
⑤代建工程开发成本:
是指企业同意其他单位托付,代为开发建设的工程项目
企业发生的各项代建工程费用支出
借:
开发成本——代建工程开发
贷:
银行存款
或库存材料
或现金
结转开发的间接费用
借:
开发成本——代建工程开发
贷:
开发间接费用
工程竣工后结转成本
借:
开发成本——代建工程
贷:
开发成本——代建工程开发
移交托付单位后,依照移交手续
借:
主营业务成本——代建工程结算成本
贷:
开发成本——代建工程
(2)开发间接费用:
所属直截了当组织和治理开发发生的费用,包括:
治理人员的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动爱护费、周转房摊销
发生的间接费用时
借:
开发间接费用
贷:
银行存款
或应对账款
或应对工资
分配开发的间接费用
借:
开发成本——房屋开发
贷:
开发间接费用
竣工房屋开发成本的结转
借:
开发产品——房屋
贷:
开发成本——房屋开发
(3)治理费用:
是指开发企业的行政治理部门为治理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用
(4)财务费用:
包括开发经营期间的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续用、金融机构手续费用
(5)销售费用:
为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用。
要紧包括:
产品销售之前的改装修复费、商品看护费、水电费、采暖费;产品销售过程中所发生的广告宣传费、展览费,以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等常常费用
发生的销售费用
借:
销售费用
贷:
银行存款
或应对账款[1][2]
五、房地产企业损益类会计科目核算
(1)主营业务收入:
包括土地转让收入、商品销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房租金收入。
由于营业收入的实现与价款结算时刻上的不一致,我们应该分开运算
①在实现营业收入同时收到价款时
借:
银行存款
贷:
主营业务收入
②营业收入实现前,价款收取后的。
借:
应收账款
贷:
主营业务收入
③预收价款时,待开发完工后再移交使用的
借:
银行存款
贷:
预收账款
移交使用时
借:
应收账款
贷:
主营业务收入
借:
预收账款
银行存款
贷:
应收账款
④以赊销或分期收款方式销售开发产品时,应以当期收到的金额确认为收入借:
银行存款
贷:
主营业务收入
(2)其他业务收入:
要紧包括售后服务收入、材料转让收入、固定资产出租收入、开形资产转让收入。
借:
银行存款
或应收账款
贷:
其他业务收入
(3)主营业务成本:
一样本科目期末无余额转让或是销售开发产品成本的结转
借:
主营业务成本
贷:
开发产品
如分期开发产品的,应与收入相配比结转成本
借:
主营业务成本
贷:
分期收款开发产品
(4)其他业务支出
(5)主营业务税金及附加
计提本月份主营业务应交纳的营业税、都市爱护建设税、教育费附加及土地增值税
借:
主营业务税金及附加
贷:
应交税金——应交营业税
——应交都市爱护建设税
——应交土地增值税
其他应交款——应交教育费附加
月末按照实现的其他业务收入运算出应交纳的税金
借:
其他业务支出
贷:
应交税金——应交营业税
——应交都市爱护建设税
其他应交款——应交教育费附加
房地产企业会计科目设置
房地产企业的要紧业务是进行房地产项目的开发及销售。
在会计科目设置上,房地产企业与其他企业相比要紧是在房地产开发成本的核算上。
下面将房地产企业要紧会计科目设置介绍如下:
一、开发成本(一级科目)
开发成本的核确实是房地产开发企业账务处理的重中之重,要紧用于归集房地产开发过程中涉及的直截了当成本及开发间接费用。
开发成本科目一样依照费用项目设置二级明细科目(见开发成本明细科目表,既考虑核算需要,同时兼顾土地增值税等税收规定),三级明细科目依照需要设置。
此外,还必须对开发成本明细科目进行房地产单个开发项目的辅助核算(假如采纳财务软件核算做一下辅助核算设置就能够了,不增加工作量;假如是手工核算,有多个开发项目的情形下,就苦恼了)。
二、开发产品(一级科目)
开发产品科目类似于工业企业的产成品科目,借方归集完工的房地产开发项目的成本贷方反映销售结转的成本,一样依照单个楼盘或单个房地产开发项目设置二级明细科目。
三、预提费用
房地产开发项目的建设周期一样都在二年左右,开发成本相关发票的取得时刻一样滞后。
依照权责发生制原则,需要按照受益期限、对象,进行费用预提。
依照《房地产开发经营业务企业所得税处理方法》,下列预提费用能够税前列支:
1、出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的,在证明资料充分的前提下,其发票不足金额能够预提,但最高不得超过合同总金额的10%。
2、公共配套设施尚未建筑或尚未完工的,可按预算造价合理预提建筑费用。
此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建筑且不可撤销,或按照法律法规规定必须配套建筑的条件。
3、应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用能够按规定预提。
物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业治理基金、公建修理基金或其他专项基金。