世联亦庄房地产市场调研报告.docx
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世联亦庄房地产市场调研报告
亦庄市场调研报告
焦点房地产网2008年02月23日16:
52焦点房地产网中广信
宏观市场篇1
东南部市场总述36
亦庄区域市场研究39
亦庄区域房地产市场分析52
未来宏观趋势预判83
宏观市场篇
宏观市场篇1
一.2007年总体经济发展背景2
1.全国及北京的CPI指数分析2
2.北京市2001-2006年GDP统计分析3
3.北京市2001-2006年固定资产投资分析4
4.消费指数8
5.城乡居民收入10
二.北京房地产宏观市场背景分析11
1.总体情况11
2.北京市房地产市场运行情况分析13
三.国家宏观政策研究17
1.金融政策17
2.土地政策20
3.税收政策21
4.外资政策22
四．2007年房地产市场之二手房市场分析23
一.2007年总体经济发展背景
1.全国及北京的CPI指数分析
增长率比较（CPI指数）
在4月和九月出现两个低谷期，受宏观调控的影响CPI呈现出负增长。
10月以后又回归稳步上涨的态势。
2.北京市2001-2006年GDP统计分析
北京近几年来国民经济保持两位数的高速发展，2006年北京市实现全市国民生产总值7720.3亿元，比上年增长12%，连续第8年实现两位数增长。
其中，第一产业增加值98亿元，增长0.6%；第二产业增加值2217.2亿元，增长12.6%；第三产业增加值5405.1亿元，增长11.9%，占地区生产总值的比重达到70%。
按常住人口计算，当年人均GDP达到49505元（折合6210美元），比上年增长8.8%。
三次产业结构由上年的1.4：
29.5：
69.1变化为1.3：
28.7：
70。
2007年上半年，北京市GDP为1910.3亿元，增速为15.4％，位居全国第四位。
3.北京市2001-2006年固定资产投资分析
固定资产投资额是以货币表现的建造和购置固定资产的工作量，它是反映固定资产投资规模、速度、比例关系和使用方向的综合指标。
长久以来，固定资产投资一直是拉动北京市经济发展的重要因素。
从2001年至2006年北京市固定资产投资的统计数字来看，近六年北京市固定资产投资额平均年增长率为16.1%。
特别是在2006年，全市固定资产投资突破3000亿元，达到3371.5亿元，同比增长19.3%，当年北京市固定资产投资额和GDP的比例达到54.3%。
2007年1-11月，北京市全社会固定资产投资累计完成3213.6亿元，比上年同期增长19%，超过了近六年来的平均增长率16.1%。
其中，城镇固定资产投资完成2981.6亿元，增长20.4%;农村投资完成232亿元，增长3.5%；城镇投资中，房地产开发投资完成1626.1亿元，增长19.4%。
分三次产业看，第一产业完成投资13.4亿元，增长13%；第二产业完成投资382.3亿元，增长27.7%，其中工业完成投资377.6亿元，增长28.7%；第三产业（含房地产开发）完成投资2817.9亿元，增长18%。
3.1从增长动力来看，大项目建设对投资的支撑作用趋于明显1-11月，除房地产开发投资外，计划总投资超过10亿元的项目共81个，共完成投资760.5亿元，比上年同期增长41.6%，占全社会完成投资（不含房地产开发投资）的比重为47.9%。
从新开工项目来看，今年计划总投资10亿元以上的新开工项目16个，共完成投资142.5亿元，对投资增长（不含房地产开发投资）的贡献率达到57.2%。
新开工的16个大项目中，主要集中于交通运输业和公共设施管理业，两个行业共完成投资85.9亿元，占大项目完成投资的60.3%，对全社会完成投资（不含房地产开发投资）增长的贡献率达到34.5%。
3.2从内部结构来看，呈现出“三快一不变”的特点
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基础设施建设增速较快。
1-11月，北京市基础设施投资继续保持自2005年以来的快速增长态势，累计完成941.9亿元，同比增长38.5%。
其中，能源投资完成147.5亿元，增长92.2%；公共服务业完成201.6亿元，增长14.3%；交通运输业完成479.4亿元，增长40.3%。
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中央投资增速较快。
今年以来，中央投资迅速增长，占全社会投资比重逐步上升。
1-11月，中央单位完成投资571.9亿元，同比增长34.5%，占全社会投资比重为17.8%，同比上升2.1个百分点。
从投向看，近一半中央投资投向基础设施建设。
1-11月，中央单位完成基础设施投资246.8亿元，同比增长55.7%，占中央总投资的43.2%，比地方高16.9个百分点，对基础设施投资增长的贡献率为33.6%。
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工业投资呈现高增长态势。
1-11月，北京市工业完成投资377.6亿元，比上年同期增长28.7%，增速高于全社会投资9.7个百分点，增幅比上月提高3.9个百分点，比上半年提高22.7个百分点，占全社会投资的比重为11.8%,同比上升0.9个百分点。
从运行轨迹来看，今年以来，北京市工业投资呈现“低开高走”的态势。
今年初，工业投资继续呈现自去年以来的低迷态势，完成投资同比下降28.3%；增速在经历了上半年的小幅波动后开始上扬，下半年以来呈现出高增长态势。
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房地产开发投资比重依然过半。
今年以来，北京市房地产开发投资比重有所下降，但依然处于五成左右的高位。
1-11月，北京市房地产开发投资占全社会投资的比重为50.6%，自2001年以来的房地产开发投资比重过半的格局没有改变。
奥运项目迎来竣工高峰。
步入11月以来，奥运工程逐步进入收尾阶段。
截止到12月3日，北京市已有26个奥运比赛场馆和34个独立训练场馆竣工；年底前还将竣工10个训练场馆。
从完成投资来看，1-11月，奥运及相关设施建设完成投资122.9亿元，比上年同期增长6.8%，占全社会完成投资的3.8%。
其中，奥运场馆建设完成41.3亿元，相关设施完成81.6亿元。
小结：
未来几年，北京市由固定资产投资带动经济发展的格局不会改变。
随着城市发展水平的加速以及对经济发展前景的良好预期，本市固定资产投资从今年6月份开始保持较高增速运行。
同时，受政府部门宏观调控政策的影响，未来北京市的固定资产投资将更加注重投资质量及产出效益，从而更好地带动北京市的经济发展。
4.消费指数
4.1社会消费品零售额迅速增长
今年11月份，北京市实现社会消费品零售额328亿元，零售额仅次于10月份，为历史单月销售第二高月，比上年同月增长16%，增幅比上月回落了0.5个百分点。
1-11月，全市累计实现社会消费品零售额3437亿元，已超过上年3275.2亿元的全年水平，与上年同期相比，增长15.3%，扣除价格因素后，实际增长14.6%，高于上年同期2.1个百分点。
4.2居民消费价格上涨
11月份，北京市居民消费价格总水平比上年同月上涨5.3%，其中，食品价格上涨17.8%，非食品价格上涨0.2%；消费品价格上涨6.3%，服务项目价格上涨2.5%。
5.城乡居民收入
1-11月，城镇居民人均可支配收入20185元，比上年同期增长14%，扣除价格因素，实际增长11.5%。
农村居民人均现金收入10132元，比上年同期增长11%。
小结：
1-11月，全市经济继续保持平稳较快增长态势。
工业生产增速略有放缓，投资增长稳定，消费品市场保持旺盛，城乡居民收入较快增长。
但物价呈现继续上涨态势，其后续影响需重点关注；基础设施建设增速较快，道路交通条件的改善方便了人们的日常出行，新的交通路线的开通同样也缓解了部分交通压力。
北京经济整体的健康快速发展给各行业带来了新的发展机遇和挑战。
二.北京房地产宏观市场背景分析
1.总体情况
1.1房地产开发投资增幅回升
房地产开发投资增幅继续回升。
自1-5月房地产开发投资增速降至今年以来最低点10.8%后，下半年一直保持较快的回升态势。
1-11月，全市完成房地产开发投资1626.1亿元，比上年同期增长19.4%，增幅比1-10月提高1.2个百分点。
1.2房地产市场供给继续收缩
1-11月，全市房地产开发企业完成土地开发面积230万平方米，比上年同期下降51%。
商品住宅施工面积5646.9万平方米，下降3.3%，其中新开工面积1368.4万平方米，下降9.6%；竣工面积1252.4万平方米，下降5.3%；现房销售面积321.2万平方米，下降30.8%；期房销售面积1228.6万平方米，下降6%。
11月末，商品住宅空置面积为387万平方米，比上年末减少107.1万平方米。
2.北京市房地产市场运行情况分析
2.12007-1-10月北京市房地产市场运行情况：
房地产开发投资增速继续提高，新开工面积和销售面积降幅都趋缓。
由于市场供需结构矛盾依然突出，房屋销售价格指数继续高位运行。
房地产开发投资增速呈回升走势。
2.11北京市房地产开发投资增幅较快回升
1-10月，北京市完成房地产开发投资1419.1亿元，比去年同期增长18.2%,增幅同比提高2.5个百分点。
继1-5月投资增速达到今年以来的最低点10.8%后，从下半年开始，投资增幅较快回升，1-10月比前三季度提高0.7个百分点（见图1）。
房地产开发投资增速的较快回升与下半年以来新增项目投资额较大，以及两限房和保障性用房集中入市有关。
仅10月份，完成投资额超过1亿元的新增项目有11个合计投资额达54.6亿元。
商品住宅投资增幅回升。
1-10月，住宅完成投资714.4亿元，比去年同期增长17.2%，增速同比提高1个百分点。
2.12商品房施工面积低速增长，新开工面积降幅趋缓。
年初以来，北京市商品房施工面积保持低速增长，截至10月底，达到9565.8万平方米，比去年同期增长4%。
其中，本年新开工面积1856.4万平方米，下降14.2%，降幅比前三季度缩小6.5个百分点（见图2）。
2007年1-10月
在商品房中，住宅施工面积和新开工面积继续呈下降趋势，截至10月底，全市住宅施工面积为5407.8万平方米，其中，本年新开工面积1186.5万平方米，分别比去年同期下降5.2%和14.1%。
2.13商品房竣工面积持续增长。
今年以来，北京市商品房竣工面积呈先增后缓趋势，上半年增速攀升为今年以来最高20.1%后逐渐趋缓，1-10月，商品房竣工面积达1551.9万平方米，比去年同期增长8.3%，增幅比前三季度略提高0.8个百分点，但是仍比上半年降低11.8个百分点。
其中，住宅竣工面积为1132.4万平方米，增长9.7%。
2007年1-10月
2.14商品房期房、现房销售面积降幅趋缓。
1-10月，北京市商品房现房和期房销售面积继续呈下降趋势，现房销售394.6万平方米，期房销售1253.9万平方米，分别比去年同期下降26%和5.7%。
与前三季度相比，降幅分别缩小4.6个和3.3个百分点。
其中，住宅现房销售286.3万平方米，下降32.8%；住宅期房销售1062.5万平方米，下降10.3%。
下降幅度分别比前三季度缩小4.6个和5.2个百分点。
2007年1-10月
2.15经济适用房住宅新开工面积增长较快。
10月末，经济适用房住宅施工面积383万平方米，比去年同期下降24.5%，其中，本年新开工面积103万平方米，增长34.8%，增幅比前三季度提高3.4个百分点。
2.2房屋销售价格指数变动情况
2007年1-10月
房屋销售价格涨幅进一步扩大。
1-10月，北京市房屋销售价格总指数累计为110.6%，涨幅比去年同期提高2个百分点，比前三季度提高0.5个百分点。
房屋销售价格总指数自去年6月份之后持续高位运行，从今年7月份开始房价涨幅进一步加剧。
从结构分析看，1-10月新建商品房价格指数累计为110.9%，二手房价格指数累计为109.8%。
商品住宅销售价格增长持续加快。
在新建商品房中，住宅销售价格指数累计为111.9%，其中10月份为117.8%，比上月提高2.5个百分点；非住宅价格指数累计为106%，其中10月份为108.7%，比上月降低0.6个百分点。
二手房中，住宅销售价格指数累计为109.8%，其中，10月份为111.7%，比上月提高1.2个百分点。
从分区域指数看，远郊区县价格指数最高。
东城区、西城区、崇文区、宣武区四个城区，房屋销售价格指数最低，累计为106.6%，朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区四个近郊区，累计为111.3%，十个远郊区县房屋销售价格指数最高，累计为112.2%。
三.国家宏观政策研究
1.金融政策
1.12007年至今，央行连续6次上调存贷款基准利率。
经六次上调后，一年期存款基准利率由2006年实行的2.52%上调至目前的4.14%；一年期贷款基准利率由6.12%上调至目前的7.47%。
1.2央行收紧房贷的信贷管理：
已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
1.3央行连续10次上调金融机构人民币存款准备金率
2007年度，央行连续10次上调金融机构人民币存款准备金率。
由2006年度实行的9%上调到现在的14.5％，达到了历史最高线。
1.4公积金
2007年8月21日《中国人民银行关于调整金融机构人民币存贷款基准利率的通知》下发，调整个人住房公积金存贷款利率。
自2007年8月22日起，五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.09个百分点。
五年期以下（含五年）从4.50%调整为4.59%，五年期以上从4.95%调整为5.04%。
上年结转的个人住房公积金存款利率由现行的2.34%调整为2.61%。
当年归集的个人住房公积金存款利率不变。
1.52007年9月27日，人民银行、银监会又发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》
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严格房地产开发贷款管理
对项目资本金（所有者权益）比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。
商业银行对房地产开发企业发放的贷款只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放。
商业银行发放的房地产开发贷款原则上只能用于本地区的房地产开发项目，不得跨地区使用。
对确需用于异地房地产开发项目并已落实相应风险控制措施的贷款，商业银行在贷款发放前应向监管部门报备。
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严格规范土地储备贷款管理
商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。
对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。
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严格商业用房购房贷款管理
利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。
商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍，具体的首付款比例、贷款期限和利率水平由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定；对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。
1.6政策评论：
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贷款利率的增加，存款准备金率紧缩贷款规模和严管房产贷款等措施，加大了开发商获取资金的成本和难度，对房产开发企业资金实力提出了更高要求，房地产开发企业特别是一些中小型企业将越来越难以获得贷款，房地产开发行业的准入门槛进一步提高。
但开发商可能会把加大资金成本的部分转嫁到消费者身上，从而促使房地产价格上涨。
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开发资金来源减少，项目烂尾风险增加，房地产开发企业优胜劣汰进度进一步加快。
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贷款利率上调可能会使收入较低的家庭的住房购买需求而转化为租房需求。
而对于投资者而言，因其手中握有较大额资金，只有投资房产能获得足够收益（尤其是房地产价格看涨时），贷款基准利率提高1个百分点对他们投资热情抑制很小。
2.土地政策
2.110月8日国土部下发通知，《通知》明确提出，各地要合理控制单宗土地供应规模，缩短土地开发周期，每宗地的开发建设时间原则上不得超过3年。
2.210月9日国土资源部正式发布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（39号令），该《规定》强调，受让人必须付清整宗地全部土地出让金后，方可领取国有建设用地使用权证，未按合同缴清土地全部出让金的，不得按出让金缴纳比例分期发放建设用地使用权证书。
2.3土地政策的影响：
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从源头封堵当下房地产市场普遍存在的漏洞：
付小钱、多占地、慢开发的现象。
该《通知》的有效执行将增加房地产市场供应效率，但由于政策执行效果有滞后效应，因此该《通知》现阶段对房地产市场供求状况的改善影响并不明显。
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房地产行业的并购整合将加速。
此项政策堵住了分期付款、分割拿地的做法，今后，房地产企业能否取得土地证，取决于资金实力。
市场的优胜劣汰一方面有利于规范市场，减少市场风险；另一方面房地产并购容易造成寡头，增加供应方的定价能力。
3.税收政策
3.11月16日，国家税务总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（以下简称《通知》）。
《通知》要求各地从今年2月1日起开展房地产开发企业土地增值税清算，正式向企业征收30%-60%不等的土地增值税。
3.2物业税的推进工作备受瞩目。
该税基本框架为：
将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。
10月上旬，国家税务总局和财政部批准安徽、河南、福建、天津四地为房地产模拟评税试点地区，至此，已有十省市开始物业税“空转”运行。
3.3税收政策的影响：
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政府加强财政手段调控作用，房地产税收体制的完善提上日程。
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影响房地产开发企业的主营业务收入，进而降低企业净利润率。
由于税收具有向转嫁的特点，
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影响以并购方式扩张的房地产开发企业的发展速度
“整体转让未竣工决算房地产开发项目”和“直接转让土地使用权”两条对增值税对象的界定，由于土地增值税的征收无疑增加了并购项目成本，影响以并购方式进行扩张的房地产企业的步伐；此次增值税将极大地打击开发商在土地二级市场拿地的积极性。
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天津市作为拟评税试点地区，物业税的开征将会对天津市的房产市场其到一定的作用，一方面由于税种的减少、税率的降低，可能减少开发企业的税负，但是否由于开发企业税负减轻就带动住房价格下调，由于住房价格主要是受供需决定的，我们认为由此而导致住房价格下调的可能性很小；另一方面，由于开征物业税，房地产炒作，尤其是所谓的房地产“投资性购房”将受到制约。
房地产开发企业，需要承担由于长期商品房的积压所产生的物业税负担。
4.外资政策
4.1国家发改委和商务部联合颁布《外商投资产业指导目录2007年修订》，对外商投资房地产业限制范围有所扩大，对金融业限制尺度有所放宽。
自12月1日起施行的该新目录明确表示，我国将继续限制外商投资于高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营，外商投资土地成片开发则必须与内资企业合资、合作；并新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制。
此外，还将“普通住宅地开发建设”从现行《目录》2004年修订的鼓励投资类别中删除。
4.2外资政策的影响：
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将有效地缓解我国房地产行业的整合速度，使房地产行业的暂时放弃通过各种途径上市融资的方式，转向对企业自身本土的优化。
此次政策的出台也是促进国内房地产行业从新定位、巩固企业实力的良好契机。
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国家限制外资涉足房地产行业也将缓和行业内的日益激烈的竞争。
国家对外资进入的限制将直接从资金链上截断外来资金的大量涌入，炒房、哄抬房价的现象将得到显著改善。
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外资受限，利用外资运作房产的企业的经济链条将被截止。
以充沛资金做依托的“捂盘”惜售而抬高房价的现象将有所遏制。
没有外来资金为保障，急于套现的企业将尽快释放房源。
市场上房源供给的提升将直接影响房价的稳定，本次政策出台在房源释放上具有一定的促进作用
四．2007年北京房地产市场之二手房市场分析
4.1二手房买卖市场
2007年二手房交易活跃，成交量同比增长16.7%
北京二手房市场自99年公房允许上市出售开始发展，2001年和2002年二手房发展迟缓，从2003年开始二手房交易活跃起来，同2002年相比，二手房成交量增长近4.3倍，这主要得益于2003年出台一系列针对二手房的利好政策，如取消收益分成、土地出让金交费税率由3%下调到1%、央产房允许上市交易等。
从2005年起市场进入宏观调控期，成交量增幅有所趋缓，2006年由于受到系列政策如加息、营业税、个税、土地增值税等影响，二手房成交量同比涨幅仅为9.9%，创历年涨幅最低。
而进入2007年以来，宏观调控政策仍然不断出台，旨在抑制投资需求，稳定房价，但消费者对政策已有一定承受和判断能力，在强劲购房需求的支撑下，2007年二手房成交量仍然呈上涨趋势，同比涨幅约达23.1%。
2007年政府出台一系列宏观调控政策，旨在稳定房地产价格，但受政策影响，消费者心态发生变化，出现一定观望氛围，再加之受到股市火爆、低迷影响，导致各月成交量涨跌起伏。
但从整体来看，2007年各月同比2006年及2005年各月成交量均呈上涨状态，这也表明虽然政策调控不断，但是在强劲需求支撑下，成交量仍呈上涨趋势，且后劲十足。
1）2月份买卖成交量的大幅下降，一个重要原因是受到传统春节的影响，一些有意购房的外地人都要回老家过年，普遍暂缓购房计划;
2）进入3月份以来，随着外地人员的回京及天气转暖，二手房市场全面回暖，进入一年中首个交易高峰期，因此，3、4月份二手房成交量一路走高，3月比2月增长40.3%，4月比3月增长21.4%。
3）5月份二手房成交量陡然下降，环比4月份下降21.6%，分析原因主要是受到股市火爆分散部分房产购房者，许多投资者在股市和楼市之间徘徊，购房热情有所减缓，另外，成交价格的不断上涨，加息的预期日渐高涨，消费者购房观望情绪仍存在，这些都是促使5月份二手房成交量下降的重要原因。
4）6-8月份二手房成交量开始上涨，6月比5月上涨26.1%，8月比7月上涨2.03%。
原因主要是受到资金监管和网上签约政策出台影响，有许多消费者对网上签约的实质不了解，认为将在很大程度上减缓其交易过程的完成时间，因而出现在6月底集中过户的情况，由此导致6月份中高档二手房成交量大幅增涨;而8月份环比7月份成交量虽然上涨，但涨幅不高仅为2.03%，原因主要是受到加息影响，使得部分客户持观望态度，导致需求有所下降。
5）9月、10月作为传统意义上的金九银十，但2007年却没有呈现出交易活跃气氛，相反，9月、10月二手房成交量有所下降，9月比8月下降2.1%，10月比9
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