房产估价师《制度与政策》精讲班课件讲义2527.docx

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房产估价师《制度与政策》精讲班课件讲义2527

第十章　房地产税收制度与政策

　　历年分值范围

　　5~10分（近五年），从分值比重和近年考题趋势而言，是非常重要的一章

　　复习要求

　　1、了解内容（★）

　　●税收的概念、特征和征管

　　●固定资产投资方向调节税

　　2、熟悉内容（★★）

　　●税收制度及构成要素

　　●现行房地产税收

　　●企业所得税

　　3、掌握内容（★★★）

　　●房产税和城镇土地使用税

　　●耕地占用税、土地增值税和契税

　　●营业税、城市维护建设税与教育费附加

　　●个人所得税和印花税

　　●有关房地产税收的优惠政策

第一节　税收制度概述

　　一、税收的概念及特征

　　1、概念：

依法、无偿。

　　2、特征（3个）

　　■强制性

　　■无偿性

　　■固定性

　　二、税收制度及构成要素

　　1、纳税人（课税主体）：

纳税人和负税人不同。

纳税人是直接向国家缴纳税款的单位和个人，负税人是实际负担税款的单位和个人。

　　2、课税对象（课税客体）：

5大税种，可分为流转税、收益税、财产税、资源税和行为目的税。

　　3、计税依据：

依计量单位分（从价计征、从量计征），绝大多数税种是从价计征。

　　4、税率或税额标准：

分为比例税率、累进税率和定额税率三种。

　　5、附加、加成和减免

　　☆附加和加成是加重纳税人负担的措施：

　　●附加，主要指地方附加税、费，如：

随营业税、增值税附征的城建税、教育费附加、地方教育附加；

　　●加成，是在征收某税时计税额达到一定数额后再加收一定数额的税，如：

个人所得税中的劳务报酬所得。

对劳务报酬所得一次收入畸高的，可以实行加成征收。

　　☆减税、免税（体现了税收的灵活性）

　　6、违章处理

　　☆违章行为（4类）

　　■偷税是纳税人有意识地采取非法手段不交或少交税

　　■抗税是指纳税人对抗国家税法拒绝纳税的违法行为

　　■欠税即拖欠税款，指纳税人不按规定期限交纳税款的违章行为

　　■偷税和抗税属于犯罪行为，漏税和欠税属于一般违章行为，不构成犯罪

　　☆处理方式：

批评教育、强行扣款、加收滞纳金、罚款、追究刑事责任等。

　　三、税收征管（法）：

五项规定

　　四、现行房地产税收

　　1、主要税种（5个）：

第2~6节

　　2、相关税种（7个）：

第7节

第二节　房产税

　　一、纳税人（境内）

　　房产税的纳税义务人包括产权所有人、承典人、代管人或使用人三类。

　　1、产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；

　　2、产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。

　　3、产权出典的，由承典人纳税。

　　4、产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。

　　5、产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。

　　6、自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和外国人依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。

　　二、课税对象与征税范围

　　1、征收范围（四区）：

城市、县城、工矿区、建制镇。

　　2、课税对象：

征收范围上的房产。

　　三、计税依据

　　房产税的计税依据，有从价计征和从租计征两种。

从价计征是指按照房产原值一次减除10%-30%后的余值计算缴纳；从租计征是指以房产租金收入计算缴纳。

　　1、非出租房产：

房产余值（原值减除10~30%后）（从价计征）

　　2、出租房产：

租金收入（从租计征）

　　四、税率与应纳税额的计算

　　1、我国现行房产税采用的是比例税率，主要有两种

　　☆房产余值：

1.2%（从价计征）

　　☆租金收入：

12%（从租计征）；对个人按市场价格出租的居民住房，暂按4%税率征收房产税

　　2、应纳税额的计算公式

　　☆从价计征：

应纳税额=应税房产原值×（1－扣除比例）×1.2%

　　☆从租计征：

应纳税额=租金收入×12%（或4%）

　　五、纳税地点和纳税期限：

所在地；按年计征，分期缴纳；

　　六、减免税：

自用房产（4类）+特殊房产（6类）

（1）国家机关、人民团体、军队自用的房产。

（2）由国家事业部门拨付事业经费的单位自用的房产。

　　（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。

　　（4）个人所有非营业用的房产。

　　（5）财政部门批准免税的其他房产。

　　七、具备房屋功能的地下建筑的房产税政策

　　1、自用的地下建筑（工业、商业）

　　2、出租的地下建筑

第三节　城镇土地使用税

　　一、纳税人：

土地使用权人、代管人或使用人、共有人。

　　二、课税对象：

四区（城市、县城、建制镇、工矿区）上的土地。

　　三、计税依据

　　以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，纳税人实际占用的土地面积按下列办法确定：

　　1.有由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的面积为准。

　　2.尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准。

　　3.尚未核发土地使用证书的，应由纳税人申报土地面积，据以纳税，待核发土地使用证以后再作调整。

　　四、适用税额和应纳税额的计算

　　1、分类分级定额税率（四档）

　　2、经济落后地区（Max-30%）

　　3、经济发达地区

　　五、纳税地点和纳税期限：

　　1、土地所在地

　　2、按年计，分期缴（同房产税）

　　六、减免税

　　1、政策性免税（7类）：

注意，前三类单位的生产、经营用地不免税。

　　①国家机关、人民团体、军队自用的土地。

　　②由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地。

　　③宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地。

　　④市政街道、广场、绿化地带等公共用地。

　　⑤直接用于农、林、牧、渔业的生产用地。

　　⑥经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴城镇土地使用税5年至10年。

　　⑦由财政部另行规定的能源、交通、水利等设施用地和其他用地。

　　2、地方确定的免税（5项）

　　①个人所用的居住房屋及院落用地。

　　②房产管理部门在房租调整改革前经租的居民住房用地。

　　③免税单位职工家属的宿舍用地。

　　④民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地。

　　⑤集体和个人举办的学校、医院、托儿所、幼儿园用地。

第四节　耕地占用税

　　一、纳税人：

占用耕地的单位和个人

　　二、课税对象：

占用耕地从事非农业建设的行为。

　　三、计税依据：

实际占用耕地面积

　　四、税率和适用税额

　　1、四档定额税率

　　2、地方核定税额：

不低于国务院财税主管部门确定的各省自治区的平均税额。

　　五、加成征税

　　☆人均耕地少的经济特区、开发区和发达地区（加成征税最高不得超过规定税额的50%）

　　☆占用基本农田（提高50%）

　　六、减免税

　　1、减税耕地占用税（3项）

　　☆铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地，减按每平方米2元的税额征收耕地占用税。

　　☆农村居民占用耕地新建住宅，按当地适用税额减半征收耕地占用税。

　　☆农村烈士家属、残疾军人、鳏寡孤独以及革命老根据地、少数民族聚居区和边远贫困山区生活困难的农村居民，在规定用地标准以内新建住宅缴纳耕地占用税确有困难的，经所在地乡（镇）人民政府审核，报经县级人民政府批准后，可以免征或减征耕地占用税。

　　2、免征耕地占用税（2项）

　　1.军事设施

　　2.学校、幼儿园、养老院、医院

　　七、纳税环节和纳税期限

　　☆纳税环节：

耕地占用税由地方税务机关负责征收；土地管理部门凭完税或减免税凭证发放建设用地批准书。

　　☆纳税期限：

获准占用耕地的单位或个人应当在收到土地管理部门的通知之日起30日内缴纳耕地占用税。

第五节　土地增值税（本章难点）

　　一、纳税人：

有偿转让房地产的单位和个人

　　二、征税范围：

国有土地、地上建筑物及其他附着物

　　三、课税对象和计税依据：

土地增值额

　　四、税率和应纳税额的计算

　　1、税率：

四级超额累进税率

（1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；

（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40%；

　　（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%；

　　（4）增值额超过扣除项目金额200%以上部分，税率为60%；

　　2、应纳税额的计算（速算公式推导举例）

　　若，a代笔增值额，b代表扣除项

　　则，第二级应纳税额=（0.5b）×（30%）+（a-0.5b）×（40%）=0.15b+0.4a-0.2b=0.4a-0.05b

　　五、扣除项目（5项）（本节难点）

　　土地增值税的扣除项目为：

（1）取得土地使用权时所支付的金额；

（2）土地开发成本、费用；

　　（3）建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

　　（4）与转让房地产有关的税金；

　　（5）财政部规定的其他扣除项目。

　　上述扣除项目的具体内容为：

　　1）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

凡通过行政划拨方式无偿取得土地使用权的企业和单位，则以转让土地使用权时按规定补交的出让金及有关费用，作为取得土地使用权所支付的金额。

　　2）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人在房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本）。

包括土地征用及拆迁补偿、前期工程费用、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费。

其中：

①土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置拆迁用房支出等；②前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出；③建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费；④基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出；

　　⑤公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出；⑥开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修建费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

　　3）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

其他房地产开发费用，

　　按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本两项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额的l0%以内计算扣除。

上述计算扣除的具体比例，由省、自治区、直辖市人民政府规定。

　　4）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产估价机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。

评估价格须经当地税务机关确认。

　　5）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时已缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。

因转让房地产交纳的教育费附加也可视同税金予以扣除。

　　6）对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本两项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。

　　另外，对纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、分块转让的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊；或按建筑面积计算分摊。

也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。

　　纳税人有下列情形之一者，按照房地产评估价格计算征收土地增值税：

　　1）隐瞒、虚报房地产价格的；

　　2）提供扣除项目金额不实的；

　　3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价，又无正当理由的。

　　六、减免税（2项）

（1）纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除金额的20%的；

（2）因国家建设需要而被政府征用的房地产。

　　七、征收管理：

7日内；定期；预征收

　　土地增值税的纳税人应于转让房地产合同签订之日起7日内，到房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。

纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。

　　纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据实计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。

具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。

　　八、《关于土地增值税若干问题的通知》的有关规定

（1）关于纳税人建造普通标准住宅出售和居民个人转让普通住宅的征免税问题

　　“普通住宅”的认定，一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。

纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。

（2）关于转让旧房准予扣除项目的计算问题纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认为取得土地使用权所支付的金额，或新建房及配套设施的成本、费用，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除项目的金额。

对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条的规定，实行核定征收。

　　（3）关于土地增值税的预征和清算问题

　　进一步完善土地增值税预征办法，各地根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。

工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。

对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《征收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。

对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，税务机关可以要求纳税人按照转让房地产的收入与扣除项目金额配比的原则，对已转让的房地产进行土地增值税的清算。

具体清算办法由各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局规定。

　　（4）关于因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产的征免税问题

　　《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称：

因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。

　　（5）关于以房地产进行投资或联营的征免税问题

　　对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字【1995】48号）第一条暂免征收土地增值税的规定：

“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。

对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税.”

　　九、其他规定

　　为了保证税收政策的连续性，体现国家对房地产开发的鼓励，对土地增值税征收作如下规定：

（1）1994年1月1日以前签订的房地产转让合同，不论其房地产在何时转让，均免征土地增值税。

（2）1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在1994年1月1日以后5年内首次转让房地产的，免征土地增值税。

签订合同日期以有偿受让土地合同签订之日为准。

　　（3）对于个别由政府审批同意进行成片开发、周期较长的房地产项目，其房地产在上述5年免税期以后首次转让的，经所在地财政、税务部门审核，并报财政部、国家税务总局核准，可以适当延长免税期限，在上述免税期限再次转让房地产以及不符合上述规定的房地产转让，如超过合同范围的房地产或变更合同的，均应按规定征收土地增值税。

　　《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税字【2008】137号）规定，自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

第六节　契税

　　一、纳税人：

境内（5+4）

　　《契税暂行条例》规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。

（1）转移土地、房屋权属是指下列行为：

　　1）国有土地使用权出让；

　　2）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；

　　3）房屋买卖；

　　4）房屋赠与；

　　5）房屋交换。

（2）下列方式视同为转移土地、房屋权属，予以征税：

　　1）以土地、房屋权属作价投资、人股；

　　2）以土地、房屋权属抵债；

　　3）以获奖方式承受土地、房屋权属；

　　4）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。

　　二、课税对象：

产权变动的土地、房屋

　　三、计税依据

具体情形

计税依据

1.土地使用权出售、房屋买卖

成交价格

2.土地使用权和房屋的赠与

征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定

3.土地使用权和房屋的交换

所交换的土地使用权、房屋的价格差额

4.为避免隐瞒价格

征税机关必要时以房屋评估价格为依据

5.房地产交易契约

房地产交易契约价格总额为依据

　　四、税率：

3~5%

　　五、纳税环节和纳税期限（简单了解）

　　六、减免税：

6+1项规定

　　有下列行为之一的，减征、免征契税：

（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；

（2）城镇职工，按规定第一次购买公有住房的，免征；

　　（3）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免征；

　　（4）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省、自治区、直辖市人民政府决定是否减征或者免征；

　　（5）纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征；

　　（6）依照我国有关法律规定、以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定规定应当予以免税的外国驻华大使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征。

　　自2010年10月1日起，对个人购买普通住房且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税；对个人购买90平方米以下普通住房且该住房属于家庭唯一住房的，减按l%税率征收契税。

　　七、有关具体规定

　　1、法定继承人（《继承法》规定，包括配偶、子女、父母、兄弟、姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征收契税。

　　2、非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。

　　3、拆迁

　　4、企业改制重组

第七节　相关税收

　　一、固定资产投资方向调节税（2000年后，暂停征收）

　　二、营业税

　　营业税是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税。

　　◆销售不动产的营业税税率为5%。

　　城市维护建设税

　　城市维护建设税是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。

　　◆城建税实行的是地区差别税率。

纳税人所在地在城市市区的，税率为7%；在县城、建制镇的，税率为5%；不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1%。

　　和教育费附加

　　教育费附加是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于教育的一种特别目的税。

　　◆教育费附加率为3%。

　　三、企业所得税

　　1、纳税人：

企业所得税的纳税义务人是指在境内的企业和其他取得收入的组织；分为居民企业和非居民企业。

　　☆居民企业指依法在境内成立，或者依照外国（地区）法律成立但实际管理机构在中国境内的企业。

　　☆非居民企业是指依照外国（地区）法律成立且实际管理机构不在境内，但在境内设机构、场所的，或者在境内未设机构、场所，但有来源于境内所得的企业。

　　2、征税对象

　　☆居民企业，就其来源于境内、境外的所得征税；

　　☆非居民企业，就其所设机构、场所取得的来源于境内的所得，以及发生在境外但与其所设机构、场所有实际联系的所得，缴纳企业所得税。

　　3、税率

　　☆25%（基本税率）。

适用于居民企业和在境内设有机构、场所且所得与机构、场所有关联的非居民企业。

　　☆20%（低税率）。

适用于在境内未设立机构、场所的，或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的非居民企业。

　　4、应纳税所得额：

　　☆收入总额（9项）－不征税收入－免税收入－各项扣除金额－弥补亏损；

　　☆收入总额包括：

销售货物收入，提供劳务收入，转让财产收入，股息、红利等权益性投资收益，利息收入，租金收入，特许权使用费收入，接受捐赠收入，其他收入；

　　☆扣除项目：

企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出。

　　5、应纳税额

　　企业取得的下列所得已在境外缴纳的所得税税额，可以从当期应纳税额中抵免；超过抵免限额的部分，在以后5个年度内，用每年度抵免限额抵免当年应抵税额后的余额进行抵补：

　　☆居民企业来源于中国境外的应税所得；

　　☆非居民企业在中国境内设立机构、场所，取得发生在中国境外但与该机构、场所有实际联系的应税所得；

　　☆抵免限额，是指企业来源于中国境外的所得，依照规定计算的应纳税额。

抵免限额＝中国境内、境外所得依照《企业所得税法》及条例规定计算的应纳税总额×来源于某国（地区）的应纳税所得额÷中国境内、境外应纳税所得总额；

　　☆5个年度，是指从企业取得的来源于中国境外的所得，已经在中国境外缴纳的企业所得税性质的税额超过抵免限额的当年的次年起连续5个纳税年度。

　　四、个人所得税

　　1、纳税人

　　☆在境内有住所，或者无住所而在境内居住满1年的个人，在境内外取得所得的；

　　☆在境内无住所又不居住或者无住所而在境内居住不满1年的个人，在境内取得所得的。

　　2、税目（征税范围）

　　☆11项：

工资、薪金所得，个体工商户的生产、