应收账款的管理-以保利地产为例.docx

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毕业论文

题 目 应收账款的管理一以保利地产为例

院 系会计学院

专业 会计电算化 年级班别2014级1班

学生姓名李佳蔓

学号141180130

指导教师严圭

应收账款的管理一以保利地产为例

【摘要】由于我国社会主义市场经济的建立和发展，导致房地产企业进入了激烈的竞争状态，应收账款便与企业提高销售量的快速性和增加市场竞争力的有效性得到许多企业的大力支持。

然而，企业拥有的应收账款过多使企业的流动资金周转与回收期过长，使企业面临着资金不足无法进行进一步的发展，使企业的资金在其中徘徊无法得到更好的利用。

本文以小见大对保利地产应收账款存在的问题和其管理中存在的问题进行分析与研究讨论，提出建议与相对应的解决措施，借此希望能够加强和提高企业应收账款的管理水平。

【关键词】应收账款房地产问题与对策

一、 前言 4

（一） 选题背景及意义目的 4

1、选题背景 4

2、选题意义 4

（二） 文献综述 4

1、 国内主要研究成果 4

2、 国外主要研究成果 5

二、 相关理论概述 5

（一） 相关概念 5

1.应收账款及其影响因素 5

2.坏账损失 5

（二） 相关理论 6

1,风险管理理论 6

2.信息不对称理论 6

（三） 应收账款管理的意义与作用 6

三、 保利地产应收账款的现状分析 6

（一） 公司概况 6

（二） 保利地产应收账款及其管理现状 7

1.公司现有应收账款管理 7

2.建立了相应的管理流程框架 7

（三） 保利地产应收账款管理存在的主要问题 8

1.公司应收账款管理的基础规范性不强 8

2.财务风险不断累积 9

（四） 保利地产应收账款管理存在问题的原因分析 9

1、 财务预警体系有缺失 9

2、 公司内部控制不够完善 9

3、 公司管理人员业务能力不够 10

四、 保利地产加强应收账款的措施与方法 10

（一） 保利地产应收账款管理的措施及方法 10

1.建立健全内部控制制度与风险管理 10

2.加强己发生的应收账款管理 10

（二） 企业应收账款的比例控制 10

（三） 建立企业应收账款坏账准备金制度 11

五、 应收账款管理的方法与建议 11

（一）应收账款管理的方法与建议 11

1.制定合理的信用政策 11

2.建立资信评估系统 12

3.加强社会对企业信用的关注 12

K、结论 13

参考文献 14

（一）选题背景及意义目的

1、 选题背景

随着我国社会主义市场经济的高速发展，房地产市场竞争日益激烈，赊销作为一种增加销量的手段得到大部分企业的支持，而由于赊销所产生的应收账款资产则进一步的加强了企业的信用销售，所以加强应收账款的管理使得企业能在管理中既促进销售增的加又减少损失，将赊销所带来的坏账损失降到最低。

目前，我国的公司应收账款的管理在信用体系的建立与利用和内部控制的监督方面还存在很大问题，企业无法利用利用完备的信用体系对客户进行征信审查，只能依靠银行所提供的信息去做出判断，这对于以后的应收账款的回收产生了很大影响。

2、 选题意义

由于房地产市场的急剧扩大，企业通过赊销来销售的行为增加导致其应收账款的比例增加，而本论文通过文献资料查阅、案例分析、定量与定性分析等方法对保利地产应收账款的现状和管理中存在的问题进行研究讨论，提出政策建议与解决措施，加强保利地产应收账款管理方法，力求解决房地产企业的应收账款的使用中所带来的一系列问题。

（二）文献综述

1、国内主要研究成果

罗先志从住房制度改革以后消费者消费观念快速更新的导致房地产需求急剧增加与企业的非理性预期利润进行分析，对房地产企业的产业整合和市场优化提出建议，促进房地产企业的发展以及中国房地产市场分析及优化对策。

°

何冰发表的《企业应收账款与信用评价风险管理》指出现今企业为了扩大产品销售渠道，稳定发展，不得不向客户采取赊销的方式提供信用业务，随之带来的应收账款管理成为企业的现实任务。

企业的应收账款管理，必须建立在科学的信用评价体制上，对应收账款从客户信用评价到账款收回的全过程进行管理。

®

崔立群（2010）指出要努力加强对企业客户信用调查、制定合理的信用政策、建立信用管理人员的奖惩机制等方面的管理和完善，从而对应收账款管理中出现的主要问题有所改善。

®

张世彦（2008）:

认为形成应收账款的根本原因是因为企业对其自身的竞

罗先志”浅析房地产企业应收账款管理.”经济技术协作信息12（2015）:

36-36.参见何冰.（2010）.企业应收账款与信用评价风险管理.企业导报⑤,68-69.

崔立群.”建立信用管理机制强化应收账款管理中国乡镇企业会1（2010）:

105-106.争能力、经营理念和意识认识不多，因此，企业应加强应收账款管理尤其是其事后控制和管理，并建立相关管理制度。

®

2、国外主要研究成果

LannyLatham（2004）认为应收账款是各种企业拥有的一项很常见且非常重要的资产，它的安全与否直接影响着企业的可用资源、损益情况、现金流量。

从企业内部管理出发，对企业应收账款管理中存在的问题作了剖析，提出了“要加强企业应收账款的管理，必须提高产品竞争力，注重客户资信调查和加强企业内部控制力度”的观点，并对建立企业信用信息管理体系提出了自己的看法。

®Jamesc.Van.Horne教授认为整体经济环境和公司的信贷政策是影响公司应收账款管理水平的主要原因。

整体经济环境是不可控制的因素，而信贷政策的变量包括交易账户的质量、贷款期限的长短、现金折扣、季节性延迟付款、收账程序等。

房地产企业通过改变这些变量必然导致额外销售产生的利润和应收账款增加产生的机会成本。

管理应收账款实际上转化为了对额外销售产生的边际利润和应收账款增加投资所要求的收益进行评估，只有两者相等时，应收账款所产生的收益才是最大化。

®

二'相关理论概述

（一）相关概念

1.应收账款及其影响因素

应收账款是指企业在购买经营中因销售商品、提供劳务等业务应向买方所收取的款项，其中包括应由代购买方垫付的各种运杂费和承兑到期而未能收到款的商业承兑汇票，购买单位或接受劳务方负担的税金等项目。

应收账款虽然属于未收回的账款计入资产类的账户，但是它也是一项通过企业的销售而产生的流动性负债，由于在实际销售中，企业需要考虑的事务繁多不仅包括市场的占有率、客户的信用及以往的回款率等普遍因素，还需要考虑到客户的背景、财力等现实因素。

2.坏账损失

坏账损失是指企业在采用赊销方式后形成的确认无法收回的应收账款，是企业的资金流动性的关键一环。

企业持有应收账款是需要成本的，持有时间越长成本越大回收的可能性就越低，而使用应收账款的方式销售虽然增加了销售收入,但是由于应收账款数额和账龄时间的增加造成在应收账款的管理中不仅要关注

81张世彦.”加强应收账款管理，防范应收账款风险.” 中国商界8（2008）:

106.

'Latham,Lanny."Accountsreceivableconversion:

Shouldyoudoit?

."JournalofCorporateAccounting&Finance16.1（2004）:

43~44.

®参见（美）Jamesc.Van.Horne《财务管理与政策（第十二版）》东北财经大学出版社2011出版其回款率还要计提坏账准备，预防坏账损失。

（-）相关理论

1.风险管理理论

风险管理就其本质而言就是一种止损行为，是由于社会组织或者个人用以降低风险的消极结果的决策过程，通过各种风险识别管理手段和管理技术，选择最优组合以及较为合适的应对策略对风险实施有效控制和妥善处理，其目的是为了防止亏损扩大，减少损失。

2.信息不对称理论

信息不对称理论是指在商品交易活动中人们对于商品所接受的信息是不同的，而往往是得到信息较多的一方在商品的交易过程中会获得更多的利润，人们不是通过商品的价值来进行销售而是利用这种信息掌握的时间差来从中获取大量利润导致了利益分配的严重失衡。

（三）应收账款管理的意义与作用

应收账款的发生大部分都是由于企业给客户提供信用销售的方式。

企业采取赊销的方式扩大市场竞争力，于此形成的商业竞争和销售与回收期的时间不一样的账款。

在激烈的市场竞争下，企业想快速增加市场占有率但大量的采用这种方式但是又会导致出现大量的应收账款，期资金回收期过长这两者如果长期同时出现在企业就会成为企业无法承担的坏账损失与管理费用，所以加强应收账款的管理能在一定程度上降低其过于庞大所带来的弊端。

在经济快速发展的中国，社会主义市场经济不断完善，企业想要不断地发展,只有将自身生产的产品销售出去并及时收回款项，才能够保证企业的资金流动性与销售过程中的各项费用支出，从而保证企业的顺利运行。

从源头控制企业，加强应收账款的管理能够提升企业竞争力，充分发挥自身的优势，提升产品质量，让企业持续不断地健康发展进入另外一个层次。

所以就目前我国的形式加强应收账款的管理可以提高资金的利用效率和经济效益使企业得到充足的资金去选择投资的目标和方向，降低企业的坏账损失从而保障企业的发展。

三、保利地产应收账款的现状分析

（―）公司概况

保利集团是国务院国有资产监督管理委员会管理的大型中央国有企业。

集团公司于1992年经国务院、中央军委批准组建。

旗下拥有保利房地产（集团）股份有限公司与保利置业集团有限公司两家境内外上市公司。

旗下企业及项目遍及国内的北京、成都、上海、重庆、广州、深圳、香港等60多个城市和地区，在十几个国家均设有子公司和办事处。

保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团下属控股的大型国有房地产企业，是中国保利集团房地产业务的运作平台，属于国家一级房地产开发资质企业，总部位于广州，是国内重启IPO市场的首批上市的第一家房地产企业。

（-）保利地产应收账款及其管理现状

近年来，公司应收账款的规模逐步增大由于保利地产选择立足与大城市而大多是面向中小户型的刚性和改善性需求，而近年来房地产市场的蓬勃发展和房价的走高其消费者大多选择赊销的方式来买房，所以造成保利地产应收账款的不断增长。

1.公司现有应收账款管理

保利地产建立了应收账款管理制度而由于近年来大量的使用赊销的方式导致应收账款的增加，其客户的信用体系也不断完善。

公司在应收账款管理方面虽然有着不错的经验与水平，但还存在不足。

2.建立了相应的管理流程框架

保利地产在管理设置上设置专门的会计人员管理应收账款，包括坏账准备的计提，设立单独的银行税务与按揭岗，对企业的应收账款单独核算则进一步保证了企业在收取按揭款的安全与有效性。

保利公司要求公司管理对应收款项和预付款项设立专门的管理机构与管理人员对于企业发生的每一笔账款都要求逐笔进行登记，记录期发生的日期、对象、欠款原因与金额、到期时间、催收责任人等，对管理层实行责任领导制，如果某免款项出现问题能够及时找到相关负责人。

除了账面上所记录的账款外，应收账款的内容还应包括其他结粘收入和在账面上暂时未能体现为应收账款的款项。

保利公司对于超过收款时间的应收款项，设立了专门的催收部门作为重点催收对象，还联合财务、法律、客服等相关部门进行催收，避免其超过诉讼时效。

不仅对丁•长期逾期的账款耍求清查，对于时间较长的预付账款也做到及时清理“

应收账款是流动资产组成的一个重耍的部分，应收账款周转率又反映了企业的资金流动性和公同的管理.效率。

其中2011年保利地产资产鱼债表期末总资产为365,765,643,330.35元，主营业务收入为8,220,568,785.66元，其中应收账款为2,871,348,846.9元；2015年保利地产资产负债表期末总资产403,83