土地增值税的征收对银行抵押物的影响浅析.docx
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土地增值税的征收对银行抵押物的影响浅析
土地使用权已经抵押担保给银行了，商品房买卖合同中,土地使用权的抵押担保的主债权填当事人,债务人填银行。
土地抵押是指土地使用权人在法律许可的范围内，在不转移土地占有的情况下，将土地使用权作为债权的担保；当债务人不履行债务时，债务人有权依法处分该土地使用权并优先受偿处分所得的价款。
这个为正解！
土地增值税的征收对银行抵押物的影响浅析
2006-1-613:
58:
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深圳市于2005年11月1日起恢复征收土地增值税，对该项措施出台的市场背景，各类媒体和政府相关方面均有诸多诠释，总体说来，征收土地增值税，主要出于两个方面的考虑：
一是深圳目前房价上涨，主要是受一些高档住宅影响，这些高端项目利润率比较高，存在着暴利的可能；二是深圳目前普通商品房的市场需求很大，但是供给不足，采取开征土地增值税，通过对高利润的项目增加税率，来引导和鼓励更多的发展商多开发普通住房。
土地增值税的征收将会对深圳市房地产市场的发展产生影响，同时土地增值税的计征也对商业银行已抵影响进行初步探讨，以期对估价工作及银行确定抵押贷款额度及控制风险带来帮助。
押物业的可变现净值带来潜在或说是隐性风险。
本文拟就土地增值税的内涵及其对银行抵押物业可变现净值的
一、土地增值税基本概念
土地增值税是对有偿转让土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。
1.土地增值税的特点
（一）以转让房地产取得的增值额为征税对象。
（二）征税面比较广。
（三）采用扣除法和评估法计算增值额。
（四）实行超额累进税率。
（五）实行按次征收。
2.征税范围
土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。
3.税率
由于土地增值税的主要目的在于抑制房地产的投机、炒卖活动，限制滥占耕地的行为，并适当调节纳税人的收入分配，保障国家权益，因此税率设计的基本原则是，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征，按照这个原则，土地增值税采用四级超额累进税率，见下表：
土地增值税四级超额累进税率速算表
级数
增值额与扣除项目余额的比例
税率（％）
速算扣除系数（允许扣除总额的％）
1
不超过50％的部分
30
0
2
超过50％-100％的部分
40
5
3
超过100％-200％的部分
50
15
4
超过200％的部分
60
35
4.应纳税额的计算
㈠转让土地使用权和出售新建房及配套设施
1.计算增值额：
增值额＝收入额－扣除项目金额（收入为房地产销售收入或预期销售收入，扣除金额为税法规定的扣除项目）
2.计算增值率：
增值率＝增值额÷扣除金额×100％
3.确定适用税率：
依据计算的增值率，按其税率速算表确定适用税率。
4.依据适用税率计算应纳税额：
应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数
㈡出售旧房：
⑴计算增值额：
增值额＝收入额－扣除项目金额（收入额为房地产评估价，扣除项目金额为建筑物重置成本乘成新率加已缴地价或基准地价）
⑵计算增值率：
增值率＝增值额÷扣除金额×100％
⑶.确定适用税率：
依据计算的增值率，按其税率表确定适用税率。
⑷.依据适用税率计算应纳税额：
5、说明：
由以上简单介绍不难看出，土地增值税的最终征税对象是土地增值额，而确认是否存在土地增值额的关键和难点所在是法定扣除项目的判定，税法对扣除项目的相关定义也规定的较为详尽，具体内容请参见《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》及深圳市地税局“关于土地增值税问题的解答”。
一、 征收土地增值税对银行抵押物业可变现净值的影响
按照目前深圳市各商业银行的通常做法，确定抵押贷款额度的基本公式是：
抵押贷款额＝（抵押评估价值－未来变现所需税费）×抵押率，抵押贷款额的确定从另一角度也可表述为：
抵押贷款额＝未来房地产市场条件下抵押物快速变现价值－快速变现处置费用－处置交易相关税费－约定其他内容
由公式可以看出，开征土地增值税后，对银行确定贷款额度影响很大，同时对贷款人来说，由于土地增值税的开征，同一物业所能得到的贷款额度降低，相对来说也提高了融资成本。
由于深圳市土地资源相对匮乏，土地交易价格往往远高于建购价和已公示的基准地价，土地增值是已是不争的事实。
案例1、
某宗商住用途土地作银行抵押目的评估，地价款45,378,800元，评估地价2,260元/平方米，总价170,100,000元，预计转让税费及拍卖手续费按未计土地增值税时计算值约为27,527,985元，评估净值142,572,015元，银行按评估净值六折放贷，则可贷额度为1425,720,150×60％＝85,543,209元。
如征收土地增值税后评估净值84,617,806元，银行按评估净值六折放贷，则可贷额度为84,617,806×60％＝50,770,683元，与前者相比，相差34,772,526元。
案例2、××别墅
某别墅，其基本情况见下表：
建筑面积
240平方米
建筑结构
——
总楼层
共2层
评估楼层
整栋
建购价款
（元）
795,545
购置年月
2002年4月
现实用途
别墅
法定用途
别墅
平面布置
室内户型结构为1层有2房1厨1卫1厅1工人房1车库、1露台可看海景，2层有1主人房1书房1杂物间。
未考虑土地增值税情况下的评估结果（参见深圳市同致诚房地产估价顾问有限公司深同致字第2005－G09036号评估报告）见下表：
估价结果明细表（未含土地增值税）
估价对象
建筑面积
（㎡）
建购价款
（元）
估价单价
（元/㎡）
估价值
（元）
预计税费
（元）
估价净值
（元）
可贷额度（七折）
××别墅
240
795,545
15,000
3,600,000
675,631
2,924,369
2,047,258
考虑土地增值税后评估结果见下表（超过3年未满五年，土地增值税减半征收，计算过程略）：
估价结果明细表（含土地增值税）
估价对象
建筑面积
（㎡）
建购价款
（元）
估价单价
（元/㎡）
估价值
（元）
预计税费
（元）
估价净值
（元）
可贷额度（七折）
××别墅
240
795,545
15,000
3,600,000
1,362,009
2,237,991
1,566,593
作为已放贷项目，未来变现时，由于应纳土地增值税影响，可变现净值从2,047,258元降至1,566,593元，相差480,665元。
结束语：
从以上的介绍和案例分析可以看出，土地增值税恢复征收后，对于需抵押贷款项目和已放贷项目，税费对房地产抵押评估净值的确定和银行放贷额度的影响进一步加大，希望能引起评估机构、银行及大小业主的关注并考虑采取适当措施应对。
土地增值税
【发布日期】：
2011年09月28日
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（一）纳税人
土地增值税的纳税人包括在中国境内以出售和其他方式有偿转让国有土地使用权、地上建筑物（包括地上、地下的各种附属设施）及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体、其他单位、个体工商户和其他个人。
（二）计税依据、税率和计税方法
1.计税依据
土地增值税以纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据。
增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除规定扣除项目金额以后的余额。
2.税率
土地增值税实行四级超率累进税率，税率表如下：
土地增值税税率表
级数
计税依据
税率（%）
一
二
三
四
增值额不超过扣除项目金额50%的部分
增值额超过扣除项目金额50%～100%的部分
增值额超过扣除项目金额100%～200%的部分
增值额超过扣除项目金额200%的部分
30
40
50
60
3.计税方法
在计算土地增值税的应纳税额的时候，应当先用纳税人取得的房地产转让收入减除有关各项扣除项目金额，计算得出增值额。
再按照增值额超过扣除项目金额的比例，分别确定增值额中各个部分的适用税率，依此计算各部分增值额的应纳土地增值税税额。
各部分增值额应纳土地增值税税额之和。
应纳税额计算公式：
应纳税额=∑（增值额×适用税率）
4.核定征收
房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按照不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：
（1）按照法律、行政法规的规定应当设置账簿但是没有设置账簿的；
（2）擅自销毁账簿，拒不提供纳税资料的；
（3）虽然设置账簿，但是账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或者扣除项目金额的；
（4）符合土地增值税清算条件，没有按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍然不清算的；
（5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
（三）免税和减税
1.下列项目经过纳税人申请，税务机关审批，可以免征土地增值税：
（1）建造普通标准住宅（在各省、自治区和直辖市人民政府根据国务院办公厅的有关规定制定的标准范围以内从严掌握）出售；企业、事业单位、社会团体和其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源；自2010年9月27日起3年以内，企业、事业单位、社会团体和其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源，增值额未超过各项规定扣除项目金额20%的。
（2）由于城市实施规划、国家建设需要依法征收、收回的房地产。
（3）由于城市实施规划、国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让的房地产。
（4）个人之间互换自有居住用房地产的。
2、下列项目可以暂免征收土地增值税：
（1）以房地产进行投资、联营，投资、联营的一方以房地产作价入股或者作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中的，但是所投资、联营的企业从事房地产开发的和房地产开发企业以其建造的商品房进行投资、联营的除外；
（2）合作建房，一方出土地，一方出资金，建成后按照比例分房自用的；
（3）企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的；
（4）个人销售住房。
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