40建筑物折旧的求取二及成本法总结新版要点.docx
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40建筑物折旧的求取二及成本法总结新版要点
（三）分解法（重要考点及难点）
分解法（breakdownmethod）是把建筑物折旧分成物质折旧、功能折旧、外部折旧等各个组成部分，分别测算出各个组成部分后相加得到建筑物折旧的方法。
分解法是求取建筑物折旧最详细、最复杂的一种方法，其求取建筑物折旧的思路可见图8－2。
分解法认为，建筑物折旧首先可分成物质折旧、功能折旧和外部折旧三大组成部分，而物质折旧、功能折旧和外部折旧又可分成若干个组成部分，然后根据各个组成部分的特点分别采用适当的方法予以求取。
分解法求取建筑物折旧的步骤是：
①求取物质折旧。
先把物质折旧分解为各个项目，然后分别采用适当的方法求取其折旧后相加。
②求取功能折旧。
先把功能折旧分解为各个项目，然后分别采用适当的方法求取其折旧后相加。
③求取外部折旧。
先把外部折旧分为不同的情形，然后分别采用适当的方法求取其折旧后相加。
④求取建筑物折旧总额。
把上述求取的物质折旧、功能折旧和外部折旧相加，即得到建筑物折旧总额。
1．物质折旧的求取
求取物质折旧的过程和方法如下：
（1）将物质折旧项目分为可修复项目和不可修复项目两类。
修复是指恢复到新的或者相当于新的状况，有的是修理，有的是更换。
预计采用最佳修复方案予以修复的必要费用（包括正常的成本、费用、税金和利润等，以下简称修复费用）小于或等于修复所能带来的房地产价值增加额的，即：
修复费用≤修复后的房地产价值－修复前的房地产价值
是可修复的；反之，是不可修复的。
需要进一步说明的是，可修复不仅是技术上能够做到的，而且是法律上允许和经济上可行的。
即判断是否可修复，不仅要看技术上能否修复。
而且要看法律上是否允许修复，以及经济上是否值得修复。
（史记：
其实判断是否可修复的公式就是从经济角度考虑的）
（2）对可修复项目，估算其在价值时点的修复费用作为折旧额。
（3）对于不可修复项目（史记：
即修复的必要费用＞修复后的房地产价值－修复前的房地产价值），根据其在价值时点的剩余寿命是否短于整体建筑物的剩余经济寿命，将其分为短寿命项目和长寿命项目两类。
短寿命项目是剩余寿命短于整体建筑物剩余经济寿命的部件、设备、设施等，它们在建筑物剩余经济寿命期间迟早需要更换，甚至需要更换多次。
长寿命项目是剩余寿命等于或长于整体建筑物剩余经济寿命的部件、设备、设施等，它们在建筑物剩余经济寿命期间不需要更换。
在实际中，短寿命项目与长寿命项目的划分，一般是在其寿命是否短于建筑物经济寿命的基础上作出的，如基础、墙体、梁柱、屋顶、门窗、管道、电梯、空调、卫生设备、装饰装修等的寿命是不同的。
短寿命项目分别根据各自的重新购建价格（通常为市场价格、运输费用、安装费用等之和）、年龄、寿命或剩余寿命，采用年限法计算其折旧额。
长寿命项目是合在一起，根据建筑物重新购建价格减去各个可修复项目的修复费用和短寿命项目的重新购建价格后的余额、建筑物的有效年龄、经济寿命或剩余经济寿命，采用年限法计算其折旧额。
史家解读：
1．长寿命项目重新购建价格＝建筑物重新购建价格－可修复项目的修复费用（相当于可修复项目的重新购建价格）－短寿命项目的重新购建价格
2．长寿命项目折旧考虑时用的是建筑物经济寿命、有效年龄或剩余经济寿命，将长寿命项目的经济寿命、有效年龄或剩余经济寿命等同于建筑物的相关概念，是出于简化问题的考虑。
3．短寿命项目在用年限法计算其折旧时用的年龄概念不区别实际年龄和有效年龄，用寿命、剩余使用寿命模糊自然寿命和经济寿命区分，均是出于简化问题的考虑。
（4）把各个可修复项目的修复费用、短寿命项目的折旧额、长寿命项目的折旧额相加，即为物质折旧额。
[例8－7］某建筑物的建筑面积为500㎡，重置价格为3600元/㎡，经济寿命为50年，有效年龄为10年。
其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装饰装修的重置价格为600元/㎡，平均寿命为5年，年龄为3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，年龄为10年。
残值率假设均为零。
请计算该建筑物的物质折旧额。
讨论题：
此题如果要求用年限法求建筑物的总折旧额，应该如何计算？
2．功能折旧的求取方法
求取功能折旧的过程和方法如下：
（1）把功能折旧分成功能缺乏折旧、功能落后折旧和功能过剩折旧三类。
（2）功能缺乏折旧的求取
把功能缺乏折旧分成可修复的功能缺乏折旧和不可修复的功能缺乏折旧。
可修复的功能缺乏折旧在采用缺乏该功能的“建筑物重建价格”下的求取方法是：
①估算在价值时点在估价对象建筑物上单独增加该功能的必要费用（以下简称单独增加功能费用）；②估算在价值时点重置估价对象建筑物时随同增加该功能的必要费用（以下简称随同增加功能费用）；③将单独增加功能费用减去随同增加功能费用，即单独增加功能的超额费用为可修复的功能缺乏折旧额。
［例8－9］某幢应有电梯而没有电梯的办公楼，重建价格2000万元，现单独增加电梯（包括土建工程费、电梯购置费和安装费等）需要120万元，而重置该办公楼时随同增加电梯仅需100万元。
请计算该办公楼没有电梯引起的折旧额及扣除该折旧后的价值。
［解］该办公楼没有电梯引起的折旧额及扣除该折旧后的价值计算如下：
该办公楼没有电梯引起的折旧额＝120－100＝20（万元）
该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值＝2000－20＝l980（万元）
如果是采用具有该功能的“建筑物重置价格”，则将建筑物重置价格减去单独增加功能费用，便直接得到了扣除该可修复的功能缺乏折旧后的价值。
［例8－10］例8－9应有电梯而没有电梯的办公楼，现单独增加电梯需要120万元，相似的有电梯办公楼的重置价格为2100万元。
请计算该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值。
［解］该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值计算如下：
该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值＝2100－120＝1980（万元）
史家解读：
可修复的修复费用＝折旧额，估价对象已经是功能缺乏了，只能单独增加该项功能。
在用建筑物重置价格前提下，单独增加功能费用＝折旧额，建筑物扣除功能缺乏引起的折旧后价值＝建筑物重置价格－建筑物折旧额，因为用重置价格就把这种功能缺乏消除了；在用建筑物重建价格前提下，单独增加功能费用－随同增加功能费用＝折旧额，建筑物扣除功能缺乏引起的折旧后价值＝建筑物重建价格－建筑物折旧额。
不可修复的功能缺乏折旧可采用以下方法求取：
①利用“收益损失资本化法”求取缺乏该功能导致的未来每年损失的净收益的现值之和；（史记：
因为不可修复故每年都有收益损失）②估算随同增加功能费用；③将未来每年损失的净收益的现值之和减去随同增加功能费用，即得到不可修复的功能缺乏折旧额。
史家解读：
不可修复的功能缺乏折旧在建筑物重置价格或重建价格下没有区别。
对于可修复的功能缺乏可以通过重置价格予以消除，对于不可修复的功能缺乏则无法通过重置价格予以消除。
［例8－11］某幢没有电梯的旧写字楼建筑面积3000㎡，租金1．8元/㎡·天，空置率15%。
有电梯的同类写字楼的租金2元/㎡·天，空置率10%。
现单独增加电梯的必要费用为400万元，而重置该写字楼时随同增加电梯的必要费用仅为200万元。
该写字楼的预期剩余寿命为30年，报酬率为8%。
请回答：
①该功能缺乏是否可修复；②该功能缺乏折旧额是多少。
［解］
（1）计算增加电梯所能带来的房地产价值增加额：
（2）通过比较修复费用与房地产价值增加额的大小，判断是否可修复：
因为修复费用400万元大于房地产价值增加额332．84万元，所以该没有电梯的功能缺乏不可修复。
（3）计算没有电梯的功能折旧额：
没有电梯的功能折旧额＝房地产价值增加额－随同增加电梯费用
＝332．84－200
＝132．84（万元）
（3）功能落后折旧的求取（难点和重点）
把功能落后折旧分成可修复的功能落后折旧和不可修复的功能落后折旧。
史家解读：
对于可修复的功能落后引起的折旧
1．在采用具有先进功能的“建筑物重置价格”情形下的计算公式：
可修复的功能落后的折旧额＝落后功能的重置价格－落后功能已提折旧－落后功能的净残值（＝落后功能的残值－拆除费用）＋单独增加先进功能费用
扣除功能落后折旧后的价值＝建筑物重置价格－可修复的功能落后的折旧额
2．在采用该落后功能的“建筑物重建价格”情形下的计算公式：
可修复的功能落后的折旧额＝落后功能的重置价格－落后功能已提折旧－落后功能的净残值（＝落后功能的残值－拆除费用）＋（单独增加先进功能费用－随同增加先进功能费用）
扣除功能落后折旧后的价值＝建筑物重建价格－可修复的功能落后的折旧额
与可修复的功能缺乏引起的折旧分为在建筑物重置价格和重建价格下的计算类似。
与可修复的功能缺乏折旧额相比，可修复的功能落后折旧额多了落后功能尚未折旧的价值（即落后功能的重置价格减去已提折旧。
因为该尚未折旧的部分未发挥作用就报废了），少了落后功能的净残值（即可挽回的损失，等于落后功能的残余价值减去拆除费用），即多了落后功能的服务期未满而提前报废的损失。
［例8－12］某幢旧办公楼的电梯已落后，如果将该旧电梯更换为功能先进的新电梯，估计需要2万元的拆除费用，可回收残值3万元，安装新电梯需要120万元，比在建造同类办公楼时随同安装新电梯多花20万元。
估计该旧办公楼的重建价格为2050万元，该旧电梯的重置价格为50万元，已提折旧40万元。
请计算该办公楼电梯落后引起的折旧额及扣除该折旧后的价值。
［解］该办公楼电梯落后引起的折旧额及扣除该折旧后的价值计算如下：
该办公楼电梯落后引起的折旧额＝（50－40）＋（2－3）＋20
＝29（万元）
该办公楼扣除电梯落后引起的折旧后的价值＝2050－29
＝2021（万元）
史家解读：
将此题改一下：
假设该旧办公楼的重置价格为1950万元，其它已知条件不变，则在采用先进电梯功能的“建筑物重置价格”情形下，计算该办公楼因电梯落后引起的折旧及扣除电梯落后引起的折旧后的价值。
计算过程如下：
该办公楼因电梯落后引起的折旧额＝（50—40）－（3－2）＋120＝129（万元）
该办公楼扣除电梯落后引起的折旧后的价值＝1950－129＝1821（万元）
不可修复的功能落后折旧是在上述可修复的功能落后折旧额计算中，将单独增加先进功能费用替换为利用“收益损失资本化法”求取的功能落后导致的未来每年损失的净收益的现值之和。
（4）功能过剩折旧的求取
功能过剩一般是不可修复的。
功能过剩折旧包括功能过剩造成的“无效成本”和“超额持有成本”。
如果采用“建筑物重置价格”，则“无效成本”可自动消除；如果采用“建筑物重建价格”，则“无效成本”不能消除。
以前面讲过的层高过高的厂房为例，因为厂房重置价格是依据5m层高来估算，而厂房重建价格是依据6m层高来估算。
“超额持有成本”可利用“超额运营费用资本化法”功能过剩导致的未来每年超额运营费用的现值之和来求取。
这样，
在采用建筑物重置价格下：
扣除功能过剩折旧后的价值＝建筑物重置价格－超额持有成本
在采用建筑物重建价格下：
扣除功能过剩折旧后的价值＝建筑物重建价格－（无效成本＋超额持有成本）
【2008年试题】某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500㎡，层高为4．1m，土地剩余使用期限为30年，不可续期。
目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3．6m，建筑物重建价格为2000元/㎡。
假定层高每增加0．1m，建造费用每平方米相应增加10元。
由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2．5万元能源费用，以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（）万元。
（建筑物报酬率为10%）
A，11．80
B．16．07
C．23．57
D．31．07
答案：
D
解析：
功能过剩引起的折旧额计算，用的是重建价格，折旧额包含两部分：
无效成本和超额持有成本，其中，超额持有成本可用超额运营费用资本化法计算。
无效成本＝5×1500×10＝7．5（万元），超额持有成本＝2．5/10%×[1－1/（1+10%）30]=23．57（万元），则折旧额＝31．07万元。
（收益年限取建筑物剩余经济寿命和土地使用权剩余期限中的较小值，此题未说明建筑物剩余经济寿命是个缺陷）
［例8－13］某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率过大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0．8万元。
假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象的报酬率为9%。
请计算该房地产中央空调功率过大引起的折旧及扣除该折旧后的价值。
［解］该房地产中央空调功率过大引起的折旧及扣除该折旧后的价值计算如下：
该房地产中央空调功率过大引起的折旧，6＝150＋
［1－
］
＝156．45（万元）
该房地产扣除中央空调功率过大引起的折旧后的价值＝2000－156．45
＝l843．55（万元）
（5）把功能缺乏折旧、功能落后折旧和功能过剩折旧相加，即为功能折旧。
史家解读：
收益损失资本化法和超额运营费用资本化法均是用收益法进行计算的方法，详见理论教材244页。
3．外部折旧的求取
外部折旧通常是不可修复的，但它可能是暂时的，如供给过度的市场，也可能是永久的，如周围环境发生了不可逆的改变。
因此，求取外部折旧首先应分清它是暂时性的还是永久性的，然后可以根据收益损失的期限不同，利用“收益损失资本化法”求取建筑物以外的各种不利因素导致的未来每年损失的净收益的现值之和，即为外部折旧。
三、求取建筑物折旧应注意的问题
（一）估价上的折旧与会计上的折旧的本质区别
估价上的折旧与会计上的折旧有着本质区别：
估价上的折旧注重的是资产市场价值的真实减损，科学地说不是“折旧”，而是“减价调整”；会计上的折旧注重的是资产原始价值的分摊、补偿或回收。
以直线法折旧下的公式
V＝C［l－（1－R）
］
为例，其中C在会计上为资产的原始价值，是当初购置时的，不随着时间的流逝而变化；在估价上为资产的重新购建价格，是价值时点的，价值时点不同，其值可能不同。
此外，会计上把资产的原始价值C与累计折旧额C（1－R）
之差，称为资产的账面价值，它无需与资产的市场价值一致；估价上把资产的重新购建价格C与折旧总额C（1－R）
之差，视为资产的实际价值，它必须与资产的市场价值一致。
经常出现这种情况：
有些房地产，尽管在会计账目上折旧早已提足或者快要提足，但估价结果却显示其仍然有较大的现时价值，如保存完好的旧建筑物；而有些房地产，尽管在会计账目上折旧尚未提足甚至远未提足，但估价结果却显示其现时价值已所剩无几，如存在严重工程质量问题的新建房屋。
【2003年试题】下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，正确的有（ ）。
A．估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别
B．建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额
C．建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失
D．建筑物的折旧就是建筑物在价值时点时的重新购建价格与市场价值之间的差额
E．建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧
答案：
ACDE
解析：
会计上的折旧是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额。
（二）土地使用期限对建筑物经济寿命的影响（重要知识点）
在求取建筑物折旧时应注意土地使用期限对建筑物经济寿命的影响。
计算建筑物折旧所采用的建筑物经济寿命遇到下列情况的处理为：
（1）住宅不论其经济寿命是早于还是晚于土地使用期限而结束，均按照其经济寿命计算折旧，因为《物权法》第一百四十九条规定：
“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
”
（2）非住宅建筑物经济寿命早于或等于土地使用期限而结束的，应按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧。
如图8－3（a）所示，假设是在原划拨国有建设用地上建造的办公楼，在其建成15年后补办了出让手续，出让年限为50年，办公楼经济寿命为60年。
在这种情况下，应按照60年（办公楼经济寿命）而不是45年（60年办公楼经济寿命减去15年办公楼已经使用年限）、50年（土地使用期限）或65年（60年办公楼经济寿命加上5年剩余土地使用期限）计算办公楼折旧。
（3）非住宅建筑物经济寿命晚于土地使用期限而结束的，分为两种情况：
①出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，根据收回时建筑物的残余价值给予土地使用者相应补偿。
②出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回。
对于上述第一种情况，应按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧。
这样处理的理由是：
虽然1990年发布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十条规定“土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得”，但此后于1994年公布、2007年修正的《城市房地产管理法》第二十二条规定“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回”，而未规定地上建筑物、其他附着物所有权一并由国家无偿收回，实际上是取消了地上建筑物、其他附着物所有权在土地使用权期满时也由国家无偿取得的原有规定。
2008年国土资源部和国家工商行政管理总局制定的《国有建设用地使用权出让合同》示范文本（GF—2008—2601）第二十六条，进一步对土地出让期限届满需要无偿收回国有建没用地使用权时，收回地上建筑物、构筑物及其附属设施有给予补偿和无偿收回两种约定：
“土地出让期限届满，土地使用者申请续期，因社会公共利益需要未获批准的，土地使用者应当交回国有土地使用证，并依照规定办理国有建设用地使用权注销登记，国有建设用地使用权由出让人无偿收回。
出让人和土地使用者同意本合同项下宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施，按本条第＿项约定履行：
（一）由出让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设施，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予土地使用者相应补偿；
（二）由出让人无偿收回地上建筑物、构筑物及其附属设施。
”
对于上述第二种情况，应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后的寿命计算建筑物折旧。
如图8－3（b）所示，假设是在出让的国有建设用地上建造的商场，出让年限为40年，建设期为3年，商场经济寿命为60年。
在这种情况下，商场经济寿命中晚于土地使用期限的那部分寿命为23年（3年建设期加上60年商场经济寿命减去40年出让年限），因此，应按照37年（60年商场经济寿命减去23年）而不是60年、63年或40年计算商场折旧。
如图8－3（c）所示，假设是旧厂房改造的超级市场，在该旧厂房建成6年后补办了出让手续，出让年限为40年，建筑物经济寿命为50年。
在这种情况下，建筑物经济寿命中晚于土地使用期限的那部分寿命为4年（50年建筑物经济寿命减去6年建筑物已经使用年限，再减去40年出让年限），因此，应按照46年（50年建筑物经济寿命减去4年）而不是50年、44年或40年计算建筑物折旧。
史家解读：
在学习计算建筑物折旧时考虑土地使用期限对建筑物经济寿命的影响的内容时，建议一定要结合“收益期限的确定”进行对照学习。
第六节 房屋完损等级评定和折旧的有关规定
一、房屋完损等级评定的有关规定
房屋完损等级是用来检查房屋维修养护情况的一个标准，是确定房屋真实新旧程度和测算房屋折旧的一个重要依据。
房屋的完好程度越高，其现值就越接近于重新购建价格。
1984年11月8日，原城乡建设环境保护部发布了《房屋完损等级评定标准（试行）》，同年12月12日发布了《经租房屋清产估价原则》。
现将有关内容综合如下：
（1）房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目完好、损坏程度来划分的，分为下列5类：
①完好房；②基本完好房；③一般损坏房；④严重损坏房；⑤危险房。
（2）房屋结构、装修、设备三个组成部分的各个项目为：
①房屋结构组成分为地基基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面；②房屋装修组成分为门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修；③房屋设备组成分为水卫、电照、暖气及特种设备（如消防栓、避雷装置等）。
（3）房屋完损等级的判定依据是：
①完好房：
结构构件完好，装修和设备完好、齐全完整，管道畅通，现状良好，使用正常。
或虽然个别分项有轻微损坏，但一般经过小修就能修复的。
②基本完好房：
结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现状基本良好，能正常使用，经过一般性的维修能恢复的。
③一般损坏房：
结构一般性的损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部有破损，油漆老化，设备、管道不够畅通，水卫、电照管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修更换部件的。
④严重损坏房：
房屋年久失修，结构有明显变形或损坏，屋面严重漏雨，装修严重变形、破损，油漆老化见底，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照管线；器具和零部件残缺及严重损坏，需进行大修或翻修、改建的。
⑤危险房：
承重构件已属危险构件，结构丧失稳定及承载能力，随时有倒塌可能，不能确保住用安全的。
（4）房屋新旧程度的判定标准是：
①完好房；十、九、八成；②基本完好房：
七、六成；③一般损坏房：
五、四成；④严重损坏房及危险房：
三成以下。
二、房屋折旧的有关规定
1992年6月5日，建设部、财政部制定的《房地产单位会计制度—会计科目和会计报表》（建综[1992］349号印发）对经租房产折旧作了有关规定。
这些规定虽然是针对会计上的折旧和“经租房产”的，但其中的房屋分类分等和一些参数，如房屋的耐用年限（寿命）、残值率等，对于估价上求取建筑物的折旧有一定的参考价值。
经租房产折旧的有关规定如下：
（史记：
缺钢结构的介绍）
（1）计算折旧必须确定房产的价值、使用年限、残值和清理费用，计算公式为：
年折旧额＝原价×（1－残值率）÷耐用年限
（2）经租房产根据房屋结构分为下列4类7等：
①钢筋混凝土结构：
全部或承重部分为钢筋混凝土结构，包括框架大板与框架轻板结构等房屋。
这类房屋一般内外装修良好，设备比较齐全。
②砖混结构一等：
部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构，外墙部分砌砖、水刷石、水泥抹面或涂料粉刷，并设有阳台，内外设备齐全的单元式住宅或非住宅房屋。
③砖混结构二等：
部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构，外墙是清水墙，没有阳台，内部设备不全的非单元式住宅或其他房屋。
④砖木结构一等：
材料上等、标准较高的砖木（石料）结构。
这类房屋一般是外部有装修处理、内部设备完善的庭院式或花园洋房等高级房屋。
⑤砖木结构二等：
结构正规，材料较好，一般外部没有装修处理，室内有专用上、下水等设备的普通砖木结构房屋。
⑥砖木结构三等：
结构简单，材料较差，室内没有专用上、下水等设备，较低级的砖木结构房屋。
⑦简易结构：
如简易楼、平房、木板房、砖坯房、土草房、竹木捆绑房等。
（3）各种结构房屋的一般耐用年限见表8－2。
（4）房屋残值是指房屋达到使用年限，不能继续使用，经拆除后的旧料价值；清理费用是指拆除房屋和搬运废弃物所发生的费用；残值减去清理费用，即为残余价值，其与房屋造价的比例为残值率。
各种结构房屋的一般残值率见表8－2。
史家解读：
此表中的耐用年限应该是建筑物自然寿命而不是经济寿命，但在估价实务和估价师考试中用到建筑物经济寿命时，均以此表中的建筑物耐用年限为准。
而且此表较久远，缺钢结构内容，耐用年限的取值是否也应予以调整？
第七节 成本法总结
如图8－4所示。
对成本法的内容进行归纳总结可知：
成本法的典型估价对象是现有建筑物与土地综合体的房地产（即旧的房地），其价值等于房地重新购建价格减去建筑物折旧，或者土地重新购建价格加上建筑物重新购建价格减去建筑物折旧。
其中，房地重新购建价格一般是模拟房地产开发过程，根据房地产价格构成，采用成本法求取；也可以先分别求取土地重新购建价格和建筑物重新购建价格，然后将两者相加来求取。
土地重新购建价格分为重新购置价格和重新开发成本。
土地最新购置价格一般是采用比较法求取，也可以采用基准地价修正法求取；土地重新开发成本一般是采用成本法求取。
建筑物重新
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