某房地产开发项目谋划建议书商住小区建设项目谋划建议书已通过审核甲级优秀报告书.docx
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某房地产开发项目谋划建议书商住小区建设项目谋划建议书已通过审核甲级优秀报告书
第一章申报单位及项目概况
1.1项目申报单位概况
本项目的申报单位为南宁百利物业开发有限公司（以下简称南宁百利公司）。
南宁百利公司是外商独资公司，成立于1994年8月4日，公司注册资金为210万美元，为暂定级房地产开发企业。
公司现办公地址在南宁市星光大道17号，国际经贸大厦23楼A座。
主要经营成片土地开发（房地产开发建设）。
公司成立以来，严格遵守国家的法律法规，积极进行房地产项目的开发工作，本项目是源自于1994年—1998年期间大沙田经济开发区9区原“新加坡城”项目的开发。
在1998年3月26日参与原“新加坡城”的投资方分家析产，南宁百利公司分得其中的63,066㎡（折合94.6亩）的土地使用权，在2005年1月31日取得了规范的土地证之后着手进行“百利新城”商住小区的项目开发。
1.2项目概况
1.2.1项目背景
2008年是服务中国——东盟博览会的第五年，也是南宁市房地产行业发展的关键一年。
随着南宁市“136”工程纵深实施、中国－东盟博览会永久落户南宁、旧城改造及城市中心辐射延展，给南宁市房地产的发展带了新的机遇，从2003年以来，南宁市房地产市场一直持续呈现出一种供求两旺的局面。
从2004年至2006年，南宁市房地产投资分别为66.04亿元、105亿元、139亿元，三年间增加了2.10倍；而房地产开发投资占当年GDP的比重也逐年攀升，分别为11.2％、14.45％、15.21％，这说明房地产投资在南宁经济中占据越来越重要的地位。
同时近两年来，商品房建成面积按每年40％以上的速度增长、商品房销售面积按每年年均48％以上的速度增长、商品房销售均价则按每年6.5％的速度增长。
这些都表明了近年来南宁房地产业无论是投资总量，还是开发总量、销售价格，均呈上升趋势。
进入2008年以来，南宁市房地产市场依旧稳步增长，商品房价格稳中有升。
房地产市场总体发展空间仍然广阔。
当前国家政策选择的主基调是加强和改善宏观调控，为了保持房地产业的持续、健康、稳定发展，出台了一系列政策措施。
城市建设方面，随着多座跨江大桥的修建和江南区域原有规划的逐步实施，江南交通立体网络得到明显改善，市政公共配套设施迅速完善，加上政府对五象新区规划的出台，在建的南宁大桥一旦完成，将使江南地区与琅东新区连成一片，给江南带来无限的发展生机。
2005年经国务院批准，大沙田已划归南宁市行政区域划分调整后的新城区——良庆区，并纳入南宁市城市发展总体规划之中。
市政部门往五象新区迁移，对于南部楼盘来说，无疑是一个上行空间的推进剂。
在这种背景下，南宁百利公司抓住机遇，紧跟南宁市发展步伐，为南宁人民创建新颖优质、布局合理、环境优美的居住家园，同时为实现城市经济和企业发展的“双赢”目标而努力。
南宁百利公司开发的“百利新城”项目，是南宁市良庆区其中一个别具特色的商住小区，小区居中穿越一条商业步行街，使它分为南北两部分。
项目一期开发建设从南部靠荣光北路及东四里路的21,072.42㎡，建筑面积37,644.24㎡；项目二期开发建设南部其余的地块；项目三期建设步行街北侧的全部建筑物。
本项目为“百利新城”二期工程建设项目，南宁百利公司将延续其一贯的品牌经典，精心打造高品质住宅小区，提升区域人居环境，改善居住条件，创作舒适和谐的生活质量。
本项目“百利新城”分三期建设，一期工程已于2007年4月6日开工建设，即将于2008年4月6日竣工。
现二期工程拟于2008年8月开工建设，工期约1年半。
1.2.2项目拟建地址
项目位于南宁市大沙田开发区第九小区（银沙大道与东风北路交界处），项目用地面积为20147.38m2（合30.22亩）。
项目用地东接东风北路，西与荣光北路接壤，北为项目三期用地，南接项目一期开发小区。
（具体介绍详见第五章项目选址章节）。
1.2.3项目建设内容
本项目总建筑面积为37905.5m2，建设包括步行街南侧的一排（3栋）6层的商铺/住宅楼（底层为隔开单间铺面或毗连的大间商场/餐厅，2-6层为住宅楼）和靠东风北路的一栋高层综合楼。
物业类型主要为住宅和商业，其中住宅分为多层住宅和高层住宅。
项目经济技术指标如下：
序号
项目
计量单位
指标
1
建设用地面积
㎡
20147.38
2
总建筑面积
㎡
37905.5
2.1
地上建筑面积
㎡
34618.6
2.1.1
多层部分总面积
㎡
17325.9
（1）
其中：
住宅总面积
㎡
13453.4
（2）
商业用房总面积
㎡
3872.5
2.1.2
高层部分总面积
㎡
17292.7
（1）
其中：
商业用房总面积
㎡
4575.2
（2）
物业及配套用房面积
㎡
211.9
（3）
商铺建筑面积
㎡
6022
（4）
幼儿园面积
㎡
729.6
（5）
住宅面积
㎡
11776
2.2
地下室建筑面积
㎡
3286.9
3
多层建筑占地面积
㎡
3827.5
4
高层建筑占地面积
㎡
1568.4
5
绿地面积
㎡
6867
6
总户数
户
239
7
停车泊位
个
131
7.1
其中：
露天车位
个
47
7.2
地下室车位
个
84
1.2.4投资规模和资金筹措
项目的总投资为7000万元，全部由公司自筹解决。
1.2.5工程技术方案
（1）总平规划方案：
建筑布局：
本小区由三个居住组团组成，中心绿地以组团为单位进行布置。
规划结合用地情况，在小区中部从东到西布置了一条商业休闲步行街，所有公共服务设施及绿地均与之相联系；小区内部的交通网络直接与绿地相联系，南北两部分的车流不得通行。
本小区规划理念对以往的“中心绿地、居住组团、公共服务中心”布局模式利用系统的观点做出解析并加以重新组合。
如把居民的主要休闲活动从绿地转移到步行街上，而经过纯化的绿地加入了隔离道路的生态功能系统；公共服务设施由于室外设施的开放加入到步行街的整体环境和生活氛围的营造中去，从而使之呈现出截然不同的勃勃生机。
小区内部主要道路车行道宽6m，人行道宽2m。
另外，人行道与停车位以植草砖铺设，以提高绿化面，减少小区内钢筋混凝土的生硬面孔；次要道路宽3m。
一期规划已有室外停车位21个，以供外来车辆停车所用。
小区居民停车采用住宅底层架空车库形式，二期设有地下停车位84个，室外停车位47个。
本小区住宅布置整体采用坐北朝南，辅以南偏东、西小于15度角的方位。
按照原南宁市规划管理局批准的小区总平面规划方案，二期用地东南侧布置一栋高层综合楼，其余均为6层的多层商住楼。
（2）建筑方案：
平面功能：
二期沿商业步行街建商住楼共3栋，其一层为隔开单间铺面，层高为3.8米；二～六层为住宅楼，其中一～六层分为一房一厅、二房二厅、三房二厅几种户型。
立面造型：
商住楼造型风格提取了广西传统建筑的元素，采用斜屋顶的建筑形式，重点处理建筑立面，使立面构图富于变化，体现诗意的设计内涵，立面利用色块间的对比强化建筑风格。
综合楼的设计以通透的阳台，顶部的构架，营造出建筑外观的韵律，象征着对时代大潮的呼应，明快的色彩，让建筑显得活泼而充满朝气。
活跃元的出现，整合了建筑体量，同时也丰富了建筑群体的天际轮廓。
（3）结构方案：
本项目安全等级为二级，设计年限50年；根据《建筑抗震设防分类标准》，本项目抗震设防类别为丙类；项目按基本烈度6度进行抗震计算。
抗震等级：
框架、剪力墙均按三级。
本工程拟采用钢筋混凝土框架结构，基础采用钢筋混凝土独立柱基础，填充墙采用条形基础。
（4）给排水方案：
项目水源由南宁市政给水管网供给，生活用水量参照修订后的国家标准《建筑给水排水设计规范》（GB1588）确定。
给排水指标如下：
① 最高日用水量：
660m3/d；
② 最高日最高时用水量：
70m3/h;
③ 生活用水定额：
200L/人·d；
④ 浇洒道路及绿化用水：
1.5L/m2·次
本项目拟从现有最近的市政供水管网引一根DN200进水管供给，小区内给水管形成环管，各单体用水从环管上接管，室内给水采用一户一表供水。
室内排水采用生活雨、污水分流制。
生活污水系统：
室内的采用单立管排除，经化粪池处理后排入小区生活排水管网或者排入小区污水处理站。
雨水排水系统：
屋面雨水等采取雨水斗收集，用落水管接至室外排雨水管网。
生活排水若不能直接入邕江，应经过污水处理达标后方可排放。
（5）通风及防排烟方案：
设备房单独设机械排风、排烟系统，排风量均按15次/h换气次数计算，排烟量按最大面积的120立方米/小时换气次数计算。
厨房油烟经专用风道排至屋面。
屋面设加压送风系统。
（6）电气工程方案：
随着经济发展，对供电可靠性的要求也越高，设置一座小区SL7-500/10配电房，满足用电总量。
①强电部分
变配电：
在商住小区内设二座10/0.4KV变电所（分一期、二期），10Kv外线由供电部门考虑。
每栋住宅每个单元分别设置单元配电箱，每套住户单独设置一个用户配电箱，用户配电箱系统按《住宅设计规范》要求设计。
单元配电箱向住户电箱供电，单元配电箱电源直接由变配电所低压配电屏提供。
根据商住小区的用电情况、负荷等级为三级，外电源由大沙田变电站一路10KV线路至本小区变电所。
照明：
采用混合照明方式，能满足项目各不同功能不同场所的照明要求。
防雷及接地：
本小区除变电所为第二类防雷建筑外，其余为三类防雷建筑，采用屋面避雷网格防雷。
采用TN-C-S接地系统，电气安全接地，防雷接地，共用一个接地系统。
②弱电部分
通过设备消防自动报警系统、电话通信系统、有线电视系统、保安监控系统及计算机信息管理系统等，使本项目能安全、先进、高效地使用，充分发挥其社会效益及经济效益。
（7）消防工程方案：
百利新城商住小区设有双向双车道出入口，满足消防车道的要求。
二期高层建筑的两个长边设有消防车道。
本项目室外消火栓用水量按同一时间火灾次数为一次计。
一次火灾用水量按20L/s计。
室外消防采用低压制，在给水环状管网上设若干套室外消火栓。
本项目室内消火栓系统根据建筑物的功能与高度按消防规范的有关规定来设置。
各商住楼室内消火栓给水系统用水量为30L/s。
住宅楼内按消防规定配置手提式磷酸铵盐干粉灭火器，灭火器配置按中危险级A类考虑，最大保护面积15㎡/A，置于楼梯间走廊、出口等明显部位。
无法满足自然排烟条件的消防楼梯间、防烟前室均采用机械加压送风进行防烟。
排烟系统中设有烟气温度超过280℃时自动关闭的排烟防火阀，同时连锁关闭相应的排烟风机。
火灾时，排烟风机能在280℃时连续运行30min以上。
排风排烟两用风机由两路电源供电，防排烟系统由消防控制室控制。
第二章发展规划、产业政策和行业准入分析
2.1发展规划分析
2.1.1项目符合南宁市十一五规划
《南宁市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》中指出，南宁市在十一五期间，要“稳步发展房地产业，加强房地产市场管理调控，调整商品房供应结构，增加经济适用房供给，合理规划商业地产，引导高档商品住宅开发建设。
加快培育房地产二、三级市场，发展物业管理行业。
积极改善居民住房环境和质量，提高居民居住面积，五年新建商品房面积达到1800万平方米左右。
”本项目的建设对提高区域商品房质量、改善居住环境、促进区域房地产市场发展均起到积极作用，而且户型结构合理，对调整南宁市商品房起到一定作用，由此可见，本项目的建设符合南宁市十一五规划的精神。
2.1.2项目符合南宁市城市总体规划、南宁市近期规划、南宁市土地利用规划
项目所在区域原为闲置荒地，大部分为平缓丘陵，在南宁城市总体规划、南宁市近期建设规划中，本项目所占地块规划为商业居住用地；在南宁市土地利用规划中，本项目所占地块的土地用途为：
城镇混合住宅（居住、商业、办公）。
本项目的建设，正是符合城市总体规划和土地利用规划，有利于促进规划目标的实现。
城市规划对本项目的退线要求为：
高层建筑主体退东风北路15米；西面退用地红线15米。
本项目方案完全遵照规划的要求进行设计。
本项目的总平图已于2005年8月3日通过南宁市规划管理局的审批，审批号：
2005——153。
2.2产业政策分析
对本项目有影响的房地产行业的产业政策有以下几个：
（1）2002年5月，11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》国土资源部发布，从2002年7月1日起正式停止经营性项目国有土地使用权协议出让，明确要求各地政府加强国有土地资产管理，规范土地市场，实行招标拍卖挂牌交易。
（2）2003年8月12日，《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》国务院发布（国发〔2003〕18号），提出要控制高档商品房建设。
（3）2005年3月26日，《关于切实稳定住房价格的通知》由国务院办公厅下发，通知要求控制房价涨幅过快，首次以行政问责形式将稳定房价提高到政治的高度，重在威慑，即“老国八条”。
（4）2005年4月28日，《加强房地产市场引导和调控的八条措施》国务院出台，具体的硬措施，每条措施都直指房价涨幅过快，重在具体执行的实操性，即“新国八条”。
（5）2005年5月11日，《关于做好稳定住房价格工作的意见》。
（6）2005年，各大银行达成协议：
高档住宅“首付比例提高到三成”
（7）2006年国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，即“国六条”。
本项目用地系通过协议转让方式获取（宗地号：
50010001、50010002），手续齐全。
在项目的设计、施工、销售过程中也严守国家、自治区的各项政策规定，服从国家和地方对商业房地产、住宅房地产产品供应结构的宏观调控。
因此本项目的建设符合国家和地方在房地产行业的各项政策。
2.3行业准入分析
本项目建设单位南宁百利物业开发有限公司和拟建项目均符合广西壮族自治区对房地产企业市场准入的各项规定与要求，目前南宁百利物业开发有限公司已具备营业资格和房地产开发企业资质。
公司的企业法人营业执照注册号为：
企独南宁总副字第000460号
公司的房地产开发企业资质证书编号为：
4501L0160
第三章资源开发及综合利用分析
本项目非资源开发型项目，本章中仅对项目中水资源的消耗指标进行分析，并提出节水措施，资源开发及利用的内容此处不做论述。
3.1水资源消耗指标
由入驻该人数及项目建设的规模指标，可以估算出本项目的用水量指标：
生活用水量统计（根据方案内容修改）
用水单位
用水定额
（L/p·d）
使用人数（p）
使用时间（h）
小时变化系数
最大时用水量
（m3/h）
最高日
用水量
（m3/d）
备注
住宅
200
956
24
1.5
11.95
191.2
商业
8
8447.7m2
12
1.5
8.45
67.58
物业及配套
8
941.5m2
12
1.5
0.94
7.53
绿化用水
3
6867㎡
20.6
不可预见水量
按最高日用水量10%
28.69
合计
21.34
315.6
用水量估算结果为：
最高日用水量为315.6m3，最大时用水量21.34m3。
3.2水资源节约措施
水资源是地球上最重要的资源之一，而缺水是一个世界性的问题，水资源的节约意义重大。
本项目的节水措施应从以下方面入手：
（1）采用瓷芯节水龙头；
（2）建筑物1～3层由市政给水管网直接供水，充分利用管网水头，减少水加压能耗；
（3）所有止回阀进口侧设有旁路小支管DN15试水阀，方便定期检查它们是否失灵反向漏水，满足节水节能要求；
（4）部分绿化浇洒用水采用建筑中水回用，节约水资源；
（5）卫生器具与配件采用节水型产品。
第四章节能方案分析
4.1节能标准和节能规范
本项目遵循的节能标准合节能规范为：
《民用建筑节能管理规定》建设部令第143号（2005）
《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》JGJ75－2003
《公共建筑节能设计标准》GB50189－2005（本项目的公共部分）
4.2能耗指标分析
本项目主要消耗的能源为电力。
本工程用电负荷为1800KW，总装机容量为2500KVA。
4.3节能措施和节能效果分析
本项目在设计时符合各项节能规范，可达到较好的节能效果。
节能措施如下：
（1）在总平面规划上，综合考虑朝向、风向的关系，力求达到良好的自然通风，充足的日照，并强调室内通风及蓄热，尽可能多地将住宅布置成南北向。
（2）在满足住宅部分平面功能合理的同时，尽量减少外墙面的凹凸，在单体设计时在满足住宅功能及立面造型需要同时，注重控制外窗的面积，开窗面积已考虑节能要求，窗墙面积比符合《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》规定的指标；窗墙面积比，为南向≤50%，北向≤45%，东西向≤30%。
超过指标者均采用双层玻璃解决。
（3）外门窗采用断热铝合金型材门窗，达到节能要求。
（4）外门窗安装中，其门窗框与洞口之间均采用发泡填充剂堵塞，以避免形成冷桥。
（5）外门窗的气密性为4级，符合节能要求。
（6）建筑墙体采用轻质的空心水泥砖，对结构负荷有利，又具有良好的隔热保温性能，并根除粘土砖的能耗。
外立面采用飘窗的处理，不使大面积的玻璃幕墙，可以减少能耗。
（7）住宅平屋顶采用倒置式屋面做法，设计25厚挤塑泡沫板保温隔热层，其传热系数K≤1.0w/（m2.k）符合节能要求，局部屋面采用绿化措施，以达到降温、隔热效果。
（8）选用绿色环保的电气设备及材料；备用柴油发电机组设排烟，进风，排风消声器，及消烟池，机房内设吸音材料；采用低损耗的SCB11型干式电力变压器，高效电子镇流器，节能荧光灯或其他高光效气体放电灯等。
（9）合理设置空调机位置，减少空调工作距离，风机选择高效率、低能耗的产品。
（10）所有给排水管道采用了内表面卫生光滑、阻力系数小的PE管和稳态管、PVC-U管，节约能耗。
第五章建设用地、征地拆迁及移民安置分析
5.1项目选址及用地方案
项目位于南宁市大沙田经济开发区第九区，项目用地面积为20147.38m2（合30.22亩）。
项目用地东接东风北路，西与荣光北路接壤，北面是项目三期用地，南接项目一期开发小区。
百利新城商住小区位于南宁市大沙田经济开发区，除南侧及西北侧比邻居住区外，其余均面临城市道路；另外，其东北向面向邕江，可远眺其河畔景色，自然景观条件较好。
本小区总占地面积为6.3ha，绿地率为25.86%。
小区居中穿越一条步行街，将其分为南北两部分。
南部为正在开发的一、二期工程用地，北部为规划中的三期工程用地。
项目用地性质为居住用地。
土地使用年限为：
住宅70年
土地证编号为：
南宁国用（2005）第434421号、南宁国用（2005）第434422号。
5.2土地利用合理性分析
（1）本项目的建设符合南宁市土地利用规划，项目的建设内容和土地利用规划规定的用地性质相符。
（2）城市规划对项目用地的容积率控制指标为3.3，项目的设计容积率为3.285，在规划的控制指标范围内有效地利用了土地资源。
目前项目总平图已通过规划主管部门的审批。
（3）项目在总平设计时，除了居住空间外，充分考虑了居民活动、休闲场地和绿地景观系统，同时在底层设置一定的商业面积，在服务本小区居民生活的同时，也满足了临近社区的生活所需。
本项目的建设将进一步提升项目地块及周边地块的土地价值。
基于以上三点，项目地块的土地利用较为合理。
5.3征地拆迁和移民安置
项目土地系通过协议出让的方式获取，地块内无拆迁、无移民安置问题。
第六章环境和生态影响分析
6.1环境和生态现状
项目用地处于平缓丘陵山坡，地形完整，场地稳定，地表未发现不良地质作用。
地貌上属于南宁盆地东侧边缘的平缓丘陵地段，适宜兴建21层高以下的建筑物。
本项目的区域环境质量较好，目前地块的区域环境空气质量良好，场界各测点昼、夜噪声监测值均低于《城市区域环境噪声标准》GB3096-93中相应的标准限值，说明本区域声环境质量现状良好，达到环境功能要求。
6.2生态影响分析及生态保护措施
本项目的建设营造了适宜居家生活的舒适环境；而本项目绿化及环境工程的实施，与周边环境协调一致，很好地改善了区域的环境质量。
因此本项目的建设对项目地块本身乃至周边区域环境生态的改善是非常有利的。
以下对项目建设期和运营期的环境影响进行分析，并提出防治措施。
6.2.1施工期环境影响及防治
（1）污水
主要是施工过程的建筑污水，污水排放须符合《污水综合排放标准》GB8978-1996一级标准。
污水管应与社区污水管线、城市下水管线连接，确保排污通畅，严禁施工污水向临近的水域排放。
施工废水对环境影响不大。
（2）废气
施工期间运输车辆及施工机械排放的废气中含有CO、NO2、THC等污染物，通过类比分析，废气的影响范围在附近50～100m内，100m外基本无影响。
（3）扬尘
工程基地开挖、施工过程、材料装卸、运输车辆行驶造成的扬尘均会造成粉尘污染。
因此在施工过程中要加强对地基开挖的施工管理，对车辆轮胎实施保洁措施，避免沿途撒落泥土，天气干燥应定期实施洒水降尘，建筑工地原材料露天堆放时要覆盖，施工场地须设置临时隔离墙。
（4）固体废弃物
施工产生的废弃土方、建筑垃圾等，如管理不当会影响施工区周围景观，并有碍道路通行。
建议本项目废弃钢铁统一收集，交由回收公司回收，施工建筑弃渣及弃土由建设局审批后，运至指定地点堆放，运输车辆要覆盖蓬布以防止废弃物洒落造成二次污染。
施工结束后应及时清运因施工产生的固体废弃物，并妥善处置，因施工给绿化造成破坏的，要恢复植被。
（5）噪声
各种施工机械的施工噪声及建材、建筑弃土运输车辆行驶、装卸时发出的噪声对附近环境影响较大。
为减少施工期产生的噪声污染，必须加强施工管理，合理布局施工设备，合理安排施工时间，对高噪声施工设备采取必要的减振、降噪处理，在中午（12：
30－14：
30）和夜间（22：
00－次日6：
00）禁止施工，如因工艺需要在夜间施工的，必须取得有关部门的批准，方可施工。
（6）室内环境污染控制
为预防和控制建筑材料和装修材料产生室内环境污染，保障业主健康，项目建设必须依照《民用建筑工程室内环境污染控制规范》GB30325－2001要求进行。
①材料选择
a．粘合木结构所采用的胶粘剂可能会释放出甲醛，以游离甲醛释放量不大于0.12mg/m3的标准进行控制。
b．壁布、帷幕等经粘合、定形、阻燃处理后，可能会释放出甲醛，游离甲醛量也不应大于0.12mg/m3。
c．由于沥青类防腐、防潮处理剂会持续释放出污染严重的有害气体，严禁用于室内木地板及其他木质材料的处理。
d．预防织物和木材用阻燃剂释放氨气造成污染。
e．脲醛树脂泡沫作为室内保温、隔热、吸声材料时会持续释放出甲醛气体，本项目应考虑采用其他类型的材料代替。
②工程施工
a．室内装修工程所采用的稀释剂和溶剂按国家标准《涂装作业安全规程》GB7691第2.1节的规定“禁止使用含苯（包括工业苯、石油苯、重质苯，不包括甲苯、二甲苯）的涂料、稀释剂和溶剂。
”
b．严格遵守国家标准《涂装作业安全规程：
涂漆前处理工艺安全及其通风净化》GB7692－1999第5.2.8条“涂漆前处理作业中严禁使用苯”和第5.2.9条“大面积除油和清除旧漆作业中，禁止使用甲苯、二甲苯和汽油”。
③施工人员在施工过程中使用的涂料、胶粘剂、处理剂和溶剂后应及时封闭存放。
使用剩余的废料及时清出室内，不在室内用溶剂清洗施工用具。
6.
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