石家庄房地产市场月报.docx
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石家庄房地产市场月报
一、宏观资讯
1、3月国内重大楼市资讯
关键词：
限购令调控问责制一房一价存款准备金率
◆住建部部长：
尚未考虑限购退市时刻准备出台新政（3月11日《新快报》）
住房和城乡建设部部长姜伟新在十一届人大四次会议后表示，限购令目前没有停止的时间表。
姜伟新此前曾表示，楼市调控是长期性的，时刻准备出台下一步楼市调控政策。
焦点解读：
按照新“国八条”要求，包括石家庄在内的全国大部分城市在2月中旬之前出台了住房限购实施细则。
温家宝总理在政府工作报告明确指出，今年要坚定不移地做好房地产市场调控工作，进一步落实和完善各项房地产市场调控政策，坚决遏制部分城市房价过快上涨势头。
上述表态都充分显示了决策层坚决遏制房价过快增长的决心。
而在新“国八条”出台后，各地楼市也出现了一些积极的信号，包括京沪粤深等地在内的一线楼市迅速转冷，上市量和成交量普遍出现下滑，市场观望氛围浓厚。
虽然3月全国多个城市跟进出台的限价令力度不同、幅度不一，但对于不断上涨的房价来说，还是具有很强的威慑力。
需要注意的是，不管是限购还是限价，我们都应将重点放在调控政策的贯彻执行上，这样才能促使楼市调控真正落地，房地产行业健康平稳发展。
◆温家宝：
房价调控重在落实各项政策真正实行问责制（3月14日人民网）
国务院总理温家宝在两会结束后表示，对于房价的调控当前最重要的是各项政策措施的落实；中央要加强对地方落实房价调控政策的检查力度，真正实行问责制。
他同时表示，对待房价要三管齐下，即控制货币的流动性，运用财政、税收和金融的手段来调节市场的需求，加强地方政府的责任。
焦点解读：
在今年“两会”上，如何有效抑制高房价，成为人大代表、政协委员们热议的话题，全国人大、全国政协提交的提案中，大部分都将矛头直指高房价。
此外，在网络评选的两会“热词”中，房价调控和保障房建设均榜上有名。
业界普遍认为，两会期间密集的房地产相关政策和事件表明，2011年房地产市场仍将保持强有力的调控力度。
其中，温家宝总理在两会的记者会上明确提出，“控制货币流动性”是调房价的重要手段之一。
预计在今年，收紧银根的货币政策将不可避免地波及到房地产市场，差别化信贷政策也将得到超乎寻常力度的贯彻执行。
此外，“建立健全考核问责机制”首度写进政府工作报告，再次体现了决策层重拳控房价的坚定决心。
在考核问责机制全面到来之际，地方政府对政策的执行和落实力度将面临巨大考验。
◆央行决定上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点（3月18日中国人民银行网站）
中国人民银行宣布，自3月25日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
这是今年以来央行第三次上调存款准备金率，也是自去年以来的第九次上调。
调整后，大型金融机构的存款准备金率将提高至20%的历史高位。
焦点解读：
粗略估计，此次上调存款准备金率0.5个百分点能够冻结银行体系流动性超过3500亿元人民币。
很显然，控制货币市场凶猛的流动性，缓解通胀预期是央行祭出存款准备金率“利器”的重要诱因。
可以预见的是，宏观经济环境无法改善，连续动用金融调控手段恐怕在一段时间内将成为常态。
迅速调整的货币政策也势必对今年的房地产市场产生深刻影响。
事实上，今年以来信贷收紧早已是“公开的秘密”，有限的信贷规模与庞大的信贷需求之间已经产生了强烈的反差，而连续加息和调整存款准备金率预示着楼市在短期内难以扭转目前的信贷“窘境”。
特别是对于中小房地产企业而言，能否在有限的信贷“蛋糕”中分一杯羹，已经摆在了他们的面前。
有业内人士预计，信贷紧缩将加速和催化房地产市场的洗牌速度。
◆发改委“一房一价”严防开发商坐地起价（3月23日《经济参考报》）
国家发改委宣布，从5月1日起商品房销售明码标价实行“一套一价”，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。
同时，商品房销售价格明码标价对外后，可以自行降价，打折销售，但涨价必须重新申报备案。
焦点解读：
《商品房销售明码标价规定》要求，对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，严格按照申报价格明码标价对外销售；按照建筑面积或者套内建筑面积计价的，还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价。
显然，此举将严厉打击哄抬房价、囤房炒房等市场违规行为，是整肃市场秩序的重要手段，但是不少业内人士也对明码标价能否控制房价表示担忧。
有迹象表明，该项政策的执行或将“倒逼”一些开发企业在申报时选择较高的申报价格，由此也将造成在实签中成交价格或将低于预售价格。
届时，“一房一标价”的政策力度势必会大打折扣。
此外，随着石家庄楼市规模不断扩大，楼盘数量不断增多，能否实现全面有效监管也是对有关部门的严峻考验。
2、3月石家庄房地产市场热点资讯
关键词：
户籍制度预售许可证住房交易手续费商品住房均价限价令
◆石家庄“敞开”户籍大门条件史上最松购房即可落户（3月2日《燕赵都市报》）
石家庄市公安局出台《石家庄市公安局关于加快城市化进程深化户籍制度改革有关问题的意见》，要求即日起凡在省会县城以上城区（含小城镇）稳定居住6个月以上或购置住房的，均可申请登记为城镇户口。
焦点解读：
根据河北省“十二五”规划，到2020年石家庄人口规模要达到500万人以上，并将力争成为河北中南部的“省域中心城市”。
此外，石家庄在去年还确定了主城区、正定新区，以及正定、鹿泉、藁城和栾城等四大郊县将全面纳入“2+4”组团城市的规划。
城市范围和人口规模面临“扩容”，户籍政策显然也需要随之进行调整，被称为“落户条件史上最松”的石家庄户籍政策得以面世自然也显得水到渠成。
宽松的户籍政策和庞大的潜在人口，势必给石家庄楼市带来大量的购房需求，未来的石家庄楼市还将有广阔的市场空间。
但从目前来看，新的户籍政策势必对以户籍作为准入“门槛”的石家庄限购令产生了一定的影响。
这也侧面反映出政府部门在楼市调控和城市发展之间的尴尬境遇。
不过，我们预计这种状态不会成为常态，石家庄楼市长期向好的基本面并未发生根本改变。
◆限购满月石家庄有9个楼盘获得预售许可（3月22日《河北青年报》）
石家庄市住房保障和房产管理局透露，“限购令”实施一个月以来，石家庄共9个项目取得商品房预售许可证，省会新增37万余平方米的市场供应量。
焦点解读：
搜狐焦点网监测显示，限购令实施一个月以来石家庄获准预售的商品房项目数量明显少于去年同期。
除了有关部门在审批预售许可时有所收紧外，房地产开发企业预售申请量出现明显下降也是诱因之一。
我们认为，这与限购、限价、限贷、加息等多重利空因素累积楼市，开发商观望态度升温有着直接关系。
而今年1月底至3月底，石家庄楼市长达近两个月的“开盘荒”也印证了省会开发商暂缓推盘的意图。
然而，开发商暂缓推盘并不会成为今年省会楼市的常态。
3月底开盘的恒大华府取得了当天销售近7亿的骄人成绩，也体现出省会消费者潜在购房能力并未消失。
随着新“国八条”不断深入，调控政策走向日趋明显，受制于资金链压力的开发商会缓缓加快推盘速度，到下半年预计将有更多楼盘入市。
此外，今年的房地产市场整治或将成为常态，因此开发商应当尽早取得预售许可，合法进行商品房预销售，不要去触碰调控的“高压线”。
◆5月1日起石家庄降低住房交易手续费（3月24日《燕赵晚报》）
国家发改委公布《关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知》，决定自5月1日起降低和规范住房交易手续费、施工图设计审查费、部分行业环境影响评价收费和招标代理服务费等收费标准和行为。
焦点解读：
对于国家发改委通知中涉及到的部分交易手续费，石家庄有的已经取消，有的已经减半征收，执行标准实际上已经先行一步。
这次取消或者降低所涉费用大多在几十元或者一二百元，对市场交易行为不会产生太大的影响，但确实是项惠民政策，据测算此项政策可减轻企业和居民负担41亿元。
建设项目收费降低或取消，降低了建设项目的成本，可以能给房地产开发企业进行一定的减负。
不过建设项目中收费项目非常多，本次涉及项目的收费标准的取消或降低在整个项目成本中核算下来所占比例较小，寄希望于这些费用对房价产生一些影响并不切合实际。
◆石家庄商品住房均价4941元/㎡与1月相比变化不大（3月30日《河北青年报》）
石家庄市住房保障和房产管理局发布《石家庄市2011年1-2月房地产市场分析简报》。
简报显示，今年1-2月，石家庄市区商品住房均价为4941元/㎡，同比增长21.62%，但与1月份的商品住房销售均价4927元/㎡相比变化不大。
焦点解读：
这是限购令落地石家庄后，省会房管部门公布的首份楼市运行数据。
《简报》显示，受限购令出台的影响，开发商普遍持观望态度，推盘速度有所放缓，年前两个月石家庄商品住房上市量维持了下跌态势；不过，省会商品住房供求增量比却出现了微妙变化，呈现“供略大于求”的态势。
业界普遍认为，由于限购令的出台，使石家庄房价商品住房房价上涨的步伐有所减慢。
不过，二月份不是传统的楼市旺季，开发商的调价步伐放缓；此外适逢春节长假，楼盘的促销力度和频率相比平日有所较少；对于购房者来说，二月份也不是购房的最佳时机。
再加上央行加息、限购令出台，多重原因下2月石家庄房价变化不大也可以理解。
至于后市走向，关键还是要看限购、限价、限贷等多项调控政策能否得到贯彻落实，以及积重难返的观望氛围和凝固的市场活力何时才会恢复。
◆石家庄房价调控目标出台要求新建住宅价格涨幅控制在10%以内（3月31日搜狐焦点网）
石家庄市住房保障和房产管理局明确规定，新建商品住房年度价格涨幅要明显低于全市城市居民人均可支配收入增长幅度，并力争上涨幅度控制在10%以内。
焦点解读：
这是石家庄房地产历史上的首份房价调控目标，也是石家庄贯彻落实新“国八条”相关调控政策的新动作。
“卡”在新国八条规定的出台“大限”前问世，石家庄限价令虽然略显仓促，但也充分表明了石家庄遏制不断飙升的房价的决心。
不过，石家庄限价令并未给出明确的限涨基准价格。
据我们从石家庄市住房保障和房产管理局了解到的消息，去年石家庄商品住房成交均价为4790元/㎡。
如果以此为基准房价，并将限价令规定的全年新建商品住房价格限涨10%计算在内，那么到今年年底石家庄商品住房均价将不能超过5269元/㎡。
而在石家庄主城区，已经很难找到均价在5000元/㎡以下的楼盘，实现限价令所要求的房价水平显然非常困难。
截至目前，省会有关部门还没有披露限价令执行的相关政策细节，因此限价令能否完整地贯彻到省会楼市，能否彻底左右石家庄房价未来的走势，仍不明朗。
石家庄房地产市场其他热点资讯：
1.石家庄公积金贷款政策进行微调，购买第二套住房的公积金个人贷款首付款由原来的不低于50%，提高为不低于60%。
（3月1日《燕赵都市报》）
2.河北省公布2011年度各设区市住房保障工作责任目标，将中央下达的38万套保障性住房建设任务落实到各地级市。
其中，石家庄确定今年将新建41248套保障性住房。
（3月24日《燕赵都市报》）
3.2010年石家庄发放住房公积金个人贷款12699户，30.12亿元，首次超过各商业银行，居全市首位。
（3月29日《燕赵都市报》）
3、3月石家庄市政规划
关键词：
城市快轨公交道路城建正定新区城中村
◆公交资讯：
2011年3月没有新开通的公交线路；
2路、快2路、31路、快31路、36路、37路、64路、75路、77路、86路、94路、95路、112路、118路、快2环1路、快2环2路等16条公交线路调整；
此外，自3月1日起21条公交线路末班车延时；
◆道路资讯：
2011年3月断交施工的道路：
胜利大街（北二环—古城西路）；
已经恢复通车的道路：
东平路（平安大街—东三教大街）、元南路（胜利南街—槐安路）。
焦点解读：
夜经济可谓今年石家庄的一大“重头戏”。
自3月15日夜经济开幕以来，省会商超通过开辟夜场都取得了骄人的销售业绩，其中不乏近年来涌现出的商业地产项目。
随着气温不断回升，越来越多的市民将参与到夜经济之中，多条公交线路延时也将助推这一趋势。
此外，作为主城区与正定板块的重要通道，胜利北大街的断交施工将对其通行质量和效率的提升产生积极影响。
今年以来，随着主城区限购政策不断深入，一些投资客将目光对准了蒸蒸日上的正定板块楼盘，但时常拥堵的胜利北大街却延滞了不少人的脚步。
相信随着胜利北大街改造完工，石家庄的北出通道将更为便捷畅通。
◆石家庄30座城中村改造名单首度曝光8月底前拆完（3月1日《燕赵晚报》）
石家庄市人民政府要求，在8月底前将拆迁完成30个城中村，其中二环内19个，二环外11个。
届时，省会二环内将彻底告别城中村历史。
焦点解读：
“城中村改造”是一个常谈常新的话题，也是近年来从未降温的楼市热词。
今年的城中村改造之于石家庄，意义更大：
主城区最后19座城中村在8月底前拆完，意味着石家庄将彻底告别“城中村时代”，城市发展和市民生活都将掀开新的一页。
而对于开发商而言，城中村改造也从未离开过他们的视线。
随着主城区净块资源接近枯竭，地段优势明显但开发成本较大的城中村已经成为不少开发商“不得已而为之”的选择。
事实证明，不少城中村改造项目“化腐朽为神奇”，正在或有望晋级石家庄新的地标建筑和城市中心，像石家庄裕华万达广场、北郡、众美城·廊桥四季等都是其中的代表。
据了解，今年拆迁的30座城中村中，仍有一部分改造项目悬而未决，相信这些地块将成为省会开发商新的角逐战场。
◆正定新区城建全面提速新区快速路竣工通车（3月17日《燕赵都市报》）
正定新区近期城建动态包括：
正定新区快速路建成通车，全长3.06公里；太行大街跨滹沱河大桥将力争“五一”前建成通车；“十一”前人防预备指挥所等4个项目竣工开放；加紧做好后续项目开工准备工作，“五一”前开工建设华侨大厦等20个项目。
焦点解读：
由于石家庄的限购令针对的只是市内五区及高新区，客观上助推了正定新区和四大组团城市的房地产市场。
而在非限购区域中，正定新区距离市区最近；在业态上，正定新区的住宅、花园洋房、写字楼、公寓和商务酒店等也最为完备。
因此在各区域的角力中，正定新区胜出的概率显然最大。
然而，繁荣背后隐忧暗存。
其中基础设施落后是掣肘正定板块楼市的最大因素。
随着上述城建项目全面展开，基础设施方面将有所补强。
另外值得注意的是，正定新区将在“十二五”期间以建设生态新城、打造第一低碳城市为目标，建设以高端服务业为主的“省会副中心”。
这对于正定新区楼市而言也是一大利好。
二、土地市场资讯
1、3月全国土地市场资讯
◆全国土地政策终结“紧急状态”决策层收紧土地红线（3月3日新华社）
国家土地副总督察甘藏春表示，2011年土地调控政策应当从保证扩大内需大量项目上马的应急状态向正常状态回归，通过实施科学调控和差别化土地供应政策，保障建设项目合理需求。
在进入常态化后，要统筹兼顾，妥善处理好土地管理日常工作和年度行动任务间的关系。
◆2010年全国土地财政收入2.9万亿超出预算113%（3月7日新华社）
财政部在《关于2010年中央和地方预算执行情况与2011年中央和地方预算草案的报告》中披露，2010年全国财政收入83080.32亿元，比2009年增长21.3%。
其中国有土地使用权出让收入29109.94亿元，完成预算的213.2%。
2、3月石家庄土地市场资讯
2011年3月29日，石家庄第一批共2宗国有建设用地挂牌出让，总面积约89300.7平方米（约合134亩）。
【2011】001号地块：
位置：
东至颐高数码广场西，西至青年街东，南至民族路，北至规划路（民族路二期旧城改造地块），黎明街（规划路-民族路）道路红线以内（民族路二期地下空间）；面积：
32317.3平方米（约合48亩）；土地用途：
商服用地（民族路二期旧城改造地块），交通运输、商服用地（民族路二期地下空间）；容积率≤6.65，建筑密度≤50%，绿地率≥15%；出让年限：
商服40年；起始价：
4.3亿元（约合896万元/亩）。
注：
【2011】001号地块竞买人或竞买人所属企业必须是2009年全国500强企业，竞买人须接受拆迁实施单位（新华区人民政府）与本项目回迁人签订的回迁协议中所约定事项，并取得石家庄市诚信管理中心开具的企业信用报告，不接受自然人申请及联合申请。
【2011】002号地块：
位置：
东至黄山街，西至耕地，南至漓江道，北至珠江道；面积：
59026.2平方米（约合89亩）；土地用途：
工业；土地用途：
信息化学品制造；容积率0.8-2.0，建筑密度30%-45%，绿地率≤20%；出让年限：
商服50年；起始价：
0.34亿元（约合38万元/亩）。
三、住宅市场分析
1、3月石家庄商品住宅成交备案情况
图3-12011年3月石家庄商品住宅成交备案套数
根据石家庄市住房保障与房产管理局公布的数据显示，2011年3月，石家庄商品住宅共成交备案1533套。
如图3-1所示，商品住宅分面积段备案统计具体情况为，60㎡至80㎡商品住宅以589套居首位；其后依次为120㎡至150㎡为271套、100㎡至120㎡为207套、150㎡以上为201套、80㎡至100㎡为159套、60㎡以下商品住宅为106套。
图3-22011年3月石家庄商品住宅成交备案面积
2011年3月，石家庄商品住宅成交备案15.5167万平方米。
如图3-2所示，商品住宅分面积段备案统计具体情况为，面积在60㎡至80㎡商品住宅以4.2781万平方米居首位，其后依次为120㎡至150㎡商品住宅为3.6358万平方米、150㎡以上商品住宅3.4378万平方米、100㎡至120㎡商品住宅为2.3009万平方米、80㎡至100㎡商品住宅为1.4691万平方米、60㎡以下商品住宅为0.3950万平方米。
（注：
上述数据均来自石家庄市住房保障与房产管理局网站公布的每日成交备案数据，参考石家庄房企的实际操作，存在项目延后备案的情况，因此该数据可能具有时间上的滞后性，在此我们仅作数据客观描述）
2、3月房地产调控政策解读
关键词：
房价调控目标商品房一房一价保障房
根据新“国八条”的要求，石家庄在3月31日正式公布2011年新建商品住房价格控制目标，提出今年新建商品住房年度价格涨幅度要低于全市城市居民人均可支配收入增长幅度，并力争将涨幅控制在10%以内。
综合比较我们发现，各地限价令呈现出三种动向：
以沪穗深为代表的一线楼市明确表示新建住房价格涨幅要低于全市本年度GDP；而以石家庄、太原、济南为代表的省会及二三线城市将新建住房价格涨幅要控制在10%左右；只有北京特立独行，提出新建住房价格“稳中有降”。
此外，3月国家发改委公布了《商品房销售明码标价规定》，明确指出5月1日起商品房销售需“一房一标价”，涨价必须重新申报备案。
而在2010年12月21日，石家庄就出台了《关于促进全市房地产市场健康平稳发展的实施意见》，明确提出取得预售许可证的商品房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格。
但与房价调控目标一样，这项调控政策也没有相关的细则出台，能否落实还要等待政府下一步的动作。
全国“两会”期间，住房和城乡建设部明确表示，目前限购令没有明确的“退市”时间表，楼市调控也将向租房市场扩展。
温家宝总理在记者会上也明确表示，接下来房价调控将“三管齐下”，即控制货币流动性、加强财税金融调控力度和地方政府问责机制。
决策层的上述表态为今年的楼市调控定下了基调，即从限购、限贷等着力市场终端行为向全面调控房地产市场发展。
3、3月石家庄商品住宅市场走势分析
关键词：
下跌倒春寒开盘豪宅高端人群
2011年3月，石家庄商品住宅成交备案呈现出前所未有的低迷，商品住宅成交备案1533套，约15.52万平方米，环比下跌78.82%和79.29%，比2月份下跌78.17%和79.28%，比1月份下跌50.09%和45.68%。
楼市历来有“金三银四”之说，尤其是3月一度被认为是开发商推盘的“小阳春”，但在今年新一轮调控政策下，石家庄楼市不仅没有出现“小阳春”，反而比作为传统销售淡季的一至二月份的成交量还要低很多。
据统计，3月份商品住宅每日备案量一般都在100套以下，平均数据不足限购前的一半。
从3月1日至26日，石家庄平均每日的成交量只有32套。
但值得注意的是，从3月27日到30日，石市商品住宅成交备案出现了一波小高峰，4天的平均成交备案量为143套；而3月27日恒大华府盛大开盘，我们估计，知名楼盘的开盘暂时带动了商品住宅销售量的猛升。
据业内人士预计，仅恒大华府开盘当日销售额就接近7亿元。
60㎡至80㎡的商品住宅一直是购房者关注的热点，印证了石家庄购房者多为刚性需求这一说法。
但2、3月份以来，150㎡以上的商品住宅成交量都在200套以上，这透露出一个非常重要的信息：
石家庄或将迎来“豪宅时代”。
反观市场动态，3月份以来各路豪宅产品也是动作连连，石家庄裕华万达广场万达公馆举行了样板间开放仪式；德鸿地产也宣布将联手香港顶级设计团队打造智能型豪宅中央悦城；此外，确定在今年面世的豪宅项目还有凡尔赛私邸、天阳·御珑湾、棕榈湾、西美五洲天地等。
豪宅产品的竞相亮相，填补了去年以来高端住宅市场的“多个空白”，也给省会高端购房人群提供了更多选择。
四、3月石家庄楼市热点动态
桥东区：
项目名称：
天滋·嘉鲤
平均单价：
8200元/平米
最新动态：
新推4号楼房源，98㎡、137㎡、144㎡户型，全款购房99折优惠
桥西区：
项目名称：
恒新公馆
平均单价：
未定
最新动态：
前期登记活动进行中，凭在售楼部登记优先分发房号。
搜狐焦点网（http：
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项目名称：
恒大华府
最低单价：
8860元/㎡
最新动态：
3月27日恒大华府湖景豪宅开盘，92-132平米湖景豪宅送1500元精装；同步推出280-315平米空中御墅，送3000元每平金钻豪装。
搜狐焦点网（http：
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裕华区：
项目名称：
石家庄裕华万达广场
平均单价：
未定
最新动态：
3月7日，石家庄裕华万达销售中心再度盛装开放；3月12日万达公馆豪宅样板间开放。
搜狐焦点网（http：
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长安区：
项目名称：
观天下
平均单价：
3500元/㎡
最新动态：
项目一期即将推出经典新房源，正在进行排号活动，排号当天至开盘之日每天可以优惠500元。
搜狐焦点网（http：
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项目名称：
御景阁
平均单价：
3800元/㎡
最新动态：
目前项目已动工挖槽，3月12日VIP卡正式公开发售，一万元/张，定房当日客户所持VIP卡享有一万元抵总房款，并且每平米还优惠50元，推出11号楼部分户型，共计100余套房源。
搜狐焦点网（http：
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项目名称：
奥北公元
平均单价：
未定
最新动态：
项目目前已动工，3月中旬，推出全功能养生居家户型。
搜狐焦点网（http：
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项目名称：
源璟
平均单价：
7050元/㎡
最新动态：
源璟二期于3月8日正式开槽动工。
搜狐焦点网（http：
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新华区：
项目名称：
弘石湾
平均
升级会员 