河南省物业条例523.docx

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河南省物业条例523

河南省物业管理与服务条例（修订草案）

（征求意见稿）

第一章总则

第二章物业管理区域及设施

第三章业主、业主大会及业主委员会

［第四章前期物业管理

第五章物业管理服务］

第四章物业服务企业

第五章物业管理与服务

第六章物业的使用及维护

第七章监督管理

第［七］八章法律责任

第［八］九章附则

第一章总则

第一条【立法目的】为了规范物业管理与服务活动，维护物业管理与服务各方的合法权益，营造良好的生活和工作环境，促进社会和谐稳定，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。

第二条【适用范围及概念解释】本条例适用于本省行政区域内的物业管理与服务活动及其监督管理。

本条例所称物业，是指已建成投入使用的建筑物及其附属设施设备和相关场地。

本条例所称物业管理与服务，是指业主通过选聘物业服务企业、其他管理人［由业主和物业服务企业］按照［物业服务］合同约定或者业主通过自行管理等［其他形式］方式，对物业管理区域内建筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

第三条【原则】物业管理与服务应当［遵循］坚持公开公正、诚实信用、市场竞争、规范服务的原则，做到权利义务相一致、业主自我管理与政府依法监管相结合。

第四条【提倡措施】［鼓励采用集约、智能、绿色、低碳等新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。

］

倡导绿色物业管理，鼓励采用新技术、新方法推动物业管理区域内节能、节水、垃圾处理、环境绿化、污染防治等资源节约和环境保护手段的运用，促进物业管理的集约化、信息化、低碳化。

业主大会应当在管理规约中倡导业主、承租人等物业使用人树立和培养资源节约与环境保护的思想观念和行为习惯，明确实行生活垃圾分类。

第五条【人民政府职责】县级以上人民政府应当将物业管理与服务纳入本地现代服务业社会发展规划、城市建设和社会管理体系，制定扶持政策和激励措施,促进物业服务业发展与文明小区建设。

［推动物业服务行业规范化、标准化、专业化、市场化、法治化发展。

］

物业管理与服务工作应当纳入基层社会主义精神文明建设考核内容。

第六条【部门职责】县级以上人民政府物业管理行政主管部门，负责本行政区域内物业管理与服务活动的监督管理工作。

其他县级以上人民政府发展改革、公安、民政、司法、财政、环保、规划、城管、卫生、工商、质监、［人防、安监］等有关行政部门按照各自职责，负责物业管理与服务活动有关监督管理工作。

乡镇人民政府、街道办事处负责辖区内物业管理与服务活动的协调和监管工作。

村（居）民委员会协助乡镇人民政府、街道办事处依法开展物业管理与服务的相关工作。

第七条【行业协会职责】物业管理行业协会应当自觉接受行业主管部门的指导和监督，加强行业自律，规范行业行为，提高物业服务水平。

第2章物业管理区域及设施

第八条【物业管理区域设置原则】物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则，综合考虑规划条件、土地使用权属范围、建筑物规模、共用设施设备、自然界限、社区建设等因素确定。

［物业管理用房、供水、供电等配套］共用设施设备和相关场地［共用］不能分割使用的，应当划为一个物业管理区域。

第九条【物业管理区域划分和调整】新建物业出售前，建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门备案，并在商品房买卖合同中明示。

已投入使用但尚未划定物业管理区域的，由物业所在地县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门会同乡镇人民政府、街道办事处征求业主意见后予以划定［物业管理区域］。

物业管理区域划定后确需调整的，应当征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

［县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门应当建立物业管理区域档案。

］

第十条【物业管理用房规划设计要求】新建的物业，建设单位应当按照下列要求在物业区域内配置物业管理用房：

（一）两万平方米以下的，物业管理用房面积不低于八十平方米；超过两万平方米至十万平方米部分，按照千分之三的比例配置；超过十万平方米至二十万平方米部分，按照千分之二的比例配置；超过二十万平方米以上部分，按照千分之一的比例配置；

（二）应当具备通水、通电、通信、采光、通风等基本使用功能和办公条件，配置独立合格的水、电等计量装置。

物业管理用房由建设单位无偿配置，其费用列入开发建设成本，产权属全体业主共有，任何单位和个人不得买卖、［出租或者］抵押，未经业主大会同意，不得改变用途。

业主委员会办公用房从物业管理用房中安排，其面积不低于二十平方米。

第十一条【物业管理用房的规划、登记和使用管理】城乡规划主管部门在核发建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证时，应当将物业管理用房的位置和建筑面积在许可证的附件或附图上载明并公示。

建设单位在办理商品房预售许可或者现房销售备案时，应当注明物业管理用房的坐落和建筑面积，不得将物业管理用房纳入可销售范围。

不动产登记机构在办理不动产登记时，应当将物业管理用房登记在不动产登记簿上。

第十二条【专业经营设施设备】新建物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通信等最终用户的分户计量表［和］或者最终用户入户端口以外的专业经营设施设备及其安装，应当符合国家技术标准和专业技术规范。

建设单位在组织竣工验收时，应当通知供水、供电、供气、供热等专业经营单位参加，专业经营单位应当参加；竣工验收合格后，应当将物业管理区域内专业经营设施设备无偿移交给专业经营单位，专业经营单位应当接收并承担运行、维护、更新责任和费用，相关费用依法［可以］计入经营成本。

建设单位在组织竣工验收时，未通知专业经营单位参加竣工验收或者验收不合格的，专业经营单位有权拒绝接收专业经营设施设备。

（是否可以通过竣工验收，是否业主可以入住，后期的维护费用由谁来承担）

［老旧住宅小区内的专业经营设施设备需要改造的，按专业经营单位要求改造后，业主大会决定移交给专业经营单位管理的，专业经营单位应当接收。

］

向专业经营单位移交专业经营设施设备的，应当同时移交配套设施、地下管网工程图等资料。

第十三条【老旧小区设施改造】供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备未实现分户计量、分户控制的老旧住宅小区，业主、物业服务企业和专业经营单位应当配合县级以上人民政府采取措施逐步改造，实现供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备的专有部分分户计量、分户控制。

老旧住宅小区内的专业经营设施设备需要改造的，按专业经营单位要求改造后，业主大会决定移交给专业经营单位管理的，专业经营单位应当接收。

其移交、运行等事项依照第十二条规定。

在老旧小区设施改造过程中，县级以上人民政府规划、住房和建设等有关行政主管部门应当对改造事项给予［积极］支持。

第三章业主、业主大会及业主委员会

第十四条【业主身份认定】房屋的所有权人为业主。

房屋的所有权人以房地产权利证书或者不动产登记簿的记载为准。

尚未依法办理房屋所有权登记，但符合下列情况之一的，在物业管理活动中享有业主权利、承担业主义务：

（一）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋所有权的人；

（二）因继承或者受遗赠取得房屋所有权的人；

（三）因合法建造等事实行为取得房屋所有权的人；

（四）［尚未登记取得所有权，但］基于买卖、赠与、征收补偿等法律行为已经合法占有建筑物专有部分，但尚未登记取得所有权的人；

（五）法律法规规定的其他情形。

已经达到交付使用条件，尚未出售或者尚未向物业买受人交付的专有部分，建设单位为业主。

业主可以依法委托物业使用人行使除被选举权以外的业主权利、履行业主义务。

委托应当以书面形式提交业主委员会。

第十五条【业主权利】业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）提议召开并参加业主大会会议，提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（二）选举业主委员会、监事会成员，并享有选举权和被选举权；

（三）监督业主委员会、监事会工作，监督物业服务企业履行物业服务合同；

（四）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用、收益情况享有知情权和监督权；

（五）向业主委员会和物业服务企业提出建议或者质询；

（六）要求其他业主、物业使用人停止违反共同利益的行为；

（七）参与共同决定物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

（八）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（九）法律、法规规定的其他权利。

第十六条【业主义务】业主在物业管理活动中，履行下列义务:

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照有关规定交纳专项维修资金；

（五）遵守国家和省有关房屋装饰装修的规定；

（六）配合物业服务企业按照管理规约、物业服务合同实施的物业管理活动；

（七）按时交纳物业服务费用；

（八）法律、法规规定的其他义务。

第十七条【业主大会成立原则】一个物业管理区域成立一个业主大会。

业主大会由物业管理区域内全体业主组成。

第十八条【业主大会成立条件】物业管理区域内，符合下列条件之一的，可以召开首次业主大会:

（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的；

（二）业主已入住户数的比例达到百分之［三］五十以上的。

［（三）物业服务企业在前期物业服务合同期限内依法解除合同或者前期物业服务合同到期前九十天的。

］

第十九条【首次业主大会资料报送责任】物业管理区域达到成立业主大会条件两个月内，建设单位应当向物业所在地乡镇人民政府、街道办事处报送［下列］筹备首次业主大会所需的文件资料：

（一）物业管理区域证明；

（二）业主名册；

（三）房屋及建筑物面积清册；

（四）建筑规划总平面图；

（五）交付使用共用设施设备的证明；

（六）物业管理用房配置证明；

（七）其他有关的文件资料。

第二十条【筹备组成立】符合成立业主大会条件的，乡镇人民政府、街道办事处应当在六十日内，组织成立首次业主大会筹备组。

乡镇人民政府、街道办事处未按时组织成立首次业主大会筹备组的，十人以上的业主联名或者建设单位可以提出成立首次业主大会筹备组申请。

［乡镇人民政府、街道办事处未按时组织成立首次业主大会筹备组的，十人以上的业主联名或者建设单位可以提出成立首次业主大会筹备组申请。

接到申请后，乡镇人民政府、街道办事处应当在三十日内组织成立首次业主大会筹备组。

不组织成立的，应当将不成立的理由答复申请人。

］

首次业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表、村（居）民委员会代表、街道办事处或者乡镇人民政府代表组成。

筹备组人数由七至十一人单数组成。

筹备组应当将成员名单在物业管理区域内显著位置进行公示，公示时间不得少于七日。

筹备召开首次业主大会会议所需［资料费、场地费等相关］费用由建设单位承担。

［第二十三条【筹备组组成及争议解决方式】首次业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表、村（居）民委员会代表、街道办事处或者乡镇人民政府代表组成。

筹备组中的业主成员由街道办事处或者乡镇人民政府组织业主推荐产生。

筹备组人数由七至十一人单数组成］［，其中业主成员应当不少于筹备组人数的百分之五十。

筹备组组长由乡镇人民政府、街道办事处代表担任。

筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单在物业管理区域内显著位置进行公示，公示时间不得少于七日。

业主对筹备组成员有异议的，由乡镇人民政府、街道办事处协调解决。

筹备组中业主成员应当符合本条例第三十一条中规定的条件。

］

第二十一条【筹备组职责】首次业主大会筹备组履行下列职责：

（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；

（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（三）拟定管理规约、业主大会议事规则；

（四）拟定首次业主大会会议表决规则；

（五）拟定业主委员会组成人员候选人产生办法，确定业主委员会组成人员候选人名单，拟定业主委员会选举办法；

（六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于七日。

［有条件的地方可以同时采用其他方式通知业主。

业主对公告内容有异议的，筹备组应当予以答复；异议成立的，筹备组应当对公告内容予以修改并重新公告，公告时间不少于三日。

］业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

建设单位、物业服务企业、其他管理人不得妨碍筹备组正常工作开展。

第二十二条【筹备组解散和资料移交】筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。

筹备组在业主委员会选举完成后五日内将首次业主大会相关资料移交业主委员会，并自行解散。

第二十三条【业主大会职责】业主大会履行下列职责：

（一）制定和修改业主大会议事规则、管理规约；

（二）制定和修改业主大会会议表决规则；

（三）选举、罢免或者更换业主委员会成员、监事会监事［提出业主委员会主任、副主任、委员、监事会监事候选人名单，通过业主委员会选举办法］；

［（四）选举或者罢免业主委员会主任、副主任、委员，选举或者罢免监事会监事；］

（［五］四）确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

（［六］五）确定物业管理方式，选聘和解聘物业服务企业；

（［七］六）听取和审查业主委员会工作报告、收支预算决算报告，业主监事会工作报告；

（［八］七）决定物业共用部位、共用设施设备的使用和经营的方式、收益分配；

（八）改建、重建建筑物及其附属设施；

（九）决定筹集和使用专项维修资金；

（十）改变或者撤销业主委员会不适当的决定；

（十一）有关业主共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第八、九项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第二十四条【业主大会会议召开】业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。

［定期会议每年至少召开一次，由业主委员会召集并主持。

］经百分之二十以上业主［或者监事会］提议，业主委员会应当召开临时业主大会。

业主委员会应当在召开业主大会会议十五日前，将会议的时间、地点、形式、议题、议程等内容在物业管理区域内显著位置公告。

［业主大会定期会议和临时会议也可以按照业主大会议事规则的规定召开。

］

［第二十八条【业主大会监督】业主委员会不按照规定组织召开业主大会会议的，乡镇人民政府、街道办事处责令其限期召开。

业主委员会逾期仍不召开的，由乡镇人民政府、街道办事处负责召集。

］

第二十五条【业主大会有效条件和表决方式】业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，方为有效。

在满足实名投票的条件下，提倡采用信息化技术手段改进业主大会表决方式。

鼓励县级以上人民政府物业管理行政主管部门建设业主决策信息平台，供业主、业主委员会和业主大会免费使用。

［第三十条【未表决计入多数票问题】管理规约或业主大会议事规则可以约定，业主大会与会业主就会议事项未达到法律、法规、管理规约或者议事规则要求的，缺席业主的人数和相应的专有部分面积直接计入行使表决权的业主多数人数和多数面积之内。

］

第二十六条【业主委员会成员条件】业主委员会由业主大会会议选举产生，其成员应当符合下列条件:

（一）遵守国家有关法律、法规、管理规约、业主大会议事规则，履行业主义务［，按时交纳物业服务费等相关费用］；

（二）具有完全民事行为能力；

（三）热心公益事业，责任心强，公道正派，［公正］廉洁自律；

（四）具有一定的组织能力；

（五）具有履行职责的时间；

（六）本人及其近亲属未在本物业管理区域内的物业服务企业从事物业服务。

第二十七条【业主委员会人员组成及会议决定】业主委员会由主任、副主任及委员组成。

业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

业主委员会每届任期不超过五年，可以连选连任。

具体人数、任期由业主大会议事规则确定。

业主委员会会议应当有过半数组成人员出席，作出的决定必须经全体组成人员半数以上同意。

业主委员会作出决定后，应自作出决定之日起三日内在物业管理区域内显著位置公告［，并告知村（居）民委员会］。

第二十八条【业主委员会备案】业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地的区、县物业管理行政主管部门和乡镇人民政府、街道办事处备案。

乡镇人民政府、街道办事处应当出具备案证明。

业主委员会持乡镇人民政府或者街道办事处备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。

第二十九条【业主委员会职责】业主委员会履行下列职责:

（一）执行业主大会决定和决议，维护业主利益；

（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；

（三）与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和支持物业服务企业履行物业服务合同；

（五）监督管理规约的实施；

（六）督促业主、物业使用人按时交纳物业服务费及其他相关费用；

（七）调解业主之间因物业使用、维护和管理等产生的纠纷；

（八）法律、法规以及业主大会赋予的其他职责。

［第三十五条【业主委员会会议召开】业主委员会会议由主任召集和主持。

主任不能履行职责时，由副主任召集和主持。

经三分之一以上的业主委员会组成人员提议召开业主委员会会议的，业主委员会主任应当在五日内召集。

业主委员会应当在作出决定之日起三日内，将会议事项以及决定事项在物业管理区域内的显著位置公布。

］

第三十条【业主委员会信息公示】业主委员会应当定期在物业管理区域内向业主公布下列情况和资料：

（一）业主大会议事规则、管理规约；

（二）业主大会和业主委员会的决定；

（三）物业服务合同；

（四）专项维修资金的筹集、使用情况；

（五）物业共用部位、共用设施设备的经营收益情况；

（六）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；

（七）其他应当向业主公开的情况和资料。

第三十一条【业委会成员职务罢免】业主委员会组成人员有下列情形之一的，由业主委员会三分之一以上组成人员或者百分之二十以上的业主提议，业主大会决定是否罢免其业主委员会组成人员职务:

（一）不履行业主委员会组成人员职责和业主义务的；

（二）利用职务谋取私利的；

（三）利用职务侵害他人合法权益的；

（四）应当罢免的其他情形。

第三十二条【业委会成员职务终止】业主委员会组成人员有下列情形之一的，其职务自行终止:

（一）不再具备业主身份的；

（二）丧失履行职责能力的；

（三）以书面方式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；

（四）连续三次不参加业主委员会会议的；

（五）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

第三十三条【业主委员会换届和资料移交】业主委员会任期届满前，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并书面报告乡镇人民政府、街道办事处。

逾期未换届选举的，乡镇人民政府、街道办事处应当组织召开业主大会会议进行换届选举。

业主委员会应当自换届之日起十日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物，移交给新一届业主委员会。

拒不移交的，新一届业主委员会可以请求物业所在地乡镇人民政府、街道办事处督促移交。

业主委员会组成人员职务在任期内终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的前款所列物品和财物移交给业主委员会。

第三十四条【业主大会监事制度】业主大会可以设立业主监事会或者独立监事，负责监督业主委员会的工作，并履行业主大会赋予的其他职责。

其具体制度由业主大会议事规则或者管理规约予以规定。

［业主大会设立业主监事会的，业主监事会的监事人数为三或五人，设主席一人，每届任期与业主委员会任期相同，可以连选连任。

监事的任职条件和业主委员会组成人员的相同。

业主委员会组成人员及其利害关系人不得担任业主监事会监事。

监事会由业主大会选举产生，监事会主席召集和主持监事会议。

监事会决议应当公示。

］

［第四十二条【业主监事会职责】独立监事、业主监事会履行以下职责：

（一）审查业主委员会的工作情况报告及年度工作计划、业主大会收支情况报告及收支预算；

（二）查阅业主委员会财务账簿及其他会计资料，发现业主委员会财务活动情况异常，可以进行调查；

（三）监督业主委员会执行业主大会决定和决议的情况；对业主委员会组成人员侵害全体业主共同利益的行为，要求业主委员会组成人员予以纠正；提议业主委员会及时召开业主大会定期会议和临时会议；列席业主委员会会议；

（四）向业主大会报告业主监事会行使职权的情况并通告全体业主；

（五）其他应当履行的职责。

］

第4章物业服务企业

第三十五条【物业服务企业资格条件】一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理服务。

从事物业服务的企业应当具有独立的法人资格，拥有相应的专业技术人员，具备为业主提供专业服务的能力。

第三十六条【物业服务企业的权利】物业服务企业享有下列权利：

（一）依照物业服务合同的约定收取物业服务费用；

（二）［制止损害物业或者妨碍物业管理的行为］劝阻、制止损害物业或者其他损害业主共同利益和公共安全的行为；

（三）要求行政机关对发生在物业管理区域内的违法行为进行查处；

（四［三］）法律、法规规定和［业主大会授予］物业服务合同约定的的其他权利。

任何单位和个人不得强制物业服务企业代收有关费用或者提供无偿服务。

第三十七条【物业服务企业的义务】物业服务企业应当承担下列义务：

（一）全面履行物业服务合同，提供物业管理服务；

（二）接受业主、业主大会、业主委员会的监督；

（三）实行二十四小时值班制，建立和完善物业服务工作应急预案，做好应急工作；

（四）听取业主委员会、业主、物业使用人的意见，改进和完善物业服务；

（五）发现违反法律、法规和管理规约的行为，应当及时制止并向有关行政主管部门报告；

（六）法律、法规和管理规约规定的其他义务。

［物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费用，不配合管理等理由，减少服务内容，降低服务质量，中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热，以及实施损害业主合法权益的其他行为。

］

第三十八条【物业服务企业的禁止业务】物业服务企业在物业服务活动中，不得有下列行为：

（一）擅自允许他人利用共用部位、共用设施设备进行广告、宣传、经营等活动；

（二）擅自设置或者擅自允许他人设置营业摊点；

（三）泄露业主信息，对业主进行骚扰、恐吓、打击报复或者采取暴力行为；

（四［三］）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

第三十九条【物业服务企业信息公示】物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公示：

（一）企业及其有关负责人的基本情况、联系方式、物业服务投诉电话；

（二）电梯、消防、监控等专业设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式等；

（三）专项维修资金使用情况；

（四）物业区域内停车位、车库的销售、出租使用情况；

（五）房屋修缮、装饰装修以及使用过程中的结构变动等安全事项；

（六）其他应当公示的信息。

业主对公示内容提出异议的，物业服务企业应当答复。

第四十条【合同约束】物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业服务一并委托给他人。

［电梯、消防等有特定维护管理要求的设施设备，物业服务企业应当委托专业性机构进行维修和养护。

］

第四十一条【安全防范义务】物业服务企业应当按照法律、法规的规定协助相关部门做好物业管理区域内的安全防范工作。

物业管理区域内发生安全事故等突发事件时，物业服务企业在采取