预售审批及网上备案信息系统用户手册企业版.docx
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预售审批及网上备案信息系统用户手册企业版
商品房网上备案管理信息系统
用户手册（企业版）
2012年2月
目录
1.系统运行3
1.1.系统要求3
1.2.系统启动4
2.功能介绍6
2.1.系统界面及菜单6
2.2.预售申请7
2.2.1.新建项目7
2.2.2.新建幢14
2.2.3.项目申请21
2.2.4.项目变更（换证）22
2.3.合同备案23
2.3.1.签订合同23
2.3.2.合同模版26
2.4.查询29
2.4.1.预售查询29
2.4.2.合同查询29
1.系统运行
1.1.系统要求
1.ie版本需要6.0或以上。
2.系统分辨率建议设置为1024*768。
3.ie浏览器的工具->Internet工具->常规->设置->选中"每次访问此页时检查"。
4.如果客户环境是局域网内带有代理服务器，则需要先将代理服务器的缓存功能禁止。
5.打开ie浏览器的工具->Internet工具->隐私，将“阻止弹出窗口”的复选框设为未选中。
如果客户机器上装有google、雅虎助手、3721等上网软件禁止弹出窗口时很可能会打不开软件,也需要去掉阻止弹出窗口
6.ie中必须带有flash插件（此插件一般上网时会提示下载，若使用联网备案软件时出现图形显示不了的状况，可能会是缺少flash插件造成）
1.2.系统启动
步骤一：
接通电源、开机，正确进入Windows。
步骤二：
在Windows环境下，有两种方法可以启动InternetExplorer浏览器。
方法一：
从屏幕上双击InternetExplorer浏览器的图标。
方法二：
在Windows窗口的底端用鼠标单击“开始”按钮，在出现的菜单中单击“程序”，从出现的下一级菜单中选择“InternetExplorer”，即可进入InternetExplorer浏览器中。
步骤三：
系统登录
启动InternetExplorer浏览器后，在地址栏录入http:
//服务器地址：
端口/yfWeb/，如下图所示，弹出“登录窗口”。
系统登录就相当于身份确认进入系统登记。
在登录系统前，如果还未安装加密狗的驱动程序，请首先单击左下方的“请点此下载加密狗驱动程序进行安装”，下载exe文件双击执行安装，安装结束后，将加密狗插在计算机的USB接口上。
如图所示，登录窗口中有三个输入框用于确定登录用户、登录密码和验证码，在用户名输入框中输入姓名，在密码输入框输入自己的密码（在向房地产行业管理部门申请用户时会得到加密狗和相应的用户密码），在验证码输入框按照右侧红色的数字输入验证码，按“回车（Enter）”键或单击窗口中的“确定”按钮，即可完成系统登录，如密码正确，则进入系统；如果密码错误，系统会提示密码错误，并等待重新输入。
注意：
在录入密码之前一定要先激活密码框，即在密码框中有跳动的“｜”出现时才开始输入密码。
一定要注意大小写及姓名书写的完全正确。
2.功能介绍
2.1.系统界面及菜单
系统主界面
说明：
标题栏显示当前系统的标题，这里的标题显示为“预售审批及网上备案信息系统”。
状态栏的左侧显示当前用户和登录时间。
右侧为首页、帮助和退出系统，单击“首页”回到登录系统的初始页面；单击“帮助”将弹出帮助文件；单击“退出系统”将退出登录并关闭IE浏览器。
功能栏显示可以进行操作的六大功能：
预售申请、合同备案、查询、网上公示、在线用户和注销，这些功能只有通过配置相应的权限才可以看到并使用。
其中，单击“网上公示”将弹出相应的网上公示IE界面；单击“在线用户”可以看到在线用户列表，如下图所示；单击“注销”将回到系统登录界面。
在线用户列表
根据选择不同的功能，菜单栏中出现相应的操作菜单供使用。
在选择相应的功能后，工作面板和显示区中出现相应的信息供填写和查看。
2.2.预售申请
作为房地产开发企业，当开始一项房地产开发项目并希望开始销售的时候，需要向房地产行业管理部门提交预售申请并办理商品房预（销）售许可证。
当预售项目发生变化时，也需要向房地产行业管理部门提交预售变更申请；当预售证有效期到期时，同样需要向房地产行业管理部门提交预售换证申请。
所有上述操作都可以在预售申请模块中完成。
2.2.1.新建项目
登录到预售审批及网上备案信息系统后，单击功能栏中的“预售申请”，菜单栏出现“新建项目”和“刷新”的菜单，工作面板中出现“当前位置：
预售申请”和“所有项目”，如下图所示。
预售申请
首先选择工作面板中的“所有项目”，然后单击“新建项目”菜单，在工作面板中的“所有项目”下会自动生成一个新项目，如下图所示。
新项目
在菜单栏中可以对新项目进行“删除项目”、“申请”、“新建幢”的操作，如果项目处于查看状态，还可以进行“编辑项目”操作。
对于还未向房地产行业管理部门提出申请的项目可以在通过“新建项目”新建之后，使用“删除项目”进行删除。
另外在申请之前，也可以通过“编辑项目”对项目信息进行修改。
完成填写后的新项目可以使用“申请”向房地产行业管理部门提交预售申请。
处于申请阶段的项目信息不能进行更改，只能等待审批结果。
如果申请被驳回，可以对项目信息进行修改后再次申请。
如果审批通过，那么只能通过“变更”菜单对项目信息进行修改。
新建的项目有五页信息需要进行填写：
基本信息、土地信息、交验材料、院落图、户型图。
一、基本信息
基本信息页中需要填写项目名称、项目类型（商品房、经济适用房）、申请类型（预售申请、预售换证、预售变更）、项目坐落（区、路、门牌号码）、监管银行账号、按揭银行。
其中销售状态和审批状态是系统根据案卷所在的状态自动判断填写的，无需手工填写，根据审批状态可以得知该项目是否已经提交申请、申请是否受理、审批是否通过及是否拒绝。
在监管银行账号、按揭银行两个表格中，每单击一次“添加”按钮可以增加一条新的记录，单击出现的“更新”、“取消”、“删除”、“编辑”可以进行对应的操作。
完成所有的填写后，需要单击最下方“保存”按钮保存本页的全部填写内容。
项目-基本信息
二、土地信息
土地信息页中需要填写土地证、土地用途、抵押信息、规划许可证和施工许可证的信息，填写完毕后将在如下图所示的土地信息页中显示。
项目-土地信息
在土地信息页中单击“添加”按钮，将出现如下图所示的填写界面。
需要填写土地基本信息、土地用途、土地抵押、规划许可证和施工许可证。
单击界面上的“添加”可以增加一条新的记录，单击出现的“保存”、“取消”、“删除”、“编辑”可以进行对应的操作。
完成所有的填写后，需要单击最下方“保存”按钮保存本页的全部填写内容。
单击“退出”按钮退出填写界面，回到土地信息显示页，可以看到所有填写的信息。
在土地信息显示页，如果需要删除填写的土地信息记录，可以勾上需要删除的记录，单击“删除”按钮，对应的土地基本信息、用途、抵押、两证的信息都将被删除。
项目-土地信息填写
三、交验材料
交验材料页中默认没有任何材料。
可以通过单击“添加必备材料”或“添加特殊材料”来进行材料的添加和信息的填写。
也可以通过勾选相应的材料，单击“删除”按钮进行删除。
必备材料和特殊材料的区别在于，必备材料是通过维护系统配置好的材料，其材料名称只能在下拉列表中进行选择；而特殊材料是用户可以自行添加的材料，其材料名称可以自行填写。
项目-交验材料
如果在基本信息页的项目类型和申请类型已经填写并保存，那么单击“自动添加”按钮，系统将自动按照维护系统的配置添加默认的必备材料，如下图所示。
项目-材料列表
单击右侧的“编辑”按钮，弹出材料编辑窗口，如下图所示。
可以选择或输入材料名称、材料号码、页数、份数和类别。
项目-材料编辑窗口
四、院落图
在院落图页可以为项目增加相应的整体院落图纸文件，也可以在勾选相应的院落图后，单击“删除”按钮删除文件。
项目-院落图
单击“添加”按钮，弹出如下图所示的添加窗口，输入院落图名称后，单击“浏览”按钮，可以选择相应的图片资料，需要注意红字提示的图片格式范围和大小范围，超出范围的图片是无法正确保存的。
添加完毕后，单击“保存”按钮保存信息，单击“退出”按钮关闭对话框回到院落图页。
在院落图页，单击院落图名称，下方会出现相应的图形预览。
项目-添加院落图
五、户型图
在户型图页可以为项目增加相应的所有户型的图纸文件，也可以在勾选相应的户型图后，单击“删除”按钮删除文件。
项目-户型图
单击“添加”按钮，弹出如下图所示的添加窗口，输入户型图名称后，单击“浏览”按钮，可以选择相应的图片资料，需要注意红字提示的图片格式范围和大小范围，超出范围的图片是无法正确保存的。
另外，建筑面积和套内面积及分摊面积之间有建筑面积必须大于等于套内面积和分摊面积之和的规则限制。
还可以填写和选择层高、阳台类型、户型和四墙归属。
添加完毕后，单击“保存”按钮保存信息，单击“退出”按钮关闭对话框回到户型图页。
在户型图页，单击户型图名称，下方会出现相应的图形预览。
所有这些添加的户型图，可以在新建楼房表的时候，为每个房屋选择相应的户型图，从而可以避免重复录入，保证信息准确。
项目-添加户型图
2.2.2.新建幢
完成项目信息的填写后，可以为项目添加相应的幢信息。
新建幢菜单
在如上图所示的菜单栏中，单击“新建幢”的菜单，会在所选择的项目下出现一个新建幢，并且菜单中出现“编辑幢”、“复制幢”、“删除幢”的新选项。
当幢信息处于查看状态时，可以使用“编辑幢”对其信息进行修改；当一幢的信息及楼盘表已经建好，那么可以使用“复制幢”来复制其所有信息；当不需要已经录入的幢的信息时，可以在左侧选中相应的幢号后，使用“删除幢”对其信息进行删除。
新建幢
新建的幢有三页信息需要进行填写：
基本信息、幢用途和楼房表。
一、基本信息
基本信息页中需要填写幢名称、建筑结构、总层数、地上层数、地下层数、单元数、开工日期、竣工日期、建成年份、已建层数、房屋走向、单元顺序、复式房屋表现规则、土地号、房屋号码编排说明。
这里的幢唯一号、套数、间数和建筑面积都不必填写，系统将自动生成或根据所输入的房屋信息进行自动汇总。
另外，需要注意以下几点填写规则：
总层数等于地上层数和地下层数之和；开工日期早于竣工日期；建成年份默认为竣工日期之年份；已建层数小于等于总层数。
最后，需要注意所填写的总层数、地上层数、地下层数、单元数、房屋走向、单元顺序、复式房屋表现规则都和楼房表的生成和表现有密切的关系，需要根据实际情况认真填写。
完成所有的填写后，需要单击最下方“保存”按钮保存本页的全部填写内容。
幢-基本信息
二、幢用途
幢用途页的信息待楼房表中的信息填写生成完毕后，可以汇总生成，但是“平均售价”、“外销套数”、“外销面积”还是需要在汇总之后手工填写。
幢-用途
三、楼房表
在楼房表页，根据基本信息中所填写的总层数、地上层数和地下层数，自动显示了层数的概念，并且在页面的上方出现一行菜单。
幢-楼房表
其中前六个“生成”、“修改”、“删除”、“拆分”、“合并”、“汇总”是功能菜单，点击后会弹出相应的窗口或执行对应的功能；后四个“户号”、“建筑面积”、“户型”、“用途”是显示菜单，点击后楼房表会根据所做的选择显示相应的内容。
单击“帮助”菜单，会弹出如下图所示的提示窗口
幢-楼房表-帮助
那么，进入到楼房表页后，首先应该输入楼房表的生成规则，生成楼房表。
单击“生成”菜单，将弹出如下图所示的生成规则输入窗口——楼房表生成工具。
在这个窗口中，应在操作之前仔细阅读最下方的红字提醒“楼层范围和单元范围填写规则”。
了解清楚输入规则后，单击“添加”按钮，可以添加一条新的记录并进行填写，填写时应注意所录入的楼层范围和单元范围都不应超过基本信息页中所填写的总层数和单元数的限制，否则单击“保存”时出现出错的提示。
另外，所录入的楼层范围和单元范围也不应该互相有重复或冲突，否则在单击“保存”或“数据检查”时也会提示错误。
完成规则录入后，“生成状态”栏还只是“尚未生成”，只有当单击“生成房屋”并成功完成房屋创建后，该栏的状态才会变为“已经生成”。
对于此状态下的规则是无法进行编辑的，如果需要编辑，应首先单击“删除房屋”，将已经生成的房屋删除之后才能对生成规则进行修改，然后根据新的规则重新生成房屋。
完成所有房屋的生成后，单击“关闭”按钮可以回到楼房表界面查看生成结果。
幢-楼房表-生成
根据上图所录入的规则，生成的楼房表如下图所示，当鼠标放在房屋上方时，下方的表格中将显示此房屋的相关信息。
幢-楼房表-生成结果
可以看出，当楼房表刚生成完毕时，房屋信息除了幢号、层号、单元号、户号外，其余信息均为空，需要填写这部分信息。
填写信息之前，首先选择需要填写的房屋，当鼠标在房屋单击，当房号由黑色变为红色表示此房屋已被选中，另外通过帮助提示可以知道，单击楼房表的行头可以行选，单击列头可以列选，按着Ctrl然后单击房屋可以多选。
选好房屋后，单击“修改”菜单，弹出如下图所示的窗口，在基本信息页，可以对房间号码、楼层、单元、用途、房屋状态和是否是复式房屋进行修改。
需要注意的是，在这里对楼层、单元修改将影响该房屋所在的楼层、单元的所有房屋的显示。
房屋的状态分为“待售”、“自留”和“出租”三种，只有选择“待售”的房屋可以出售，而“自留”和“出租”都属于不可出售，在楼房表上显示为“不可售”状态。
幢-楼房表-修改-基本信息
如果在房屋基本信息中勾选上“复式房屋”选项，将出现如下图所示的“选择主房号”的按钮：
；单击之后，出现楼房表，可以在其中通过点选来选择该复式房屋对应的主房屋。
楼房表上方的“户号”、“建筑面积”、“户型”、“用途”为显示菜单，选择之后楼房表按照所做的选择进行显示。
幢-楼房表-修改-选择复式房屋的主房屋
点击楼房表中的房屋来选择主房屋之后，自动回到“修改房屋基本信息”界面，此时复式房屋的房间号码将根据幢基本信息页中的“复式房号表现规则”进行显示，另外根据帮助提示可以得知“房号用X开头的表示复式房间，本房间与X后的房间号组成一套独立的房间”。
完成房屋“基本信息”页的所有的填写后，需要单击最下方“保存”按钮保存本页的全部填写内容。
单击“户型数据”可以看到窗口如下图所示。
幢-楼房表-修改-户型数据
在“户型数据”页中可以自行填写各项数据，可以通过单击下方的“选择户型”按钮，弹出如下图所示的选择户型的窗口，选择在新建项目时所填写的户型图信息。
选择好户型之后，单击“确定”按钮然后单击“关闭”按钮回到“修改房屋基本信息”页，户型图中的各种数据以及户型图就自动复制到了房屋信息中。
如果户型选择错误，那么可以通过单击“删除户型”按钮将户型数据删除后重新选择或填写。
完成房屋“户型数据”页的所有的填写后，需要单击最下方“保存”按钮保存本页的全部填写内容，然后单击“返回”按钮可以关闭窗口，回到楼房表界面。
幢-楼房表-修改-选择户型图
在楼房表中选择房屋后，可以通过上方的“删除”、“拆分”、“合并”菜单对房屋进行删除（一层6套房屋，选择一套删除后变为5套房屋）、“拆分”（1套房屋拆成2套房屋）和“合并”（选中2套或以上房屋[需要选中房屋的单元号和楼层号相同]合并为1套房屋）等复杂操作。
最后，完成楼房表的生成后，单击“汇总”菜单，系统将自动将楼房表的信息汇总到幢基本信息和幢用途信息中。
需要注意的是幢用途页的“平均售价”、“外销套数”、“外销面积”还是需要在汇总之后手工填写。
2.2.3.项目申请
完成项目信息和幢信息的填写后，该项目可以向房地产行业管理部门提交预售申请。
审批状况-申请
如上图所示，在未申请之前，项目的基本信息页中的“审批状态”为“尚未提交”。
单击“申请”菜单，该项目的审批状态将变为“已提交、尚未受理”，此时该项目的预售申请已经提交给房地产行业管理部门，同时该项目的信息仍可以通过“编辑项目”和“编辑幢”菜单进行修改。
房地产行业管理部门收到此预售项目的相关资料之后，会对其进行受理，项目一旦被受理，审批状态将变为“已受理、等待结果”，此时项目信息将不能被编辑，只能等待审批结果。
如果该项目一切正常，顺利得到预售证的话，审批状态将变为“审批已经通过”，此时的预售项目才可以进行合同备案，同时，项目信息本身无法进行修改，如果需要修改只能通过“变更”来重新提交申请。
房地产行业管理部门收到此预售项目的相关资料之后，会对其进行受理和审核，如果在其中任何阶段发现有不妥之处，会“拒绝申请”，此时看到的项目基本信息中的“审批状态”为“申请被拒绝”。
此时需要根据房地产行业管理部门的要求，对预售项目的信息进行修正后，重新等待审批结果。
2.2.4.项目变更（换证）
预售申请审批通过后，房地产开发企业将得到预售许可证，从而可以对房屋进行预售。
但是预售证是有一定的有效期限的，当有效期过了以后该预售证就不能继续使用，即无法签订房屋买卖合同，这时候就要进行预售换证，更改预售证的有效期。
同样，当预售项目的信息有所改变，比如增加了幢和房屋，需要进行预售变更，重新获得预售资格。
上述的项目变更和换证两种业务都是在预售项目已经处于“审批已经通过”的审批状态下才可以通过单击“变更”菜单进行的，同时此时不能有处于“签订中”的合同，否则无法进行“变更”。
单击“变更”之后，项目的信息可以修改并可以重新通过“申请”提交给相应的管理部门进行审批。
需注意的是，申请类型需要修改成相应的“预售变更”或“预售换证”。
审批状况-变更
2.3.合同备案
当项目预（销）售申请审批通过，房地产开发企业得到预（销）售许可证后，就可以对房屋进行预（销）售了。
2.3.1.签订合同
当售楼员与客户对于房屋的购买事宜达成一致意见之后，就可以登录预售审批及网上备案信息系统进行合同的签订，单击功能栏中的“合同备案”，工作面板中出现“当前位置：
合同备案”和本企业所有得到预售证并可以预售的项目列表树，如下图所示。
合同备案
在项目树中选择需要购买的房屋所在的幢号，在右侧的显示区出现该幢的楼房表。
选择需要签订合同的房屋（注意：
只有处于“待售”和“抵押可售”状态的房屋才可以签订新的合同），在上面用鼠标单击，当房号变为红色表示此房屋已经被选中，然后单击上方的“签订合同”，弹出如下图所示的提示确认框。
签订合同确认框
单击“确定”按钮之后，弹出如下图所示的合同签订和备案窗口。
合同签订和备案窗口
在此窗口中，可以对合同的条款进行详细的填写和签订，在合同条款的选择栏中，已经输入了基本信息和默认条款，在合同中有的款项为用户提供多种选择方式，用户可以根据实际情况选择条款中的信息选项，并可根据需要填写双方商定修改条款。
合同中的信息用户需认真填写并注意其真实性和准确性。
在完成合同的填写后，单击右上方的“保存”按钮可以对填写的信息进行保存。
单击“保存”之后，最上方出现合同案卷编号和合同号以及“删除合同”和“打印”的按钮。
合同签订和备案窗口工作条
“合同案卷编号”是一旦合同保存就会产生的编号，而“合同号”则只有在进行合同备案之后才会生成。
合同如果只填写了部分，可以通过“保存”按钮将所填信息保存，单击“返回”按钮回到楼房表界面，此时楼房表中该房屋的状态为“签订中”，可以通过选择此房屋后，再次单击“签订合同”进入合同填写界面。
在合同备案之前可以对合同进行修改和删除。
单击“删除合同”按钮，此合同将被删除，同时房屋从“签订中”状态回到“可售”状态。
合同如果全部填写完毕，可以提交备案申请，同时，一旦进行了合同备案，合同的任何信息将无法更改，只能向房地产行业管理部门提交作废合同的申请后，此房屋才可以继续出售。
在工作条中单击“合同备案”，向房地产行业管理部门提交备案申请，弹出如下图所示的合同密码提示，由购房人设置合同密码，输入密码并单击“确定”按钮后，合同备案成功，生成合同号，同时楼房表中该房屋的状态变为“已备案”。
此时可以单击“打印”按钮来打印正式合同给购房人。
合同密码提示
2.3.2.合同模版
对于已经备案的合同，还可以对其进行复制。
首先，在楼房表中选择需要签订新合同的房屋，然后单击“复制合同”，弹出如下图所示的楼房表界面。
复制合同
在其中可以点击需要复制合同的房屋（注意：
这里所能选择房屋必须是合同已经备案的），弹出如下图所示的确认提示。
复制合同提示
单击“确定”之后，会弹出合同填写和签订界面，并且完全复制了所选合同的信息。
另外，对于已经备案的合同，虽然无法修改，但是可以通过单击“查看合同”进行合同内容的查看。
最后，对于一个房地产开发企业来说，合同签订过程中很多条款都是有既定的格式的，那么可以通过创建合同模版来保存这些既定的格式，从而简化合同填写过程。
单击“合同模版”弹出如下图所示的合同模板维护窗口。
合同模板维护窗口
单击“新建”按钮，弹出合同模版填写界面如下图所示，输入左上方的合同模版名称和相应的合同条款后，单击“保存”按钮保存所填信息，单击“返回”按钮回到合同模板维护窗口，可以看到已经出现刚保存的合同模版。
在上述窗口中，还可以对已经建立的合同模版进行“修改”、“复制”和“删除”操作，单击“关闭”按钮回到楼房表界面。
合同模板填写界面
一旦建立了合同模版，日后再进行合同签订时，将首先弹出如下图所示的复制模版向导框，可以选择相应的合同模版然后单击“下一步”，也可以勾选“不复制合同模版”然后单击“下一步”直接进入合同签订界面。
合同模板填写界面
2.4.查询
登录到预售审批及网上备案信息系统后，单击功能栏中的“查询”，工作面板中出现“当前位置：
查询”以及“预售查询”、“合同查询”两个按钮。
2.4.1.预售查询
单击工作面板中的“预售查询”按钮，进入预售查询界面，可以通过预售证号、项目名称、企业名称、案卷编号四个条件进行查询，其中预售证号和案卷编号两个条件是精确查询，而项目名称和企业名称两个条件是模糊查询。
输入条件后单击右侧的“查找”按钮，在下方显示出符合查询条件的查询结果。
在查询结果中，可以通过单击右侧的“详细信息”查看项目的各种信息及审批过程，还可以通过“合同信息”进入合同查询界面查看此项目的所有相关的合同签订和备案信息。
预售查询
2.4.2.合同查询
单击工作面板中的“合同查询”按钮，进入合同查询界面，可以通过预售证号、合同号、签订日期、买受人、项目名称、房屋坐落、身份证号等七个条件进行查询，其中预售证号、合同号、签订日期、身份证号四个条件是精确查询，而买受人、项目名称、房屋坐落三个条件是模糊查询。
输入条件后单击右侧的“查找”按钮，在下方显示出符合查询条件的查询结果。
在查询结果中，可以通过“详细信息”进入合同填写界面查看此合同的签订信息。
合同查询
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