投资分析.docx
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投资分析
目录
第1章项目概况1
1.1项目名称1
1.2建设单位概况1
1.3项目主要规划设计条件1
第2章项目市场环境调研与分析4
2.1项目宏观环境调研与分析4
2.2项目区域环境调研与分析4
2.3项目竞争环境调研与分析5
2.4消费者行为调研与分析5
2.5总结6
第3章项目定位7
3.1项目SWOT分析7
3.2项目市场定位8
第4章项目开发建设方案策划8
4.1项目选址及建设规模8
4.2建设方案的设计9
4.3项目建设进度的安排10
第5章、项目投资估算与资金筹措10
5.1项目总投资估算10
5.2资金筹措方案及贷款偿还计划11
第6章项目收入的确定12
6.1基于市场比较法的住宅项目单价的测算12
6.2总收入的确定16
第7章项目财务评价18
7.1经济评价指标的选取18
7.2项目经济评价20
第8章不确定性与风险分析20
8.1盈亏平衡分析20
8.2敏感性分析21
8.3风险因素分析22
第9章结论与建议22
9.1综合评价结论：
22
9.2存在的问题及建议：
22
第1章项目概况
1.1项目名称：
万和华庭
1.2建设单位概况：
徐州市鸿泰房地产开发有限公司成立于1987年，拟投资30000万元在九里区襄王路建设“万和华庭”住宅小区项目。
项目总用地面积46793.00平方米。
共计化建设20栋建筑，其中住宅130737.34平方米、商铺8319.8平方米、会所386.4平方米、地下停车位558个、地上停车位65个，总户数1038户。
1.3项目主要规划设计条件：
随着城市化进程的加快和人们生活水平的不断提高，国家在住宅、医疗等各项制度的不断完善，使城市居民与所在社区的关系愈来愈密切，并且对社区的服务和管理等方面提出多层次、多样化的要求。
因此，进一步完善社区基础设施条件和服务功能，是满足社区经济发展、人们生活需求、构建和谐社会必要条件。
随着我国经济的不断发展，房地产开发不断完善，居住区规划组织形式的演变经历了从小到大、从简到繁、从低到高的变化过程，今后还将随着社会经济、生产和生活方式的变化而变化。
随着生活水平的提高，人们对居住环境越来越重视和关注，产品的品质和实用性变得越来越重要。
目前国内比较大的地产公司均对研发工作越来越重视，这同时也对房地产项目规划设计管理工作提出了更高的要求。
如何才能在现有的商业模式下完善房地产开发产品的品质是一个值得思考的话题。
现状分析
我国房地产商业开发10多年，进了大规模的城市建设，地产开发呈现出欣欣向荣的景象，城市化进程进展迅速，城市面貌日新月异，几乎每个城市天天都有新的工地开工建设。
这样多的建筑活动理论上应该造就相当数量的设计精品、设计大师和著名的开发商，然而，事实并不竟然。
我国30年住宅建设，经历了从低水平向较高水平，从以速度为主向速度与质量并重，从不大注重环境质量向注重环境质量发展的历程。
不少发展商注重创品牌，出精品，创出大批品位较高、功能较好、环境优雅的住宅小区。
虽然这类小区在整体上还只是占少数，但它的出现，它的发展，带动我国住宅建设跃上新的发展阶段，在新世纪将会创出更辉煌的业绩。
虽然我国住宅建设出现了大批品位高、质量优、环境美的住宅小区，但也应该看到，房地产项目规划设计不好、工程质量与功能质量不高——甚至较差、配套设施不全的小区依然存在，以致造成大量住宅空置、积压，虽经降价，仍是销售不畅。
房地产项目规划设计管理研究初探
在房地产开发的实践过程中，常常可以碰到“一个好的房地产项目规划设计方案，为营销预设了卖点和卖相，为后期物业管理提供了便利”，最终产品热卖；也有“一个设计方案害死一个项目”的情况。
为什么会出现后一种情况呢？
究其原因，大体有两种，一种是设计公司对市场缺乏足够的了解，对项目所在地人文及地域文化缺乏理解，设计任务又比较紧，加之自己专业能力较差，“天下设计一大抄”，平庸浅陋，敷衍塞责，做出低下水平的作品；另一种是开发商自以为是，独断专横，不尊重设计师意见，把设计师当作一支笔，让他怎么画就得怎么画，最后如果项目失败，设计师承担罪名。
为改善这种现状，房地产商也在进行变革，越来越重视产品品质，这就对房地产项目规划设计管理工作提出了更高要求。
在我国经济迅速发展的大环境下，渐渐富裕起来的人们对生活品质的要求越来越高，不仅希望有房住，而且要住的舒服，消费者的心理在不断变化，对地产产品的要求在不断提高。
而作为地产开发商是商人，商人就要追求利润，那就必须要研究消费者的需求，进而生产出消费者喜欢的产品。
一个规划设计方案的好坏，在很大程度上决定着一个项目的成败命运。
那么，我们怎样去审视一个房地产项目规划设计方案？
评价分析一个规划设计方案，出发点是什么？
房地产项目规划设计管理部门在设计开展的过程中应注意把控哪些内容？
规划设计必须以人为本，以住户的生活舒适方便为本。
这应该是最高原则。
消费者购买产品是要使用的，购买住房是要居住生活的，业主花几十万甚至上百万买一套住房，你必须对住户负责。
许多房地产项目规划设计在简单潦草仓促完成的同时，给住户留下的是长期的隐患。
如小区内人车混行，不仅小区居民安全存在隐患，也影响了小区内部环境及品质。
“规划方案无小事”，一个细节留下麻烦，住户会抱怨一辈子。
而这些细节偏偏又都是硬伤，很难通过改造和物业管理来改善，这种细节就显示出设计师有没有从用户的方便舒适角度考虑问题，只是简单地从平面布局的美学效果出发做设计，犯了一条大忌。
设计必须符合项目定位，不要偏离定位去追求不切合实际的东西。
一般来说：
“一个项目成败的70％在于前期策划。
”这个前期策划中，所有关于项目定位，目标消费群定位、价格定位、营销概念定位等等重要的理念，其实全都在房地产项目规划设计方案里体现出来。
开发商的投资，策划公司的心血，也都凝聚在规划设计方案中。
所以在房地产项目规划设计方面精益求精，是保证项目成功的必备前提。
许多项目在规划设计上费了两三年的功夫，最后一举成功，绝对不是偶然的。
设计之前进行足够的市场调研工作，从而确定项目定位，这是一个项目的根本大纲，框定了规划设计的方向，背离定位就很难做出适合市场的方案。
如定位是中小户型的白领社区，价位适中，档次中等，但如设计院做出了一个出人意料的中庭园林景观设计，作出几千上万平方米的中庭，在里面布置什么大量的水系，加上喷泉、叠水、几个水幕墙，完全按顶级豪宅的标准进行景观设计！
我们粗略计算一下，每平方米的造价要几百元，而物业管理的运转费用更高得可怕，这样一个中档小区，向业主收取的物业管理费是很有限的，而单只是水景的运转费用，一年就需付出几十万元！
谁来承担这笔费用？
这就是设计师背离项目定位的情形。
规划设计应该充分考虑将来物业管理的方便。
现在物业管理已经成为楼盘项目成败的一个重要方面，“买不买房看环境，掏不掏钱看户型，满不满意看管理。
”好的物业管理是可以让业主的物业升值的，会影响业主对住宅开发商的口碑，进而会影响其他买房人的选择。
很多设计方案是不考虑物业管理的，而现在策划项目时就必须提前考虑物业管理的各种问题。
如出入口的设置，小区物业办公室位置的选择，小区安保系统的设置与管理，小区智能化系统的设计与管理等等。
设计在条件许可的前提下，应该尽量考虑项目营销的方便。
营销在房地产项目规划设计上有两个基本要求，一个是卖点，一个是卖相。
卖点要实在，如最大的卖点是户型设计，所有的户型都必须精心推销，户型面积必须趋向于实用化，讲究如何充分利用每一寸空间；功能设计更趋完善，功能分区必须明显，设计观念根据人们的现实需求进行变革，力求环境景观园林设计有些出彩的新意。
“先做卖相”的观点，重视两点一线（售楼处、样板间以及二者之间的道路景观）的设计，同时如果项目开盘时完成一个漂亮的小区大门、一条主轴景观商业大道、一处中心园林、一个布置精美的会所（兼做售楼中心）等，都会对项目的销售起到积极的作用。
开发商只有完成销售才能实现利润，因此不得不要求设计规划工作也为营销服务。
划设计除了遵循专业规范以及技术要点之外，还应尽量考虑中国传统建筑景观学说的基本禁忌。
一般来讲，容积率、建筑密度、绿化率等技术要点都是规定死的，只能在这些前提下做房地产项目规划设计。
但传统建筑景观学说，很多设计师都不大了解，所以经常在这方面出问题。
另外，在楼盘规划和户型设计方面，关于路冲、角冲、门冲等等基本禁忌，都是只要稍加注意，就可以完全避免的，关键在于设计师必须懂得这些基本禁忌。
（声明：
这并不是鼓励迷信，而是迎合部分消费者的心理，其实建筑风水学在很大程度上是有他的科学道理的）
发展商与建筑师的关系
在市场经济环境下，发展商面对的是使用者市场，发展商要迎合使用者的口味；建筑师面对的是开发商的市场，建筑师自然要迎合开发商的口味。
建筑师是开发商的设计顾问，在均衡开发项目与社会、经济、城市、技术、环境等各方面为开发商定位平衡点；开发商也是建筑师市场顾问，在提供精确的市场化对建筑设计的要求后，使建筑师的创作最终切合使用者需求的脉搏。
选好建筑师的技巧
建筑是缺陷的艺术，大楼建好，交工验收后，总留下不少的缺陷和不足。
有的设计不当，影响使用；有的设计考虑不周，使发展商的良苦策划难以实现。
发展商以赢利为目的，设计水平的好坏，直接影响商品房的销售及经济利益的实现。
因此，从一开始就应该选好建筑师。
选建筑师的原则：
不重关系重能力；不重价钱重质量；不单看单位，还要看个人——设计团队及主设计师（业绩、经验、最好当面交谈）。
发展商与建筑师的交流
发展商与建筑师在相互信任、彼此依赖的基础上着重注意如下：
建筑师必须加强口头表达能力，增强理论知识；建筑师必须有组织协调能力，并在设计过程中记录下所有重要的谈话内容、方能明确发展商的观点和意图；开发商应当给予相应宽松的创作环境，应尊重设计的专业性，不要盲目加以意见，左右设计师。
前期工作是创作的源泉，交流与沟通的多少在一定程度上决定设计成功与否，也关系到项目建设的是否顺利。
因此，设计的前期阶段，建筑师应主动和开发商联系沟通，尽量去挖他们的想法，把零散、混乱的思路变成条理清晰的构思，从专业技术的角度给予转化和升华。
建筑师还必须协调和和统领各个工种的关系，加强相互的沟通和协调，使建筑设计在建设工程中不断完善和落实。
为减少建成与原设计的差距，建筑师必须始终不懈贯彻设计意图，了解不同工种的配合。
这也是一个建筑师综合能力的体现。
限时间、赶进度的设计难出精品；发展商缺乏审美观难出精品；建筑师缺乏对市场认识和了解，难出精品；发展商对建筑高度干预太多，难出精品。
策划师与建筑师
在过去是两点成一线，发展商直接找会画图纸的设计院，一拍即合，一合就画，画出来就施工，然后卖楼，买不动请人策划，策划走几步成残局，就死棋。
现在应该是发展商、策划师、建筑师三点成一线的时候了，成功的建筑师必须了解民众、楼盘潜在客户的需求。
策划师的介入使得建筑师更加了解市场的需求，同时对于政府管理机构的管理思路非常清楚，能主动处理双方的关系。
策划师有比建筑师更多的时间、更多的机会去接触、了解民众、市场、购房者的心理。
或者说，了解民众是策划师的一种职业要求。
策划师要了解民众购房心态上、在了解房屋市场的有效需求上，为建筑师提供说法，不至于让不明白市场需求的建筑师设计出的房屋，就象舞台上走来走去的模特而远离民众。
作为开发商的房地产项目规划设计管理人员应重视对市场的研究，重视与设计师的交流，要有全局观念，做好开发商与设计师、开发商与消费者（业主）之间思想沟通的桥梁，把控产品的品质，满足使用者的需求的同时也实现开发商的盈利目的。
与其他重复性运行或操作的工作不同，项目管理具有一次性、独特性、目标的确定性、活动的整体性、组织的临时性和开放性、成果的不可挽回性等属性，因此，要确保项目的成功，获得让所有项目相关者满意的效果，项目经理除了需要清晰地把握项目流程外，更要具备优秀的信息管理、沟通管理、冲突管理、风险管理、质量管理和集成管理等能力。
第2章项目市场环境调研与分析
房地产行业作为资金密集型的行业，项目运作资金动辄上亿元，详尽的房地产市场调研为房地产企业决策层提供了各种资料、信息，使其充分了解市场情况，把握住机会，规避风险，做出正确的决策。
2.1项目宏观环境调研与分析
九里区作为徐州市最年轻的主城区，2008年省委省政府关于振兴徐州老工业基地战略部署给九里区带来了新的机遇与挑战。
全区25万干部群众将乘着振兴老工业基地的东风，认真贯彻落实十七届三中全会精神，以科学发展观统领经济社会发展全局，“围绕一个中心、打造两个版块、突出三大重点、做强四大产业”的工作思路，推动全区经济社会实现后发崛起、进位争先。
一个目标：
加快九里崛起。
两大版块：
中心城区建设和环九里湖周边地区开发。
三大重点：
生态修复构建、采煤塌陷地治理与利用、产业转型。
四大产业：
房地产业、现代物流商贸旅游业、新型工业、都市农业。
我们相信，未来的3—5年，九里将发生翻天覆地的崭新巨变，一个经济繁荣兴旺、基础设施完善、科技教育发达、社会文明和谐、民主法制健全、人民生活富裕、生态环境美好的新九里将逐步展现在人们面前。
2.2项目区域环境调研与分析
2.2.1社会：
城区规划建设生活区、商贸区、教育区、办公区、旅游区。
有徐州工业职业技术学院、徐州工程学院、江苏省模特艺术学校三所大中专院校和全国重点中学徐州一中。
还有徐州矿务集团、江苏巨龙集团、徐州发电厂等多家大集团坐落境内。
2.2.2经济：
徐州市九里区是徐州市城区的五个区之一，辖区内两个开发区——九里山经济技术开发区、城北园林风景区。
徐州矿务集团、徐州发电厂、华润电力有限公司、江苏省巨龙集团、中煤第五建设公司等多家大公司、大集团坐落境内。
煤炭、机械、电力、冶金、建材、化工及轻工业是九里区的支柱产业。
已形成具有地域特色的工业体系，钼铁、裘皮、服装、工艺品等产品出品欧、美、日、东南亚、香港等国家和地区。
2.3项目竞争环境调研与分析
九里景秀和豪绅佳苑。
九里景秀优点：
开放商，达萌地产。
物业，南京金陵饭店物业管理有限公司。
九里景秀位于平山路东、九里山脉绿色长廊北部，距离西部商圈车程约10分钟。
九里景秀社区整体沿“L”型市政绿化带围合布局，宅间尺度更为宽适。
此外，社区内部还配有生活商业街，以满足自身及九里岭秀业主的日常生活需求。
九里景秀周边群山环绕，绿意盎然，毗邻9000米城市生态绿肺，享有整个九里山脉极为优越的自然资源。
5200余平米中心景观组团，仅为300余户家庭私享。
九里景秀的主力产品小高层公寓，户户均为景观房。
九里景秀住宅组团超低的建筑覆盖度，使得景观塑造中能得以完整保留九里岭秀社区大型的中心景观组团，开阔通透的布局和高低错落的建筑排布，成就了九里景秀“小社区、大规划”的先锋手笔。
项目分住宅与商业两部分，其中住宅8栋，占地面积19300平米，建筑面积3.3万平米，容积率1.7，绿化率35.6%；商业部分占地7000平米，建筑面积1.5万平米。
小区地上车位49个，地下车位99个。
豪绅佳苑优点：
开发商，徐州大行润丰置业有限公司。
物业，嘉福物业公司。
豪绅嘉苑位于九里山气象台南，由53栋花园洋房和8栋联排别墅组合而成，共1600多户，社区内通暖气、天然气，还规划了会所、幼儿园、超市、邮电所、储蓄所等生活配套设施。
豪绅嘉苑由徐州大行润丰置业有限公司开发，项目总投资约3.5亿元，规划总用地面积141294平方米，总建筑面积197518平方米（其中住宅建筑面积183361平方米，公建建筑面积7385平方米），容积率1.35，建筑密度28%，绿地率30%。
规划设计：
徐州市规划设计院
2.4消费者行为调研与分析
20~25岁有5%的愿意买房，25~30岁有25%的愿意买房，30~45岁有65%的愿意买房，45~55岁有5%的愿意买房
60~75平方米的有15%的愿意买房，75~90平方米的有45%的愿意买房，90~110平方米的。
有20%的愿意买房，110平方米以上的有10%的愿意买房。
收入1000~2000元的有5%的愿意买房，2000~3500元的有25%的愿意买房，3500~5000元的有55%的愿意买房，5000元以上的有15%的愿意买房。
图1消费者调查表—收入对买房的影响
图1
图2消费者调查表—面积对买房的影响
图3消费者调查表—年龄对买房的影响
2.5总结
通过问卷反应出了购房主要集中在了30~45岁之间，75~90平方米，月收入在3500~5000元的
在现有的购房消费群中，首次置业者较多；
交通便利、教育环境已成为房产开发不得不考虑的关键点；
对项目周边环境进行整体协调更有利于销售进度的提升；
总价控制在15万元以下，两居所户型的房属于抢手房；
单位售价在3500---5000元/㎡的项目市场渗透率较高、更快；
所有新开发盘的个性特征及突出卖点不明显，同质化程度较高；
低首付购房形式已成为大众消费者的一种普遍认识；
低首付（低价位）购房对购房者的诱惑是最直接也最容易产生订房行为；
按揭式投资房产已是消费者的首选；
给消费者推出实惠的居所胜过概念式炒作卖房；
本案总结
合理小户／铺型、低首付是近两年的销售趋势；
有突出卖点，有个性特征的盘才更具市场竞争力；
商业盘、高层商住楼供过于求，销售难度空前加大；
多层住宅供小于求，多数置业者难求一合适房；
二次置业者不再是主力购房者，只是一个特珠的置业群体；
外来中青年，愿低首付，高按揭置业者将是近两年的购房主力军。
第3章项目定位
3.1项目SWOT分析
3.1.1项目优势分析（威胁和机会）
（1），著名景点龟山汉墓以及西游记拍摄景点（机会）
（2），商业，居住，健身，休闲，娱乐于一体。
弥补了本地区中高档商娱的空缺。
（机会）
（3）,九里景秀最高档的住宅小区，满足本地区精英阶层生活（威胁）
（4），周边政府部门，商业，金融，医疗，教育等配套齐全（机会）
（5），道路的修建加强了与市区的连接，会对本项目有正面的影响。
（机会）
（6），九里景秀独有的小高层电梯楼及复式楼。
（威胁）
（7），专业的物业管理（机会）
（8），公平交易，没有内部操作。
（机会）
（9），市场供小于求，居民有强烈的购房需求（机会）
（10），最快今年底既可交房（机会）
（11），本地区新建楼较少，原有居民人均居住面积较小（机会）
（12），商业部分门面会随着以后本地小区建设及规划而升值（机会）
3.1.2劣势分析：
（威胁和机会）
（1），价格较周边其他小区要高（威胁）
（2），本地区收入及购买力不高（威胁）
（3），居民对电梯楼及复式接受能力有限，而电梯户型占比较高（威胁）
（4），后面有一个同期开发的楼盘形成了强烈的对比及竞争（机会）
（5），开发商不专业，配合度不高（威胁）
（6），三室户型偏多，而市场对两室需求比三室要大（威胁）
（7），本地商业品牌简单，档次不高（机会）
（8），整个市场房价在逐步上涨，而居民的收入没有明显看涨。
（威胁）
（9），土地增值税清算会对开发商施压，可能影响价格决策。
（威胁）
3.2项目市场定位
地块分析:
新城区规划:
地块东面是平山路，西是襄王路,中间是丁万河。
规划分两期
第一期：
西南、东北方向建立小高层，配套公共设施是具有使用价值的停车位、健身房、公共视听室等
顶楼采用楼中楼设计，用以满足更多的顶楼市场需求者，是创造价值空间价值的好方法
第二期：
西北东南高层配置的电梯确是进口的高级名牌货
高单价大面积的户型格局，主人房不但朝南而且够大，有独立卫生间和衣帽间；豪华大楼配备一个气派的大堂和充足的停车位。
从外部立面风格上看，清爽，管线不外露
产品类型
第一期
表1户型图
户型
面积（平方米）
三室一厅一厨一卫
120----150
两室一厅一厨一卫
75-----105
第二期
表2户型图
户型
面积（平方米）
两室一厅一厨一卫
75----95
两室两厅一厨两卫
100---120
主要针对追求舒适，安静，环境优美，个性的房地产市场。
现在人们生活水平越来越高，原来那种只能供人休息的房子已经不能满足人们的需求。
因为人们的追求越来越高，小区内有一健身房，里面可供居民锻炼身体。
第4章项目开发建设方案策划
4.1项目选址及建设规模
拟建地点：
万和华庭小区位于徐州市九里区襄王路，朝北看是九里山西路，南有襄王南路，西临九里城市规划展示馆，是一个风景秀丽，文化氛围浓厚的地块。
图4开发建设图
建设规模：
项目总用地面积46793.00㎡，总建筑面积169028.64㎡，共计划建设20栋建筑。
公共设施有配电室，幼儿园，商业中心，车库，健身中心，办事处，公共厕所占地有38291.34㎡。
4.2建设方案的设计
小区平面设计：
图5小区平面规划图
表3建筑设计
户型
面积
分布位置
数量
三室一厅
120㎡
南面
300
三室两厅
120-140㎡
中心和东面
400
两室一厅
80-90㎡
西面
138
两室两厅
90-110㎡
北面
200
图6图7
4.3项目建设进度的安排
图8行道图
时间
任务
2013年4月1日
2014年9月4日
2季
3季
4季
1季
2季
3季
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
2
3
4
5
6
7
8
9
可行性研究
项目审量
规划设计
主体工程一期
主体工程二期
绿化工程
第5章、项目投资估算与资金筹措
5.1项目总投资估算
表4项目总投资估算表
项目名称
金额（万元）
土地费用估算
4752.26
建安工程费用估算
20495.16
前期工程费用估算
2601.23
基础设施费用估算
1093.25
公建配套费用估算
2119.85
管理费用估算
931.852521
财务费用估算
2253.766
销售费用估算
3467.82
开发期税费
22.1621
其他费用
931.852521
不可预见费用
2706.844269
合计
41376.04741
5.2资金筹措方案及贷款偿还计划
资金筹措方案
5.2.1汇集自有资金
5.2.2申请贷款
5.2.3发行债券筹资
5.2.4发行股票筹资
5.2.5其他筹资渠道
1）利用各类信托基金融资
2）预收购房定金或购房款
3）利用各类企事业单位的自有资金
4）借助于有经济实力的公司合作开发
5）由承包商带资承包建设工程
表5贷款偿还计划表
序号
项目名称
合计
建设经营期
第一年
第二年
第三年
1
借款及还本付息
1.1
年初贷款余额
0
2062.00
1031.00
1.2
本年贷款
2000
2000
0
0
1.3
本年应付利息
253.766
62
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